Exekutiv auktion

2018-03-30 i Fastighetspant
FRÅGA |Vad händer med pantbreven efter en exekutiv auktion. Dödas de ? eller kan skulder kvarstå ?
Sara Bohlin |Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.När man har pantbrev i en fast egendom så har de olika intärn ordning, detta beroende på när de skrevs in i registert. Det händer precis som du är inne på att pengarna vid en försäljning inte räcker till alla pantbrev. I dessa fall så dödförklaras inte pantbreven utan de som inte fått betalt eller fullt betlat blir till en oprioriterad fordran. Dvs de får betalt allra sist och oftast så får alla fodringar där betalt med en procentsatts. Detta är reglerat i förmånsrättslagen, det om pantbrev hittar du i 18 paragrafen 2 st. Men lagen är ordnad så att det som står i fösta paragrafen får betalt först och andra paragrafen sen osv. Om du är intresserad av att se vad som skulle vara mera prioriterat. https://lagen.nu/1970:979Hoppas att du fick svar på din fråga och ha en fortsatt trevlig dag!

Måste jag skriva under före dettas pantbrev/inteckningar?

2018-03-02 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, mitt ex har köpt nytt hus med en annan innan skilsmässan gick igenom eller prövotiden var över. Nu vill mäklaren att jag ska skriva på deras pantbrev? Eftersom hon fortfarande var gift när dom köpte huset! Är det något jag kan göra utan att fastna i någon skuld eller dylikt?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 7 kapitlet 5 § äktenskapsbalken får en make inte, utan den andre makens samtycke, låta inteckna fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad. Enligt 7 kapitlet 4 § äktenskapsbalken är makars gemensamma bostad "fast egendom som makarna eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad inom egendomen som är avsedd som makarnas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål. I detta fall är dock inte det köpta huset avsett att vara ert gemensamma hem. Du ska inte skriva under pantbrev eller inteckningar, eftersom det skulle resultera i negativa konsekvenser för dig. Du har ingen skyldighet att skriva under sådana dokument.Har du några fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Vänligen

Fastighetsinteckningars inomläge

2018-02-20 i Fastighetspant
FRÅGA |Vad innebär inteckningars inomläge när det gäller fastighetsrätt? Och vad har detta inomläge för betydelse när det gäller förmånsrätten? Tex om det finns två stycken företagshypotek, där det ena företagsinteckningsbrevet är på tex 40 000 kr inom 50 000 kr. Och det andra företagsinteckningsbrevet ligger på tex 40 000 kr inom 90 000 kr. Vad är inomläget för dessa, och vilken av dessa har förmånsrätt? väldigt tacksam för hjälpmvh
Rebecca Lundmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Inledningsvis vill jag klargöra att företagsinteckningar och fastighetsinteckningar är två olika former av kreditsäkerheter som visserligen fungerar på samma sätt, även vad gäller inomläget. Respektive kreditsäkerhet blir dock aktuell i olika situationer. En fastighet kan vara föremål för hur många inteckningar som helst och på vilket belopp som helst. Inomläget är ett sätt att rangordna dessa i den ordning som inteckningarna gjorts. Ett pantbrev på t.ex. "50 000 kr inom 100 000 kr" innebär att pantbrevets värde är 50 000 kronor och att fastigheten totalt är intecknad om 100 000 kr. I det exemplet finns det alltså redan ett annat pantbrev på 50 000 kronor sedan innan. Inteckningsordningen har nämligen för förmånsrätten. Den inteckning som intecknats först har bäst rätt enligt 17 kap. 6 § jordabalken (JB). I ditt exempel innebär det att pantbrevet med inomläget "40 000 kr inom 50 000 kr" har bäst förmånsrätt och därmed kommer täckas först vid en tvångsförsäljning. I andra hand kommer pantbrevet med inomläget "40 000 kr inom 90 000 kr", som täcks av resterande delar av försäljningen. I ditt exempel saknas dock 10 000 kronor för att uträkningen ska vara logisk och komplett. Dessa 10 000 kronor är ett ägarhypotek vilket är ett obelånat pantbrev. Det innebär att fastigheten intecknats till det värdet, men pantbrevet har aldrig överlämnats till en kreditgivare som säkerhet för ett lån. Det pantbrevet har inomläget "10 000 kr inom 10 000 kr". Detta gör det logiskt att nästa pantbrev är det på "40 000 kr inom 50 000 kr" och att det sista är på "40 000 kr inom 90 000 kr". Enligt 6 kap. 9 § jordabalken tillfaller ett ägarhypotek fastighetsägaren. Vid en tvångsförsäljning ska således fastighetsägaren först erhålla 10 000 kronor innan resterande delar av försäljning delas ut enligt den ordning som pantbreven tagits ut på fastigheten. Det finns dock en möjlighet för borgenärer att begära utmätning av ett ägarhypotek och vilket ger borgenären förmånsrätt enligt 8 § förmånsrättslagen. Detta inkräktar dock inte på inteckningarna förmånsrätt utan dessa kommer ha företräde framför den begärda utmätningen enligt 9 § förmånsrättslagen. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Är ett pantbrev dödat när skulden är betald?

