Fråga om skadeståndsskyldighet vid godtrosförvärv av panträtt i fastighet
Hej!
Jag har en fråga angående 6:7 Jordabalken. Jag förstår själva innebörden av lagen att panthavaren kan göra ett godtrosförvärv men jag förstår inte konsekvensen för den nya fastighetsägaren. Får hen ett skadeståndsanspråk på säljaren av fastigheten eller kan hen utnyttja 4:16 Jordabalken?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
De rättsliga konsekvenserna för förvärvaren och överlåtaren vid godtrosförvärv av panträtt i fastighet
Om den gamla obehöriga fastighetsägaren (säljaren) upplåter panträtt i fastigheten som blir giltigt genom ett godtrosförvärv av panträtt (6 kap. 7 § jordabalken) föreligger det ett rättsligt fel i fastigheten som den nya ägaren (köparen) kan göra gällande (4 kap. 16 § första stycket jordabalken). Eftersom fastigheten kan komma att utmätas om säljaren inte infriar sina betalningsskyldigheter gentemot sin långivare måste köparen kunna få göra gällande vissa felpåföljder för att skydda sig mot detta.
Om köpeskillingen ännu inte har betalats har köparen en möjlighet och rätt att hålla inne så mycket av sin betalning som motsvarar hela pantbrevets belopp plus tillägg på 15 % + 4 % av pantbrevets belopp (4 kap. 16 § första stycket och 6 kap. 3 § jordabalken). Tanken med innehållande av köpeskillingen är att trycka på för att säljaren att lösa lånet som är förenat med panträtt i fastigheten och om säljaren vägrar att betala sitt lån kan ju då köparen använda det beloppet som innehålls för att betala lånet om utmätning av fastigheten med följande exekutiv försäljning blir aktuellt. Man kan se det som att köparen håller inne summan "för säljarens räkning" eftersom det ju faktiskt är säljarens lån. Men om säljaren bestämmer sig för att göra rätt för sig och lösa lånet måste såklart också det belopp som innehålls betalas till säljaren.
Men om inte köparen kan hålla inne ett tillräckligt stort belopp eftersom det inte återstår så mycket att betala, vad händer då? T.ex. om handpenningen som redan har betalats är på 200 000 kr och den totala köpeskillingen är på 1 000 000 kr, men pantbrevets belopp uppgår till 950 000 kr. Jo, då ska säljaren betala tillbaka mellanskillnaden inom en månad, dvs. 950 000 – 800 000 = 150 000 kr. På det sättet kan köparen hålla inne 950 000 kr. Om inte säljaren betalar mellanskillnaden inom en månad efter tillsägelse har köparen rätt att häva köpet och kräva skadestånd (4 kap. 16 § första stycket jordabalken). Om köparen ändå vill hålla fast vid köpet och inte häva, trots att säljaren inte har betalat mellanskillnaden efter det att månadsfristen har löpt ut, kan i och för sig köparen också i stället välja att väcka talan vid domstol och utkräva beloppet.
Det finns dock ingen självständig rätt till skadestånd som en alternativ felpåföljd vid sådana här rättsliga fel. Skadestånd blir med andra ord som bara aktuellt i samband med hävning av fastighetsköpet under de förutsättningar jag har redogjort för.
Hur kan godtrosförvärv av panträtt i fastighet förebyggas?
En köpare borde för sin egen skull redan vid kontraktsskrivningen kräva in alla eventuella fysiska pantbrev av säljaren och ansöka om lagfart så snabbt som möjligt efter kontraktsskrivningen för att förhindra nya inteckningar samt godtrosförvärv av datapantbrev.
Slutsats
Köparen kan få ett skadeståndsanspråk på säljaren om förutsättningarna för hävning föreligger (4 kap. 16 § första stycket jordabalken). Men det finns ingen självständig/alternativ grund för att erhålla skadestånd i dessa situationer.
Med vänliga hälsningar,
