Kan man pantsätta ett hyresavtal?

2020-10-31 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej!Kan man pantsätta ett hyresavtal? Hur gör man detta i så fall? Vad blir värdet av panten för bankens räkning?
Sara Hrnic |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! När jag besvarar din fråga kommer jag att använda mig utav jordabalken, denna kommer härefter att benämnas som "JB". Pantsättning av fastigheter kan endast göras av nyttjanderättsupplåtaren, dvs. fastighetsägaren (6 kap. 1-2 §§ JB). En nyttjanderättstagare, exempelvis en hyresgäst, kan alltså inte pantsätta sin hyresrätt. Detta eftersom denna saknar ett reellt marknadsvärde. Jag hoppas detta besvarade din fråga, om inte får du gärna höra av dig till oss igen! Hälsningar,

Vad händer om ett pantbrevstillägg resulterar i ett överskott?

2020-10-21 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, jag undrar vad som sker om pantbrevets belopp innan tillägg understiger fordringen, men efter tillägget överstiger den, ska det överstigande beloppet ignoreras eller blir de ett ägarhypotek?
Hanna Törnsén Fredriksson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Din fråga hänför sig till fastighets- och panträtt som regleras i jordabalken (JB), och mer specifikt dess sjätte kapitel. Om fordringen i ett pantbrev är större än pantbrevsbeloppet måste ett tillägg göras (6 kap. 3 § första stycket JB). Detta beräknas enligt både ett fast och löpande tillägg. Det fasta tillägget motsvarar 15% av pantbrevsbeloppet, medan det löpande tillägget beräknas enligt referensräntan plus fyra procentenheter. I de fall fordringen understiger pantbrevsbeloppet tillfaller överskottet ägaren i form av ägarhypotek, men ifall ett liknande överskott uppstår efter tillägg på pantbrevsbeloppet, precis som i din fråga, så skall istället överskottet ignoreras (6 kap. 9 § JB). Detta blir alltså inte ägarhypotek på samma sätt som i 6 kap. 9 §. Ett ägarhypotek kan alltså enbart utgå från det ordinarie pantbrevsbeloppet, men inte efter tillägg. Hoppas det besvarade din fråga, om inte är du varmt välkommen att höra av dig igen!Med vänlig hälsning,

Kan man förhindra att en pantsatt fastighet utmäts?

2020-03-18 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej! Under sommaren 2019 skrev vår mor över en fastighet på mig och min syster i ett gåvobrev, detta är bevittnat och enligt gällande regler. Fastigheten står dock kvar på vår mor som lagfaren ägare. Hon har haft två lån där fastigheten varit säkerhet det ena lånet har hon betalat av under alla dessa år och är snart klar med det, den andre långivaren ( Handelsbanken har hon inte betalat av till av den anledning att hon levt på existens minimum och inte haft möjlighet. Nu har dem begärt utmätning och är beredda att sälja fastigheten plus att hon ska betala månads kostnad. Hur går vi tillväga i denna situation?
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar frågan som att du vill veta hur ni ska gå tillväga för att förhindra att fastigheten utmäts. Har jag missuppfattat får du gärna kontakta mig på min mejl pegah.fazli@lawline.se och förtydliga din frågeställning. Skulden hör ihop med fastigheten Om en fastighet är pantsatt innebär det att skulden "hör ihop" med fastigheten, oavsett vem den nuvarande ägaren är. Fastigheten har genom panten blivit en säkerhet för att skulden ska kunna betalas, och med detta innebär det att i den mån den betalningsskyldige inte kan betala så har lånegivaren en möjlighet att få betalt genom försäljning av den pantsatta fastigheten (6 kap. 3 § jordabalken). Detta till skillnad från om fastigheten inte var pantsatt, där det enbart är vad den betalningsskyldige äger som kan bli föremål för utmätning. Gåvans giltighet har alltså i det här läget ingen betydelse. Även om man styrker att överföringen varit giltig, är det inget som skyddar mot att en långivare väljer att begära att fastigheten säljs när denna fungerat som säkerhet för lånet. Innebörden av detta är också att reglerna som vanligen sätter stopp eller i vart fall försvårar utmätning av fast egendom sätts ur spel. En fastighet är i vanliga fall något som ska utmätas allra sist, efter det att man uttömt alla möjligheter att sälja annan egendom för att betala skulden (4 kap. 3 § utsökningsbalken). Detta gäller dock inte när fastigheten ifråga är pantsatt (4 kap. 4 § utsökningsbalken). Sammanfattningsvis finns det således inget man kan göra för att förhindra att pantsatt fastigheten utmäts. Har du några följdfrågor eller funderingar, alternativt vill komma i kontakt med vår juristbyrå, får du gärna höra av dig till pegah.fazli@lawline.se! Vänligen,

