Vad gäller vid försäljning av samägd egendom?

2019-09-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är tre bröder som äger en skogsfastighet med samma ägar andelarKan jag "tvinga" dem att lösa ut mig alternativt kan jag tvinga fram en försäljning av hela fastigheten?
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Samägande av fastigheter regleras i lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt (SamägL). Dispositiv lagAtt märka är att lagen till stora delar är dispositiv. Detta innebär att det står delägarna av egendomen fritt att avtala själva om hur saker som exempelvis ägandet, förvaltningen av egendomen, och eventuell försäljning ska gå till. Lagen går alltså till stora delar att avtala bort.Försäljning av samägt gods Om inget är avtalat mellan delägarna stadgar 6 § SamägL att varje delägare har rätt att begära att egendomen för gemensam räkning utbjuds till försäljning via offentlig auktion. Om du och dina bröder inte avtalat om annat har du alltså en rätt att ansöka om att hela skogsfastigheten ska säljas. Det finns ingen lagstadgad skyldighet för dina bröder att lösa ut dig ur samägandet. Men genom att du har en rätt att ansöka om att hela fastigheten ska säljas kan möjligtvis du och dina bröder komma överens, om de inte vill att den ska säljas, att de istället ska lösa ut dig. Att märka är också att någon av dina bröder har en rätt att ansöka om att samägandet, istället för försäljning av fastigheten, ska upplösas genom klyvning (se vidare 7 § SamägL). Samäganderätten i fastigheten kommer då att uppdelas i lotter (se vidare 11 kap. 1 § fastighetsbildningslag (1970:988)). Om du vill skulle vilja ha hjälp av någon av våra verksamma jurister kan du boka det här.Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Ansvar för kostnader vid samäganderätt i fastighet

2019-09-14 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag äger en sommarstuga tillsammans med min bror. Endast jag som nyttjar den. Hur skall man tänka? Angående försäkring på huset och fast elkostnad och reparationer som behöver göras.Skall man dela på alla kostnader?
Jonna Anderberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din beskrivning som att du och din bror tillsammans äger en fastighet som du nyttjar, men som han också har samma möjlighet att nyttja om han så skulle vilja. SamäganderättVad som gäller vid samägande av fastighet regleras främst genom avtal och i fall av brist på avtal ger lagen om samäganderätt vägledning. Av lagen framgår att huvudregeln är att varje förfogande över samägt gods förutsätter enighet mellan delägarna. Om inget avtal gällande skötsel och förvaltning finns, kräver varje vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning samtliga delägares samtycke, om det inte är fråga om en så kallad panikåtgärd som ej tål uppskov och som är nödvändig för godsets bevarande (2 § lagen om samäganderätt). Ansvarsfördelningen avseende kostnaderAv ett rättsfall från Högsta Domstolen (NJA 2016 s.1057) framgår att ägarna till samägd egendom presumeras svara, var och en i förhållande till sin andel, för kostnader för åtgärder som någon av delägarna med övrigas samtycke vidtar för förbättring eller förvaltning av egendomen. Din respektive din brors ansvar för kostnader bedöms alltså med utgångspunkt i hur stora era respektive andelar i egendomen är. Om ni inte avtalat om hur stor andel i fastigheten som är din respektive din brors, är utgångspunkten att ni har lika stora andelar i egendomen (1 § SamägL). För de fall delägare inte kan komma överens Om delägare inte kan komma överens om förvaltning och skötsel av egendomen, kan rätten på ansökan av delägare, förordna att godset under viss tid omhändertas av en god man, vilket kan vara en utomstående eller en av ägarna (3 § SamägL). SlutsatsDu och din bror ansvarar för kostnader, avseende förvaltning, förbättring och skötsel av fastigheten, i förhållande till era andelar. Hoppas att du fick svar på din fråga! Du är annars välkommen att höra av dig till oss på Lawline igen. Vänligen,

Krävs delägares samtycke vid försäljning/byte?

