Likhetsprincipen vid uppvärmning av lägenhet
Min etagelägenhet har två våningar - ungefär lika stora. Första våning värms upp av fjärrvärme som ingår i avgift, men andra våningen värms upp med el-elelement. När jag köpte etagelägenheten kände jag till att jag själv skulle få betala kostnad för eluppvärmning av andra våningen och trodde att detta var justerat i avgift. Jag har dock upptäckt att avgift ej är justerad för att jag själv får betala uppvärmning. Detta kan jag se eftersom min avgift är samma per kvadratmeter som andra lägenheter i föreningen. Grannlägenheten är också etagelägenhet och lika stor men där är det fjärrvärme även på våning 2, och vi har samma avgift. Vid två olika tillfällen, för över 20 år sedan gjordes torkrum på vind om till en andra våning för lägenheterna under. Etage lägenheterna har haft flera ägare genom åren. Skälet till att min lägenhet har el element på andra våning var att man ej trodde att man skulle kunna trycka upp fjärrvärme en våning till, men det gick visade det sig när man byggde den andra etagelägenheten. Styrelsen i min BRF anser att eftersom jag kände till att jag skulle betala för el själv så kan jag ej få sänkt avgift eller el betald av föreningen (tekniskt enkelt att dra el ledning till gemensam förenings-el). Jag hävdar att det är olika partsförhållande och att om jag betalar avgift på samma nivå som alla andra så är enligt likhetsprincipen föreningen skyldig att stå för uppvärmning av hela min etagelägenhet. Vi har Fastighetsägarnas standard-stadgar. Vad gäller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om du som bostadsrättshavare av en två-våningslägenhet kan kräva att föreningen står för uppvärmningen av det övre våningsplanet, som de gör för en granne med en likadan lägenhet, baserat på likhetsprincipen.
Allmänt om likhetsprincipen
Likhetsprincipen är en grundläggande princip inom den svenska associationsrätten. Principen är inte lagfäst utan är en grundläggande tanke som genomsyrar hela associationsrätten, vilket innebär att den till sin innebörd kan vara något svårfångad. Detta gör att det är svårt för mig att med 100% säkerhet säga vad som faktiskt gäller. Däremot kan jag göra en bedömning av hur jag anser att din situation bör tolkas och bedömas.
I korthet kan likhetsprincipen sammanfattas som att lika fall ska behandlas lika, om inte sakliga skäl kan motivera något annat. Eftersom principen är så grundläggande i svensk rätt kan varken stadgar eller avtalet vid köpet sätta den helt ur spel.
Att lika fall ska behandlas lika är inte att förväxla med att alla ska behandlas exakt lika oavsett vad. Att vissa lägenheter har en högre avgift på grund av sakliga skäl, eller att visa lägenhetsinnehavare har en exklusiv rätt att använda vissa utrymmen som kan motiveras av sakliga skäl är båda exempel på situationer som inte kan angripas med stöd av likhetsprincipen. För att principen ska kunna tillämpas i din situation krävs det att man kan visa på att din och din grannes situation har resulterat i olika utfall trots att de är lika.
Likhetsprincipen i din situation
I din situation kan följande sägas. Du och din granne har likadana lägenheter med två våningsplan. I din lägenhet värms den ena våningen upp av fjärrvärme som ingår i avgiften och den andra våningen av el-element som du får betala för. Din grannes lägenhet är helt och hållet uppvärmd av fjärrvärme och således är det ekonomiska utfallet för uppvärmningen av era lägenheter olika trots att ni har två likadana lägenheter. Däremot beror den ekonomiska obalansen på att konstruktionen för uppvärmning skiljer sig åt för de båda lägenheterna.
Högsta domstolen (HD) har behandlat likhetsprincipen i bostadsrättsföreningen i NJA 2009 s 550. Rättsfallet gällde kort sammanfattat att några i huset hade beviljats ett balkongbygge, och att en annan i huset hade fått avslag. Frågan var om avslaget var förenligt med likhetsprincipen. I domen fastställde HD enbart hovrättens dom, vilket innebär att HD höll med om hovrättens argument och slutsats, och inte hade något att tillägga eller ändra. Hovrätten skriver i sin dom att utgångspunkten för bedömningen måste vara ”att en bostadsrättsförening har ett stort mått av handlingsfrihet när det inte gäller uteslutning av medlem eller rent ekonomiska frågor utan, som i förevarande fall, hur den egna fastigheten ska hanteras.”
Den avgörande frågan i ditt fall är alltså om man vill klassificera det som en skillnad mellan lägenheterna som har sin grund i de olika konstruktionerna, eller om man vill se det som en ekonomisk förfördelning.
Min bedömning
Jag skulle säga att utformandet av lägenheterna som sådana, alltså att den ena värms upp helt av fjärrvärme och att den andra lägenheten av fjärrvärme och el, är en fråga som föreningen har full rätt att bestämma. Däremot är den ekonomiska diskrepansen enbart motiverad av hur föreningen har valt att lösa uppvärmningen rent byggnadstekniskt, och inte i att lägenheterna skiljer sig åt i något avseende. Detta får utfallet att du måste betala för en del av uppvärmningen av din lägenhet trots att det för din granne i sin helhet ingår i avgiften. Dessutom betalar ni lika mycket i avgift.
Skillnaden i kostnader för dig och din granne är enligt min bedömning inte sakligt motiverad. Anledningen till skillnaden är inte att din lägenhet är svårare att värma upp, eller att din lägenhet av något annat skäl skulle ”dra mer värme” eller hur man vill uttrycka det, utan beror enbart på hur föreningen valt att lösa värmefrågan rent tekniskt. Enligt min mening bör inte detta drabba dig ekonomiskt, och att besluta att inte kompensera dig för detta är enligt mig ett beslut som strider mot likhetsprincipen. Hur det kompenseras eller åtgärdas är däremot upp till föreningen att avgöra. Att föreningen menar att du visste detta vid köpet är inte något som bör kunna användas som stöd för att agera i strid med likhetsprincipen.
Jag ser att du har bokat telefonuppföljning. Därför kommer jag att ringa dig imorgon, måndagen den 25 april kl. 17.00. Om tiden inte passar, eller om du har några följdfrågor innan dess får du gärna kontakta mig på: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas att du fick svar på din fråga!
