Uppstår någon skattemässig skillnad mellan att ärva en fastighet och att få den i gåva?

2020-09-19 i Gåvoskatt
FRÅGA |Vad blir skillnaden skattemässigt om jag får en fastighet som gåva av min pappa. Eller om jag får ta över den när han gått bort och jag får den som ett arv?
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Inledningsvis kan jag nämna att det inte blir någon skillnad, under förutsättning att det faktiskt rör sig om en gåva. Därför kommer jag först specificera gåvobegreppet vid gåvor av fastigheter för att därefter mer ingående förklara varför det inte blir någon skillnad.Specificering av gåvobegreppet Vid gåvor av fastigheter finns det en princip som heter huvudsaklighetsprincipen. Den blir aktuell om gåvogivaren (din far) får ersättning för att ge fastigheten i gåva till dig. Huvudsaklighetsprincipen innebär att ett krav för att en gåva av fastighet ska behandlas som en gåva rent skattemässigt är att gåvogivaren inte ska ha fått en ersättning, som överstiger 85 % av fastighetens taxeringsvärde för det föregående året, för att ge bort fastigheten. Om föregående års taxeringsvärde är 1 000 000 kr och du ger din pappa 1000 kr för att få fastigheten i gåva räknas det givetvis som en gåva. Om föregående års taxeringsvärde är 1 000 000 kr och du ger din far 851 000 kr (dvs. mer än 85 %) så behandlas det inte som en gåva. Även om du inte ger pengar men istället tar över lån så räknas detta som en ersättning för fastigheten. Därutöver ska själva handlingen vara menad som en gåva, dvs. det ska finnas en benefik avsikt från gåvogivaren.Ingen skillnad skattemässigtDet blir ingen skillnad skattemässigt. Vare sig du får fastigheten genom gåva eller arv behöver du inte betala skatt på den inkomsten eftersom inkomster genom gåva, arv eller bodelning är skattefria, (8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL). Det finns alltså ingen gåvoskatt eller arvsskatt i Sverige. Eftersom det är fråga om gåva/arv behöver du inte heller betala stämpelskatt när du ansöker om lagfarten, utan det blir bara expeditionsavgiften på 825 kr i båda fallen, (se 4 § lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, där arv och gåva inte nämns varför det inte är skattepliktigt).Inte heller någon skillnad vid en framtida försäljningVid en framtida försäljning behandlas beskattningen på samma sätt där med, dvs. du kommer få träda in i din faders skattemässiga situation oavsett om det är en gåva eller ett arv. För att förklara vad detta innebär på ett begripligt sätt kommer jag först förklara hur man beräknar fram kapitalvinster. Kapitalvinsten (även kallad reavinsten) beräknar du genom:Beloppet du säljer fastigheten för – försäljningskostnaderna – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § IL).Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde (ingångsvärde), dvs. priset som fastigheten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av fastigheten, (44 kap. 14 IL). Eftersom din du fått fastigheten i gåva/arv och därför inte köpt den, kommer du i enlighet med kontinuitetsprincipen att träda in i gåvogivarens/arvlåtarens skattemässiga situation, dvs. i din faders skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att du kommer överta din faders omkostnadsbelopp, med andra ord hans utgifter för anskaffning och förbättring. Det belopp som han köpt fastigheten för och hans förbättringsutgifter kommer då att utgöra hans omkostnadsbelopp. Det är detta som är det speciella med bl.a. gåvor och arv rent skattemässigt. Det uppstår alltså ingen skillnad om det är fråga om gåva eller arv.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Beskattningskonsekvenser vid försäljning av fast egendom samt hus på ofri grund, vad gäller?