2019-09-07 i Samägandeavtal
FRÅGA |Om man är två ägare till en husvagn, kan den ena sälja eller bytta in den mot en husbil utan den andres medgivande/tillåtelse
Natasha Fathifard |Hej och välkommen till Lawline med din fråga!Det framgår inte av din fråga om ni har avtalat bort samäganderättslagen, så jag utgår ifrån att ni inte har gjort det och då gäller denna lag i erat fall. Om ni har avtalat bort denna lag så är det erat avtal som gäller och inte lagen.I och med att ni samäger husvagnen tillsammans är det Samäganderättslagen som blir tillämplig. I 1 § nämns att om det finns två eller flera samägare till en lös sak, tillkommer varje ägare en lott. I erat fall är din lott 50 % och den andra ägaren till husvagnen har den resterande 50 % som lott. I 2 § står det att det krävs samtliga ägares samtycke för vidtagande av åtgärd, d.v.s. att en försäljning av en hel husvagn i erat fall kräver alla ägares samtycke. Dock får en ägare sälja sin lott till någon annan utan resterande ägares samtycke, men som sagt bara den andelen och inte hela objektet. Alltså kan inte ena ägaren i ditt fall sälja/byta husvagnen mot en husbil utan ditt samtycke.Om nu ena ägaren skulle sälja/byta hela husvagnen mot något annat utan ditt samtycke, kan det räknas som ett brott enligt 8 kap 1§ i Brottsbalken vid namn stöld.Sammanfattningsvis krävs alla delägares samtycken om den ena ägaren vill förfoga genom att exempelvis sälja eller byta det samägda objektet.Återkom gärna vid ytterligare fundering.Med vänlig hälsning,

Ska alla delägare godkänna köparen vid tvångsförsäljning?

2019-09-01 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vid tvångsförsäljning av fastighet enligt samäganderättslagen; skall alla delägare godkänna köparen för att köpet skall kunna genomföras?
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag kommer nedanför redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till. Tillämplig lagEftersom din fråga berör en samägd fastighet så är lagen om samäganderätt tillämplig (1 § lagen om samäganderätt). Tvångsförsäljning Tvångsförsäljning innebär att en (eller flera) av delägarna ansöker hos tingsrätten om försäljning av egendomen. De övriga, motsättande, delägarna har då i princip inget att säga till om så länge de inte visar synnerliga skäl för anstånd (6 § lagen om samäganderätt). Ett sådant skäl kan till exempel vara att det på grund av lågkonjunkturer inte går att få ett rimligt pris. Sammanfattning Vid tvångsförsäljning behöver inte köparen godkännas av samtliga delägare. I själva verket har man som delägare i princip inget att säga till om förutom att man kan sätta stopp för försäljningen om man visar synnerliga skäl för anstånd. Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Dold samäganderätt till bil?

2019-09-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag flyttade från min sambo, dec -18. Vi köpte en bil för två år sedan, för gemensamt bruk, som han betalade men som jag står som ägare på. Han har inget körkort så jag tog bilen och lämnade allt annat i lägenheten förutom mina kläder. Nu efter 9 månader vill han ha minst 100 000:- för bilen. Jag har betalt försäkring, service osv för bilen. Vad gäller? Kan jag behålla bilen eller ska jag betala honom hälften av värdet på den?Med vänlig hälsning
Carl Jansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med in fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om du har en skyldighet att ge din före detta sambo del av värdet av bilen. Generella regler och dold samäganderättJag vill först och främst konstatera att bilar inte ingår i samboegendom, viket innebär att du enligt sambolagens bestämmelser inte har en skyldighet att betala din före detta sambo.Det som skulle kunna aktualiseras i ditt fall är dock att din före detta sambo kan ha så kallad dold samäganderätt. För att dold samäganderätt ska anses föreligga ska: 1) köpet av egendomen ha varit avsett för bådas användning; 2) den som inte står som ägare till egendomen ska ha bidragit ekonomiskt vid köptillfället. Om dessa båda är uppfyllda ska en presumtion om samägande anses föreligga. Presumtionen innebär att det är upp till ägaren att bevisa att betalningen av den som inte står som ägare av egendomen endast varit ett lån exempelvis och därmed inte ett bidrag vid köpet. Vid samägande kan den ena ägaren tvinga fram en försäljning (6 § Samäganderättslagen). Svaret på din frågaAv omständigheterna i din fråga att döma verkar det som att bilen köpts för gemensam användning och att din före detta sambo bidrog ekonomist vid köptillfället. Detta innebär att en presumtion om samägande finns rörande bilen. Utifrån vad som redogjorts för ovan är det högst sannolikt att din före detta sambo har rätt till ersättning för bilen, även om den inte ingår i en sambodelning. Detta är fallet såvida du inte kan bevisa att din före detta sambos betalning utgjorde annat än betalning av bilen. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Dold samäganderätt till ett fordon mellan exsambor

