Kan vi överlåta en sommarfastighet på våra barn och fortsätta nyttja den?

2018-04-08 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Kan vi överföra vår sommarstuga till våra barn samtidigt som vi fortsätter att nyttja den? Hur går det till och vilka konsekvenser och dokument resulterar detta i ?Mvh
Mattias Törnström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Tillämplig lagDå saken gäller överlåtelse av fastighet kikar vi närmare på jordabalken (JB).Vad som måste göras när en fastighet byter ägareFörst och främst ska era barn söka lagfart. Som ni säkert redan vet görs detta hos lantmäteriet, vilka också har vissa särskilda krav för att lagfart ska få sökas.Vidare krävs att ni skriver och undertecknar ett gåvobrev. Era barn måste därefter ansöka om lagfart senast tre månader efter att ni upprättat gåvobrevet (20 kap. 2 § JB).Förutom att gåvobrevet är underskrivet av er och alla gåvotagare, dvs. era barn (4 kap. 1 § JB genom 4 kap. 29 § JB), så finns vissa andra villkor, som måste vara uppfyllda:1. Att fastigheten är angiven med fullständig fastighetsbeteckning, och2. Att det är tydligt att det är en gåva och hur stor gåvan är (t.ex. alla barn får 25 % av fastigheten).Förutom att lagfart ska sökas är det inte så mycket annat som ska göras. Finns ett lån på fastigheten som överstiger 85% av taxeringsvärdet anses det inte längre vara en gåva utan blir då ett köp och då kan era barn behöva betala stämpelskatt, fastän det är tänkt att vara en gåva. När lagfarten godkänns så gör den i samband med gåvobrevet att ägandeöverföringen är giltig. Bra att känna tillVärt att nämna är att det är möjligt att i gåvobrevet skriva att gåvan inte är ett förskott på arv. Har ni inga andra barn som ärver er än de som ni väljer att ge bort fastigheten till spelar det ingen roll. Har ni däremot andra barn som inte får ta del av fastigheten, så kommer den här gåvan att ses som förskott på arv och de förstnämnda barnen får då en mindre del av arvet vid ett senare tillfälle.Jag bifogar en länk till lantmäteriets hemsida om ni vill läsa mer om lagfart vid gåvor.För att få lite tips på hur man skriver ett gåvobrev så bifogar jag en länk till det här: http://lawline.se/answers/2050 Länk till lantmäteriet: https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-agare/Ansok-om-lagfart-eller-inskrivning-av-tomtratt/Jag-vill-ge-bort-eller-har-fatt-en-fastighet/ Vad angår er rätt att fortsatt nyttja sommarfastighetenNär ni överlåter fastigheten på era barn har ni ingen fortsatt rätt att nyttja sommarstugan, åtminstone inte i lagens ögon.Jag tänker mig däremot att ni har en bra relation till era barn, med tanke på att ni vill ge bort sommarstugan till dem, och ser därför inte varför de skulle neka er rätten att nyttja sommarstugan även efter att ni överlåtit den på dem. Så länge ni litar på varandra finns det således ingen anledning att upprätta några ytterligare dokument.Är ni däremot oroliga för att era barn inte skulle ge er lov att nyttja sommarstugan efter att ni överlåtit den på dem skulle ni eventuellt kunna upprätta ett hyresavtal, även om det så skulle vara på 1 kr/mån. Ett sådant hyresavtal ger er givetvis nyttjanderätt till sommarstugan, även i lagens ögon.Några avslutande ordJag vill återigen tacka för förtroendet att få besvara er fråga och jag hoppas att ni är nöjda med svaret på densamma!Ha en fortsatt trevlig helg!

Är det möjligt att hyrsälja en fastighet?