2018-01-28 i Fastighetspant
FRÅGA |En bekant har sålt en bostadsrätt för ett år sedan. Det fanns ett pantbrev men skulden på fastigheten var färdigbetald vid försäljningen därför glömdes pantbrevet bort. Pantbrevet är ju bundet till fastigheten och inte till personen men vad kan följden bli av att det inte togs upp vid försäljningen. Är det "dödat" i och med att lånet var färdigbetalt?
Claudia Perra-Morin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En vanlig uppfattning är att när man har betalt av ett lån på en fastighet som är pantsatt med ett pantbrev (ett fysiskt eller ett elektroniskt) är att pantbrevet inte längre löper någon funktion. Detta är felaktigt. Pantbrevet är en säkerhet för utlåning av pengar för borgenären (långivaren). Om gäldenären (låntagaren) inte betalar tillbaka sitt lån har borgenären rätt till att vända sig till Kronofogden för att få ut pengarna till sin fordran på gäldenären.Det är vanligt man betalar tillbaka sin skuld till borgenären innan försäljning av bostaden. Men görs inte det ska säljaren upplysa köparen vid försäljningen att en inteckning med pantbrev finns enligt 4 kap. 16 § jordabalken. Detta på grund av att när bostaden säljs kommer inteckningarna bestå och alla pantbrev som existerar både fysiskt eller i form av datapantbrev kommer fortfarande vara giltiga. Därav är det viktigt att när man har betalt av en skuld ska man se till att få tillbaka pantbrevet från borgenären om det är i fysisk form eller att datapantbrevet avregistreras. DödningDödning innebär att en inteckning upphör att gälla enligt 22 kap. 10 § jordabalken. Följden av att döda en inteckning blir att även ett pantbrev som är knuten till inteckningen saknar verkan enligt 6 kap. 17 § jordabalken. Detta görs på ansökan av fastighetsägaren och pantbrevsinnehavaren. Dödning av pantbrev är däremot något annat och det görs enligt lagen om dödande av förekommen handling. Detta innebär att inteckningen inte försvinner men ett nytt pantbrev utfärdas. Även detta görs av fastighetsägaren och med medgivande av pantbrevsinnehavaren. Således är dödning en aktiv handling man gör och uppstår inte bara genom att man har betalt av sin skuld.Vad blir konsekvensen?När skulden är betald har man rätt att få tillbaka pantbrevet. Om detta inte har gjorts rekommenderar jag att man vänder sig till pantbrevsinnehavaren för att säkerställa att man får tillbaka pantbrevet eller se till att det har blivit avregistrerat. Det som kan hända när det gäller en bostadsrätt är att borgenären kan begära att bostadsrätten säljs för låntagarens skuld. I detta fall finns det inte längre en fordran eftersom den är betald, men jag råder er att kontakta borgenären för att få tillbaka pantbrevet (om det är fysiskt) eller se till att det är avregistrerat eftersom pantbrevet i sig fortfarande har en funktion och bör överlämnas till den nya innehavaren av bostadsrätten. Om du vill ha ytterligare rådgivning finns det möjlighet att vända dig till några av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Med vänlig hälsning,