2019-09-14 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min sambo har köpte en husbil. Den står i hans namn men vi har betalat lika mycket för den. Nu ska vi separera och jag har varit så dum att vi har inte skrivit några papper på detta. Nu ska han sälja den och jag är rädd att han lurar mig?Har jag rätt att kräva att vara med vid försäljning? Om ja, om han säljer den utan mig vad/var kan jag vända mig då? Vad ska jag göra?Har hört något om sambolagen?Tacksam för snabbt svar han har någon som ska titta på denna i helgen och jag får inte vara där.MvH...
Hanna Lindqvist |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utifrån den situation du beskriver i din fråga rör det sig sannolikt om att du har så kallad dold samäganderätt till husbilen. Den här typen av konflikter saknar reglering i lag. Istället får vi vända oss praxis som finns på området, och dra slutsatser från tidigare rättsfall. Tyvärr kan jag inte ge dig ett säkert svar på om du faktiskt har dold samäganderätt. Det rör sig om en bedömning från fall till fall, och är beroende av en subjektiv sida, nämligen parternas uppfattning och vad som hände vid köptillfället. Lite längre ner i svaret kan du läsa om dold samäganderätt, vad det innebär och vilka kriterier som krävs för att du ska klassas som ägare till husbilen. Svaret innehåller information om sambolagen, som du tyvärr inte kan använda dig av för att få rätt till husbilen. Jag kommer även att hänvisa till andra bestämmelser som är relevanta. Mitt råd till dig är att kontakta med din exsambo och dels hävda din rätt som dold samägare till husbilen. Dels kan du upplysa honom om den reglering som finns på området. Det förutsätter naturligtvis att du faktiskt har ett anspråk på samäganderätt.Sambolagens regler är inte tillämpliga i din situationInom såväl samboförhållanden som äktenskap gäller att den som köpt egendom, eller förvärvat på annat sätt ska anses vara ägare till densamma. För sambor räknas viss egendom som så kallad samboegendom (sambolagen 3 §). Då ett samboförhållande upphör kan en eller båda samborna påkalla bodelning för att dela upp samboegendomen, som utgörs av den gemensamma bostaden och det gemensamma bohaget (sambolagen 4-6 §§). Annan egendom, såsom fritidsartiklar som endast används av den ena sambon, samt sådant som inte omfattas av den gemensamma bostaden och bohaget hålls utanför en bodelning (sambolagen 7 §). Fordon, husbilar, husvagnar och liknande hamnar utanför sambolagens område. Det finns alltså inte någon möjlighet för dig att få del i husbilen genom en bodelning enligt sambolagen. Lagen om samäganderättGivetvis kan sambor äga saker tillsammans, oavsett om egendomen utgör samboegendom eller ej. När två eller flera personer betalar något tillsammans blir ni samägare till egendomen. Lagen som reglerar rättsförhållandet mellan två personer som äger något gemensamt kallas för Lagen om samäganderätt. Lagen stadgar att ägarna ska ha lika rätt i egendomen om inte något annat framkommer samt att samtliga ägare måste samtycka till de åtgärder som vidtas med godset (1 och 2 §§). En viktig bestämmelse i lagen är att en av samägarna kan framtvinga en försäljning genom offentlig auktion (6 §). Bestämmelserna i lagen om samäganderätt kan alltså bli tillämpliga då gemensamma ägare till egendom inte är överens om hur godset ska förvaltas eller exempelvis en försäljning ska ske. Som ovan nämnt har ägare lika lott i egendomen om inte något annat kan visas. Är parterna överens om att de är samägare, och detta enkelt kan visas genom avtal eller liknande kan lagen om samäganderätt användas. I ditt fall är det lite klurigare om ni inte är överens om ägandeskapet över husbilen, och det inte finns något skriftligt avtal som visar din rätt till husbilen. Dold samäganderättI vissa fall anses så kallad dold samäganderätt uppkomma, eller i vart fall ett anspråk på dold samäganderätt. Det rör sig om det anspråk på äganderätt till husbilen som du kan göra gällande mot din exsambo. Observera dock att en dold samägare inte i praktiken har någon rätt till egendomen förrän äganderätten blir erkänd. Här talar man om en öppen ägare, vilken är den som utåt sett ses som ägare samt att det finns en dold ägare som bidragit till köpet, men som utåt sett inte framstår som ägare. Principen om dold samäganderätt är till för att skydda den som inte står som öppen ägare till egendomen. Det är vanligt i synnerhet i parförhållanden där sambor eller makar har gemensam ekonomi, men kan i praktiken vara svårt att påvisa eftersom det inte finns någon lag som reglerar dold samäganderätt. Domstolen har fastställt kriterier i praxis som kan användas för att avgöra om dold samäganderätt föreligger: 1. Egendomen köptes med avsikt att parterna ska använda den gemensamt. 