Pantsätta fastighet utan delägares samtycke

2020-01-18 i Fastighetspant
FRÅGA |Min sambo har tillsammans m sin syster ärvt ett sommarhus värderat till ca 3milj. Vi önskar nu låna 200' på sommarhuset. Vår bank har skickat papper till henne att godkänna pantsättning. Hon vägrar. Kan hon vägra? Kan vi göra något? Vad o hur?Huset är inte belånat sedan tidigare. Inga pantbrev uttagna. Tacksam för svar! Med vänlig hälsning.
|Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till en början ska sägas att det endast är fastighetens ägare som har rätt att pantsätta fastigheten (se 6 kap. 1-2 § jordabalken). I detta fall är det två ägare till fastigheten, därför blir samäganderättslagen tillämplig. Om en delägare i fastigheten vill förfoga över fastigheten i dess helhet genom att exempelvis pantsätta den krävs samtliga delägares samtycke, se 2 § samäganderättslagen. Det innebär att en delägare inte har rätt att på egen hand pantsätta hela fastigheten. Varje delägare har dock rätt att fritt förfoga över sin andel av fastigheten, vilket innebär att din sambo får pantsätta sin andel utan att sambons syster godkänner pantsättningen. Om sambon äger halva fastigheten kan alltså halva fastigheten pantsättas utan samtycke från systern. Hoppas att du fick svar på din fråga! Mvh

Krävs den andra sambons samtycke för att belåna den gemensamma fastigheten?

2020-10-23 i Fastighetspant
FRÅGA |Om två sambor har halva lagfarten var till fastigheten som utgör deras bostad, kan då den ena sambon belåna fastigheten utan den andres vetskap/skriftliga godkännande?
Erik Asp |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I din fråga framgår det inte om sambornas fastighet utgör samboegendom eller inte. Är fastigheten samboegendom blir sambolagen tillämplig. Är den inte samboegendom blir istället lagen om samäganderätt (samäganderättslagen) tillämplig.SambolagenSambornas fastighet utgör samboegendom om den har förvärvats för gemensam användning och inte annat följer av 4 och 9 §§ sambolagen (3 § sambolagen). I 4 § sambolagen framgår det att om en sambo fått egendomen, genom t.ex. gåva eller arv, med villkor om att den ska vara enskild egendom så utgör den inte samboegendom. Egendomen utgör heller inte samboegendom om samborna har avtalat om att den inte ska vara det (9 § sambolagen). Om fastigheten utgör samboegendom får inte den ena sambon inteckna fastigheten utan den andres samtycke (23 § sambolagen).SamäganderättslagenNär sambornas fastighet inte har förvärvats för gemensam användning och således inte utgör samboegendom blir istället samäganderättslagen tillämplig. Det skulle t.ex. kunna handla om att den ena sambon har fått köpa in sig i den andra sambons fastighet. I samäganderättslagen är huvudregeln att det krävs samtycke bland alla delägare "för förfogande" över egendomen i dess helhet (2 § samäganderättslagen). Enligt "helhetsprincipen" inom fastighetsrätten är det inte möjligt att bara belåna sin andel i fastigheten (22 kap. 2 § tredje stycket jordabalken). Principen innebär att en fastighet endast kan intecknas och belånas i sin helhet. Därför kommer det att krävas samtycke från den andra sambon för att belåna fastigheten. Om åtgärden dock skulle anses brådskande och nödvändig för egendomens "bevarande" görs undantag från huvudregeln och då krävs inte samtycke (2 § sista meningen samäganderättslagen). Det ska tilläggas att samäganderättslagen är dispositiv, vilket innebär att ett avtal om att annat ska gälla går före lagen.SlutsatsFör att svara på din fråga så krävs det alltså mest troligt, oavsett om fastigheten är samboegendom eller inte, samtycke från den andra sambon för att få belåna den (se 23 § sambolagen samt 2 § samäganderättslagen). Det är dock, som sagt, fullt möjligt för samborna att avtala om att det inte behövs samtycke för att belåna fastigheten.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Krävs samtycke vid pantsättning och hur tar man reda på om en fastighet är belånad?