Lagfart och dess innebörd

2018-03-30 i Fastighetspant
FRÅGA |Jag har köpt en tomt av kommunen,men är ej lagfaren ägare ännu.Får jag då fälla träd på den? Köpekontrakt finns och tomten är betald.
Sara Bohlin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om jag förstår dig rätt så är själva köpet av fastigheten klart men att du ännu inte har hunnit få/ansökt om lagfart.Jag tänkte att jag ska förklara lite kort om lagfart först och syftet med den och sedan besvara din fråga.Kort om lagfart och dess syfteAnledningen till att vi har lagfart i Sverige är för att förhindra att flera personer tar upp pantbrev (lån med säkerhet i en fastighet) i en och samma fastighet. Samtidigt som man har velat skapa ett enkelt och tryggt system för bankerna, så att de ska våga låna ut pengar. Bara den som är lagförd som ägare kan nämligen ta ut pantbrev i en fastighet. Situationer som kan uppkomma är när den som är ägare av en fastighet säljer den och sedan, innan den nya ägaren har fått lagfart, tar ut ett pantbrev i fastigheten. Om den förra ägaren inte kan betala kan man i vissa fall kräva betalt ur fastigheten, alltså av den nya ägaren. Det är alltså den situationen som man har velat undkomma med lagfarten och inte att den nya ägaren inte ska få bygga/fälla träd/ eller på annat sätt bestämma över sin egendom. Du får alltså fälla träd på din mark även om du inte är lagfaren ägare. Jag hoppas att du fick svar på din fråga och kanske lite klarhet i hur lagfart fungerar. Jag råder dig dock att söka lagfart när du kan, även om jag inte tror att komunen skulle ta ut pantbrev på din fastigehet.

Borgenärers rätt att söka förtida betalning ur fastighet.

2018-02-25 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, jag äger en fastighet med ett fritidshus. Fastigheten är belånad och det finns pantbrev. Jag vill riva fritidshuset och bygga ett nytt hus. Banken hävdar att jag i detta fall måste lösa lånen då dom anser att det är fritidshuset som är säkerhet. Jag anser att ett pantprev är en intäckning i fastigheten och att lånet inte skall behöva lösas in i förtid. Till saken hör att tomten är det som är värdefullt i detta fall och är marknadsmässigt värd mer än nyvarande lån.
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom att banken har en så kallad säkerhet i din fastighet för ditt lån, har de vissa rättigheter. I detta fall förstår jag det som att de stödjer sig på jordabalken 6 kap 6 §. Men det finns förmodligen andra bestämmelser i ert avtal som ger banken sådana rättigheter. Av denna lagbestämmelse framgår att långivare med säkerhet i fastigheter i förtid får säga upp lånet till betalning om fastigheten skulle väsentligt förlora i värde.Eftersom att du har visat att du har för avsikt att just väsentligt värdeförstöra din fastighet (om än endast tillfälligt) bör de alltså ha denna rätt att säga upp lånet till förtida betalning. Det borde inte spela stor roll om din fastighet även utan fritidshuset är värt tillräckligt för att täcka bankens lån. Det verkar alltså tyvärr som att din bank har rätt att göra som de gjort.Det du kan göra är att försöka övertala banken eller kanske komma överens om någon annan typ av tillfällig säkerhet medans det nya huset byggs upp. Eftersom att din fastighet ju är en god säkerhet, även utan fritidshuset, borde det finnas någon lösning som banken är villig att gå med på.Jag hoppas att mitt svar är belysande. Tveka inte att fråga igen eller att kommentera nedan om du har fler funderingar!Med vänliga hälsningar,

