Funderingar kring ett gåvobrev, relationen till enskild egendom samt inteckningsansökan

2019-05-09 i Fastighetspant
FRÅGA |År 2012 sålde min mamma sin fastighet. Jag fick vinsten som gåva och köpte en annan fastighet för pengarna.I lagfarten står det att jag är ensam ägare till 100 % alltså 1/1 del. Detta alltså för att bevisa att fastigheten är min enskilda egendom. Jag har ett gåvobrev som upprättades i samband med köpet där det bl.a. står att "allt som genom detta gåvobrev tillfaller gåvotagaren, skall i äktenskap utgöra dennes enskilda egendom, detsamma gäller avkastningen av egendomen. Egendomen och vad som trätt istället för den skall inte heller bli föremål för övertaganderätt som gåvotagarens make gör gällande vid bodelning" osv. Jag tycker det står tydligt vad som menas. Lantmäteriet som nyligen blivit inkopplad då jag har sökt om ett lån på fastigheten tycker däremot att gåvobrevet inte uttryckligen menar den fastighet som jag alltså har köpt just för att jag fått en gåva.Tacksam för ett svar!
Catarina Edlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av jordabalken (1970:994) (JB) 19 kap. 2 § framgår det att inskrivningsärenden bl.a. är ärenden om inteckning. En sådan ansökan ska göras av fastighetsägaren, JB 22 kap. 2 §. I ansökan ska olika uppgifter vara med; bl.a. det belopp du vill att inteckningen ska vara på och vilken fastighet som avses. En ansökan kan antingen beviljas, förklaras vilande eller avslås ifall exempelvis ansökan inte innehåller de uppgifter som behövs, JB 22 kap. 3-5 §§.Jag tolkar det som att menar att huset är en gåva, för att pengarna du betalat för att köpa fastigheten är själva gåvan. Gällande Lantmäteriet tolkar jag det som att de menar att gåvobrevet inte säger vad fastigheten heter, eftersom det är ett krav enligt JB att ett gåvobrev ska säga det. Jag förstår det som att Lantmäteriet utgår ifrån att du i din ansökan sagt att du fick själva fastigheten i gåva. Då ställs nämligen olika sorters krav på ett sådant gåvobrev.Enligt JB 4 kap. 29 § gäller samma formkrav vid gåva som vid en försäljning av en fastighet. Dessa är att gåvobrevet måste vara skriftligt, innehålla upplysningen om att givaren överlåter den specifika fastigheten som en gåva till mottagaren, samt hur stor del av fastigheten som ges bort och slutligen parternas underskrifter.I och med detta tror jag att Lantmäteriet påstår att själva gåvobrevet ska säga att du fick fastigheten av din mamma, som ägde den förut. Därför säger de att det inte framgår av gåvobrevet, eftersom det ställs andra krav på själva gåvobrevet. Det ska istället ses som en försäljning i själva ansökan om inteckningen, där köpekontraktet är det du ska visa istället.Gällande att pengarna är enskild egendom framgår av äktenskapsbalken (1987:230) (ÄktB) 7 kap. 2 §. Det är bl.a. om det står i ett gåvobrev att en gåva som man fått av någon annan än den man är gift med ska utgöra enskild egendom. I ditt gåvobrev förstår jag det som att gåvogivaren menar att oavsett vad pengarna "är", exempelvis pengar, en fastighet, en vinst osv., ska det alltid ses som en enskild egendom. ÄktB 7 kap. 2 § säger även att det blir samma effekt ifall det står att något är enskild egendom i ett äktenskapsförord. Hoppas att du fick svar på din fråga och att jag förstod dig rätt!Med vänlig hälsning,

Vad krävs för att en panträtt i en fastighet ska bli giltig?

2019-04-19 i Fastighetspant
FRÅGA |Har lånat ut pengar mot pantbrev i en fastighet som står i ett skuldbrev.Av olika anledningar kom inte de fysiska pantbreven i mina händer utan de blev kvar i fastighetsägarens förvar. Nu har denne sålt fastigheten och mina pantbrev är borta, de har tagits i anspråk av nya ägarens bank för lån på fastigheten.Finns det något jag kan göra eller är min säkerhet värdelös nu?
Anna Rydin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Tyvärr gäller i svensk rätt ett krav på tradition för att en panträtt i en fastighet ska bli giltig för en borgenär. Enligt 6 kap 2 § jordabalken upplåtes panträtten genom att fastighetsägaren överlämnar pantbrevet som pant för en fordring. Pantbrevet måste alltså ha kommit i din besittning för att du ska ha en giltig panträtt som säkerhet för återbetalning av lånet du gett. Det skulle eventuellt kunna gå att få hela låneavtalet ogiltigförklarat enligt reglerna i avtalslagen. Men då krävs att någon av ogiltighetsgrunderna i avtalslagen är uppfyllda, vilket inte blir fallet endast för att du inte fått pantbrevet i din besittning. Som borgenär har du ett ansvar för att säkerheten du vill ha blir giltig. Hoppas mitt svar hjälpt dig!

