Är pantbrevet belånat eller inte?

2019-08-29 i Fastighetspant
FRÅGA |Hur vet man att ett pantbrev är belånat?
Lars Bergström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I Sverige är Lantmäteriet ansvariga för pantbrev och inskrivningar. Lantmäteriet har information om vilka pantbrev som finns i din fastighet och via Ägararkivet kan du få information om vilka av pantbreven som är obelånade.Mitt förslag är därför att du kontaktar Lantmäteriet och Ägararkivet för att ta reda på vilka pantbrev som finns och vilka av dessa som är obelånade.Jag hoppas att du känner att du har fått hjälp med din fundering, annars är du välkommen att ställa en ny fråga.Vänligen,

Sambos samtycke vid pantbrev

2019-05-30 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, jag har ansökt och fått beviljat lån hos banken, pantbreven behövs beviljas av min sambo som ej som står med som ägare.Vad innebär detta? mvh
Oliver Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Jag förutsätter att du menar att du vill ta ut nya pantbrev genom en ny inteckning enligt 22 kap. jordabalken (JB), i och med att banken menar att sambos samtycke behövs.Det framgår av 22 kap. 4 § JB att en inteckningsansökan ska förklaras vilande om en sambos samtycke krävs enligt sambolagen (SambL) och ett samtycke inte har hämtats.. I 23 § SambL framgår att sambos samtycke behövs för att ta ut ny inteckning om fastigheten ses som samboegendom. I 3 § SambL framgår att en bostad utgör samboegendom om bostaden har förvärvats för gemensamt bruk och det är en fastighet som någon av er äger som är avsedd som er gemensamma hem, vilket följer av 5 § SambL. Det spelar alltså ingen roll om du står som ensam ägare på fastigheten.Det finns alltså ett hinder att inteckna fastigheten utan sambos samtycke men det finns inget krav på samtycke för pantsättning av pantbrev. Ett samtycke är alltså enbart knuten till inteckningen och inte själva pantsättningen.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hur fungerar panträtt i fast egendom, då fastigheten skänks bort genom gåva?

