Köp/försäljning av fastighet eller ideell andel av den. Ogiltighet på grund av att viss del av fastigheten kommit i särskild ägares hand
2006 sålde jag min del i en familjegård till min bror.
I kontraktet som är undertecknad av mig o honom samt bevittnat av en bankkamrer o en annan bankanställd står det:
En åker som ligger vid sjön ska ägas av mig.
Vi styckade aldrig av den för att inte oroa min gamla mor som bodde på gården.
Jag ville vänta tills min mor gick bort.
När min mor gick bort för ett o ett halvt år sedan så förhandlade jag med min bror om han ville köpa åkern (sjötomten)
Det ville han.
Nu har han ändrat sig o säger att den är hans.
Detta grundar han sig på att avstyckning måste ske inom sex månader till lantmäteriet.
Min fråga är som följer: Jag inser att avstyckning inte kan ske med det ursprungliga köpekontraktet hos lantmäteriet.
Men jag har ett köpekontrakt på den landbiten och jag måste väl äga den även idag (trots att lantmäteriet kräver färska papper för en avstyckning)
Vad lantmäteriet kräver för en avstyckning måste väl skilja sig från vem som juridiskt äger marken enligt köpekontraktet
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du undrar huruvida du juridiskt sett fortfarande är ägare till en viss åker. Frågan är i viss mån, ur juridisk synvinkel, felställd. Jag vill därför börja med att klargöra ett par saker innan jag går vidare med att besvara din fråga.
Det finns två sätt att äga fastigheter på. Antingen så äger man så att säga en hel fastighet, eller så äger man en del av en fastighet. Att man äger en del av en fastighet innebär att man äger en andel (kallas för "ideell andel") av fastigheten, t.ex. 10 %. Det är inte möjligt att äga ett fysiskt område av en viss fastighet. Antingen äger man hela fastigheten eller en ideell andel av denna, t.ex. 10 %.
Det framgår inte hur ägarförhållandena såg ut år 2006 då det aktuella köpeavtalet ingicks mellan dig och din bror. Det framgår således inte om du ägde en hel fastighet, på vilken den aktuella åkern fanns, eller huruvida du ägde en andel av den fastighet på vilken den aktuella åkern finns.
Om du ägde hela fastigheten så kan man tala om att du, år 2006 innan köpeavtalet slöts, "ägde" åkern, även om detta inte är helt terminologiskt korrekt (det korrekta att säga vore att du ägde en fastighet på vilken åkern fanns). Om du däremot ägde en andel i fastigheten, kan man inte tala om att du då ägde åkern, eftersom det inte är möjligt att äga en viss fysisk del av en fastighet. Du ägde i så fall en andel av fastigheten på vilken åkern fanns. Av denna anledning är det därför inte riktigt korrekt att fråga sig om du idag äger åkern eller inte. Med detta sagt, går jag vidare och besvarar din fråga.
Eftersom det inte framgår huruvida du innan år 2006 då avtalet slöts ägde en hel fastighet eller endast en ideell andel av en fastighet framgår det inte heller huruvida det din bror köpte var en hel fastighet eller endast din ideella andel av fastigheten. Detta spelar dock ingen roll eftersom reglerna i jordabalken (hädanefter förkortad JB) gäller såväl köp av hela fastigheter som ideella andelar i en fastighet.
Genom avtalet överlät du antingen en fastighet eller en andel av denna till din bror. I avtalet angavs dock att du skulle vara ägare till ett visst område av fastigheten (åkern). Detta innebär att din brors köp kom att omfatta - eller snarare inte omfatta - en viss fysisk del (ett avgränsat område) av en fastighet. Köp av en fysisk del av en fastighet är i princip ogiltigt, vilket hör samman med att man inte kan äga fysiska delar (vissa områden) av en fastighet utan antingen äger man hela fastigheten eller en ideell andel, t.ex. 10 %, av den. Det avtal enligt vilket din bror köpte fastigheten eller din andel i denna är således som utgångspunkt ogiltigt.
Det finns dock möjligt att köpa en fysisk del av en fastighet under vissa villkor. Dessa villkor anges i 4 kap. 7-9 §§ JB. Enligt 4 kap. 7 § JB är köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning som är sökt senast 6 månader efter köpet.
Du beskriver att det inte har skett någon avstyckning av fastigheten så att åkern avstyckades och skildes från den övriga fastigheten. Fastighetsbildning i enlighet med köpet har alltså inte skett. Din brors köp är således ogiltigt.
Att ett avtal är ogiltigt innebär att prestationerna ska återgå. Att köpet är ogiltigt innebär således att du fortfarande är ägare till hela fastigheten eller till den andel du ägde år 2006. Detta innebär vidare att du är skyldig att återbetala de pengar din bror gav till dig med anledning av köpet.
Jag har ovan framfört att det inte terminologiskt korrekt att säga att man äger åkern (om det inte är så såklart att åkern i sig utgör en fastighet). Det ovan sagda innebär att du antingen fortfarande äger den fastighet du sålde (om det var så att du år 2006 ägde en hel fastighet). Man kan då visserligen tala om att du fortfarande "äger" åkern (även om det inte är terminologiskt korrekt). Var det däremot så att du år 2006 endast ägde en ideell andel av den fastighet varpå åkern fanns, äger du idag denna andel, eftersom köpet är ogiltigt.
Det ska dock framhållas att din bror inte äger åkern, eftersom det köp genom vilket han köpte fastigheten eller den ideella andelen av den, är ogiltigt. Din brors motsatta påstående är således felaktigt.
Jag kan förstå att detta är svårbegripligt. Att köpet är ogiltigt medför såklart obekväma följder för er båda; d.v.s. att du fortfarande äger fastigheten eller andelen och är skyldig att återbära köpeskillingen.
Jag vill därför rekommendera att du och din bror diskuterar detta. En möjlig lösning är att man upprättar ett nytt avtal som man ser till blir utformat på rätt sätt. Genom ett korrekt avtal kan man då se till att du säljer fastigheten eller andelen av denna till din bror på ett korrekt sätt. I ett sådant avtal kan man också reglera hur det gamla ogiltiga avtalet ska behandlas, t.ex. hur avräkning för de pengar du egentligen är skyldig att betala tillbaka ska ske.
Lawlines juristbyrå hjälper dig gärna med att upprätta ett sådant avtal. Om du är intresserad av sådan hjälp eller har kortare följdfrågor är du välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se.
Vänligen,