2018-03-26 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, jag och min fru har en gård utanför Norrtälje. Själva gårdscentrum är avstyckat för framtida försäljning. Nu har min son lyckats få igenom en detaljplaneläggning av den avstyckade gården. Tyvärr tar det många år och därför funderar jag på att hyrsälja villa, garage mm eftersom en ny fastighetsbildning tar minst ett år och jag vet inte utbredningen förrän planarbetet kommit lite längre. Kan det vara en lösning.
Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår din fråga, undrar du om det är möjligt att hyrsälja villan, m.m.Mitt svar är strukturerat så att jag först sammanfattar mina slutsatser. Därefter följer min utredning av ditt problem.SammanfattningDet är inte möjligt att hyrsälja fastigheter i Sverige, eftersom köparen inte kan garanteras en rätt att köpa fastigheten efter hyrsperioden. Är det möjligt att hyrsälja fastigheter?Som jag förstår din fråga menar du med "hyrsälja" ett upplägg där du och din fru hyr ut den avstyckade fastigheten (gårdscentrumet) och dess byggnader till den tänkta köparen. I kontraktet ges köparen sedan en bindande möjlighet att köpa fastigheten efter att viss tid har gått, t.ex. när fastighetsbildningen är färdig.Ett sådant upplägg går inte att genomföra i Sverige. Ett löfte om att sälja en fastighet är inte bindande. Det framgår inte av det kapitel i jordabalken (1970:994) som reglerar fastighetsköp, utan istället av olika domar från Högsta domstolen (se t.ex. fallen NJA 1984 s. 673, NJA 1987 s. 726 och NJA 1990 s. 18).Resultatet blir att ni visserligen kan hyra ut gårdscentrumet, m.m., till den tänkta köparen, men att köparen inte får någon garanti att ni kommer att sälja fastigheten till honom eller henne.Vill du läsa mer om liknande upplägg finns även t.ex. följande tidigare svar på Lawline: Rent-to-own i svensk rätt.Jag hoppas att det var svar på din fråga!____________________________________Behöver du vidare hjälp med fastighetsförsäljning är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till fredag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Fastighetsöverlåtelse med villkor om att få bo kvar i huset

2018-03-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Går det att skriva över huset på barnen men ändå ha full frihet att bo kvar och göra vad man vill med huset. Fördelar nackdelar?
Johanna Lindström |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du kan skriva över huset på dina barn genom att göra en fastighetsöverlåtelse till dem. Fastighetsöverlåtelsen kan göras antingen genom ett köp eller en gåva, och regler om detta finns i 4 kap. jordabalken. Det går att införa villkor om att du ska ha nyttjanderätt i såväl ett köpekontrakt som i ett gåvobrev. Den huvudsakliga skillnaden mellan om du väljer att låta dina barn köpa huset eller om du ger det till dem är hur länge villkoret gäller. Ett villkor i ett köpekontrakt gäller i två år från det att köpet genomförs (4 kap. 4 §) medan ett villkor i ett gåvobrev istället kan gälla på obestämd tid så länge som båda avtalsparter lever (enligt 4 kap. 29 § gäller inte tidsbegränsningen i 4 § för gåva). Huruvida du väljer köp eller gåva som fastighetsöverlåtelse har ingen betydelse för barnens möjlighet att söka lagfart på fastigheten, så skillnaden ligger i hur länge villkoret gäller om att du ska få bo kvar i huset även om barnen äger det. Oavsett om du väljer köp eller gåva ska ett skriftligt avtal upprättas, som ska undertecknas av såväl dig som dina barn.Du har alltså möjlighet att bo kvar i huset samtidigt som du överlåter det till dina barn, men en eventuell nackdel med att överlåta äganderätten (jämfört med att behålla huset) är att du då inte har bestämmanderätt över huset mer än vad som införs som villkor i kontraktet. Bland annat kommer du i och med överlåtelsen inte kunna använda huset som säkerhet om du tar ett lån, eftersom den möjligheten tillkommer fastighetsägaren. Du har heller inte möjligheten att senare bestämma vad som ska hända med fastigheten genom ett testamente, eftersom du inte längre äger huset. Om du däremot framförallt är intresserad av att få bo kvar i huset behöver varken det ena eller det andra vara nackdelar att fundera över.Hoppas du fick svar på din fråga, om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen!Vänligen,

Disponering av fastighet belägen i Spanien

2018-03-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!3 personer äger fastighet i Spanien. Ägarförhållandet är 50%, 25%,,25%2 personer vill sälja fastigheten, men 1 person 25% ägare vill ej. Vad gäller då?2 personer skrivna i Sverige 50 + 25 %. 1 person skriven i Tyskland 25%Tack för hjälpen
Henrik Witt-Strömer |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tyvärr finns det en omständighet i din fråga som gör att jag inte kan besvara den, nämligen att fastigheten är belägen i Spanien. Inom juridiken finns det ett särskilt rättsområde som reglerar hur juridiska frågor som är nationellt gränsöverskridande (som nu, när fastigheten ligger i Spanien men ägarna bor i andra länder) ska behandlas, internationell privaträtt eller IP-rätt. För att lösa frågor som din undertecknar stater avtal med varandra om bland annat vilket lands lagar och domstolar som är ska gälla för en viss fråga.Det anses känsligt för en stats integritet att andra länders lagar och domstolar ska få ha makt över den egna statens territorium. Det är därför en grundläggande princip – principen om lex rei sitae – inom IP-rätten att rätten att disponera över en fastighet regleras av lagarna i det land fastigheten ligger i, alltså Spanien.Det vore olämpligt av mig, som endast är kunnig i svensk rätt, att ens försöka besvara hur din fråga regleras i spansk lagstiftning. Jag råder dig därför att istället att vända dig till någon som är insatt i spansk rätt. Jag kan också för upplysnings skull säga att eventuella tvister inte bara avgörs enligt spansk rätt, utan även i spansk domstol (se artikel 24.1 i Bryssel Ia-förordningen).Med vänlig hälsning

Vad krävs och hur går jag tillväga för att någon ska bli delägare i huset?

