Fastighetsrätt - har andrahandshyresgäst i bostadsrätt besittningsskydd?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som att din hustru är ensam ägare bostadsrättslägenheten och att du bor där i princip som inneboende.
Vilka lagar är tillämpliga?
Det är bostadsrättslagen (BRL) som reglerar frågor om exempelvis inneboenden i bostadsrätter och lagen om uthyrning av egen bostad (LUB) som reglerar frågor om andrahandsuthyrningar för bostadsrättshavare, så som din hustru.
Vem får bo i en bostadsrätt?
Att ha en bostadsrätt ger en rätt för en medlem i en bostadsrättsförening att bo i en lägenhet som upplåts av samma bostadsrättsförening. Anledningen är att en bostadsrätt bara får upplåtas till en medlem i en bostadsrättsförening (1:3 BRL). För att därför få bo i en bostadsrätt måste bostadsrättsägaren dels tas upp som medlem, dels ingå ett skriftligt bostadsrättsavtal (4:5 BRL), annars riskerar bostadsrättsägaren att upplåtelsen blir ogiltig (4:7 BRL och NJA 2008 s. 392). Ska du som make till din hustru därför bo kvar i bostadsrätten när din hustru flyttar permanent till ett demensboende krävs att du dels blir medlem i bostadsrättsföreningen, dels att du ingår ett skriftligt bostadsrättsavtal med föreningen. För att detta ska bli möjligt behöver bostadsrätten att övergå till dig, till exempel genom att din hustru säljer bostadsrätten till dig. Du har dock en möjlighet att hyra en lägenhet i föreningen, om föreningen har en lägenhet som den kan hyra ut med hyresrätt till dig.
Vad gäller för inneboenden i en bostadsrätt?
Huvudregeln är att man får vara inneboende utan att tillstånd behövs från bostadsrättsföreningen, så länge detta inte medför men för en medlem i föreningen eller för föreningen själv (7:8 BRL). Förutsättningen är dock alltid att bostadsrättsägaren själv antingen bor eller använder lägenheten. Du bör därför inte ha rätt att bo kvar i bostadsrätten som inneboende, om din hustru flyttar permanent till ett demensboende. I sådana fall kan din hustru hyra ut bostadsrätten till dig i andra hand.
Ska du då hyra bostadsrätten i andra hand, så behöver du styrelsens samtycke (7:10 BRL) eller ett tillstånd av hyresnämnden (7:11 BRL). Annars riskerar ni att din hustru förlorar sin bostadsrätt, det vill säga genom att hon hyr ut sin bostadsrätt till dig i andra hand utan samtycke eller tillstånd (7:18 p. 2 BRL). Din hustru kan därför ansöka om att få hyra ut till dig, men då är ni beroende av styrelsens beslut, vilket vanligen villkoras genom att hyresavtalet begränsas i tid.
Finns besittningsskydd för en andrahandshyresgäst av en bostadsrätt?
En andrahandshyresgäst har inte rätt till en automatisk förlängning av hyresavtalet, om parterna inte avtalar om något annat (3 § 3 st. LUB). Du och din hustru kan visserligen avtala om ett besittningsskydd, men om föreningen inte samtycker till ett besittningsskydd, så gäller besittningsskyddet alltså inte (7:10 BRL). Du har därför inte rätt till en automatisk förlängning av hyresavtalet, ifall du får hyra bostadsrätten i andra hand.
Avslutande ord och min rekommendation
Sammanfattningsvis är det endast den som äger bostadsrätten som får bo där, eftersom en bostadsrätt är en nyttjanderätt och en sådan bara får upplåtas till en medlem i bostadsrättsföreningen. Du blir medlem först när bostadsrättsföreningen godkänner dig efter en överlåtelse, till exempel köp av bostadsrätten. Du bör inte heller kunna vara inneboende när din hustru flyttar då hon förmodligen inte kommer bo kvar i bostadsrätten eller använda den. Du kan såklart hyra bostadsrätten i andra hand, men styrelsen måste först godkänna andrahandsuthyrningen. Slutligen har du inte heller rätt till besittningsskydd, om inte du och din hustru avtalar särskilt att du ska ha ett sådant, men eftersom styrelsen ska godkänna ert hyresavtal är ni beroende av att styrelsen också godkänner besittningsskyddet, vilket i princip är ovanligt.
Jag skulle rekommendera att du inledningsvis undersöker om föreningen har en lägenhet som den kan tänka sig att hyra ut till dig som en vanlig hyresrätt. Vidare kan din hustru försöka att hyra ut bostadsrätten till dig i andra hand. I tredje hand kan din hustru överlåta (sälja) sin bostadsrätt till dig och därigenom borde du kunna bli inskriven som medlem i föreningen.
Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon 08-533 300 04 eller maila oss på info@lawline.se.
Vänligen