2019-04-21 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej,Min mamma äger för tillfället en fastighet, som till viss del är belånad. Om hon skriver över fastigheten på mig som en gåva, men behåller lånet själv (jag tror att detta är möjligt, även om banken ofta föredrar att även lånet skrivs över på mig i så fall), så har jag förstått det som fastigheten fortfarande fungerar som säkerhet för lånet. Med andra ord kan banken i teorin beslagta fastigheten om mamma inte kan betala lånet. Men, hur fungerar det om hon skulle gå bort i framtiden - kan fastigheten även då användas för att reglera skulden som eventuellt kvarstår efter lånet? Och hur fungerar det i samma situation med andra eventualla skulder, som inte är kopplad till fastigheten (t ex en privatlån där fastigheten in använts som säkerhet) - kan tvingas att "använda" fastigheten för att reglera även dessa skulder om hon skulle gå bort? Tack på förhand.A
Johannes Norrman |Hej A!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Mina utgångspunkterSåsom jag förstår din fråga, undrar du dels vad som kan hända om din mor skänker bort en belånad fastighet (d.v.s en fastighet där banken har panträtt) och därefter dör, och dels om fastigheten kan tvingas häfta för andra skulder vid din mammas död. Jag kommer i mitt svar att utgå ifrån att lånet du pratar om är förenat med panträtt i fastigheten, och att det är detta du menar med att det är belånat. Panträtt i en fastighet, innebär att fastigheten häftar för den skuld som är förenad med panträttRegler om panträtt i fast egendom finns i jordabalken (hädanefter JB). I 6 kap 3 § JB fastslås panträttens innebörd. Panträtt innebär förenklat att fastigheten häftar för den skuld som är förenad med panträtt i egendomen. I icke-juridiska termer, innebär detta alltså att om din mamma exempelvis slutar betala lånet, och banken därefter går till Kronofogden för att få skulden indrivet med tvång, så svarar även fastigheten för skulden, fastän din mor inte längre äger fastigheten. Oavsett ägarförhållandena står alltså fastigheten, själva den fasta egendomen i sig, som garant för att skulden betalas, till och med den dag då skulden helt och hållet betalas och panträtten upphör. En annan sak är att din mor, efter att hon skänkt bort fastigheten, inte längre kan upplåta panträtt i fastigheten; det är alltså bara de redan befintliga panträtterna du behöver oroa dig för (6 kap 1 § JB). När skulden till vilken panträtten hänför sig har betalats, så upphör som sagt panträtten, och då står inte längre fastigheten som garant för just den skulden.Om din mor skulle dö, så häftar fortfarande fastigheten för skulden så länge panträtten finns kvarOm din mamma skulle dö, så kommer hennes skulder och tillgångar att tillfälligt övertas av ett dödsbo. Borgenärerna kommer alltså att i första hand vända sig till dödsboet för att få betalning för sina eventuella skulder på din mor. Det som är viktigt att veta, är att borgenärens panträtt i fastigheten inte försvinner på grund av att din mamma skulle dö. Precis som ovan, så står alltså fastigheten som garant för att skulden som är förenad med panträtt blir betald. Att din mamma dör påverkar inte detta. Fastighetsgåvan kan även, om din mor eller hennes dödsbo går i konkurs, återvinnasSom huvudregel är det självklart inte möjligt för en borgenär att få betalning ur egendom som inte tillhör gäldenären. Panträtten är ett undantag från detta. Om din mor efter gåvan har kvar tillgångar som svarar mot hennes övriga skulder som ej är förenade med panträtt, kan självklart inte fastigheten (som hon ju inte längre äger) tas i anspråk för dessa. Det finns dock undantag i vissa konkurssituationer, som tar sikte på situationer när gäldenären låtit avhända sig egendom till nackdel för borgenärerna. Reglerna om detta finns i konkurslagen (hädanefter KonkL). Om din mor eller hennes dödsbo efter fastighetsgåvan har mycket dåligt med pengar, kan dessa regler bli relevanta (1 kap 2 § KonkL). I 3 kap 3 § KonkL fastslås huvudregeln, det vill säga att till konkursen hör enbart gäldenärens egendom, d.v.s vad denne civilrättsligt äger. 4 kap 1 § KonkL klargör dock att det finns undantag. I vissa situationer kan konkursförvaltaren begära återvinning - vilket förenklat innebär, att egendom som gäldenären gjort sig av med "återbärs" till konkursboet, för att borgenärerna skall kunna få sina skulder betalda.Ett undantag, som är särskilt relevant i er situation, finns i 4 kap 6 § KonkL. Däri stadgas att en gåva, som görs till en närstående tre år före fristdagen (den dag konkursansökan kommer in till tingsrätten), går åter om det inte visas att gäldenären trots gåvan hade tillgångar som uppenbart översteg skulderna. En gåva som gjorts inom 6 månader går alltid åter. Om din mor efter gåvan inte skulle ha tillräckliga tillgångar att betala sina skulder med, finns det alltså en risk att fastigheten återvinns vid en eventuell konkurs. Det innebär att du tvingas återbära fastigheten till konkursboet (4 kap 14 § KonkL). Det bör nämnas att inte heller möjligheten till återvinning påverkas av om din mor dör. Ett dödsbo kan nämligen också försättas i konkurs, och därigenom kan återvinning komma till stånd.SammanfattningPanträtt innebär att fastigheten svarar för den skuld som är förenad med panträtt - om skulden inte betalas, kan alltså borgenären ytterst söka betalning genom att ta fastigheten i anspråk och få denna såld, fastän din mamma inte längre äger den. Andra borgenärer, som inte har panträtt i egendom, kan som huvudregel inte komma åt den för betalning av din mors skulder. Om din mor eller hennes dödsbo har dåligt med pengar och stora skulder, och därför försätts i konkurs, finns det dock vissa möjlighet för konkursboet att få till stånd återvinning. Vid en återvinning kan du tvingas återbära gåvan till konkursboet. Sammanfattningsvis innebär dessa regler, att fastigheten i den händelse din mor inte betalar sina skulder kan tas i anspråk för att betala dessa. Det ligger närmare till hands att detta sker för skulden som är förenad med panträtt, men om din mor eller hennes dödsbo går i konkurs, är det inte omöjligt att det blir fråga om återvinning.Kom också ihåg att om din mor betalar sina skulder som hon skall, så blir det här aldrig relevant. Återvinning i konkurs samt att använda panträtten, blir bara intressant om din mor inte har tillräckligt med pengar att betala sina skulder för. Jag hoppas att du fick svar på din fråga, och om du har fler frågor eller funderingar får du gärna återkomma med fler frågor likt den du just ställde.Lyckönskningar och hälsningar,