2020-09-17 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag äger en fastighet (tomten) men min fd svärfar äger huset på fastigheten. Vi ska nu sälja tomten och huset. Vi är överens om respektive värde men undrar vad som är bäst ur försäljningssynpunkt. Att vi båda säljer till en köpare eller att jag först köper huset av min fd svärfar och sedan säljer hela fastigheten till ny köpare? Skattekonsekvenser? Mvh
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en fastighet på vilket det står en byggnad (ett hus). Det ifrågavarande huset ägs emellertid av din före detta svärfar och ni har nu för avsikt att avyttra era respektive objekt. Såvitt jag förstår råder någorlunda konsensus avseende de uppskattade marknadsvärdena men frågor har uppstått kring vad som kan tänkas utgöra det mest fördelaktiga tillvägagångssättet. Utgångspunkten är att överlåtelsen av alla egendom ska riktas mot en och samma förvärvare varför du undrar huruvida din före detta svärfar eventuellt först bör sälja huset till dig. Vidare föreligger en generell fråga gällande de skatterättsliga konsekvenser av det ovan anförda, vilka för övrigt är nära förbundna med den förstnämnda frågan varför dessa kommer att ges en ganska framskjutande roll. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.Jordabalken (JB).Inkomstskattelagen (IL).Du har också beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). För att den här skrivelsen inte ska bli alltför lång och svåröverskådlig kommer dock den fortsatta framställningen inte att utmynna i någon längre rättsutredning. Min gissning är inte heller att någon sådan önskas. Många juridiska spörsmål behandlas dessutom enklast under ett telefonsamtal.Först några allmänna skatterättsliga hållpunkterDe avyttringar som nu är i fråga hör till inkomstslaget kapital och det aktuella inkomstslagets omfattning avgränsas i 41 kap. IL. Av 41 kap. 1 § 1 st. IL går det att utläsa att inkomster och utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder och i form av kapitalvinster och kapitalförluster räknas till det aktuella inkomstslaget. Utanför faller sådana inkomster som är hänförliga till inkomstslaget näringsverksamhet. Inkomst av kapital (resultatet) beräknas genom att samtliga intäktsposter minskas med de kostnadsposter som sorterar under det ifrågavarande inkomstslaget, vilket framgår av 41 kap. 12 § IL. Kapitalvinster och kapitalförluster ska däremot beräknas för varje enskild avyttring där tillgångens omkostnadsbelopp (mer om det nedan) dras från ersättningen för den försålda kapitaltillgången. Beloppet (kapitalvinsten eller kapitalförlusten) tas därefter upp som en intäkts- eller kostnadspost jämte övriga poster i samband med beräkningen av inkomsten av kapital. Men märk väl att det från huvudregeln, att alla intäkts- och kostnadsposter i sin helhet ska tas upp vid resultatberäkningen, stundtals görs undantag vilka stipulerar att vissa kapitalvinster endast är skattepliktiga upp till en viss del, exempelvis de som uppstår vid försäljning av fast egendom som i den förevarande situationen. Värt att notera är också att kapitalförluster inte sällan enbart är avdragsgilla upp till 70 % och att beskattningstidpunkten i princip inträder direkt i samband med att en tillgång realiseras, 44 kap. 26 § IL. Om sammanställningen i inkomstslaget sedermera ger ett överskott utgår 30 % statliga (platt) inkomstskatt på överskottet, 65 kap. 7 § IL. Skulle beräkningen istället leda till ett underskott erhåller den skattskyldige en skattereduktion om 30 % av den del av underskottet som inte överstiger 100 tkr och 21 % av den eventuella återstående delen av underskottet och detta sker mot statlig och kommunal inkomstskatt, 67 kap. 10 § IL. Det nu sagda fordrar dock att det föreligger skatt på förvärvsinkomster hos den skattskyldige att räkna av mot under ett och samma beskattningsår. En skattereduktion som inte nyttjas kan alltså inte sparas för framtiden. Försäljningen av din fastighet, vad gäller?För fastigheter görs avsteg från principen om att hela kapitalvinsten ska vara skattepliktig och de grundläggande bestämmelserna härvidlag står att finna i 45 kap. IL. Reglerna tillämpliga på alla slags fastigheter förutom sådana som utgör lagertillgångar i näringsverksamhet. Om din fastighet till dags dato är att betrakta som en privatbostadsfastighet, 2 kap. 13 § IL, eller en näringsfastighet, 2 kap. 14 § IL, förtäljer inte riktigt din ärendebeskrivning, men jag utgår ifrån att det är den förra typen som åsyftas i det här fallet. Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för fastigheten minskad med utgifter för avyttringen (typiskt sett mäklararvoden) och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL. Med omkostnadsbeloppet avses för övrigt utgifter för anskaffning ökade med de eventuella förbättringsutgifter, 44 kap. 14 § IL. Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll på privatbostadsfastigheter räknas som förbättringsutgifter, vilket stadgas i 45 kap. 12 § 1 st. IL. Med förbättrande reparationer och underhåll avses här reparationer och underhåll som hänför sig till det innevarande beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren (krav på aktualitet) till den del åtgärderna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. Det sista ledet i den nyss nämnda meningen har stor betydelse för den rättsliga bedömningen. Kravet på bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet utgör nämligen en förutsättning för att åtgärden överhuvudtaget ska få tillgodoräknas som en del av omkostnadsbeloppet. Det innebär således att sedvanliga icke förbättrande reparationer inte omfattas av bestämmelsen i 45 kap. 12 § IL. Det ska tilläggas att uttrycket förbättringsutgifter likaledes omfattar ny-, till- och ombyggnationer. I sammanhanget förtjänas det också att säga att den skattskyldiges eventuella utförda egen-arbeten som avser förbättrande åtgärder på fastigheten inte utgör avdragsgilla kostnader. När sedan kapitalvinsten har beräknats gäller följande för en fysisk person (för ordningens skull redogörs även för beskattning avseende kapitalvinster på näringsfastigheter):Kapitalvinster på privatbostadsfastigheter är skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken innebär en skatt på 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22, = 22 %, 45 kap. 33 § 1 st. IL).Kapitalvinster på näringsfastigheter beskattas hårdare och tas upp till 9/10, vilket därmed leder till en skatt på 27 % (9/10 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,27 = 27 %, 45 kap. 33 § 1 st. IL).Försäljningen av det av din före detta svärfar ägda huset, vad gäller?Med fastighet i skatterättsliga kontexter avses i princip den civilrättsliga definitionen så som den kommer till uttryck i jordabalken. I 1 kap. 1 § 1 st. JB sägs att fast egendom är jord vilken i sin tur är indelad i fastigheter. Vidare anges i 2 kap. 1-3 §§ JB att bland annat mark, allmänna fastighetstillbehör (byggnader m.m.), byggnadstillbehör (exempelvis en hiss) och industritillbehör (typ maskiner) också räknas till begreppet fastighet. Men föremål som en nyttjanderättshavare eller någon annan än fastighetsägaren tillfört en fastighet hör inte till denna såvida föremålet och fastigheten inte har kommit i samma ägares hand, vilket fastslås i 2 kap. 4 § 1 st. JB. Det ifrågavarande huset utgör således inte en del av din fastighet med ett civilrättsligt betraktelsesätt, vilket du mycket riktigt själv redan har påpekat enligt ovan, och benämns vidare med fastighetsrättslig terminologi som hus på ofri grund (på annans mark). Det betyder samtidigt att byggnaden i fråga likställs med och sorteras under kategorin lös egendom. Men skatterättsligt utvidgas dock definitionen av vad som utgör fastigheter och i 2 kap. 6 § 1 st. IL stadgas att en byggnad som (civilrättsligt) räknas som lös egendom ska beskattas som om den vore en fastighet. Detta medför att vad som ovan har sagts beträffande avyttringen av din mark äger giltighet även i det här sammanhanget. Annorlunda uttryckt; Reglerna för beskattning vid försäljning av hus på ofri grund och som därmed utgör lös egendom är identiska med de som gäller i samband med en vanlig fastighetstransaktion.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammantaget kan följande konstateras. Den beskattning som aktualiseras i ditt ärende och vid de olika försäljningarna är inte bara likartad utan helt identisk och detta mot bakgrund av bestämmelsen i 2 kap. 6 § IL. Enligt min mening framstår det därför som ovidkommande för er del om de aktuella objekten skulle överlåtas separat till en och samma köpare eller om du först förvärvar huset för att sedan införliva detta som ett fastighetstillbehör och för att därefter sälja fastigheten i sin helhet. Och för din före detta svärfar är reglerna vid försäljning och möjligheten till uppskov desamma som vid försäljning av en privatbostadsfastighet och detta oaktat om denne väljer att avyttra huset till dig eller till en utomstående person. En framtida spekulant kan dock möjligen föredra ett enda avtal framför två olika varför det hypotetiskt skulle kunna argumenteras för att ett avslut kan bli enklare att nå om du först förvärvar huset.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Notera dock att vi på skatterättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig däremot inte några skatterättsliga uppdrag fullt ut. Däremot kan vi naturligtvis vara dig behjälplig vid upprättandet av exempelvis eventuella överlåtelseavtal mellan dig och din före detta svärfar alternativt mellan dig och en potentiell förvärvare ifall en önskan om att inte behöva involvera en fastighetsmäklare skulle infinna sig. Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 21/9 kl 11.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Hur beräknar vi skatten vid försäljning av andel av samägt fritidshus?