2018-03-27 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag äger ett fritidshus med ett banklån. Jag har hittat en "mecenat" som är intresserad av att lösa lånet. Vad krävs det och hur går jag tillväga för att hen skall bli delägare i huset?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att personen ska kunna bli delägare till fastigheten krävs att en del av fastigheten överlåts till denne. Detta kan ske antingen genom köp eller gåva. Det finns särskilda krav när det gäller köp och gåva av fastighet. Detta regleras i jordabalken och vissa formkrav för köp av fast egendom måste uppfyllas (4 kap. 1 § och 4 kap. 29 § jordabalken). Samma formkrav gäller för gåva av fastighet som för köp. En skriftlig överlåtelsehandling krävs, där en överlåtelseförklaring avseende fastigheten (med fastighetsbeteckning) ska ingå och köpeskillingen ska anges. Handlingen ska skrivas under av både köparen/mottagaren av gåvan och av säljaren/givaren. Vid gåva utgår naturligtvis inte någon köpeskilling.Ska överlåtelsen däremot ske i form av köp, eller övertagande av en del av lånet, vilket likställs med köp, skrivs den aktuella köpeskillingen in i överlåtelsehandlingen. Om personen tar över en del av lånet som hänförs till fastigheten, ses det som att det utgör i köpeskillingen. För att sedan även denne ska stå som registrerad ägare, måste personen ansöka om lagfart hos inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet).Det är vara värt att notera, att banken i detta fall måste godkänna den nya låntagaren.Har du några fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Vänligen

Ingen rätt att disponera över föräldrars bostad

2018-03-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,jag undrar om vi,jag och min syster har rätt att hyra ut våra föräldrars hus till min systerdotter. Min mamna dog i januari i år och pappa har flyttat in på äldreboende och kommer inte att flytta hem nåt mer. Grejen är att jag helst vill sälja för att bli fri från ansvaret. Men nu vill som sagt min syster hyra ut det. Hur gör man med alla tillhörigheter? Tacksam för svar. Mvh: Åsa
Henrik Witt-Strömer |Hej Åsa!Eftersom du inte angett något annat, behöver jag i detta svar utgå från att varken du eller din syster äger en del i huset, utan att det är er pappa som äger huset (eller att han med så kallad fri förfoganderätt ärvt hela eller delar av huset efter er mamma).Äger er pappa huset, är det han som ensam bestämmer om, och i så fall till vem, huset ska hyras ut. För att ni ska få disponera över huset måste ni äga det, ha fullmakt från er pappa att disponera över det, vara förvaltare för honom (se 11 kap 4 § och 11 kap 7 § föräldrabalken) eller dylikt. Någon sådan omständighet verkar inte föreligga nu. Att er pappa bor på äldreboende är inte tillräckligt för er att varesig få hyra ut eller sälja det.För tillhörigheterna i huset gäller samma som ovan: Den som äger någonting bestämmer hur det ska disponeras.Med vänlig hälsning

Vad omfattas av "normalt slitage" i ett hyresavtal?