Fastighet och lån

2019-03-27 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, jag och min syster äger ett hus tillsammans hon äger 3/4 och jag är 1/4. Min syster fick ta över 1/2 som vår mamma ägde innan, på grund av att vår mamma hamnade hos kronofogden och för att rädda hus tog min syster mammas del. Det här var 2015 och jag var inte myndig.Nu 2018 så är jag 20 år och min syster vill att jag tar över hennes del i huset. Det jag undrar är om hon kan ge sina 3/4 som gåva eller om jag måste köpa ut henne? Samt så har både min mamma och syster tagit lån på huset när jag fortfarande inte var myndig och undrar vad som kommer att ske med de eventuella lånet om jag nu skulle få huset som gåva eller eventuellt köpt ut henne? Mvh Mathilda Oja
Jakob Westling |Hej!Tack för att du valde Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du undrar om din syster kan ge fastigheten som en gåva samt vad som händer med lånet. Till din första fråga så är det helt okej och vanligt att ge fastigheterna i gåva. Ingen skatt behöver betalas, det enda ni behöver göra är att skriva dig som ägare.Till frågan om lån: Lån på fastigheter ges genom att man använder huset som säkerhet, 6:1 JB. Det speciella med panträtter är att de finns kvar även när fastigheten ändrar ägare. Det betyder att din syster och mamma fortfarande är ansvariga över lånet, men om de inte skulle kunna betala fordringen så kan banken ta huset som betalning. Ni kan även gå till banken och fråga om du kan ta över ansvaret för lånet, då är du låntagaren och har ansvar över att betala räntor och amortering Hoppas det besvarade din fråga!

Finansiering vid köp av fastighet

2019-08-26 i Fastighetspant
FRÅGA |Jag äger ett AB bolag som är intresserad av att köpa en lokal som ägs av ett annat AB bolag. De begär 4 miljoner och jag har 2,5 miljoner att betala på en gång. Resterande 1,5 miljoner skulle bli någon slags avbetalning som säljaren kan tänka sig att gå med på, om det går att garantera att han får sina pengar. Så därför undrar jag, vad för slags avtal behöver vi skriva för att säljaren ska känna sig säker vid försäljningen? Hans största oro är om köparens AB bolag går i konkurs och han således förlorar sina pengar. Vad finns det för lösningar? Tacksam för svar!
Christoffer Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline!Den vanligaste lösningen är att en inteckning görs i fastigheten. Det betyder att du som köpare upprättar ett pantbrev som gäller i förhållande till den överskjutande köpeskillingen som du avser betala på avbetalning, ofta benämnt som panträtt. Säljaren ges då en säkerhet ifall ditt aktiebolag skulle få betalningssvårigheter och kan då begära utmätning av värdet i lokalen. Storleken på panträtten behöver nödvändigtvis inte vara hela det överskjutande beloppet utan till den nivå säljaren känner sig trygg att genomföra affären. En annan lösning är att du som privatperson går i borgen för ditt aktiebolags köptransaktion. Det betyder kortfattat att du får stå ansvarig ifall ditt bolag skulle få betalningssvårigheter. Jag skulle rådgiva dig att undvika denna lösning, även om ditt bolag går bra.Det ovanstående är två lösningar av många. För att avgöra vad som är lämpligt i din situation rekommenderar jag att du tar hjälp av en jurist eller möjligtvis din bank. Du kan enkelt boka in ett möte med en av Lawlines jurister https://lawline.se/boka.Med vänlig hälsning,

Funderingar kring ett gåvobrev, relationen till enskild egendom samt inteckningsansökan

