Hur beräknar man anskaffningsutgiften för en fastighet förvärvad före år 1952?

Question

Jag har sålt en obebyggd lantbruksfastighet som jag fått i gåva. Är osäker på hur reavinsten ska beräknas då givarens anskaffningskostnad är okänd. Givaren erhölll i sin tur fastigheten före år 1952 och taxeringsvärdet det året var 3000 kronor.

Ska 150 % av detta värde betraktas som anskaffningskostnad eller ska det justeras med den pennningvärdesförsämring som ägt rum sedan 1952 (vilket ju vore rimligt då fastigheten ju är såld med dagens penningvärde)? Det skulle i skulle i så fall innebära ett anskaffningskostnad på 48400 kronor.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

För att kunna besvara din fråga så korrekt som möjligt måste jag göra några antaganden. Inledningsvis antar jag att du inte bor på den fastighet som du har fått i gåva, att fastigheten inte heller är bebyggd och att du inte bedriver näringsverksamhet. 

Vilken lag är tillämplig? 

Det är inkomstskattelagen (IL) som är aktuell i ditt fall, eftersom lagen reglerar anskaffningskostnader för fastigheter med mera. 

Varför behöver man klassificera en fastighet?

Klassificering av din fastighet är viktig för att kunna besvara om du ska ta upp en eventuell kapitalvinst till följd av försäljningen upp till beskattning i inkomstslaget näringsverksamhet eller kapital. Detta påverkar inte bara vilket belopp du får ta upp till beskattningen, men även om du kommer beskatta vinsten som en förvärvsinkomst eller kapitalinkomst.  

Vilket slag av fastighet rör det sig om? 

Är det så att du inte bor permanent i ett småhus på din fastighet, så kan din fastighet inte anses vara en privatbostadsfastighet (2:8 och 13 IL). Det betyder att din fastighet kommer i princip att klassificeras som en näringsfastighet (2:14 IL). Eftersom jag antar att du inte bor på fastigheten i ett småhus, så anser jag att din obebyggda fastighet är en näringsfastighet. Vidare antar jag att du inte bedriver en verksamhet där du köper och säljer fastigheter, varför din näringsfastighet ska räknas vara en kapitaltillgång (17:3 och 25:3 IL).   

I vilket inkomstslag beskattar man en näringsfastighet?  

Som en undantagsregel gäller för enskilda näringsidkare att de beskattas i inkomstslaget kapital vid försäljningar av näringsfastigheter (13:6 IL). Vanliga fysiska personer beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet vid försäljningar av näringsfastigheter (13:1 3 st. IL). Eftersom jag också antar att du inte är en enskild näringsidkare, så kommer du vid en försäljning att beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Trots att du utifrån mina antaganden kommer beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet, så gäller de grundläggande reglerna för kapital i 44–45 kapitlen IL vid beräkning av kapitalvinsten och anskaffningsutgiften med mera. 

Hur beräknar man anskaffningsutgiften för en fastighet förvärvad före år 1952? 

Inledningsvis gäller att du har fått fastigheten i gåva, vilket betyder att du då övertar din givares skattemässiga situation vad gäller personens anskaffningsutgift med mera (44:21 IL). Det betyder med andra ord att du får räkna med det taxeringsvärde som gällde år 1952 och att kapitalvinsten från din försäljning av fastigheten kommer omfatta värdestegringar som uppstått under din givares och din egen tid. 

Vidare gäller att när en person har köpt en fastighet före år 1952, så kommer fastigheten anses ha köpts den 1 januari 1952, och då kommer anskaffningsutgiften anses vara 150 procent av fastighetens taxeringsvärde för just år 1952 (45:28 IL). Reglerna tar inte hänsyn till prisstegringar över åren. För dig betyder det konkret att fastighetens taxeringsvärde om 3 000 kronor ska multipliceras med 150 procent för att få fram din anskaffningsutgift, dvs. 3 000 kronor * 150 % = 4 500 kronor. Om du skulle sälja din fastighet för mer, vilket är troligt, så ska du bara ta upp 90 procent av vinsten till beskattning (45:33 IL och 15:1 IL).  

Avslutande ord 

Svaret på din fråga är följande. Inledningsvis verkar du ha en näringsfastighet vars kapitalvinst du bör ta upp till beskattning till 90 procent i inkomstslaget näringsverksamhet. Vidare gäller att eftersom du har fått fastigheten i gåva, så övertar du din givares skattemässiga situation. Eftersom din givare fick fastigheten före år 1952, så gäller att fastighetens taxeringsvärde för år 1952 ska multipliceras med 150 procent och att inflationen inte heller får beaktas i uträkningen av anskaffningsvärdet. Det betyder att ditt anskaffningsvärde bör vara 4 500 kronor. 

Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon [phone] eller maila oss på [e-mail].

Vänligen