Får min dotter bo i min bostadsrättslägenhet?

2021-03-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag har ärvt en bostadsrätt som jag således äger och betalar för. Bor samtidigt i en hyresrätt på annat håll. Kan/får min dotter bo i bostadsrätten?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag förstår din fråga har du ärvt en bostadsrätt. Du är därmed ägare av bostadsrätten och betalar månadsavgiften. Du är däremot inte boende i bostadsrätten utan i en hyresrätt på annat håll. Du undrar därmed om din dotter kan/får bo i bostadsrätten. Den lag som reglerar förehavandena mellan dig och föreningen är bostadsrättslagen. Du har rätt att ha inneboendeSom huvudregel kan den som är boende i bostadsrättslägenheten ha en inneboende utan att det krävs något tillstånd från styrelsen. Som undantag till huvudregeln gäller att bostadsrättshavaren inte får inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller för någon annan i föreningen (7 kap. 8 § bostadsrättslagen). Om du hade varit boende i lägenheten hade det därmed som utgångspunkt inte varit något hinder för att ha din dotter inneboende.Andrahandsupplåtelse kräver tillståndÄr du inte själv boende i lägenheten rör det sig däremot om en upplåtelse i andra hand. För upplåtelse i andra hans krävs det inte att du tar ut någon hyra utan det sker en bedömning av om den som är boende i lägenheten kan nyttja den självständigt. För att få upplåta bostadsrätten i andra hand krävs styrelsens samtycke (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till andrahandsupplåtelse får du ändå upplåta den i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid (7 kap. 11 § bostadsrättslagen).Du kan äga bostadsrätten tillsammans med din dotterEtt alternativ om styrelsen vägrar att ge tillstånd och det inte heller godkänns av hyresnämnden är att du säljer eller skänker en del av bostadsrätten. För att gåvan/köpet ska vara giltigt krävs att din dotter söker och godkänns som medlem i föreningen (6 kap. 1 § och 5 § bostadsrättslagen). Om din dotter erhåller en andel i bostadsrättslägenheten och upptas som medlem i föreningen har hon rätt att bo i den. Då utgör det inte längre en andrahandsupplåtelse eftersom hon är delägare i den.Om du behöver vidare hjälp från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Skyldighet för bostadsrättsinnehavare att lämna uppgift till bostadsrättsföreningens ordförande

2021-03-12 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejÄger en bostadsrätt och har gjort en ansökan om andrahandsupplåtelse till föreningen.Ordförande begärde även att få ta del av hyresavtalet och vill ha uppgift om hyrans storlek.Min fråga är om han har rätt att få ta del av det?
Jack Wali |Hej,Tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Jag tolkar din fråga som att du önskar hyra ut din bostadsrätt i andra hand och att ordföranden i samband med din ansökan också begärt att få ta en titt på hyresavtalet mellan dig och din tilltänkta hyresgäst. Först och främst kan det vara på sin plats att konstatera att du i lagteknisk mening inte "äger" din bostadsrätt, föreningen äger din bostadsrätt. Du har däremot genom ditt medlemskap och din andel i föreningen i fråga en dispositionsrätt till bostaden.Regler om bostadsrätt och uthyrning av bostadsrätt i andra hand finns i bostadsrättslagen. Ordföranden i föreningen har ingen lagstadgad "rätt" att få ta del av hyresavtalet som du och din tilltänkta hyresgäst ingått men det finns inte heller något som hindrar honom eller henne från att begära dessa uppgifter. Skälen till att han frågar kan vara flera. Det kan till exempel vara för att göra en bakgrundskontroll av personen i fråga och/eller att förhindra att du hyr ut bostaden till överpris. Du kan givetvis vägra ordföranden att ta del av uppgifterna som han eller hon önskar men då det är föreningen som ger dig tillstånd om andrahandsuthyrning finns det såklart en överhängande risk för att du i så fall nekas tillstånd att hyra ut din lägenhet (BRL 7:10). Du gör alltså bäst i att dela med dig av uppgifterna till ordföranden. Skulle du ändå inte vilja göra det, av anledning som jag inte känner till, och föreningen avslår din ansökan, kan du i stället ansöka om tillåtelse att hyra ut hos Hyresnämnden. Hyresnämnden ska bevilja dig tillstånd till andrahandsuthyrning om du bedöms ha skäl till uthyrningen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra dig uthyrning (BRL 7:11). Hyresnämndens beslut kan inte överklagas, såvida det inte rör sig om en fråga som det inte finns något klart svar på och som det behövs ett klargörande kring. I så fall överklagas det hos Svea Hovrätt (BRL 11:3 tredje stycket). Min bedömning är att inget av detta kommer aktualiseras i ditt fall.Svaret på din fråga är alltså nej, ordföranden har ingen rätt att ta del av hyresavtalet mellan dig och din tilltänkta hyresgäst. Då det inte finns något som hindrar honom från att begära dessa uppgifter ifrån dig kan konsekvensen av att du inte lämnar ut uppgifterna bli att din ansökan avslås. Det finns inte heller något som hindrar dig från att du i din tur frågar honom eller henne om varför uppgifterna efterfrågas.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline med en ny fråga. Vänliga hälsningar,

