Rätt till pengar på gemensamt konto

2019-02-17 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vår tidigare hyresvärd/förvaltare X som vi haft hyresavtal med har blivit av med sitt förvaltningsavtal med fastighetsägaren sedan förra året. Fastighetsägaren som tagit över förvaltningen har gett oss nya hyresavtal. Nu vill den tidigare hyresvärden X lägga beslag på våra hyrespengar som är på vårt gemensamma huskonto (vi är ett kollektiv) på över 200.000:-för eget bruk. Några latenta hyreskrav till X eller annat finns inte längre. Kan han göra detta?
Eric Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag har lite svårt att utläsa från ditt svar huruvida hyresvärden är delägare i det gemensamma kontot eller inte. Jag kommer därför redogöra för båda situationerna.Hyresvärden inte är delägare i kontotOm hyresvärden X inte har några krav mot er kan han inte kräva pengar från ert konto. Även om ni skulle ha en skuld till X kan han inte kräva pengar från ett specifikt konto. Hyresvärden är delägare i kontotOm hyresvärden är delägare i huskontot har han förfoganderätt över sin del, huvudregeln är att pengarna på kontot delas lika mellan ägarna enligt lagen om samäganderätt 1§. Så om ni t ex är 5 personer som delar på kontot om 200 000 kr har varje person rätt att fritt förfoga över 40 000 kr. Har ni avtalat om något annat gäller däremot avtalet först och främst. Om hyresvärden skulle gå vidare med sina krav och ni behöver professionell juridisk hjälp kan vi på Lawline hjälpa er med detta. Om ni är intresserade kan ni maila mig på eric.nilsson@lawline.se så återkommer vi med offert. Med vänliga hälsningar,

Kan man kräva att bli utköpt när man äger egendom med någon annan?

2019-01-26 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag står fortfarande som medsökande på ett lån jag och ex-maken tog på en husvagn. Han har husvagnen kvar, fick jag reda på idag då han missat betalningen. Till min fråga; kan jag kräva att han köper ut mig? Han behåller husvagnen och jag får pengar?
Lukas de Bruin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline!Så som jag förstår dig så köpte ni den här husvagnen gemensamt och tecknade ett gemensamt lån i samband med köpet. På grund av detta omfattas ert gemensamma ägande av husvagnen av samäganderättslagen. Det finns ingen möjlighet enligt samäganderättslagen att tvinga den ena samägaren att köpa ut den andra. Men däremot finns det en möjlighet för en samägare att tvinga fram en försäljning av egendomen på offentlig auktion (6 §).Detta görs genom en ansökan hos tingsrätten i den ort närmast där husvagnen finns. Försäljning av samägd egendom på offentlig auktion kräver endast ansökan från en samägare, övriga samägares samtycke krävs inte. När försäljningen är genomförd så kommer intäkterna från försäljningen av fördelas jämt mellan samägarna.Det man bör ha i åtanke när man begär försäljning på offentlig auktion är att den typen av försäljningar tenderar att resultera i lägre priser än vad priset hade varit på den öppna marknaden. Av det skälet rekommenderar jag att du första hand försöker nå en överenskommelse på frivillig basis med din ex-make. Även om lagen inte ger någon direkt möjlighet att tvinga honom att köpa ut dig så är det möjligt att ni båda föredrar att göra upp sinsemellan istället för att blanda in tvångsmässig offentlig auktion.Med vänliga hälsningar

Kan vi kringgå samäganderättslagen?

