Fråga om fastighetsöverlåtelse ska ses som köp eller gåva samt arvsrättsliga konsekvenser
Förra året köpte jag och mitt ex ett hus där vår dotter med familj fått bo efter att deras hus brann ner. Nu har de fått huset återuppbyggt och har satt ut det till försäljning. Tanken var att betala av lånet på det hus som vi står för, men då blev det genast lite krångligare. Vi köpte huset för 895000 kr och om dom då vill köpa det kan vi sälja det till underpris och i så fall när måste man anse det som gåva. Samtidigt så funderar man om våra andra två barn då kan begära något om vi går bort.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Din fråga avser både skatterätt och arvsrätt. Jag kommer därför dela upp svaret här nedan i respektive rättsområde. De lagstiftning som främst blir aktuella är Inkomstskattelagen och Ärvdabalken.
Skatterätt
När det gäller fastighetsöverlåtelser så är det försäljningspriset i förhållande till taxeringsvärdet som styr huruvida överlåtelsen ska ses som ett köp eller en gåva. Inom skatterätten finns det något som kallas för huvudsaklighetsprincipen vilket innebär att försäljning av en fastighet till ett pris som ligger under taxeringsvärdet ska ses som en gåva och försäljning till ett pris som motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet ska betraktas som ett köp. Man kan alltså inte ur skattesynpunkt dela upp förvärvet i både köp och gåva. Huvudsaklighetsprincipen är beroende av att de förmögenhetsrättsliga gåvorekvisiten är uppfyllda. Dessa är 1. Att överlåtaren har en gåvoavsikt, 2. Att överlåtelsen har skett frivilligt och 3. Att förmögenhetsöverföringen faktiskt har skett. Om den som förvärvar fastigheten är närstående (se närståendebegreppets definition i 2 kap 22 § IL) presumeras det att överlåtelsen är en gåva. Skulle gåvorekvisiten inte vara uppfyllda kommer överlåtelsen betraktas som ett köp, oavsett om köpeskillingen ligger under eller över taxeringsvärdet.
Eftersom jag inte känner till taxeringsvärdet på huset i fråga kan jag inte ge något svar på vid vilket belopp som överlåtelsen i ert fall skulle betraktas som en gåva. Oavsett om er avsikt är att sälja huset eller ge bort det som en gåva behöver ni ta reda på dess taxeringsvärde.
Om ni väljer att sälja huset till ett pris som understiger taxeringsvärdet och har en gåvoavsikt kommer överlåtelsen betraktas som en gåva vilket för er som säljare innebär att ni inte behöver betala någon kapitalvinstskatt som vid försäljning. För gåvotagaren kommer kontinuitetsprincipen, 44 kap 21 § IL, tillämpas vilket innebär att denne inträder i överlåtarens skattemässiga situation. Det betyder att gåvotagaren, vid en framtida avyttring av fastigheten, får tillgodogöra sig överlåtarens omkostnadsbelopp vid beräkningen av eventuell vinst eller förlust. Beskattningen skjuts alltså upp tills dess att gåvotagaren avyttrar fastigheten.
Om ni bestämmer köpeskillingen till ett belopp som överstiger taxeringsvärdet kommer överlåtelsen ses som en avyttring enligt 44 kap 3 § IL och ni som säljare kommer då att beskattas för eventuell kapitalvinst.
Arvsrätt
Din fundering angående om era två andra barn kan begära något med anledning av gåvan när ni går bort regleras i 6 kap Ärvdabalken som handlar om förskott å arv. Första paragrafen stadgar att vad arvlåtaren i livstiden har gett en bröstarvingen ska avräknas som förskott på dennes arv efter arvlåtaren, om inte annat har föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. Det innebär alltså i erat fall att om ni inte särskilt föreskriver att huset inte ska utgöra förskott på arv så kommer det utgöra förskott på arv för er dotter. Förenklat kan det sammanfattas som så att värdet av gåvan ska avräknas från hennes arvslott när arvet efter er ska fördelas mellan era bröstarvingar. Värdet som ska avräknas är det som gåvan var värd vid mottagandet, 6 kap 3 § Ärvdabalken. Dottern som erhållit gåvan kan aldrig tvingas att betala något till övriga syskon om gåvovärdet överstiger hennes arvslott, 6 kap 4 § Ärvdabalken. Det maximala avdraget för förskott på arv uppgår alltså till arvslotten.
Era två andra barn kan inte begära någonting som "kompensation" för gåvan till er ena dotter men däremot kommer deras arv bli "större" än hennes eftersom hon måste avräkna värdet för husgåvan som förskott på arv. Om er kvarlåtenskap inte uppgår till ett så stort värde att det kan täcka förskottet och till att alla bröstarvingar får en lika stor arvslott kommer de två barn som inte fått något förskott att i praktiken dela på hela kvarlåtenskapen, se exempelberäkning hos lagen.nu.
Om ni inte vill att er dotter ska behöva räkna av husgåvan som förskott å arv rekommenderar jag er därför att se till att föreskriva detta i gåvohandlingen.
Av din fråga framgår det inte så tydligt om huset enbart ska överlåtas till er dotter eller till henne och en eventuell partner. Det kan därför vara värt att poängtera vikten av att i gåvohandlingen föreskriva om huset ska utgöra enskild egendom eller inte.
Vänligen,