2018-03-04 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, jag och min sambo har hyrt en villa privat, nu när vi skall flytta ut så påpekar han allt möjligt, att vi ska måla över hål efter vi satt upp larm. Verisure som gjorde installationen har skruvat upp magnetkontakter i fönsterna och nu vill han att vi skall byta 3 fönster för att det får inte synas att vi har bott där. Vad är vi skyldiga att göra vid från flyttning ? Och vad kan han kräva att vi skall göra ?
Jennie Nilsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Reglering om hyresförhållanden finns i hyreslagen, kap 12 jordabalken.En hyresgäst ska vid avflyttningen återställa bostaden till ursprungligt skick med undantag för det normala slitaget som uppkommit i samband med boendet. Lagen anger endast att hyresgästen ska återställa skador som uppkommit genom vållande eller genom vårdslöshet och försummelse, 12:24 JB. Det kan vara svårt att genast förstå vad detta omfattar. Det finns därför flera rättsfall som behandlar frågan om vad som omfattas av normalt slitage.Vad säger praxis om normalt slitage? Praxis säger att borrhål, oavsett vem som gjort dem, är en naturlig följd av nyttjande av en lägenhet och ingår därmed i det normala slitaget. Jag finner dock inga rättsfall som specifikt behandlar fråga om larm i fönster men i NJA 1987 s 668 behandlas fråga om borrhål i badrum. Principen är att slitaget som uppstått inte ska sänka fastighetens värde. Jag antar att magnetkontakten var skruvad på insidan och att det uppstått små borrhål efter borttagandet av den. Jag finner i min bedömning anledning att klassificera detta som normalt slitage. Er hyresvärd kan inte ålägga er fönsterbyte för att dölja larminstallation, då slitaget helt enkelt inte står i proportion med byte av tre fönster. Hålen kan sannolikt döljas på annat sätt men att åtgärda normalt slitage blir inte er skyldighet. Dock är det er skyldighet att ni gör ert bästa att återställa bostaden i så gott skick som ni kan.Gränsen mellan normalt slitage och skada? Att dra en gräns mellan normalt slitage och vad som utgör en skada kan ibland vara svårt. Vad som i praxis har bedömts som normalt slitage är hål i väggar efter tavlor och hyllor, repor i golvet efter möbler och fettfläckar på väggar. Bedömningen beror även på omständigheter kring uppkomsten. Fettfläckar i ett kök är mer naturligt än fettfläckar i vardagsrummet och kan därmed accepteras i större utsträckning. Slitna tapeter där soffan stått mot väggen är också att betrakta som normalt slitage, även om förslitningen är rejäl.Stränga avtal om återställande till ursprungsskick? Vissa hyresvärdar försöker i sina kontrakt att vara stränga i bedömningen av slitaget när en hyresgäst ska flytta och det kan anges i kontraktet att hyresgästen är skyldig att åtgärda sådant som lagen betraktar som normalt slitage. Detta är fel. Det är nämligen så att, enligt 12 kap 1 § 5 st. JB, är lagen tvingande till hyresgästens fördel. Det innebär att i det fall ett hyresavtal innehåller bestämmelser eller villkor som är sämre för hyresgästen än vad som gäller enligt lagen är dessa villkor inte giltiga. Hyresvärden kan alltså inte utöka hyresgästens vårdplikt till att omfatta även normalt slitage genom avtal.Hoppas ni fått svar på det ni undrade och ni får gärna återkomma om ni har följdfrågor.

Kan vi överlåta hälften av fastigheten med lån till vårt barn?

2018-02-26 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Min sambo och jag äger 50 % var i vår fastighet som vi har lån på.Kan våran son , som är vuxen , ta över min sambos del av lånet?Jag ska själv stå kvar med mina 50 %.Hur går det till?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ni kan ge halva fastigheten i gåva till er son, vilket inte leder till någon skatt då gåvoskatten numera är avskaffad. Ni måste dock se till att i gåvohandlingen följa de formkrav som finns i 4 kap. 1-3 och 7-9 §§ i jordabalken (här). Det finns flera bestämmelser om vad avtalet ska innehålla, såsom köpeskillingen, vilket ju vid gåva är 0 kr, en överlåtelseförklaring m.m. Avtalet måste också vara skriftligt.Dock angav du att halva bolånet avseende fastigheten ska tas över av sonen, vilket gör att en gåva inte blir aktuell, eftersom övertagande av lån ses som att betala en köpeskilling och sålunda är det fråga om köp (betalning genom att ta över en del av lånet) och inte en gåva. Även i detta fall ska formkraven i 4 kap. jordabalken följas avseende köpehandlingen. Efter köpet är det bra om sonen så snart som möjligt skaffar lagfart för sin halva av fastigheten för att undvika komplikationer i framtiden med eventuella borgenärer och liknande. Eftersom det är fråga om en försäljning av halva fastigheten kan skatt bli aktuell på ev. vinst, beroende på vad man sätter köpeskillingen till och vad fastigheten hade för anskaffningsvärde.Gåva av hus innebär inte att lånen följer med automatiskt. Visserligen är det vanligaste att i det fall man tar över ett hus, så tar man även över lånen. Däremot måste banken eller annan eventuell långivare godkänna att skulden flyttas över.Det ni ska gör i ert fall är således att upprätta ett köpeavtal. Vill ni ha hjälp med detta finns det möjlighet att kontakta våra jurister på info@lawline.se.Har du några frågor är du varmt välkommen att återkomma!Vänligen