Särskilt om bostadsrättsföreningsstadgar

2021-03-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Köpte 2014 en bostadsrätt där juridisk ägare accepterades och fri andrahandsuthyrning tilläts.Nu ska jag sälja och styrelsen säger att detta inte gäller. Kan styrelsen göra detta?Mvh
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag förstår din fråga som att det i samband med att du köpte din bostadsrätt fanns två villkor i föreningsavtalet som medgav att en juridisk person (företag) får äga bostadsrätten samt att denne fick hyra ut i andrahand fritt. I samband med att du ska sälja så menar föreningen på att dessa villkoren inte längre gäller. För att besvara din fråga tänker jag redogöra för regleringen av föreningsstadgar och eventuella avtal mellan dig och föreningen. Särskilt om förenignsstadgar En bostadsrättsförening har särskilda stadgar som gäller för medlemmarna. Dessa kan däremot ändras av stämman och i vissa fall av styrelsen under särskilda förutsättningarna. Det finns lag som reglerar hur en stämma får ändra beslut, exempelvis genom majoritetsbeslut. Föreningen själva har däremot rätt att sätta egna regler för hur stadgarna får ändras. Om det är så att stadgan har ändrats till att de två villkoren inte längre gäller så gäller det nya beslutet. Om det finns ett avtal mellan dig och bostadrättsföreningenDet kan uppstå en märklig situation om du har ett särskilt avtal vid sidan av föreningsstadgarna som stipulerar de ovan nämnda villkoren. Huvudprincipen i svensk rätt är att avtal ska hållas. Således kan inte de villkoren i första hand upphöra att gälla med mindre du gått med på det. Om fallet skulle vara så krävs att man gör en närmare utredning om vem som slutit det avtalet med dig och om denne hade behörighet att sluta ett sådant avtal med dig. SlutsatsMin utgångspunkt är att de villkoren du nämner har framgått av föreningsstadgar. I och med att den kan ändras så är det inte självklart att de villkoren som fanns när du köpte lägenheten fortfarande gäller när du ska sälja den. Är det däremot ett avtal mellan dig och föreningen krävs en noggrannare granskning av sammanhanget för att kunna lämna ett definitivt svar. Önskar du få komma i kontakt med oss för vidare utredning av ditt ärende är du välkommen att kontakta mig på mail: andre.blomquist@lawline.se Hoppas du fick svar på din fråga, MVH

Kan en juridisk person äga en bostadsrätt?

2021-03-08 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejKan en juridisk person äga en villa ?Fördelar/nackdelar jfm om privatperson äger villan.T.ex uthyrning, reparation och underhållTacksam för er hjälpMvh
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår ifrån att villan i din fråga är en bostadsrätt i en bostadsrättsförening. I sådant fall gäller bostadsrättslagen. Upplåtelse av en bostadsrätt kan enbart ske till bostadsrättsföreningens medlemmar (1 kap. 3 § bostadsrättslagen). Vem som får antas som medlem i en bostadsrättsförening avgörs av föreningens styrelse där de tar hänsyn till de medlemskapsvillkor som anges i bostadsrättsföreningens stadgar och bestämmelserna i 2 kap. bostadsrättslagen (2 kap. 1 § bostadsrättslagen).I 2 kap. 2 § bostadsrättslagen anges vilka typer av medlemskapsvillkor som inte får tillämpas, exempel på ett sådant är att ett visst medborgarskap erfordras. Däremot uppställs inte ett hinder för att som villkor uppställa att juridiska personer inte tillåts ett medlemskap. Även om föreningen godtar juridiska personer som medlemmar så finns i 2 kap. 4 § bostadsrättslagen ett hinder för att tillåta en juridisk person medlemskap, detta hinder blir aktuellt om bostadsrätten inte är avsedd att användas för fritidsändamål.Om den juridiska personen väl erhåller ett medlemskap så ska denne behandlas precis som vilken annan medlem som helst i bostadsrättsföreningen. En allmän princip som gäller för alla typer av associationer inklusive föreningar är nämligen likhetsprincipen. Vänliga hälsningar,

Bygga uterum - stämmobeslut eller styrelsebeslut?