2. Den dolda ägaren måste på något sätt ha lagt ett ekonomiskt bidrag vid köpet. 3. Det var vid köpet förutsatt att ägandet skulle vara gemensamt, och att det ekonomiska tillskott som tillfördes inte rörde sig om en gåva eller ett lån till den andra parten. 4. Den som köpte egendomen måste ha insett att avsikten med den ekonomiska tillskottet var att den andra parten skulle bli delägare. Viktigt att notera är att ovanstående punkter gäller vid köptillfället, och att samäganderätt inte ska anses föreligga om du vid senare tillfälle har skjutit till pengar för köpet. Dold äganderätt kan omvandlas till öppen äganderättEn dold ägare kan omvandlas till en öppen ägare. Antingen genom att parterna upprättar ett avtal om överlåtelse där parten erkänns som öppen delägare, eller genom att domstol fastställer äganderätten i en dom. Sambon har i nuläget rätt att sälja husbilen Det blir upp till dig att bevisa att du bidragit vid köpet, samt att avsikten vid köpet var att ni gemensamt skulle använda husbilen. Din exsambo får i sådant fall visa på motsatsen. Du har ingen rätt i husbilen förrän din dolda äganderätt kan sägas ha omvandlats till en öppen äganderätt. Exsambon har alltså som öppen ägare i nuläget rätt att sälja husbilen utan ditt samtycke. Exsambon är skyldig att erkänna dig som ägare om du har dold samäganderättKan du bevisa att du har (dold) samäganderätt i husbilen är exsambon skyldig att överföra den andel som tillhör dig genom att ni tecknar ett överlåtelseavtal. Givetvis är det möjligt att exsambon vägrar detta och tvist uppstår. Då återstår möjligheten för dig att vända dig till domstolen för att få tvisten löst och äganderätten till husbilen fastställd. Konsekvenser av att du erkänns som ägareFöjande gäller om du blir erkänd som samägareSkulle ni anses ha samäganderätt ska ni dela lika på vad husbilen kan inbringa vid en försäljning - förutsatt att ni kommer överens om att sälja. Samägandet innebär också att din exsambo inte får förfoga som han vill över husbilen, då ditt samtycke krävs. Är ni inte överens får exsambon inte sälja husbilen i sin helhet, men skulle trots allt ha behörighet att sälja sin egen andel. Ifall exsambon struntar i vad du tycker om försäljningen och trots allt genomför den, innebär det att han sannolikt gör sig skyldig till en brottslig gärning, vilket kan berättiga dig till skadestånd för den ekonomiska skadan du får (Skadeståndslagen 2 kap. 2 §). Köpet kan i vissa fall gå åter genom att det förklaras ogiltigt. Köparen till husbilen kan vilja häva köpet och kräva skadestånd av din exsambo, eftersom halva husbilen då faktiskt ägs av dig. Det kallas i lagen för ett rättsligt fel, när det köpta godset är belastat med äganderätt (Köplagen 41 §). Hur du kan gå vidareDu kan upplysa exsambon om hur regleringen ser utMitt råd är att du samtalar med din exsambo och upplyser honom om de bestämmelser som finns. I bästa fall leder det till att exsambon erkänner dig som delägare, och att ni skriver ett avtal om detta. Sannolikt vill inte din exsambo riskera skadestånd och en domstolsprocess. Därefter kan ni gemensamt sälja husbilen och dela på köpeskillingen som erläggs. Tänk på att din exsambo är behörig att sälja husbilen eftersom han står som öppen ägare.Vägrar exsambon har du möjlighet att väcka talan i domstolEtt sätt att gå vidare är att väcka talan i domstol där du yrkar på att husbilen innehas av er båda med samäganderätt. Det kallas för fastställelsetalan, eftersom domstolen då fastställer ett rättsförhållande då detta är osäkert, exempelvis då parterna är oense om vem som äger eller har bäst rätt till viss egendom (Rättegångsbalken 13 kap. 2 §). Vid ett sådant förfarande kan domstolen förordna om kvarstad, varav egendomen tas i hand tills dess att rättsförhållandet är fastställt, men det ska påpekas att detta endast sker i undantagsfall (Rättegångsbalken 15 kap. 2 §). En process i domstol kan innebära stora konsekvenser Att gå igenom en domstolsprocess är oftast både dyrt och krävande på andra sätt. Jag råder dig definitivt att ta kontakt med ett juridiskt ombud om du vill ta saken till domstol. Domstolens bedömning av konflikten kan givetvis resultera i att du inte anses vara ägare, och därmed riskera att få betala din motparts rättegångskostnader. Skulle du behöva mer kvalificerad juridisk hjälp kan våra duktiga jurister på Lawlines Juristbyrå hjälpa dig. Följ länken för att boka tid. Jag hoppas att mitt svar kan hjälpa dig vidare och har givit dig underlag för att göra en egen bedömning av situationen. Jag vill avsluta med att göra dig uppmärksam på att du har rätt att begära en bodelning med anledning av separationen, för att dela upp er gemensamma samboegendom. Lycka till!