2020-09-15 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Vi är tre syskon som äger fritidshus med mark gemensamt. Nu vill en sälja sin del. Priset som hen begär är 1 miljon högre en marknadsväderingen. Vi två som vill köpa ut kan ev gå med på detta. Men våra funderingar är om vi ska dela 12 miljoner på tre och dra av mäklarkostnader och 22% skatt eller ska säljaren betala skatten själv? Vad blir fördelaktigt för både säljare och köpare?En annan fråga är om hen som säljer kan betala 85% av taxeringsvärdet och då slippa skatt? Om ja, räknar man fram på hela fastighetens taxeringsvärde eller på hela del
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga är ni tre syskon som gemensamt äger en fastighet. Ett av er vill sälja sin andel till er andra två. Priset hen begär är en miljon högre än marknadsvärderingen. Du undrar nu om skatten ska beräknas på hela fastigheten eller om säljaren ska betala skatten själv. Du undrar även om är om den som säljer kan betala 85% av taxeringsvärdet och då slippa skatt. Om så är fallet undrar du om man räknar på fastighetens hela taxeringsvärde eller på delen. Din beskrivning i frågan är något oklar och min tolkning som ligger till grund för svaret är att du helt enkelt undrar om det syskon som vill sälja sin andel kan undgå skattskyldighet om hen säljer sin del av fastigheten för 85% av taxeringsvärdet.Det syskon som säljer sin andel ska betala skattI ert fall kommer endast en del av fastigheten att säljas av en av er delägare. Min utgångspunkt är att ni äger en ideell andel var om 1/3 av fastigheten. Vinstskatt vid försäljning av fastighet hör till inkomstslaget kapital. Med kapitalvinst avses bland annat vinst vid avyttring av tillgångar (41 kap. 1-2 § inkomstskattelagen, IL). Med avyttring av tillgångar avses försäljning, byte och liknande överlåtelse av tillgångar (44 kap. 3 § IL). Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Ersättningen för den avyttrade tillgången är helt enkelt försäljningssumman. Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften (inköpspris) ökad med utgifter för förbättring (44 kap. 14 § IL). Avyttras endast en del av en fastighet ska kapitalvinsten beräknas på grundval av förhållandena på den avyttrade delen (45 kap. 19 § IL). I ert fall innebär det att eftersom endast en del av fastigheten säljs (1/3) är det på denne del vinstskatten ska beräknas. Det innebär att ni två syskon som köper andelen inte betalar någon skatt nu, däremot ska det av syskonen som säljer sin andel betala skatt för den vinst hen gör. De kvarvarande syskonen betalar skatt först den dag då de avyttrar fastigheten. Den dag ni återstående syskon säljer fastigheten kommer ni att ha två omkostnadsbelopp att ta hänsyn till vid er beräkning av vinstskatt. Dels avseende de andelar ni äger sedan tidigare (det ursprungliga omkostnadsbeloppet), dels utifrån det omkostnadsbelopp ni har utifrån att ni köpt en del av fastigheten av ert syskon.Det finns ingen vinstskatt vid gåva men ibland stämpelskattOm syskonet väljer att istället för att sälja fastigheten ger bort den som gåva blir hen inte skattskyldig (jfr 8 kap. 1 § IL). För att en gåva ska vara för handen krävs att det bygger på frivillighet, det finns en gåvoavsikt och att det sker en förmögenhetsöverföring från givaren till gåvomottagaren. Överlåtelsen kan klassas som en gåva även om det utges (viss) ekonomisk kompensation. Om en överlåtelse av fastighet sker mot ersättning används huvudsaklighetsprincipen för att avgöra om det ska betraktas som ett köp eller en gåva. Fastigheten anses överlåten som gåva om ersättningen understiger överlåtelseårets taxeringsvärde (eller överlåtelseårets marknadsvärde, om det är lägre än taxeringsvärdet) under förutsättning att avsikten är att berika mottagaren. Om överlåtelsen sker till en närstående presumeras att det finns en gåvoavsikt. Vid gåva tar gåvomottagaren enligt kontinuitetsprincipen över gåvogivarens anskaffningsutgift och förbättringsutgifter och blir skattskyldig den dag fastigheten avyttras (jfr 44 kap. 21 § IL). I ert fall innebär det att om ersättningen understiger taxeringsvärdet blir syskonet som skänker bort sin andel inte skyldig att betala någon skatt i nuläget, istället betalar ni andra två skatt den dag ni säljer fastigheten.Om gåvotagaren betalar en ersättning motsvarande minst 85 procent av det taxeringsvärde som gällde under året före det år som lagfart beviljas, ska stämpelskatt däremot tas ut trots att det rör sig om en gåva (5 § lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Taxeringsvärdet beräknas utifrån givarens andel i fastigheten. Det innebär att om fastighetens taxeringsvärde är en miljon kronor krävs att betalningen understiger 850.000 kronor för hela fastigheten för att stämpelskatt ska undvikas. 850.000 kronor är dock för hela fastigheten, är det 1/3 av fastigheten som skänks innebär det att ersättningen som högst kan vara (850.000kr/3)=283.333 kronor.Om ni behöver hjälp av en av våra jurister att upprätta köpeavtal eller gåvobrev är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Finns det någon gåvoskatt och kan vi skriva in hembud vid gåva av sommarstuga?

