Hur räknar man ut omkostnadsbeloppet? (Fastighetsförsäljning)
Hej!
Jag ska sälja min fastighet och undrar nu vad jag kan inkludera i omkostnadsbeloppet och hur ska jag bevisa att jag haft kostnaden?
Tycker att detta är väldigt svårt att få fram och skulle uppskatta hjälp!
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline för rådgivning!
Jag utgår från att du i din fråga syftar på det skattemässiga omkostnadsbeloppet. Regler om hur detta beräknas finns i inkomstskattelagen (förkortad IL). Lagen har några specialregler för bland annat näringsfastigheter och fastigheter som förvärvats före år 1952 (t.ex. i 45 kap. 13 och 28 § IL). Jag förutsätter dock i mitt svar att det nu är fråga om en privatbostadsfastighet som förvärvats efter år 1952, samt att du säljer hela fastigheten.
Varför ska man räkna på omkostnadsbeloppet?
Alla typer av kapitalvinster är som huvudregel beroende av ett omkostnadsbelopp. För att ställa upp en förklarande formel kan man säga att: kapitalvinsten = ersättningen för den avyttrade tillgången – försäljningskostnader – omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Detta innebär att ju högre försäljningskostnaderna respektive omkostnadsbeloppet är, desto mindre ska tas upp till beskattning. En notering man redan nu kan göra är att försäljningskostnader (som t.ex. mäklararvoden eller kostnader för styling i samband med husvisning) alltså inte ingår i begreppet omkostnadsbelopp, men det får ändå dras av som försäljningskostnader.
Omkostnadsbeloppet för fastigheter
Enligt huvudregeln består omkostnadsbeloppet av anskaffningsutgifter och förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Anskaffningsutgiften är ofta ganska enkel att beräkna, och är det som du själv betalt för fastigheten när du köpte den. Som anskaffningsutgift räknas främst inköpspris, stämpelskatt, lagfartskostnader och inteckningskostnader för köpeskillingsreverser. Om du har fått fastigheten genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, är det den förre ägarens anskaffningsutgift du ska ta med i beräkningen (44 kap. 21 § IL). När det kommer till förbättringsutgifter finns det dock en del specialregler.
Vilka förbättringsutgifter får tas med?
Det finns i huvudsak två typer av förbättringsutgifter – dels utgifter för s.k. grundförbättringar, dels utgifter för förbättrande reparationer och underhåll. Gemensamt för de båda typerna av utgifter är att avdragsrätt endast medges om de sammanlagda förbättringsutgifterna överstigit 5000 kr under ett och samma (beskattnings)år (45 kap. 11 § IL). Om man till exempel haft utgifter för att uppföra en hundkoja på fastigheten för 4500 kr, får det endast dras av om man haft ytterligare förbättringskostnader på minst 500 kr samma beskattningsår.
Grundförbättring eller förbättrande reparationer och underhåll?
Med grundförbättringar (notera att det i lagen bara benämns "förbättringar") menas om-, till- och nybyggnationer (45 kap. 11 § IL). För att en renovering, nybyggnation etc. ska anses vara en grundförbättring krävs det att åtgärden inneburit ett nytillskott till fastigheten (tillfört något som inte funnits där tidigare). Utgifter för grundförbättringar får alltid räknas in i omkostnadsbeloppet, förutsatt förstås att den årliga 5000 kr-spärren uppnåtts. Några exempel på vanliga grundförbättringar är garagebyggen, inköp och installation av nya disk- eller tvättmaskiner (som inte funnits tidigare), solcellsinstallationer och fasadbyten.
När man talar om förbättrande reparationer och underhåll syftar man på i stället på förbättringar av mer löpande karaktär, såsom byte av diskmaskin eller vitvaror, ommålning, tapetsering eller inköp av nya element. Det handlar alltså om utgifter som förvisso är förbättrande, men som inte innebär något nytillskott (snarare utbyten). Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll kan i regel endast dras av om de hänför sig till beskattningsåret eller de fem föregående beskattningsåren. (Med beskattningsåret syftar man på det år du ska beskattas för fastighetsförsäljningen.) Det krävs också att reparations/underhållsarbetena medfört att fastigheten blivit i bättre skick vid försäljningen än när du själv förvärvade den (45 kap. 12 § IL).
Om man till exempel har bytt diskmaskin två år innan beskattningsåret för att den gamla gått sönder, räcker det inte med att den nyinköpta diskmaskinen är i bättre skick än den gamla. Det är fastigheten som måste vara i bättre skick efter diskmaskinsbytet, med utgångspunkt i försäljningsdagen jämfört med inköpsdagen. Om det därför fanns en fungerande diskmaskin på fastigheten när du köpte den, anses fastigheten inte vara i bättre skick efter ett diskmaskinsbyte, och därmed kan inte utgifterna dras av som förbättringsutgifter.
Hur kan man bevisa en kostnad?
Det är i grund och botten upp till dig som skattskyldig att bevisa vilka utgifter du har haft som kan räknas med i omkostnadsbeloppet. Lämpligen görs detta genom att uppvisa kvitton eller fakturor. Om du däremot inte har sparat någon form av kostnadsbevis är det i vissa fall möjligt att få ett "skäligt" avdrag beviljat. En förutsättning för detta är dock att du i vart fall kan bevisa att förbättringar har utförts. Detta har Högsta förvaltningsdomstolen (då Regeringsrätten) fastställt i fallet RÅ 2002 ref. 73.
Sammanfattning
Omkostnadsbeloppet vid en fastighetsförsäljning omfattar anskaffningsutgifter och förbättringsutgifter. Med anskaffningsutgifter menas inköpsutgifter såsom inköpspris, stämpelskatt, lagfartskostnader m.m. Förbättringsutgifter delas i sin tur in i grundförbättringsutgifter (nytillskott) respektive utgifter för förbättrande reparationer och underhåll (reparations/underhållsutgifter som medfört att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet). Anskaffningsutgifter och grundförbättringsutgifter får alltid räknas in i omkostnadsbeloppet, medan utgifter för förbättrande reparationer och underhåll endast får räknas med om de hänför sig till något av de fem senaste beskattningsåren.
För att en förbättringsutgift ska få dras av (oavsett vilken typ det är) krävs det att de sammanlagda förbättringsutgifterna för det aktuella beskattningsåret överskridit 5000 kr. För att medges avdrag måste du vidare kunna styrka att du haft de utgifter som du påstår, exempelvis genom att uppvisa kvitton/fakturor. Det är dock möjligt att medges ett skäligt avdrag efter en rimlighetsbedömning, om du till exempel tappat bort dina kvitton/fakturor.
Ytterligare frågor?
Om du vill läsa mer om hur omkostnadsberäkningen går till när det gäller fastighetsförsäljningar kan du gå in på Skatteverkets hemsida. En länk dit hittar du här: https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2014.3/2730.html#h-Allmant-om-kapitalvinst-vid-avyttring-av-fastighet
Har du ytterligare frågor, exempelvis om hur man ska se på en specifik utgift som du haft, är du också välkommen återkomma med en ny fråga till oss på Lawline.
Jag hoppas att jag har kunnat hjälpa dig på vägen!
Allt gott,