Om man tidigare refererat till ett samägandeavtal som sedan inte kan hittas, vad gäller?

2019-09-01 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är 6 delägare till ett fritidshus.Andelar har sålts och köpts tidigare genom åren.Köpeskillingen har då varit ett värde som grovt beräknats som en slags indexuppräkning,typ fastighetsprisindex gentemot det ursprungliga värdet som varje andel kostade.Denna princip har tillämpats genom åren, om än lite upp till vad varje säljare tyckt var rimligt att sälja för.Nu vill flera av andelsägarna sälja och hänvisar till de stadgar (typ samäganderättsavtal) som ska ha upprättats när fastigheten en gång köptes.Dessa "stadgar" har det refererats till genom åren och det finns i olika protokoll.Nu visar det sig att något dokument med dessa stadgar (avtal) ej står att finna.Frågor: - vad gäller om inte stadgarna hittas, men har refererats till genom åren?- blir det samäganderättslagen som gäller?
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Tillämplig lagEftersom din fråga berör en samägd fastighet så är lagen om samäganderätt tillämplig (1 § lagen om samäganderätt). Kan man avtala bort lagen? Lagen om samäganderätt är, precis som du skriver, dispositiv och kan alltså avtalas bort (1 § lagen om samäganderätt). Det krävs dock att man har ett samäganderättsavtal som visar på annat än vad lagen anger. Om det inte finns något sådant avtal och man inte uttryckligen har avtalat bort lagen om samäganderätt så är det alltså den lagen som ska tillämpas. SammanfattningFinns det inget annat avtalat så tillämpar man utfyllande rätt, vilket i ditt fall är lagen om samäganderätt. Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vem ska köpa ut min andel i en samägd bostadsrätt?

2019-08-31 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej jag har en fråga om dn lgh utomlands som jag och mina 4 systrar ärvt vi väntar på att konkurs mannen ska bli klar med sitt efter dödsboet efter våran far, jag vill bli utköpt men dom vill behålla den så jag undrar hur vi gör nu? Vem betalar den delen jag blir utköpt för?
Elin Lindgren |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! När en eller flera personer äger en fastighet eller lös egendom tillsammans är samäganderättslagen tillämplig (1 § samäganderättslagen). En bostadsrätt är varken en fastighet, eller lös egendom men i rättsfallet NJA 1995 s. 478 har domstolen slagit fast att lagen, i stora delar, är analogt tillämplig när det gäller bostadsrätter. Detta är reglerna i svensk rätt. Hur reglerna ser ut i det land som lägenheten ligger i kan jag inte uttala mig om. Första paragrafen i samäganderättslagen säger att ägarna äger lika delar i fastigheten, om inte annat har bestämts. Alltså äger du och dina systrar en femtedel av fastigheten var, så läge det inte finns ett testamente som säger att fastigheten ska fördelas på något annat sätt mellan er. Jag utgår från att reglerna ser ut så även i det land lägenheten är belägen. Ni kan bestämma själva hur ni vill gå tillväga när du blir utköpt. Det mest logiska är kanske att dina systrar köper ut dig med en fjärdedel var, då kommer varje kvarvarande ägare i fortsättningen äga en fjärdedel var av lägenheten. Jag kan nämna att om ni absolut inte kommer överens finns det i svensk rätt möjlighet för varje ägare att begära att huset säljs på offentlig auktion (6 § samäganderättslagen). Då säljs bostadsrätten i sin helhet. Denna möjlighet behöver ni såklart inte nyttja så länge ni kan göra en lämplig överenskommelse. Det är inte heller säkert att någon sådan möjlighet finns i det landet lägenheten ligger, därför måste lokala lagar och bestämmelser gällande samägande granskas. Slutligen: Förhoppningsvis behöver ni fundera så mycket på lagar, utan kan komma fram till en bra överenskommelse på egen hand. Lycka till!Med vänliga hälsningar