2020-09-11 i Gåvoskatt
FRÅGA |Hej VI skulle vilja ge våra 2 barn vår sommarstuga.Vi har några frågor som vi funderar på. Hur ett underhåll av huset bör skrivas.Hembud. Om det ena barnet vill sälja, då måste det andra barnet lösa ut det andra. vad gör man?Blir det gåvoskatt. Det ligger förslag på remiss om detta. Vad har hänt?Vad tar ni för att skriva ett sådant gåvobrev för oss?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Det finns ingen gåvoskattFörvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning är skattefria (8 kap. 1 § inkomstskattelagen, IL). Det finns mig veterligen inget förslag just nu om att gåvoskatten ska återinföras. För er del är det däremot främst aktuellt att veta att det inte finns någon gåvoskatt i nuläget. Skänker ni sommarstugan till era barn finns det således ingen skattskyldighet. Enligt den s.k. kontinuitetsprincipen inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation om en tillgång förvärvats genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt (44 kap. 21 § IL). För er del innebär det att den dag era barn säljer fastigheten blir de skyldiga att betala skatt på eventuell vinst. Vid beräkningen kommer ert omkostnadsbelopp att ligga till grund för beräkningen (dvs. vad ni en gång köpte sommarstugan för ökat med utgifter för förbättring), (jfr 44 kap. 14 § IL). Detsamma gäller om ett av barnen säljer sin andel till ert andra barn. Den som säljer sin andel blir då skattskyldig för eventuell vinst av den hälft av fastigheten som avyttras.Skänker ni sommarstugan till era barn regleras deras skyldigheter och rättigheter av samäganderättslagen. Samäganderättslagen är dispositiv, vilket innebär att det går att avtala att hela eller delar av lagen inte ska gälla. Som exempel krävs det att båda delägarna är överens om renoveringar (2 § samäganderättslagen) och att kostnader delas lika (15 § samäganderättslagen). Lagen ger även en delägare rätt att begära att det samägda ska vara möjligt att säljas på offentlig auktion efter begäran (vilket eventuellt är sådant ni inte vill ska vara möjligt).I gåvobrevet är det möjligt att ni ställer upp villkor och att era söner mottar gåvan under givna villkor. Det är därmed möjligt att ni skriver in vad som ska gälla (om hela samäganderättslagen ska avtalas bort, eller endast delar). Det är även möjligt att skriva in ett s.k. hembudsförbehåll. Enligt praxis gäller att hembudsförbehåll endast är giltigt om fastighetsägaren fått fastigheten genom arv eller gåva. Eftersom ni skänker fastigheten som gåva till era barn är det därmed fullt möjligt att införa ett hembudsförbehåll. Hembudsförbehållet innebär att någon eller några personer har förköpsrätt. Med ett hembudsförbehåll får det ena av era barn inte sälja sin andel utan att först hembjuda den till t.ex. ert andra barn. Det är även möjligt (och en god idé) att i förbehållet skriva hur priset ska beräknas (om den som hembjuder sin andel exempelvis är skyldig att göra det till marknadspris, taxeringsvärde etc.). Fördelen med att redan i gåvobrevet skriva in hur priset ska beräknas gör att risken för tvist mellan barnen minskar. Desto tydligare ett avtal skrivs, desto mindre risk för tvister.Sammanfattningsvis är det möjligt att skriva in ett hembudsförbehåll i gåvobrevet. Det är även möjligt att skriva in hur priset ska beräknas och ev underhåll. Skriver ni inget om underhåll och inte avtalar bort samäganderättslagen i dess helhet är utgångspunkten att delägarna ska vara överens om renoveringar och betala utifrån deras lott (en delägare som äger 50% ska helt enkelt betala 50%). Det finns i nuläget ingen skatt vid förvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning.Jag kan inte på rak arm ge er ett besked om vad det kostar att upprätta det avtal ni behöver. Om ni är intresserade av en offert från vår juristbyrå är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Under vilka förutsättningar anses en fysisk persons rörelse utgöra en näringsverksamhet?