2019-01-24 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej Jag har en fråga rörande samäganderättslagen.Vi är några släktingar som gemensamt, genom arv, äger en fastighet.Vi har, tyvärr inte, avtalat bort samäganderättslagen så den gäller för oss.Min fråga är:Om alla delägare är överens om att frångå principen om enhällighet i en specifik röstningsfråga, för att beslutet skall gälla. Kan man då genomföra en röstning enl. majoritetspriccipen i den frågan och låta det resultatet gälla ?Kan detta kan vara ett sätt att göra ett lagligt avsteg från enhällighetskravet vid röstning och därigenom komma fram till ett beslut i en fråga ?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom du själv beskriver i din fråga är lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt (Samäganderättslagen) tillämplig er emellan om ni inte avtalat annat.Enligt lagen är huvudregeln att varje förfogande över fastigheten i dess helhet, eller vidtagande av förvaltningsåtgärd, förutsätter enighet mellan ägarna (2 §). Som framgår av lagen, och som du verkar vara medveten om, krävs det således att alla delägare är eniga. Det finns inte möjlighet till majoritetsbeslut som överensstämmer med lagen. Möjligheten till majoritetsbeslut diskuterades i förarbetena till lagen men avvisades (NJA II 1905 artikel nr 4, s. 4 och 9). De enda möjligheterna när delägarna inte är överens är att begära att en god man utses (3 §) eller att begära tvångsförsäljning av fastigheten (6 §). Eftersom möjligheten till majoritetsbeslut så tydligt avvisades vid lagens tillkomst, är det möjligt att ett sådant arrangemang som du beskriver i din fråga kommer att anses som ett kringgående av lagen.I samäganderättslagen finns inga sanktioner stadgade. Det framkommer således inte vad som gäller om en majoritet av delägarna tar ett beslut och genomdriver det utan att någon/några av delägarna inte är med. Det är först om någon av delägarna anser att ett beslut inte tagits enhälligt det kan bli problem. Vederbörande kan då söka skadestånd för eventuella skador som uppkommit genom beslutet.Nu vet jag inte vilka eventuella villkor som funnits i samband med ert arv. Om det i eventuella villkor för arvet är stadgat att samäganderättslagen ska vara tillämplig ska det gälla. Om det däremot inte finns i villkoren för arvet att samäganderättslagen ska gälla (alt. ett förbud mot samäganderättsavtal) finns det i princip ingenting som hindrar er från att upprätta ett samäganderättsavtal. Det kräver givetvis att ni är överens för att ett sådant avtal ska bli aktuellt. Eftersom samäganderättslagen är dispositiv kan ni i ett samäganderättsavtal frångå lagen och avtala om en majoritetsprincip, ett förbud mot tvångsförsäljning m.m.Sammanfattning och rådOm ni inte har ett samäganderättsavtal är samäganderättslagen tillämplig mellan er delägare. Det finns i lagen ingen möjlighet till någon majoritetsprincip. Möjligheten diskuterades inför lagens tillkomst men avvisades. Att bestämma att ni inte behöver vara eniga, men samtidigt ska vara bundna av samäganderättslagen, riskerar att ses som ett kringgående av lagen.Om det endast är ett enskilt fall det rör torde det enklaste vara att ni helt enkelt ser till att vara överens om beslutet. I annat fall är min rekommendation att ni skriver ett samäganderättsavtal. Om det i eventuella villkor i samband med arvet inte finns ett förbud mot det är det möjligt att ni skapar ett samäganderättsavtal. Det krävs självklart att ni är överens om ett samäganderättsavtal. Jag vill starkt råda er att anlita en jurist för att skriva ett samäganderättsavtal för att det ska bli juridiskt korrekt och minska risken för framtida konflikter. Om ni är intresserade av ett upprättande av samäganderättsavtal kan en av Lawlines jurister upprätta ett sådant till er. Är ni intresserade av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för offert.Med vänliga hälsningar,

Går det att begära tvångsförsäljning av samägd lantbruksfastighet?

2019-01-11 i Samägandeavtal
FRÅGA |3 syskon som ärvt ett lantbruk.En samägd fastighet m jord ,hus o skog.Jag önskar försäljning via LRF.2 syskon önskar att vi delar upp så att 2 får skog och den tredje jord+ hus.Kan jag enl samäganderättslagen ensam kräva att allt säljs ,efter att jag skickat in ansökan t tingsrätten,o föreslå att "vår man " på LRF får försälja lantbruket i ett block till högstbjudande ? ( vem som helst av oss kan då oxå bjuda ).Kan de 2 övriga förhindra att försäljning av Lantbruket genomförs? Tacksam för svar.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag kommer i mitt svar att utgå från att fastigheten är taxerad som en lantbruksfastighet och att ni är minst tre delägare. De lagar som främst är tillämpliga är samäganderättslagen (SamägL) och lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Den senare av lagarna ersätter 2-6 § i den förstnämnda just för att det är en speciallag för jordbruksfastigheter.Kan ni inte komma överens är tvångsförsäljning ett alternativLagen om förvaltning av vissa samäga jordbruksfastigheter är tillämplig i det fall ni är minst tre delägare av jordbruksfastigheten. Lagen ersätter 2-6 § i samäganderättslagen (1 §). Som delägare kan du kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Möjligheten till försäljning kan när det gäller jordbruksfastigheter inte avtalas bort (till skillnad mot 6 § i samäganderättslagen som även den behandlar tvångsförsäljning). Ansökan om tvångsförsäljning ska lämnas in till tingsrätten. De andra delägarna kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (13 §). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen. Som exempel på synnerliga skäl för anstånd, nämns i praxis dåliga konjunkturlägen som skulle göra affären allt för förlustbringande.Du/ni kan själva föreslå en god man som kan åta sig uppdraget. Det är dock i slutändan upp till domstolen att avgöra huruvida vederbörande är lämplig eller ej. Om så ej är fallet kommer domstolen istället att utse en lämplig person, ofta en advokat.Både du, dina syskon och andra intressenter kan lägga bud på fastighetenEftersom lagen bara ersätter 2-6 § i samäganderättslagen är övriga lagrum i den lagen tillämpliga i ert fall. Om du eller någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning. Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757). Även om rättsfallet i sig avser tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen kan det argumenteras för att samma utgångspunkt bör användas vid tvångsförsäljning av en lantbruksfastighet.Om du och de andra delägarna är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte ense gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL). Under auktionen kan du lägga bud på fastigheten, likväl som dina syskon och andra intressenter kan göra det. De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska ni som delägare dela på utifrån er lott i fastigheten (15 § SamägL). Äger du t.ex. 1/3 av fastigheten, ska du betala 1/3 av kostnaderna som uppkommer.Om du behöver någon som företräder dig i processen med att ansöka om tvångsförsäljning kan jag varmt rekommendera att du anlitar en av de jurister som arbetar på Lawlines juristbyrå. För att komma i kontakt med byrån kan du återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!Vänligen,