Fastighetspant vid försäljning av fastigheten

2018-02-06 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej läser om pantbrev och inteckningar men får inte klarhet i ert uttalande tycker att det är tvetydigt.Det jag söker är, om jag köper en fastighet med pantbrev i fastigheten, övertar jag då skulden som fastigheten är pantsatt till eller är säljaren tvingad att lösa skulden som fastigheten är pantsatt till och pantbreven övergår till köparen utan att vara belastade? Vad händer om inte säljaren kan lösa skulden på pantbreven.
Isac Gustavsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller fastighetspant blir jordabalkens (JB) regler tillämpliga. Den som mottagit pantbrev i en fastighet som säkerhet för utlånade pengar har panträtt i fastigheten. Innebörden av att ha en panträtt är att du har rätt att genom utmätning (vilket görs av kronofogdemyndigheten) få ut pengar ur fastigheten om den som är skyldig dig pengar inte kan betala tillbaka (6 kap 3 § JB).Det korta svaret på din fråga är att upplåten panträtt i fastighet kommer att bestå trots försäljning av fastigheten, jfr 4 kap 16 § JB. Pantbrevet utgör i sig inte någon belastning i fastigheten, utan det är när den kopplas till en fordran och överlåts till långivaren som en panträtt uppstår, vilket utgör en belastning i fastigheten. Ett pantbrev är i sig alltså inte någon säkerhet i en fastighet, utan det är först när det pantsätts som det blir relevant. Det vanliga är att den som ska sälja en fastighet löser ut pantsatta pantbrev genom att betala tillbaka sin skuld innan försäljning. Görs inte detta ska den som säljer fastigheten upplysa köparen om att fastigheten är pantsatt (4 kap 16 § JB). Köparen har ingen undersökningsplikt när det kommer till frågan om en fastighet belastas av en panträtt. För det fall att ett pantbrev är pantsatt kvarstår alltså panträttshavarens panträtt i fastigheten efter försäljningen. Att en fastighet byter ägare påverkar således inte den rättighet långivaren har. Konsekvensen av detta blir att den nya ägarens fastighet är säkerhet för den gamla ägarens lån.Har köparen inte upplysts om att fastigheten är belastad med en panträtt, eller att fastigheten svarar för panträtt av högre belopp än vad köparen förutsatte vid köpet, så har denne rätt att hålla inne på en del av köpeskillingen som motsvarar värdet av vad som kan utgå ur fastigheten på grund utav pantsättningen. Även detta följer av 4 kap 16 § JB.Sammanfattningsvis: panträtt i fastighet är fullt giltig oberoende av vem som står som ägare på fastigheten. Säljare av fastighet är inte skyldig att lösa skulden som fastigheten är pantsatt till. Om den man har lånat ut pengar till inte sköter sina förpliktelser enligt lånet kan man som långivare begära utmätning i fastigheten för att på så sätt tvinga fram betalning.

S k tillägg i en fastighetspantsrätt

2018-01-14 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej! Håller på att läsa om panträtt i fast egendom, och stötte på begreppet "tillägg" vid eventuell utmätning. Enligt boken består detta tillägg av två delar; Det fasta tillägget och det löpande tillägget. Skulle ni kunna förklara skillnaden mellan dessa två, samt deras syften. Samt 6:3 JB:s innebörd. Dessutom nämner boken också att "Överstiger borgenärens fordran detta belopp (Hela summan: pantbrevet + tillägget) är denna del av fordran oprioriterad i förhållande till andra borgenärers fordringar". Detta tolkar jag, lekman som jag är, som att borgenärens fordran blir oprioriterad om dennes fordran överstiger pantbrevet + tillägget. Beklagar för en flummigt ställd fråga. Tack!
Elias Olsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline! 6 kap. 3 § jordabalken är i sanningen en krånglig paragraf att fullkomligt greppa. Jag kan inte garantera att jag är mer pedagogisk än författaren till boken du läst, men jag ska göra mitt bästa. Att begagna tilläggen blir aktuellt i de fall fastighetsutmätningen inte täcker den fordring fastighetspanten avser säkra. Exempelvis om jag är skyldig dig 100, och har pantsatt en inteckning värd 80, kommer inte säkerheten täcka hela skulden, utan lämna 20 i oprioriterad fordran. Med stöd av det stora tillägget kan du kräva att utfå ytterligare femton procent, totalt 92. Det lilla tillägget å andra sidan beräknas enligt följande: Referensräntan (per dagens datum uppgår den till minus .5 procentenheter) PLUSFyra procentenheterMULTIPLICERAT MEDDen i år beräknade tid som hinner förflyta mellan utmätning och medelsfördelning (det dröjer vanligen sex månader, dvs. .5 år)Ekvationen blir: -.5 + 4 x ½ = 1.75'. Inteckningen uppgick till 80 men med hjälp av det stora tillägget utfår du 92 och med hjälp av det lilla tillägget utfår du 93.4. Återstoden blir en oprioriterad fordran om 6.6. Det huvudsakliga syftet med tilläggen är troligen att bankerna kan ta emot pantbrev som s a s följer fordringens belopp. Biförpliktelser såsom ränta, indrivningskostnader och ersättning vid förtida lösen, täcks i de flesta fall, förutsatt att köpeskillingen för fastigheten är tillräcklig - såklart. Utan tilläggen skulle kreditgivarna behöva försäkra sina krav på biförpliktelser genom att begära pantbrev till högre belopp än kapitalfordringen. Det skulle både vara ansträngande att förklara och leda till fler ägarhypotek i de fall gäldenärerna sköter betalningarna.Om du har följdfrågor kan du höra av dig till elias.olsson@lawline.se! Vänligen,