Anskaffningsvärde för fastighet efter arv
Min syster och jag ska sälja vårt sommarhus som vi förvärvat genom arv. 1973 köpte vår far huset som han stod som ensam ägare till fram till 1996 då han avled och min mor ärvde huset. 2010 dog även min mor och min syster och jag ärvde 1/2 huset var och har sedan dess samägt fastigheten. Nu har vi tyvärr beslutat oss för att sälja huset och undrar hur vi beräknar/fastställer ett anskaffningsvärde efter två arv och 13 års eget ägande? Tacksam för svar då vårt fall inte riktigt följer skatteverkets mall. /Gunilla
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Reglerna för anskaffningsvärde gällande kapitalvinst, som en försäljning av en fastighet utgör, återfinns i Inkomstskattelag (1999:1229) (hädanefter IL).
Vilket inkomstslag tillhör fastighetsförsäljning?
Kapitalvinster och kapitalförluster faller under inkomstslaget kapital vilket följer av 41 kap. 1 § 1 st. IL. Med kapitalvinst eller kapitalförlust i inkomstslaget kapital avses bland annat vinst och förlust vid avyttringar av tillgångar, 41 kap. 2 § IL. Sålunda faller en fastighetsförsäljning i inkomstslaget kapital. För att räknas som vinst eller förlust måste förändringen ha tagit sig ett konkret uttryck, och beskattas först då de realiseras, det vill säga vid försäljningen.
Gällande rätt - Anskaffningsvärde
Av din fråga framgår det att du och din syster har fått fastigheten genom arv. Arv är enligt svensk skatterätt skattefria, 8 kap. 2 § IL.
Huvudregeln är att kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen (t.ex. mäklarkostnader) och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL. Med omkostnadsbeloppet avses i princip för anskaffningsutgiften ökade med utgifter för förbättring, så kallade förbättringsutgifter, 44 kap. 14 §.
Vid förvärv genom arv inträder man i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt den s.k. ”kontinuitetsprincipen”, 44 kap. 21 § IL. Det innebär att arvtagaren istället får tillgodoräkna sig den föregående innehavarens anskaffningsutgift och förbättringsutgifter. Skulle även denne ha förvärvat fastigheten genom arv, testamente, gåva, bodelning eller liknande, så används anskaffningsutgiften m.m. vid det förvärv som senast skedde genom köp eller byte.
Den bortre gränsen för kontinuitetsprincipen är år 1952, fastigheter förvärvade innan dess anses i stället förvärvade den 1 januari år 1952 för en ersättning som motsvarar deras marknadsvärde vid den tidpunkten. Detta påverkar dock inte ert fall.
Bedömning i ert fall
I ert fall träder ni till en början in i er mors skattemässig situation. Av din fråga framgår det att hon inte heller hade någon anskaffningsutgift vilket innebär att ni träder in i er fars skattemässiga situation. Det är således hans anskaffningsvärde för fastigheten man kommer använda som underlag. Detta oberoende av att det skett två arvsskiften och att ni har ägt fastigheten i 13 år.
Observera att förbättringsutgifter påverkar anskaffningsvärdet. Även dessa utgör en del av kontinuitetsprincipen, vilket innebär att skattemässiga förbättringsutgifter ska räknas med i underlaget för anskaffningsvärdet. I ert fall gäller det förbättringsutgifter som både er mor och far har stått för.
Hoppas detta besvarade din fråga!