Om två personer köper ett hus, måste då båda stå på lånet?

2019-01-19 i Fastighetspant
FRÅGA |Jag och min syster ska köpa ett hus, vi har redan skrivit på köpeavtalet där vi står som äger på 50 % varderaJag har sökt fått lånet beviljat själv, av anledningen att hon studerar och inte har en riktigt inkomst. Räcker det att bara jag står på lånet? Eller måste båda stå på lånet?
Emilia Skantsi Flood |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att du och din syster tillsammans köpt ett hus (som jag antar är en fastighet) där ni äger hälften var och att du undrar om det räcker att endast du står på lånet. Det finns inget direkt krav på att båda ägarna ska stå som låntagare däremot kommer din syster behöva skriva på skuldebrevet om banken ska ha säkerhet i fastigheten dvs, hon måste godkänna pantsättningen. Jag utgår ifrån att banken vill ha panträtt i fastigheten då detta normalt är en förutsättning för att ett huslån ska beviljas. Men om fastigheten inte ska pantsättas (t ex för att du upplåtit säkerhet i någon annan egendom) behöver hon såklart inte skriva på något skuldebrev. Hoppas du känner att jag besvarat din fråga!Mvh

Gåva av pantsatt fastighet

2018-07-01 i Fastighetspant
FRÅGA |Vid gåva av fastighet och om lånen ligger kvar hos tidigare ägaren. Är fastigheten då pantsatt för hela lånet eller kan det vara en bestämd summa? Alltså om jag får en lägenhet men inte ska betala ränta/amortering utan den som gav gåvan. Om givaren inte betalar, vad kan jag hamna i för sits då? Jag vet inte pantsättningsgrad eller om den per automatik är hela lånesumman.
Rebecca Lundmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En överlåtelse av en bostad innebär inte att lånen på bostaden följer med till den nya ägaren, utan den ursprunglige ägaren fortsätter vara ansvarig för lånet oavsett om denne är ägare av bostaden eller ej. Ifall bostaden är pantsatt för lånet kommer den fortsätta vara det även när bostaden får nya ägare. Detta innebär att bostaden kan tas i beslag som säkerhet för lånet ifall lånet inte betalas. Av den anledningen brukar man flytta över lånet till den nya ägaren för att undvika ett sådant problem.Till vilket värde en bostad är pantsatt är helt beroende på vad man förhandlat med banken om. Det finns således inga generella regler om det. På en fastighet kan det exempelvis finnas flera olika pantbrev, till flera olika belopp och med flera olika borgenärer. Ett pantbrev behöver därmed inte nödvändigtvis vara samma som lånebeloppet. Vid köp av en bostad motsvarar pantbrevet dock oftast värdet av lånet. Är fastigheten belånad för t.ex. 1 000 000 kronor har det utfärdade pantbrevet oftast samma värde. Till vilken summa som pantbrevet uppgår kan du kontrollera på lantmäteriet om det är en fastighet det är fråga om. Är det en bostadsrätt kan du kontrollera pantsättningen genom bostadsrättsföreningen. Oavsett till vilket belopp pantbrevet uppgår, kommer bostaden tas i beslag om borgenären åberopar sitt pantbrev. Skulle låntagaren inte betala sitt lån riskerar du alltså att bli av med bostaden. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hur fungerar panträtt i fast egendom, då fastigheten skänks bort genom gåva?

2019-04-21 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej,Min mamma äger för tillfället en fastighet, som till viss del är belånad. Om hon skriver över fastigheten på mig som en gåva, men behåller lånet själv (jag tror att detta är möjligt, även om banken ofta föredrar att även lånet skrivs över på mig i så fall), så har jag förstått det som fastigheten fortfarande fungerar som säkerhet för lånet. Med andra ord kan banken i teorin beslagta fastigheten om mamma inte kan betala lånet. Men, hur fungerar det om hon skulle gå bort i framtiden - kan fastigheten även då användas för att reglera skulden som eventuellt kvarstår efter lånet? Och hur fungerar det i samma situation med andra eventualla skulder, som inte är kopplad till fastigheten (t ex en privatlån där fastigheten in använts som säkerhet) - kan tvingas att "använda" fastigheten för att reglera även dessa skulder om hon skulle gå bort? Tack på förhand.A
Johannes Norrman |Hej A!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Mina utgångspunkterSåsom jag förstår din fråga, undrar du dels vad som kan hända om din mor skänker bort en belånad fastighet (d.v.s en fastighet där banken har panträtt) och därefter dör, och dels om fastigheten kan tvingas häfta för andra skulder vid din mammas död. Jag kommer i mitt svar att utgå ifrån att lånet du pratar om är förenat med panträtt i fastigheten, och att det är detta du menar med att det är belånat. Panträtt i en fastighet, innebär att fastigheten häftar för den skuld som är förenad med panträttRegler om panträtt i fast egendom finns i jordabalken (hädanefter JB). I 6 kap 3 § JB fastslås panträttens innebörd. Panträtt innebär förenklat att fastigheten häftar för den skuld som är förenad med panträtt i egendomen. I icke-juridiska termer, innebär detta alltså att om din mamma exempelvis slutar betala lånet, och banken därefter går till Kronofogden för att få skulden indrivet med tvång, så svarar även fastigheten för skulden, fastän din mor inte längre äger fastigheten. Oavsett ägarförhållandena står alltså fastigheten, själva den fasta egendomen i sig, som garant för att skulden betalas, till och med den dag då skulden helt och hållet betalas och panträtten upphör. En annan sak är att din mor, efter att hon skänkt bort fastigheten, inte längre kan upplåta panträtt i fastigheten; det är alltså bara de redan befintliga panträtterna du behöver oroa dig för (6 kap 1 § JB). När skulden till vilken panträtten hänför sig har betalats, så upphör som sagt panträtten, och då står inte längre fastigheten som garant för just den skulden.Om din mor skulle dö, så häftar fortfarande fastigheten för skulden så länge panträtten finns kvarOm din mamma skulle dö, så kommer hennes skulder och tillgångar att tillfälligt övertas av ett dödsbo. Borgenärerna kommer alltså att i första hand vända sig till dödsboet för att få betalning för sina eventuella skulder på din mor. Det som är viktigt att veta, är att borgenärens panträtt i fastigheten inte försvinner på grund av att din mamma skulle dö. Precis som ovan, så står alltså fastigheten som garant för att skulden som är förenad med panträtt blir betald. Att din mamma dör påverkar inte detta. Fastighetsgåvan kan även, om din mor eller hennes dödsbo går i konkurs, återvinnasSom huvudregel är det självklart inte möjligt för en borgenär att få betalning ur egendom som inte tillhör gäldenären. Panträtten är ett undantag från detta. Om din mor efter gåvan har kvar tillgångar som svarar mot hennes övriga skulder som ej är förenade med panträtt, kan självklart inte fastigheten (som hon ju inte längre äger) tas i anspråk för dessa. Det finns dock undantag i vissa konkurssituationer, som tar sikte på situationer när gäldenären låtit avhända sig egendom till nackdel för borgenärerna. Reglerna om detta finns i konkurslagen (hädanefter KonkL). Om din mor eller hennes dödsbo efter fastighetsgåvan har mycket dåligt med pengar, kan dessa regler bli relevanta (1 kap 2 § KonkL). I 3 kap 3 § KonkL fastslås huvudregeln, det vill säga att till konkursen hör enbart gäldenärens egendom, d.v.s vad denne civilrättsligt äger. 4 kap 1 § KonkL klargör dock att det finns undantag. I vissa situationer kan konkursförvaltaren begära återvinning - vilket förenklat innebär, att egendom som gäldenären gjort sig av med "återbärs" till konkursboet, för att borgenärerna skall kunna få sina skulder betalda.Ett undantag, som är särskilt relevant i er situation, finns i 4 kap 6 § KonkL. Däri stadgas att en gåva, som görs till en närstående tre år före fristdagen (den dag konkursansökan kommer in till tingsrätten), går åter om det inte visas att gäldenären trots gåvan hade tillgångar som uppenbart översteg skulderna. En gåva som gjorts inom 6 månader går alltid åter. Om din mor efter gåvan inte skulle ha tillräckliga tillgångar att betala sina skulder med, finns det alltså en risk att fastigheten återvinns vid en eventuell konkurs. Det innebär att du tvingas återbära fastigheten till konkursboet (4 kap 14 § KonkL). Det bör nämnas att inte heller möjligheten till återvinning påverkas av om din mor dör. Ett dödsbo kan nämligen också försättas i konkurs, och därigenom kan återvinning komma till stånd.SammanfattningPanträtt innebär att fastigheten svarar för den skuld som är förenad med panträtt - om skulden inte betalas, kan alltså borgenären ytterst söka betalning genom att ta fastigheten i anspråk och få denna såld, fastän din mamma inte längre äger den. Andra borgenärer, som inte har panträtt i egendom, kan som huvudregel inte komma åt den för betalning av din mors skulder. Om din mor eller hennes dödsbo har dåligt med pengar och stora skulder, och därför försätts i konkurs, finns det dock vissa möjlighet för konkursboet att få till stånd återvinning. Vid en återvinning kan du tvingas återbära gåvan till konkursboet. Sammanfattningsvis innebär dessa regler, att fastigheten i den händelse din mor inte betalar sina skulder kan tas i anspråk för att betala dessa. Det ligger närmare till hands att detta sker för skulden som är förenad med panträtt, men om din mor eller hennes dödsbo går i konkurs, är det inte omöjligt att det blir fråga om återvinning.Kom också ihåg att om din mor betalar sina skulder som hon skall, så blir det här aldrig relevant. Återvinning i konkurs samt att använda panträtten, blir bara intressant om din mor inte har tillräckligt med pengar att betala sina skulder för. Jag hoppas att du fick svar på din fråga, och om du har fler frågor eller funderingar får du gärna återkomma med fler frågor likt den du just ställde.Lyckönskningar och hälsningar,

