Kan jag kräva avgiftsnedsättning av BRF?
Hej,
Två dagar före midsommar 2021 hade jag en svår översvämning av avloppsvatten i min bostadsrätt. Huset ordnade med sanering och försäkringsbolaget med firma som tömde min lägenhet på alla mina saker samt "rivning" av samtliga golv och skadade väggar. Under renoveringen uppkom ännu en översvämning av avloppsvatten och de skulle då filma alla rör för att se vart felet ligger. Covidrestriktioner satte stopp för filmningen och nu har det en 3e gång blivit en översvämning i min lägenhet med avloppsvatten. Det har konstaterats att felet ligger i husets rör och de skulle filma nu den 28-29 mars men meddelade mig i veckan att de flyttat det till vecka 24 pga hissbyte som redan bokats in. Jag har inte kunnat bo i eller bruka min lägenhet på 9 månader och undrar nu om jag kan kräva tillbaka hyra samt bli fri från kommande hyra tills huset, som har huvudansvaret, tagit tag i och löst problemet med rören?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Tillämpligt lagrum
Jag tolkar det som att du undrar över om du har möjlighet att få nedsättning av din avgift på grund av olägenheterna du behövt utstå. Svaret på din fråga finns i bostadsrättslagen (BrL).
Rätt till avgiftsnedsättning saknas...
Huvudregeln när en bostadsrätt inte går att nyttja på grund av reparationsarbeten är att bostadsrättsinnehavaren inte har rätt till en avgiftsnedsättning. Detta kan tyckas märkligt eftersom huvudregeln är tvärtom för hyresrätter, där nedsättning av hyran vanligtvis utgår när lägenheten inte går att nyttja under en längre tid. Denna skillnad beror sannolikt på att i en bostadsrättsförening ägs fastigheten av medlemmarna gemensamt. En eventuell nedsättning hade i slutändan därmed finansierats av grannarna vilket inte är fallet vid en hyresrätt.
...såvida BRF:en inte varit vårdslös
Det finns däremot ett undantag till denna huvudregel och det är om bostadsrättsföreningen har vållat skadan (7 kap 4§ BrL). Föreningen måste alltså ha orsakat skadan genom sin vårdslöshet för att en nedsättning ska aktualiseras. Huruvida din BRF varit vårdslös i detta fall blir således relevant att diskutera. Om föreningen exempelvis inte reparerar sådant som de vet är sönder och som ligger inom deras ansvar, till exempel avloppsrör, så hade det kunnat utgöra grund för nedsättning. I detta fall verkar det däremot som att föreningen har vidtagit relevanta åtgärder för att uppfylla sin reperationsplikt. Inget tyder heller på att de känt till sedan tidigare att avloppsröret varit i dåligt skick. Att arbetet har dragit ut på tiden på grund av covid-19 är något som ligger utanför föreningens kontroll och bör därmed inte ses som ett tecken på vårdslöshet. De omständigheter som däremot kan tala för vårdslöshet är att de skjutit fram filmningen av rören, trots att det bör betraktas som en relativt akut åtgärd med tanke på din situation. Däremot ställs generellt höga krav för att anse att föreningen agerat vårdslöst. Jag är därmed tveksam på om denna olägenhet är tillräcklig för att påstå det.
Sammanfattningsvis
Mot bakgrund av ovanstående tror jag det kan bli svårt att hävda att föreningen agerat vårdslöst vilket är en förutsättning för avgiftsnedsättning. Jag vill däremot poängtera att den information jag har är begränsad och min bedömning utgår därför från de förutsättningar jag känner till. Frågan om föreningens vårdslöshet är i slutändan en bedömningsfråga. Det finns därmed inte något som hindrar dig från att ändå lyfta frågan med styrelsen. Det kan i så fall vara en god idé att poängtera att de åsidosatt sin reperationsskyldighet genom att inte prioritera de akuta åtgärderna som behövs genomföras (7 kap 4§ BrL). Vilket bör föranleda en avgiftsnedsättning för hela perioden du inte kunnat nyttja lägenheten, dvs även för de månader du redan betalt (7 kap 2§ BrL). Avgiftsnedsättningen ska vara skälig. Desto mindre du kan nyttja lägenheten desto större avdrag blir aktuellt. Har du inte kunnat nyttja bostaden överhuvudtaget bör du i så fall kräva ett avdrag om hela hyran.
Jag hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
