Vad kan avtalas bort i Samäganderättslagen

2021-04-18 i Samägandeavtal
FRÅGA
Äger en sommarstuga med min bror. Har ett avtal där vi skriver att samäganderättsavtalet inte skall gälla.Vi har i avtalet skrivit in regler och fördelning av förvaltning , ev om-och tillbyggnad samt rätten för att förvärva varandras andel och hur.Men det står ingen specifikt om att tillgången till sommarstugan skall fördelas 50/50.Högsta domstolen tog ställning i en liknaden fråga och det publicerades att om parter inte avtalat om hur en tvist skall lösas i ett ämne , så gäller lagen i alla fall: https://www.foyen.se/vi-ager-nagot-tillsammans-men-vad-galler/Så om vi då inte specifikt avtalat om nyttjanderätten , så gäller samäganderättslagen i den frågan.MEN min fråga är då , gäller vårt avtal i de delar där vi faktiskt har avtalat om detaljer eller blir hela avtalet i alla detaljer ogiltigt.
SVAR

Hej

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Låt mig först konstatera att Samäganderättslagen i grunden är dispositiv, det vill säga det går genom avtal att bestämma annat än det som står i lagen. Om inget annat avtalats gäller alltså det som står i lagen.

Mycket förenklat kan man säga att det finns några få paragrafer i Samäganderättslagen som alla andra paragrafer bygger på. Dessa är 1, 2, 3 och 6 paragraferna.

Tack för de rättsfalls-kommentarerna som du hade med i din fråga. Rättsfallet som kommenteras är NJA 2019 s. 1055. I rättsfallet hade samägarna formulerat en bestämmelse i deras avtal som sa att 3 § Samäganderättslagen om god man inte skulle gälla. Högsta Domstolen konstaterar att en sådan bestämmelse i ett avtal måste erbjuda en alternativ lösning på problemet för att den ska gälla framför lagen. Detta betyder att domstolen anser att 3 § trots allt inte är helt dispositiv.

Rättsfallet berör alltså endast 3 § Samäganderättslagen. När det gäller t. ex. 6 § Samäganderättslagen, som har att göra med möjligheten till försäljning av det samägda genom auktion, räcker det fortfarande bara att avtala bort regeln. För att avtala bort 6 § behövs alltså ingen alternativ lösning. Den är helt dispositiv. Det beror alltså på vilken paragraf som är berörd och hur den specifika klausulen i samägandeavtalet är formulerad om lagen kommer att gälla istället för den klausulen. Om samägarna i sitt avtal bara skriver att Samäganderättslagen som helhet inte ska gälla så omfattas alltså inte 3 § av den formuleringen.

Du skriver att i ert avtal finns ingen bestämmelse om på vilket sätt tillgången till stugan skall fördelas. Vi kan för ordningen skull fråga oss om det finns någon paragraf i lagen som reglerar detta. Den paragraf i Samäganderättslagen som möjligen skulle kunna diskuteras är 2 §. Den fokuserar dock främst på förfogande och förvaltning. Med förfogande avses t. ex. uthyrningar och med förvaltning avses t. ex. renoveringar. Även 3 § kan bli aktuell om ni kommer i konflikt om hur ni ska nyttja stugan. Ni kan då ansöka om en god man, men paragrafen berör inte själva överenskommelsen om hur stugan skall nyttjas. Min bedömning är att Samäganderättslagen inte reglerar frågan om tillgången till stugan.

Om överenskommelse om tillgång till stugan inte finns med i avtalet betyder det inte att det inte är en överenskommelse. Det finns inget krav i Samäganderättslagen att alla överenskommelser ska vara skriftliga. Har ni en muntlig överenskommelse om 50/50 tillgång så gäller den.

Nu till sammanfattning och svaret på din fråga. Alla bestämmelser i ert avtal som inte berörs av lagen gäller såklart och det inkluderar även muntliga överenskommelser. Bestämmelser i Samäganderättslagen går som huvudregel att avtala bort, men för åtminstone 3 § gäller att klausulen i avtalet måste formulera en alternativ lösning. Svaret är alltså att erat avtal, såvitt jag kan se, gäller i alla delar inklusive muntliga överenskommelser om tillgång till stugan, men att ni inte avtalat bort 3 § Samäganderättslagen på ett korrekt sätt.

Franck Olofsson
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Samägandeavtal (587)
2021-05-05 Hur sker kostnadsfördelningen vid samägande?
2021-05-03 Hur annullerar man ett samäganderättsavtal?
2021-04-30 Samäganderätt av katter och godtrosförvärv
2021-04-30 Betala ränta och amorteringar på sambons lägenhetslån?

Alla besvarade frågor (92065)