2020-05-17 i Fastighetspant
FRÅGA |Jag och min bror fick mina föräldrars hus i gåva. Vi äger 50 procent var. Huset har inga lån i dagsläget. Min bror vill belåna huset och köpa en bil, vilket jag har sagt blankt NEJ till, då mina föräldrar måste flytta inom några år. Kan han ta lån utan min vetskap? Eller måste banken kolla med mig först? Finns det någonstans jag kan kolla om han tagit lån på vårat hus utan min vetskap. Kan man se det på skatteverket? Mvh orolig
Sabrina Curan |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Denna fråga regleras främst av samäganderättslagen. Varje delägare har rätt att fritt disponera över sin del av egendomen (2 § samäganderättslagen). Det förutnämnda innebär att varje delägare har rättslig disposition över sin del av egendomen vilket inkluderar försäljning, pantsättning, uthyrning, eller i övrigt varje förfogande som innebär att äganderätten upphör eller i sin utövning begränsas. Följaktligen innebär detta att din bror kan belåna fastigheten, men endast till 50 % då det är så mycket som motsvarar hans ägarandel. Om han däremot skulle vilja belåna fastigheten med mer än 50 % krävs ditt samtycke. En aspekt att ta i beaktande är dock att banker i regel är restriktiva med sin utlåning när det gäller fastigheter som samägs av syskon. Därutöver är pengarna inte ämnade för investering i fastigheten vilket också kan ifrågasättas av banken. När en fastighet belånas görs en inteckning hos Lantmäteriet. Om du vill ta reda på om fastigheten är belånad kan du ta kontakt med Lantmäteriet. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du välkommen att ta kontakt med oss på Lawline igen. Med vänlig hälsning,

Det finns ett pantbrev kopplat till mitt hus – hur gör jag med det?