2021-03-13 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag fick ett tips om att ni skulle vara grymt bra och snabba. Så jag testar! Jag har en fråga kring tillbyggnad av uterum i bostadsförening med radhus.Föreningen består av 41 radhusbostäder fördelade i tre olika stora fastighetsbeteckningar.Föreningens radhus består slutligen av 9 huskroppar med 3 - 6 bostadsrätter i varje. Vissa har med andra ord gavelhus och då också lite större tomt. Tomterna ägs av föreningen.Min fråga är helt enkelt om det behövs ett stämmobeslut för att få bygga till ett uterum eller om det räcker att få godkännande från sittande styrelse då en tillbyggnad inte påverkar några övriga medlemmar än den närmsta grannarna. Självklart krävs bygglov också. Men det jag inte kan läsa mig till är vem som kan besluta, föreningen i grupp eller representerad av styrelsen.Tack på förhand!
Matilda Hamner |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Stämmobeslut eller styrelsebeslut Styrelsen i en bostadsrättsförening ansvarar för den löpande förvaltningen. Vad som ingår i den löpande förvaltningen är bland annat underhåll och reparationer av fastigheten, upprätta ordningsregler, uthyrning av lokaler, förråd etc. Stämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ. Beslut om en väsentlig förändring av föreningens hus eller mark med anledning av en om- eller tillbyggnad ska fattas på föreningsstämman, om inte något annat föreskrivs i stadgarna (9:15 bostadsrättslagen). Om det ska byggas ett uterum (tillbyggnad) på föreningens gemensamma mark som innebär väsentlig förändring av denna ska beslut om detta fattas på stämman. Som du skriver kommer de närmsta grannarna att påverkas av detta vilket talar för att beslutet bör fattas på stämman. Om du har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,

Byte av fönster i bostadsrättsförening

2021-03-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejJag har en lägenhet i Visby innerstad, en Brf på fem lägenheter. 2018 efter styrelsebeslut byttes tre fönster ut i lägenheten p g a att dom ej gick att öppna och att dom ej var tidstypiska. Fastigheten är från 1800-talet och det var 70-talsfönster i lgh. Nu är det en i föreningen som tycker att vi ska betala hela den kostnaden själva, specialtillverkade kulturfönster på 11000:-/st alltså totalt 33000:- Stämmer detta?
Peter Pargell |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!En gällande princip som bostadsrättföreningar ska beakta är att föreningens medlemmar ska behandlas lika (likhetsprincipen). Att föreningen bekostar fönsterbytet är enligt denna princip rimligt förutsatt att andra lägenhetsinnehavare har eller kommer få likadana fönster och inte annat framgår av stadgarna. Är det däremot så att det endast är ni som får specialtillverkade fönster kan det vara fråga om ett beslut som gynnar dig och är till nackdel för någon annan (7 kap. 42 § lag om ekonomiska föreningar). Likhetsprincipen innebär att medlemmarna ska behandlas lika men att de kan behandlas olika om det finns sakliga skäl (NJA 1977 s. 393). I ditt fall skulle då nya fönster kunna motiveras med att de gamla inte gick att öppna. I övrigt gäller (även om jag inte uppfattar att det är aktuellt i ditt fall) att en bostadsrättsinnehavare ska hålla lägenheten i gott skick. När det gäller fönster (i vart fall glaset och bågarna) kan bostadsrättsinnehavaren vara skyldig att hålla dem i gott skick om inte annat har angetts i stadgarna (7 kap. 12 § BrL). Håller bostadsrättsinnehavaren inte lägenheten i gott skick så kan bostadsrättsinnehavaren bli skyldig att betala föreningen som avhjälpt felet (7 kap. 12 a BrL). Hoppas att mitt svar gjorde att det blev lite klarare för dig, annars är du varmt välkommen åter!

Får jag fixa naglar på kunder i min bostadsrätt?

2021-03-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag bor i en bostadsrätt och undrar om jag har rätt att driva mindre frisör-verksamhet (klippa & färga) samt fixa naglar på kunder i min bostad?Måste jag kontakta styrelsen för detta?Mvh
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En bostadsrätt får inte användas till annat än vad den är upplåten för (7 kap. 6 § bostadsrättslagen). Bostadsrättsföreningen kan säga upp en bostadsrättsinnehavare till avflyttning om en avvikande verksamhet är av avsevärd betydelse för föreningen (7 kap. 18 § bostadsrättslagen).Det finns ett rättsfall där en bostadsrätt skulle användas som butik men användes som pizzeria (NJA 1991 s. 343). I det fallet bedömdes pizzeria vara en för stor avvikelse från ändamålet butik och företaget tvingades flytta.I ditt fall är bostadsrätten upplåten för boende. Utifrån bostadsrättslagen och rättsfallet är det tveksamt om det är tillåtet att ta emot kunder för att bedriva en mindre näringsverksamhet. Jag skulle avråda dig från att använda din bostadsrätt till annat än boende då boende trots allt är syftet med upplåtelsen.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Kan vi begära tvångsförsäljning av samägd bostadsrätt?