Hembudsskyldighet för samägande av gård

2019-01-27 i Samägandeavtal
FRÅGA |Har tidigare ställt en fråga där jag undrat över vad som gäller då två syskon samäger en fastighet. Samäganderättslagen är bortavtalad men det finns en paragraf i avtalet som lyder:" Hembudsskyldighet vid försäljning till utomstående av mark eller fortsatt kvarstående byggnad från gården eller de egna tomterna skall råda. Den del som överlåtes skall värderas av gemensamt utsedd värderingsman."Syskonen har ärvt gården och en bror har köpt delar av sina syskons ärvda delar. Han äger i nuläget en större del medan ett av syskonen har kvar en mindre del. En son till brodern är nu intresserad av att köpa sin fars del. Kan han göra det eller har syskonet förköpsrätt?
Nora Olofsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Paragrafen du citerat ovan är en klassisk hembudsbestämmelse. Betydelsen är att om någon av samägarna vill sälja sin del så ska de andra samägarna ges möjlighet att köpa innan en utomstående kan köpa. Jag tolkar det som att det finns två samägare av gården kvar, en mindre och en större. Det är den större ägaren vars son är intresserad av att köpa in sig i gården. Den mindre samägaren har förköpsrätt framför sonen på grund av hembudsskyldigheten.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Vad kan övriga delägare göra när en delägare underlåter att betala sin andel av förvaltningskostnaderna för den samägda egendomen?

2019-01-25 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej. Vi är fyra delägare i en skogsfastighet. Sedan mer än ett år tillbaka har en delägare slutat betala sin andel av el, försäkringar...Vad har vi andra för möjligheter att agera?
Marika Jaaniste |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När flera personer äger en fastighet tillsammans aktualiseras lagen om samäganderätt, under förutsättning att dessa inte har avtalat om vad som ska gälla för förvaltningen av fastigheten. Avseende kostnader framgår det av 15 § lagen om samäganderätt att dessa ska delas lika mellan delägarna. Med andra ord ska kostnaderna fördelas proportionellt utifrån varje delägares andel. I den situation du beskriver underlåter en av delägarna att betala de kostnader som denne ska betala och frågan blir vilka åtgärder övriga delägare kan vidta med anledning av detta.Inledningsvis kan ni som övriga delägare kräva att delägaren betalar de pengar han/hon underlåtit att betala. Ni kan förklara att ni kommer att gå vidare med kravet om han/hon inte betalar. Om delägaren vägrar att göra detta finns det en möjlighet att ansöka om ett betalningsföreläggande hos kronofogdemyndigheten (2 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning). Görs en sådan ansökan kommer kronofogdemyndigheten hjälpa till att fastställa skulden. En sista väg att ta ärendet vidare till domstol och således stämma delägaren i tingsrätten. En god idé är att redogöra med en jurist innan detta görs, eftersom en domstolsprocess vanligen är förenad med kostnader.Offentlig auktionLagen om samäganderätt anger en möjlighet för en delägare att begära att den samägda egendomen ska säljas på en offentlig auktion (6 § lagen om samäganderätt). Detta är en lämplig åtgärd om det inte går att få samarbetet mellan delägarna att fungera och därmed för att upplösa samägandet. En anmälan om försäljning av samägd fastighet görs hos tingsrätten (6 § lagen om samäganderätt). Tingsrätten ska utse en god man som ska ta hand om försäljningen av den samägda egendomen (9 § 2 st lagen om samäganderätt). Varje delägare har dock, innan auktion påbörjas, möjlighet att begära att tingsrätten beslutar om ett minimipris som försäljningen av den samägda egendomen inte får understiga (9 § 1 st lagen om samäganderätt). Det är möjligt för en av delägarna att invända mot att den samägda egendomen ska försäljas på offentlig auktion. För detta krävs dock synnerliga skäl (6 § lagen om samäganderätt).Rekommendation En god idé är att inledningsvis kräva delägaren på det belopp som denne underlåtit att betala. Om detta inte ger resultat, rekommenderas ni att anlita en jurist som kan försöka förmå den delägare som vägrar betala att fullgöra sina förpliktelser. En jurist kan även hjälpa till att upprätta ett samägandeavtal, om ni vill forma samägandet annorlunda än vad lagen om samäganderätt föreskriver. Vi på Lawline kan självklart hjälpa till med detta. I det fall ni anser att samägandet bör upphöra, är en sista utväg att begära att fastigheten ska säljas på en offentlig auktion.- Boka tid med en jurist för 1725 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Vänligen,