2020-02-15 i Fastighetspant
FRÅGA |Jag äger ett hus, har fått veta att det ligger pantbrev på det som en tidigare ägare har tagit. Hur gör man? Varför måste jag betala för att döda pantbrevet?
Johanna Persson |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga. Mina utgångspunkterOm jag har förstått dig rätt så undrar du följande:- Hur ska du göra med pantbrevet som du har blivit uppmärksammad på?- Varför måste du betala för att döda pantbrevet? Jag känner inte till om ditt pantbrev är digitalt eller i pappersform, så därför kommer jag att presentera vad du bör tänka på i båda fallen. Innan dess kommer jag att beskriva hur pantbrevet fungerar i allmänhet. I mitt svar kommer jag att hänvisa till jordabalken (JB) och lagen om dödande av förkommen handling ("mortifikationslagen").Fakta om pantbrevetPantbrevet är ett bevis för att en del av fastighetens värde har blivit intecknatPantbrevet som du har blivit uppmärksammad på är ett bevis för att det finns en inteckning i fastigheten som du äger. Inteckningen är en notering om att en viss del av fastighetens värde ska kunna användas som säkerhet för ett lån. Noteringen finns i fastighetsregistret som sköts av Lantmäteriet. Själva inteckningen hör till fastigheten i sig, oavsett vem som äger den. Pantbrevet fyller ingen funktion när det inte används som säkerhetDet intecknade värdet i fastigheten kan pantsättas genom att en långivare knyts till pantbrevet. Långivaren kan då vara säker på att åtminstone återfå det belopp som hen har fått i pant om den som har tagit lånet inte kan betala sin skuld. Så länge pantbrevet inte används som säkerhet för ett lån fyller det dock ingen funktion, eftersom det enbart är ett bevis för att det finns en inteckning.Kostnaden för att döda pantbrevet beror på att Lantmäteriet tar ut en expeditionsavgiftLantmäteriet är den myndighet i Sverige som ansvarar för hanteringen av inteckningar och pantbrev. Vid dödning av ditt pantbrev kan du mycket riktigt behöva betala en summa pengar. Det beror på att Lantmäteriet tar ut en expeditionsavgift för sin handläggning. Expeditionsavgiften är bara tänkt att täcka Lantmäteriets kostnader för det nedlagda arbetet. Du kan se myndighetens nuvarande prislista (februari 2020) på Lantmäteriets hemsida. Pantbrevet är en värdehandlingBaserat på det som jag hittills har skrivit behöver pantbrevet inte nödvändigtvis innebära något problem för dig. Förutsatt att det inte är försvunnet eller belånat fyller det ju ingen funktion.Pantbrevet är dock en värdehandling och med det följer risken för att det hamnar i orätta händer, åtminstone om det är ett pantbrev i pappersform. Vad bör du då tänka på? Jo, det beror som nämnt på om brevet är digitalt eller i pappersform. Digitalt pantbrevI digital form är ditt pantbrev skyddat från att komma på villovägar, till skillnad från om det är ett pantbrev i pappersform. Så länge du inte har använt pantbrevet som säkerhet för ett eget lån fyller det som sagt inte någon funktion. Pantbrevet innebär snarare en möjlighet för dig, eftersom du kommer att kunna använda det om du vill ta ett lån i framtiden utan att du först behöver ansöka om en ny inteckning i fastigheten. Du slipper då även att betala stämpelskatt för den nya inteckningen.Du kan dock välja att döda inteckningen ändå, och därmed även det digitala pantbrevet (22 kap. 10 § första stycket JB). Pantbrevet makuleras då av Lantmäteriet. Jag har inte kunnat hitta någon säker information hos Lantmäteriet om vad det kostar, men eventuellt behöver du betala en expeditionsavgift på 375 kronor (februari 2020). Du kan läsa mer på Lantmäteriets hemsida. Pantbrev i pappersformDet finns risker med pantbrevet om det är i pappersform, eftersom det då kan försvinna eller gå förlorat på något annat sätt. I värsta fall kan kanske någon som är obehörig lyckas använda pantbrevet för att få ut ett lån, så att din fastighet därmed står som säkerhet utan ditt godkännande. Det är givetvis inte tillåtet att använda någon annans pantbrev på det sättet, men det är inte omöjligt att det skulle kunna hända ändå.Som jag ser det finns det två vägar som du