2019-05-09 i Fastighetspant
FRÅGA |År 2012 sålde min mamma sin fastighet. Jag fick vinsten som gåva och köpte en annan fastighet för pengarna.I lagfarten står det att jag är ensam ägare till 100 % alltså 1/1 del. Detta alltså för att bevisa att fastigheten är min enskilda egendom. Jag har ett gåvobrev som upprättades i samband med köpet där det bl.a. står att "allt som genom detta gåvobrev tillfaller gåvotagaren, skall i äktenskap utgöra dennes enskilda egendom, detsamma gäller avkastningen av egendomen. Egendomen och vad som trätt istället för den skall inte heller bli föremål för övertaganderätt som gåvotagarens make gör gällande vid bodelning" osv. Jag tycker det står tydligt vad som menas. Lantmäteriet som nyligen blivit inkopplad då jag har sökt om ett lån på fastigheten tycker däremot att gåvobrevet inte uttryckligen menar den fastighet som jag alltså har köpt just för att jag fått en gåva.Tacksam för ett svar!
Catarina Edlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av jordabalken (1970:994) (JB) 19 kap. 2 § framgår det att inskrivningsärenden bl.a. är ärenden om inteckning. En sådan ansökan ska göras av fastighetsägaren, JB 22 kap. 2 §. I ansökan ska olika uppgifter vara med; bl.a. det belopp du vill att inteckningen ska vara på och vilken fastighet som avses. En ansökan kan antingen beviljas, förklaras vilande eller avslås ifall exempelvis ansökan inte innehåller de uppgifter som behövs, JB 22 kap. 3-5 §§.Jag tolkar det som att menar att huset är en gåva, för att pengarna du betalat för att köpa fastigheten är själva gåvan. Gällande Lantmäteriet tolkar jag det som att de menar att gåvobrevet inte säger vad fastigheten heter, eftersom det är ett krav enligt JB att ett gåvobrev ska säga det. Jag förstår det som att Lantmäteriet utgår ifrån att du i din ansökan sagt att du fick själva fastigheten i gåva. Då ställs nämligen olika sorters krav på ett sådant gåvobrev.Enligt JB 4 kap. 29 § gäller samma formkrav vid gåva som vid en försäljning av en fastighet. Dessa är att gåvobrevet måste vara skriftligt, innehålla upplysningen om att givaren överlåter den specifika fastigheten som en gåva till mottagaren, samt hur stor del av fastigheten som ges bort och slutligen parternas underskrifter.I och med detta tror jag att Lantmäteriet påstår att själva gåvobrevet ska säga att du fick fastigheten av din mamma, som ägde den förut. Därför säger de att det inte framgår av gåvobrevet, eftersom det ställs andra krav på själva gåvobrevet. Det ska istället ses som en försäljning i själva ansökan om inteckningen, där köpekontraktet är det du ska visa istället.Gällande att pengarna är enskild egendom framgår av äktenskapsbalken (1987:230) (ÄktB) 7 kap. 2 §. Det är bl.a. om det står i ett gåvobrev att en gåva som man fått av någon annan än den man är gift med ska utgöra enskild egendom. I ditt gåvobrev förstår jag det som att gåvogivaren menar att oavsett vad pengarna "är", exempelvis pengar, en fastighet, en vinst osv., ska det alltid ses som en enskild egendom. ÄktB 7 kap. 2 § säger även att det blir samma effekt ifall det står att något är enskild egendom i ett äktenskapsförord. Hoppas att du fick svar på din fråga och att jag förstod dig rätt!Med vänlig hälsning,

Vad krävs för att en panträtt i en fastighet ska bli giltig?

2019-04-19 i Fastighetspant
FRÅGA |Har lånat ut pengar mot pantbrev i en fastighet som står i ett skuldbrev.Av olika anledningar kom inte de fysiska pantbreven i mina händer utan de blev kvar i fastighetsägarens förvar. Nu har denne sålt fastigheten och mina pantbrev är borta, de har tagits i anspråk av nya ägarens bank för lån på fastigheten.Finns det något jag kan göra eller är min säkerhet värdelös nu?
Anna Rydin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Tyvärr gäller i svensk rätt ett krav på tradition för att en panträtt i en fastighet ska bli giltig för en borgenär. Enligt 6 kap 2 § jordabalken upplåtes panträtten genom att fastighetsägaren överlämnar pantbrevet som pant för en fordring. Pantbrevet måste alltså ha kommit i din besittning för att du ska ha en giltig panträtt som säkerhet för återbetalning av lånet du gett. Det skulle eventuellt kunna gå att få hela låneavtalet ogiltigförklarat enligt reglerna i avtalslagen. Men då krävs att någon av ogiltighetsgrunderna i avtalslagen är uppfyllda, vilket inte blir fallet endast för att du inte fått pantbrevet i din besittning. Som borgenär har du ett ansvar för att säkerheten du vill ha blir giltig. Hoppas mitt svar hjälpt dig!

Om två personer köper ett hus, måste då båda stå på lånet?

2019-01-19 i Fastighetspant
FRÅGA |Jag och min syster ska köpa ett hus, vi har redan skrivit på köpeavtalet där vi står som äger på 50 % varderaJag har sökt fått lånet beviljat själv, av anledningen att hon studerar och inte har en riktigt inkomst. Räcker det att bara jag står på lånet? Eller måste båda stå på lånet?
Emilia Skantsi Flood |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att du och din syster tillsammans köpt ett hus (som jag antar är en fastighet) där ni äger hälften var och att du undrar om det räcker att endast du står på lånet. Det finns inget direkt krav på att båda ägarna ska stå som låntagare däremot kommer din syster behöva skriva på skuldebrevet om banken ska ha säkerhet i fastigheten dvs, hon måste godkänna pantsättningen. Jag utgår ifrån att banken vill ha panträtt i fastigheten då detta normalt är en förutsättning för att ett huslån ska beviljas. Men om fastigheten inte ska pantsättas (t ex för att du upplåtit säkerhet i någon annan egendom) behöver hon såklart inte skriva på något skuldebrev. Hoppas du känner att jag besvarat din fråga!Mvh