Om två syskon samäger en fastighet och har avtalat bort samäganderättslagen vad gäller då? Om det ena syskonet vill sälja sin del ska det andra syskonet erbjudas att köpa i första hand då?

2019-01-24 i Samägandeavtal
FRÅGA |Om två syskon samäger en fastighet och har avtalat bort samäganderättslagen vad gäller då? Om det ena syskonet vill sälja sin del ska det andra syskonet erbjudas att köpa i första hand då?
Linnéa Carnrot |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Inledningsvis bör nämnas att din fråga blir tämligen svår att besvara eftersom det inte framgår information kring hur ni utformat avtalet. Samäganderättslagen är dispositiv, vilket innebär att bestämmelser i lagen kan avtalas bort. Det är vidare av stor vikt att ni i ert avtal har reglerat eventuell förköpsrätt för övriga samägare för att avgöra vem som har rätt att köpa fastigheten i första hand. Det finns inga formkrav på hur ert avtal ska utformas för att vara giltigt, men om hela samäganderättslagen har avtalats bort i det individuella avtalet och ingen annan särreglering rörande förköpsrätt av övriga samägare framgår, kan det blir svårt att hävda att sådan också föreligger. Återkom gärna med fler, specificerade frågor kring hur ert avtal är utformat för att få vidare rådgivning. Tack på förhand!

Samäganderätt. Vad kan vi göra om vi är osams?

2019-01-05 i Samägandeavtal
FRÅGA |Enligt samägandelagen skall man ju i princip vara överens om alla åtgärder beträffande den samägda egendomen. Om ena parten får för sig att hyra ut egendomen (i detta fallet en båt), hur kan andra parten med rättslig verkan förebygga att båten t ex plötsligt är uthyrd under dennes semester? Kan man tex kräva att sajten (eller tidningen) där båten annonseras tar bort annonsen om båda ägarna inte är överens? Måste man låta brottet (uthyrningen) först ske för att i efterhand stämma?
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om du kräver att sajten (eller tidningen) tar bort annonsen så kommer du nog tyvärr inte vinna någon framgång. Precis som du skriver måste samtliga delägare samtycka till en eventuell uthyrning (2 § Lagen om samäganderätt). Om samtliga delägare inte kommer överens om en eventuell uthyrning (eller i övrigt hur egendomen ska förvaltas) så kan en delägare ansöka hos tingsrätten om att en god man ska utses. Den goda mannen kommer i sådana fall överta förvaltningen av egendomen under en viss tid (3 § Lagen om samäganderätt). Den gode mannen har då rätt att hyra ut egendomen, om han anser att det är det bästa för delägarna (4 § Lagen om samäganderätt).Det personen i din fråga skulle kunna göra är (1) ansöka om att utse en god man, (2) ansöka om tvångsförsäljning (6 § Lagen om samäganderätt, för att bli fri) eller (3) upprätta ett skriftligt samäganderättsavtal som gäller i stället för reglerna i Lagen om samäganderätt. I detta skriftliga avtal kan delägarna avtala om, exempelvis, hur förvaltningen av egendomen ska skötas (uthyrning etc).Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh