Omkostnadsbelopp vid försäljning av fritidsbostad
Vid försäljning av fritidsbostad ingick diverse inventarier (möbler, trädgårdstraktor, verktyg etc) som införskaffats inom de senaste 3-5 åren innan försäljning. Det totala anskaffningsvärdet är ca: 200.000 kr (1,5% av fastighetens försäljningspris). Kan man inkludera anskaffningskostnaden för dessa inventarier vid beräkning av reavinst? Man kan ju hävda att dessa inventarier har påverkat försäljningspriset.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Svaret på din fråga regleras i inkomstskattelagen (IL).
För att besvara din fråga måste jag först klassificera vad för slags bostad det är rent skattemässigt. Det finns två relevanta kategorier: en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. Detta innebär alltså att även fast du brukar bostaden som en fritidsbostad, så kommer den troligen att betraktas som en privatbostadsfastighet. Detta förutsatt att fastigheten består av ett småhus med tillhörande tomtmark, samt att minst 50 % av husets yta används av ägaren (eller närstående till denna) som dess fritidsboende, 2 kap. 8 och 13 IL. Hus som inte kan klassificeras som privatbostadsfastighet är i stället en näringsfastighet, 2 kap. 14 § IL.
Jag kommer hädanefter utgå från att du använder bostaden som ett fritidsboende, vilket medför att denna ska betraktas som en privatbostadsfastighet ur ett skatterättsligt perspektiv. Jag kommer också utgå från att det handlar om fast egendom och inte en bostadsrätt, vilket då medför att skatteberäkningen kommer ske utifrån kapitel 44 IL och kapitel 45 i IL. Jag uppfattar det också som att med den "totala anskaffningskostnaden" du beskriver är anskaffningsvärdet för inventarierna (möbler, trädgårdstraktor och verktyg). Jag ska förklara nedan hur dessa kostnader förhåller sig till kapitalvinsten, och om det ens är möjligt att minska skatteunderlaget (beloppet som du kommer behöva skatta på).
Först så ska vi utröna vad kapitalvinst är för något. Kapitalvinsten är det belopp som du ska skatta på. Den beräknas genom att ersättningen för fastigheten (vi säger 13,5 miljoner kr) ska minskas med (1) utgifterna för försäljningen och (2) omkostnadsbeloppet enligt 44 kap. 13 § IL.
Vad är "utgifterna för försäljningen"?
Med utgifter för försäljningen avses exempelvis mäklarkostnader och homestyling (inredare som inreder en bostad så att försäljningsvärdet förhoppningsvis stiger). Kostnader för möbler, trädgårdstraktor och verktyg som du har använt och införskaffat de senaste 3–5 åren omfattas förmodligen inte av denna kostnadspost.
Däremot, kanske kostnaden kan omfattas i "omkostnadsbeloppet".
Vad är omkostnadsbeloppet för egendomen?
Vad som avses med omkostnadsbeloppet framgår enligt 44 kap. 14 § IL. Där står det att omkostnadsbeloppet innefattar (1) anskaffningsutgiften och (2) eventuella förbättringskostnader för egendomen. Det är två viktiga poster eftersom dessa påverkar storleken på kapitalinkomsten som du kommer behöva skatta på (skatteunderlaget).
1. Vad avses med (1) anskaffningsutgiften?
Med anskaffningsutgift avses beloppet som den skatteskyldiga (du) har betalat för fastigheten. Du har inte delat med dig av en sådan, men vi kan säga att du lade ned 4 miljoner kr för att anskaffa fastigheten.
Här omfattas inte möblerna, trädgårdstraktorn eller verktygen, eftersom dessa införskaffades efter att du anskaffat själva fastigheten.
Däremot, finns det en slutlig kostnadspost ("förbättringsutgifter") som dessa kostnader i stället skulle kunna omfattas av.
2. Vad avses med förbättringsutgifter?
Vad som avses med förbättringsutgifterna är generellt sett sådant som den skattepliktiga (du) har lagt ned för att förbättra fastigheten. Hur detta beräknas för fastigheter regleras i 45 kap. IL, se särskilt 45 kap. 12 § IL.
Förbättringsutgifterna kan därefter delas upp i två distinkta kategorier. Det första är s k förbättrande reparationer medan det andra är ny-, till- och ombyggnader av fastigheten. Ett exempel på en förbättrande reparation är att en värmepanna byts ut i fastigheten medan en ombyggnad är att slå ut en vägg eller att flytta köket.
Det är viktigt att indelningen sker korrekt då huvudregeln är att förbättrande reparationer (förstnämnda kategorin) inte räknas med i omkostnadsbeloppet, medan utgifter för ny-, till- och ombyggnader (sistnämnda kategorin) räknas med i omkostnadsbeloppet.
Däremot så anses vissa förbättrande reparationer vara av sådant slag att det kan räknas med i omkostnadsbeloppet trots huvudregeln. Detta gäller ifall den förbättrande reparationen har lämnat fastigheten i ett bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. Dock så ska det uppmärksammas att dessa reparationer måste hänföras sig till beskattningsåret alternativt något av de fem föregående beskattningsåren för att omfattas av omkostnadsbeloppet. Detta framgår av 45 kap. 12 § st. 2 IL för fastigheter. Förbättringsutgifterna måste också under ett beskattningsår uppgå till minst 5 000 kronor för att omfattas av omkostnadsbeloppet (för fastigheter; 45 kap. 11 § IL)
Utifrån dessa två kategorier så omfattas inte möbler eller verktyg. Avseende trädgårdstraktorn är det mindre klart vad som skulle gälla. Exempelvis skulle man kunna argumentera för att det var en kostnad (anskaffningsutgiften för traktorn) som uppstod för att renovera gården på fastigheten som också lämnade fastigheten i ett bättre skick vid försäljningen. Att det skulle uppgå till minst 5 000 kr framstår som självklart och förbättringen har skett inom de senaste fem beskattningsåren.
I slutändan är det däremot Skatteverket som bestämmer ifall en sådan kostnad ska omfattas av omkostnadsbeloppet eller inte och jag tror tyvärr att alla inventarier kommer bedömas vara icke-avdragsgilla kostnader (inte omfattas av omkostnadsbeloppet) och därmed inte minska skatteunderlaget.
Slutsats:
Möblerna och verktygen bör inte kunna dras av (alltså: omfattas av anskaffningsutgiften eller omkostnadsbeloppet). Gällande trädgårdstraktorn föreslår jag att i första hand kontakta Skatteverket. Troligen kommer Skatteverket inte heller anse att trädgårdstrakton ska dras av.
Detta kan tyckas vara konstigt, särskilt då möbler, verktyg och trädgårdstraktor som medföljer vid en fastighetsförsäljning förmodligen ökat försäljningsvärdet. För att förklara detta förhållande så kan vi ta ett exempel: ifall du hade sålt trädgårdstraktorn/möblerna/verktygen separat och inte vid fastighetsförsäljningen, så skulle du blivit beskattad på denna försäljning (kapitalvinst). Därför får du inte en möjlighet att kostnadsföra inventarierna genom att sälja dessa vid en fastighetsförsäljning i stället.
Mot bakgrund av det jag beskrivit ovan så kommer du förmodligen inte kunna dra av kostnaderna från kapitalvinsten.
Jag hoppas du fick svar på din fråga,