Fastighet och lån

2019-03-27 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, jag och min syster äger ett hus tillsammans hon äger 3/4 och jag är 1/4. Min syster fick ta över 1/2 som vår mamma ägde innan, på grund av att vår mamma hamnade hos kronofogden och för att rädda hus tog min syster mammas del. Det här var 2015 och jag var inte myndig.Nu 2018 så är jag 20 år och min syster vill att jag tar över hennes del i huset. Det jag undrar är om hon kan ge sina 3/4 som gåva eller om jag måste köpa ut henne? Samt så har både min mamma och syster tagit lån på huset när jag fortfarande inte var myndig och undrar vad som kommer att ske med de eventuella lånet om jag nu skulle få huset som gåva eller eventuellt köpt ut henne? Mvh Mathilda Oja
Jakob Westling |Hej!Tack för att du valde Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du undrar om din syster kan ge fastigheten som en gåva samt vad som händer med lånet. Till din första fråga så är det helt okej och vanligt att ge fastigheterna i gåva. Ingen skatt behöver betalas, det enda ni behöver göra är att skriva dig som ägare.Till frågan om lån: Lån på fastigheter ges genom att man använder huset som säkerhet, 6:1 JB. Det speciella med panträtter är att de finns kvar även när fastigheten ändrar ägare. Det betyder att din syster och mamma fortfarande är ansvariga över lånet, men om de inte skulle kunna betala fordringen så kan banken ta huset som betalning. Ni kan även gå till banken och fråga om du kan ta över ansvaret för lånet, då är du låntagaren och har ansvar över att betala räntor och amortering Hoppas det besvarade din fråga!

Dubbelförfogande av pantbrev i fastighet

2018-09-08 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej! Vad gäller i följande situation. En person äger en fastighet som det finns uttaget ett pantbrev i. Han tar upp ett lån hos bank A mot pant i fastigheten - men han lämnar inte över pantbrevet till banken. Därefter tar han upp ett lån hos bank B till vilken han lämnar över pantbrevet. Vilken bank har rätt till pantbrevet? Spelar det någon roll om bank B visste om att bank A hade blivit lovade pantbrevet?
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Tillämpliga lagrumTillämpligt lagrum vid din fråga är Jordabalken (JB).DubbelförfogandeSituationen du hänvisar till rör ett så kallat dubbelförfogande där två olika banker har slutit avtal om samma pantbrev. För att ett avtal om pantbrev i fastighet ska vara giltigt krävs en besittning av pantbrevet. Det faktum att A aldrig får pantbrevet i sin besittning innebär att han aldrig hade rätt till det. Den situation att B skulle ha varit i ond tro och således visste om att pantbrevet egentligen tillhörde A förändrar inte situationen. B är alltså den rätta ägaren eftersom han har besittningen av pantbrevet, 6 kap. 2 § JB.Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Du är välkommen att höra av dig igen om du undrar något annat.Vänligen

Kan jag använda någon annans pantbrev som säkerhet vid ett bostadsköp?

2018-05-31 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej min fråga är att min lillebror äger några fastigheter som det finns pantbrev intecknade i som inte är belånade kan jag som hans syster använda hans (min lillebrors) pantbrev som säkerhet (handpenning) vid ett bostadsköp? han har en betalningsanmärkning hos kronofogden så han kan inte skriva sig som medsökande eller liknande tack för ert svar!
Simon Wikström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om panträtt finns i 6 kap. i jordabalken (JB). Av första stycket i 6 kap. 2 § JB framgår det att panträtt upplåts genom att fastighetsägaren överlämnar pantbrevet som pant för en fordran. Det innebär att det endast är den civilrättsliga ägaren, det vill säga den som förvärvat fastigheten, som har rätt att använda pantbrevet som säkerhet för en fordran. Det är alltså inte möjligt att belåna andras fastigheter. Du kan därför inte använda dig av din brors pantbrev som säkerhet vid ett bostadsköp.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,