2020-09-18 i Inkomstskatt
FRÅGA |Hej!Jag är ny ägare till ett hus som har omvandlats till ett tre lägenhets boende. Alla lägenheter är för nuvarande uthyrda och kommer fortsätta vara det även när jag har tillträde i Februari. Jag äger också ett hus skärgården som jag också hyr ut från och till. Driver jag en näringsverksamhet? Hur ska jag beskatta detta? Får jag göra några avdrag för driftkostnader?Om jag renoverar fasaden på huset med tre lägenheter får jag då höja hyran lite?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger ett hus i vilket det finns tre lägenheter som alla är uthyrda och detta på grundval av ett upplägg som löper tillsvidare. Jämte detta innehar du en fritidsfastighet som på någorlunda regelbunden basis också hyrs ut. Du undrar därför huruvida du kan anses bedriva näringsverksamhet samt vilka beskattningskonsekvenser som eventuellt kan aktualiseras om så skulle vara fallet. Vidare finns det en generell fråga avseende justering av en befintlig hyresnivå och om en sådan skulle vara berättigad till följd av en fasadrenovering. Ärendet har således både en skatterättslig och en civilrättsliga (fastighets-/hyresrättslig) karaktär och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.Jordabalken (JB).Bokföringslagen (BFL).Inkomstskattelagen (IL).Du har också beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom enklast under ett telefonsamtal.Inkomstslaget näringsverksamhet, vad gäller? Och när bedrivs en sådan av en fysisk person?Alla skattepliktiga inkomster inom ramen för en juridisk persons verksamhet beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Förekomsten av de skilda inkomstslagen (tjänst, kapital och näringsverksamhet) för fysiska personer innebär däremot att dessa måste avgränsas mot varandra. Det gäller i synnerhet i förhållande till inkomstslaget kapital eftersom skillnaderna i skattesatserna är som allra störst här. Med näringsverksamhet menas i grunden en yrkesmässigt bedriven verksamhet av ekonomisk natur, vilket kommer till uttryck i 13 kap. 1 § 1 st. IL. Där sägs att till inkomstslaget näringsverksamhet räknas inkomster och utgifter på grund av näringsverksamhet och att det med denna avses förvärvsverksamhet som bedrivs yrkesmässigt och självständigt. Notera att innehav av näringsfastigheter (se 2 kap. 13-15 §§ IL) alltid räknas till det ifrågavarande inkomstslaget och detta oaktat om de ovan anförda rekvisiten inte skulle vara uppfyllda, vilket fastslås i 13 kap. 1 § 2 st. IL. Rekvisiten bygger således på att den aktuella verksamheten ska bedrivas 1. självständigt, 2. yrkesmässigt och 3. i förvärvssyfte. Eftersom det inte föreligger något anställningsförhållande torde självständighetskravet per automatik vara uppfyllt för dig. Mer intressant blir däremot att undersöka om de övriga två villkoren täcks av den förevarande situationen. Med begreppet yrkesmässigt (det andra rekvisitet) avses att verksamheten i fråga ska bedrivas regelbundet, vilket inbegriper ett krav på viss omfattning och varaktighet. Men märk väl att större arrangemang ändå kan betraktas som yrkesmässigt bedrivna trots att dessa endast pågår under en kortare tid (exempelvis vid anordnandet av en större konsert). Vid längre pågående verksamheter fordras dock inte lika mycket i omfattningshänseende. Den springande punkten brukar vidare vara huruvida den av den fysiska person bedrivna verksamheten i huvudsak är riktad till allmänheten och inte endast bedrivs för dennes egen räkning. Förvärvssyfte (det tredje och sista rekvisitet) innebär i mångt och mycket att verksamheten bedrivs för att ge något sorts ekonomisk utbyte, vilket i klartext betyder att rörelsen inte behöver vara vinstdrivande utan det avgörande är egentligen dess syfte. Här görs en objektiv analys av flertalet yttre iakttagbara faktorer varför en yrkesutövares (dina) eventuella egna motiv i princip inte får någon bäring på den rättsliga bedömningen härvidlag. Förvärvssyfte anses regelmässigt föreligga om verksamheten typiskt sett i det vardagliga rättslivet brukar bedrivas i just ett sådant syfte. Motsatsvis kan sägas att verksamheter hänförliga till personliga intressen (typ hobbyverksamhet) vanligtvis faller utanför det nu sagda.Givet ovanstående talar naturligtvis mycket för att din uthyrningsverksamhet objektivt sett kommer att klassificeras som en näringsverksamhet. Det finns likaledes en hel del rättspraxis (tidigare domstolsavgöranden) på det här området från Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) som på ett mycket illustrativt sett belyser gränsdragningsproblematiken mot just inkomstslaget kapital och då framförallt mot kapitalvinster. Men för att den här utredningen inte ska bli alltför lång och svåröverskådlig kommer jag istället att redogöra för en del av den ovannämnda praxisen under vårt kommande telefonsamtal. Notis: HFD styr rättspraxis på skatterättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HFD så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (förvaltningsrätter och kammarrätter) informellt har att följa. Högsta förvaltningsdomstolen hette tidigare Regeringsrätten varför äldre domar avkunnande i HFD har refererat som börjar på "RÅ". Några intressanta äldre rättsfall som