kan gå, beroende på om du har det skriftliga pantbrevet hos dig eller om det är borta. Du har pantbrevet hos digHar du pantbrevet hos dig vill jag i första hand råda dig att omvandla det till ett digitalt pantbrev, så att det i fortsättningen är skyddat från att komma bort eller användas av någon obehörig. Det kostar ingenting att omvandla pantbrevet hos Lantmäteriet. Du kan läsa om hur du omvandlar ditt pantbrev på Lantmäteriets hemsida.Du kan också välja att döda inteckningen i fastigheten och därmed även pantbrevet (22 kap. 10 § första stycket JB). Då får du skicka in pantbrevet till Lantmäteriet som makulerar det. Liksom för det digitala pantbrevet har jag inte kunnat hitta någon säker information om vad det kostar hos Lantmäteriet, men eventuellt behöver du även i detta fallet betala en expeditionsavgift på 375 kronor (februari 2020). Du kan läsa mer på Lantmäteriets hemsida. Pantbrevet är bortaÄr pantbrevet borta bör du döda det, så att det inte kan användas av någon obehörig. Det sker då genom en annan sorts dödning än den som jag nämnde ovan. När pantbrevet saknas kan det inte makuleras, utan behöver istället förklaras ogiltigt genom mortifikation (22 kap. 10 § andra stycket JB och 1 § mortifikationslagen). Då ska Lantmäteriet kungöra att brevet saknas och därefter ska det gå minst ett år innan pantbrevet kan dödas (8 § andra stycket mortifikationslagen).Har du någon gång haft pantbrevet hos dig kan du välja att enbart döda pantbrevet och låta inteckningen finnas kvar (3 § mortifikationslagen). Du kan även välja att döda både pantbrevet och inteckningen samtidigt (20 § mortifikationslagen).Har du däremot aldrig haft pantbrevet i din ägo kan du endast döda pantbrevet i kombination med inteckningen (20 § mortifikationslagen).I båda fallen kostar dödandet 500 kronor (februari 2020). Du kan läsa mer om hur du kan gå till väga på Lantmäteriets hemsida. SammanfattningAvslutningsvis sammanfattar jag nu mitt svar på dina frågor.Anledningen till att du behöver betala för att döda pantbrevet är att Lantmäteriet tar ut en expeditionsavgift för sin handläggning. Vad du bör göra med pantbrevet beror först och främst på i vilket format det finns.- Är pantbrevet digitalt rekommenderar jag dig att behålla det, eftersom du kan få användning för det om du vill ta ett lån i framtiden. Du kan förstås välja att istället döda pantbrevet och inteckningen om det känns bättre för dig, men eventuellt måste du då betala en expeditionsavgift till Lantmäteriet.- ­Är pantbrevet i pappersform råder jag dig att i första hand omvandla det till ett digitalt pantbrev, eftersom det inte kostar något och du då behåller möjligheten till att använda pantbrevet om du vill ta ett lån i framtiden. Alternativt kan du döda pantbrevet och inteckningen precis som om brevet var i digital form, eventuellt mot en expeditionsavgift till Lantmäteriet. Är pantbrevet däremot försvunnet bör du döda det omgående eftersom det är ett värdepapper. Du behöver då betala en expeditionsavgift men slipper vara orolig för att pantbrevet hamnar i fel händer. Du kan använda de länkar som jag har lagt in i svaret för att läsa mer på Lantmäteriets hemsida. Du kan även kontakta Lantmäteriet om du är osäker på hur du ska göra för att exempelvis omvandla eller döda pantbrevet.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Om du har fler funderingar så får du gärna skicka in en ny fråga till oss.Med vänliga hälsningar,

Är pantbrevet belånat eller inte?

2019-08-29 i Fastighetspant
FRÅGA |Hur vet man att ett pantbrev är belånat?
Lars Bergström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I Sverige är Lantmäteriet ansvariga för pantbrev och inskrivningar. Lantmäteriet har information om vilka pantbrev som finns i din fastighet och via Ägararkivet kan du få information om vilka av pantbreven som är obelånade.Mitt förslag är därför att du kontaktar Lantmäteriet och Ägararkivet för att ta reda på vilka pantbrev som finns och vilka av dessa som är obelånade.Jag hoppas att du känner att du har fått hjälp med din fundering, annars är du välkommen att ställa en ny fråga.Vänligen,