2021-03-07 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Vi har en samägd bostadsrätt med vår dotter där vi äger 85% och vår dotter 15%. Lånen är lika fördelade mellan mig, min man och henne, men vår dotter ansvarar helt för betalning av ränta och amortering. Ledsamt nog har vår dotter tagit avstånd från oss pga en pojkvän med mindre ärliga avsikter. Vi är väldigt oroliga att det kommer att bli problem både för henne och oss om han flyttar in till henne och vi är inne på en tvångsförsäljning av lägenheten. Är det något att rekommendera eller finns det någon annan lösning som ni ser det?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag förstår det utifrån er fråga samäger ni en bostadsrätt tillsammans med er dotter (85/15 i fördelning). Er dotter har tagit avstånd från er pga hennes pojkvän. Ni är nu oroliga över att det kommer att bli problem för det fall att han flyttar in till henne, varvid ni är inne på en tvångsförsäljning av lägenheten. Ni undrar om det är något att rekommendera eller om vi kan rekommendera någon annan lösning.Eftersom ni äger bostadsrätten tillsammans handlar det om ett samägande för vilket samäganderättslagen är tillämplig. Av lagen framgår att den endast är tillämplig gällande fastigheter och lösa saker. Då en bostadsrätt utgör lös egendom (och inte lös sak) blir lagen enligt dess ordalydelse och som huvudregel därför inte tillämplig för bostadsrätter. Däremot har Högsta domstolen fastslagit att samäganderättslagen, i dess väsentligaste delar, också ska omfatta bostadsrätter (se NJA 1995 s. 478).Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Eftersom du inte skriver något om att samäganderättslagen är bortavtalad utgår jag från att lagen är tillämplig mellan er.Utgångspunkten är att delägarna måste vara överens om alltSom utgångspunkt vid samägande krävs det att båda delägarna är överens om såväl förfogande som förvaltning av det samägda, i förevarande fall bostadsrätten (2 § SamägL). Med förfogande avses att de måste vara överens om de t.ex. vill sälja hela bostadsrätten eller hyra ut den. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för bostadsrättens vård t.ex. att måla om eller åtgärda något. Motsatsvis innebär bestämmelsen att delägarna har rätt att göra vad de vill med sin andel i det samägda.Som delägare kan ni begära tvångsförsäljning av hela bostadsrättenKan ni inte komma överens om försäljning av bostadsrätten finns det en möjlighet för er att begära tvångsförsäljning av hela bostadsrätten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.Domstolen kan besluta om ett minimiprisOm någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som det samägda inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att det samägda inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.Högsta domstolen har i praxis uttalat att när det gäller en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757). När det gäller en bostadsrätt finns det inget taxeringsvärde att ha som utgångspunkt, däremot finns det oavsett en möjlighet att sätta ett minimipris (som inte är allt för högt).Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnadernaNär rätten beslutar om att det samägda på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska delägarna dela på utifrån sin lott i det samägda (15 § SamägL). I fallet innebär det att om ni äger 85% ska ni som utgångspunkt betala 85% av kostnaderna.Under auktionen kan vem som helst lägga bud på bostadsrätten. Vill er dotter köpa er andel av bostadsrätten kan hon lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa den. Om samtliga delägare är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendomDen största fördelen med tvångsförsäljning är att det verkliga marknadspriset kommer att visas, oberoende av vad eventuell värdering visar. Tvångsförsäljning kan innebära att bostadsrätten säljs betydligt dyrare än vad den värderats till, men även lägre.Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m). Det är även tänkbart att relationen mellan er inte kommer att förbättras av att ni begär en tvångsförsäljning som kanske i slutändan innebär att någon annan blir ägare till den.Vilka alternativ står till buds?Som redogjort för enligt ovan är tvångsförsäljning ett gångbart alternativ. Förutom att ni kommer att få betalt vad som verkligen är marknadsvärdet gör det även att ni inte är tvungna att fortsatt vara samägare med er dotter, mot allas vilja. Ett alternativ är givetvis att ni säljer er andel i bostadsrätten (som redogjort för får varje delägare sälja sin andel i det samägda). Däremot torde det vara svårt att få sålt en andel i bostadsrätt under de förutsättningarna. Givetvis kan ni försöka komma överens med er dotter om att hon köper era 85%. Ni skulle eventuellt kunna erbjuda henne att köpa er andel och att informera att om hon inte är intresserad kommer ni att begära tvångsförsäljning av bostadsrätten.För det fall att ni överväger att begära tvångsförsäljning kan det vara en idé att anlita en jurist som hjälper er. Likväl som att eventuellt kan vara en idé att anlita en jurist som kontaktar er dotter (sett till att ni inte verkar ha någon kontakt) och som erbjuder henne att köpa er andel och informerar om den eventuella begäran om tvångsförsäljning i annat fall.Om ni önskar vidare hjälp och kontakt med en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,