redan nu kan nämnas och vilka alltjämt äger tillämplighet är RÅ 1964 Fi 286, RÅ 1964 ref. 9, RÅ 1982 Aa 132 samt RÅ 1981 1:4.Beskattningskonsekvenser, vad gäller? Och får avdrag göras för driftkostnader?I din ärendebeskrivning skriver du "Hur ska jag beskatta detta?", vilket för mig bereder vissa tolkningsproblem varför den här frågan möjligen behöver hänskjutas till din kommande telefonrådgivning. Men utifrån ett scenario där du anses bedriva näringsverksamhet kan i vart fall följande konstateras. Som fysisk person ska du betala kommunal och statlig inkomstskatt på inkomster i inkomstslagen tjänst och näringsverksamhet (alltså skatt på förvärvsinkomster) samt statlig inkomstskatt på inkomster i inkomstslaget kapital (vilket således blir skatt på kapitalinkomster), något som framgår av 1 kap. 3 § 1 st. IL. Under förutsättning att du är obegränsat skattskyldig enligt 3 kap. 3 § 1 st. IL under någon del av beskattningsåret ska du betala kommunal inkomstskatt till din hemkommun och i förekommande fall, om denna tillhör en region, regionskatt till den regionen, se 1 kap. 4 § 1 st. IL. Fysiska personers skatt på förvärvsinkomster (eventuell uppburen lön jämte dina aktuella hyresintäkter) ska beräknas på den beskattningsbara förvärvsinkomsten, vilken i sin tur enligt 1 kap. 5 § 2-3 st. IL räknas fram på följande sätt.Summan av överskott i inkomstslagen tjänst och näringsverksamhet minskas med allmänna avdrag. Det återstående beloppet avrundas nedåt till helt hundratal kronor och är den fastställda förvärvsinkomsten. Från den fastställda förvärvsinkomsten dras grundavdrag och sjöinkomstavdrag. Avdragen ska göras i nu nämnd ordning. Det återstående beloppet är den beskattningsbara förvärvsinkomsten.För att underlätta förståelsen av den ovan citerade lagtexten följer härnäst ett enklare uppställningsexempel.Inkomst av tjänst+ Inkomst av näringsverksamhet= Total inkomst- Allmänna avdrag= Fastställd förvärvsinkomst- Grundavdrag- Eventuellt sjöinkomstavdrag= Beskattningsbar förvärvsinkomstGällande frågan om dina utgifter för drift kan tas upp som kostnad i näringsverksamheten kan följande anföras. I 16 kap. 1 § 1 st. IL går det att utläsa att utgifter för att förvärva och bibehålla inkomster ska dras som kostnad. Med detta menas att det fordras ett samband med den skattepliktiga verksamheten varför de ifrågavarande utgifterna ska ha varit avsedda att ge inkomster till rörelsen. Personliga levnadskostnader är således inte avdragsgilla. Det torde innebära att de utgifter som du refererar till kan dras av, men det förutsätter som sagt att de täcks av bestämmelsens rekvisit "förvärv och bibehåll av inkomster". Det ska också tilläggas att du i egenskap av näringsidkare kan vara bokföringsskyldig enligt 2 kap. BFL eftersom resultatet i näringsverksamheten ska beräknas enligt bokföringsmässiga grunder, vilket stadgas i 14 kap. 2 § 1 st. IL.Fasadrenoveringen, utgör detta ett godtagbart skäl för en hyreshöjning?Det korta svaret lyder: Nej, en hyreshöjning på grund av det yttre underhåll på byggnaden som nu är i fråga torde inte berättiga dig till att justera upp hyresnivåerna om inte hyresavtalet möjligen stipulerar en sådan rätt för dig som fastighetsägare. Som hyresvärd är det tillåtet att i förekommande fall höja hyran för hyresgäster under förutsättning att höjningen är skälig och detta enligt 12 kap. 55 § JB. En sådan är skälig om nivån motsvarar liknande lägenheter på samma ort (ortsmetoden). I bedömningen tas hänsyn till lägenhetens standard, modernitet, var den är belägen samt omgivningen i övrigt. En renovering av en lägenhet kan utgöra en sådan omständighet som gör att en högre hyra kan anses vara skälig jämfört med den tidigare. En fasadrenovering torde leda till en värdestegring på fastigheten för dig som hyresvärd, men det går nog knappast att argumentera för att det så kallade bruksvärdet generellt ökar för dina hyresgäster eftersom det inplanerade arbetet inte avser det inre underhållet i lägenheterna.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Notera dock att vi på skatterättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig däremot inte några skatterättsliga uppdrag fullt ut. Däremot kan vi naturligtvis vara dig behjälplig vid upprättandet av exempelvis eventuella nya hyresavtal mellan dig och dina befintliga hyresgäster.Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 21/9 kl 16.30. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Skattekonsekvenser - försäljning av bostadsrätt

2020-09-15 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Min pappa bor sedan en tid på ett äldreboende och vår bedömning är att han inte kommer att flytta hem till sin bostadsrätt igen. Vi (jag och min bror) avser inom kort sälja den, han har haft den läge varför den kommer att säljas med stor vinst. Vad är mest praktiskt och mest fördelaktigt för oss alla? 1. Att vi skriver en generalfullmakt till oss och vi säljer den, eller 2. att han ger den till oss som gåva först och vi säljer den sen. 3. Annat alternativ? I alternativ 2 antar jag att vi då måste antas som bostadsrättsägare av föreningen även om vi kanske bara äger lägenheten i ca 3 månader, vilket kommer att innebära viss administration.
Axel Helgesson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din frågaSom jag förstår frågan så vill ni välja det förfarandet som är mest ekonomiskt fördelaktigt och praktiskt för er.Reglerna för skatt finns i inkomstskattelagen (IL).Skatt vid försäljning av bostadsrätt:Vid försäljning av en bostadsrätt ska man betala skatt på kapitalvinsten. Kapitalvinsten är lika med den summa man säljer bostadsrätten för, minus omkostnadsbeloppet och försäljningsutgifter. (44 kap. 13 § och 46 kap. 5 § IL)Vid försäljning av bostadsrätter är den effektiva skatten på kapitalvinsten 22 % (46 kap. 18 § IL).För att visa på skattekonsekvenserna av försäljningen kommer jag använda mig av exempelsummor. Låt säga att bostadsrätten har ett omkostnadsbelopp på 200 000 kr och att den kommer säljas för 500 000 kr. För enkelhetens skull kommer jag anta att ni inte har några försäljningsutgifter.Notera att om bostadsrätten köptes innan år 1974 träder vissa speciella regler i kraft, jag kommer dock fortsättningsvis att anta att bostadsrätten förvärvades efter år 1974 (46 kap. 14 § IL).Om ni säljer bostadsrätten i er fars namn genom en fullmaktVäljer ni detta förfarandet kommer det juridisk ses som att det är er far som säljer bostadsrätten.Skattekonsekvenserna av försäljningen blir då:Kapitalvinst: 500 000 kr – 200 000 kr = 300 000 krSkatt: 300 000 kr * 22% = 66 000Vinst efter skatt: 234 000 kr.Att ni först får lägenheten i gåva och sedan säljer den.Gåvor är skattefria (8 kap. 2 § IL). Det blir därmed inga skattekonsekvenser direkt när ni tar emot bostadsrätten, det blir det däremot när ni säljer den. Vid gåva av bostadsrätt tar ni som gåvomottagare över er fars omkostnadsbelopp – alltså i vårt exempel 200 000 kr (44 kap. 21 § IL)Om ni sedan säljer bostadsrätten blir skattekonsekvenserna följande:Kapitalvinst: 500 000 kr – 200 000 kr = 300 000 krSkatt: 300 000 kr * 22% = 66 000Vinst efter skatt: 234 000 kr.Sammanfattning:Det spelar alltså skattemässigt ingen roll hur ni väljer att göra här. Däremot blir det mer praktiskt att handla enligt alternativ 1. Detta skulle innebära, precis som ni skrev i frågan, att ni slipper den administrativa process som följer av att byta ägare av en bostadsrätt.Hoppas detta gav svar på er fråga. Har ni några följdfrågor är ni välkomna att återkomma!Med vänlig hälsning

Måste jag betala kapitalvinstskatt om jag ger bort något i gåva?

2020-09-15 i Gåvoskatt
FRÅGA |Hej, om jag vill skänka 10% av min bostadsrätt till min dotter måste jag betala reavinst då ?
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du ger bort andelen i gåva finns det ingen beskattningsbar inkomst, det är ju en utgift för dig. Du behöver alltså inte betala kapitalvinstskatt (även kallat reavinstskatt) med anledning av gåvan. Eftersom vi inte har någon gåvoskatt i Sverige behöver inte heller din dotter betala kapitalvinstskatt med anledning av gåvan, (8 kap. 2 § inkomstskattelagen).Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Beskattas inkomster från en bodelning?

2020-09-10 i Inkomstskatt
FRÅGA |Hej,Jag och min sambo ska separera. Han vill bo kvar i huset och överta lånet. Huset är värt mer än vad som finns i lån. Han måste alltså lösa ut mig från huset. Hur fungerar det med skatt på sådana pengar? Behöver jag eller han skatta på pengarna han ger mig vid övertagandet? Mvh
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår det som att ni vill förrätta en bodelning och att din sambo ska lösa ut dig från den gemensamma bostaden. Du undrar alltså huruvida pengarna för att lösa ut dig föranleder någon beskattning för någon av er.Nej, varken du eller din sambo behöver betala skatt med anledning av pengarna han ger dig för att lösa ut dig från den gemensamma bostaden. Du behöver inte betala skatt med anledning av pengarna (inkomsten) eftersom inkomster från bodelningar är skattefria, (8 kap. 2 § inkomstskattelagen). Din sambo behöver inte betala skatt med anledning av pengarna eftersom det inte är fråga om en inkomst, utan det är en utgift och utgifter föranleder inte någon inkomstbeskattning.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig,Med vänliga hälsningar,