Konflikt om nyttjande av samägd bostadsrätt
Bostadssituationen gjorde att jag investerade i en bostadsrätt till mina barn i samband med att jag fick ett arv. Ägandeförhållandena är 90% på mig och 10% på min dotter. Överenskommelsen var att hon får bo där i 6 år, sedan min son i 6 år, sedan köper någon ut den andra eller vi säljer lägenheten/ hyr ut den. Vi skrev aldrig några avtal. Hon betalar inte överenskommen "hyra". Hon betraktar lägenheten som sin egen. Finns det något jag kan göra för att säga upp hennes boende, ge en tvingande hyra ( hur mycket för 38m2 på södermalm) eller sälja lägenheten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Din fråga aktualiserar huvudsakligen samäganderättslagen och bostadsrättslagen (BrL).
Utredning
När två eller fler personer äger ideella andelar (en viss procentsats av en helhet) av någon form av egendom är de samägare enligt 1 § samäganderättslagen. Utgångspunkten är att samägare äger lika stora andelar i den samägda egendomen, men detta kan ändras genom avtal. Samäganderättslagen innehåller dock inga bestämmelser som reglerar nyttjandet av samägd egendom; detta lämnas ytterst åt samägarna att enas om. Det framgår dock motsatsvis av 2 § samäganderättslagen att en av ägarna kan sälja sin andel av egendomen utan de andras samtycke, men om egendomen i sin helhet exempelvis ska säljas krävs samtliga samägares samtycke oavsett andelarnas storlek. Vid försäljning av en andel i en bostadsrätt måste avtalet enligt 6 kap. 4 § BrL vara skriftligt, undertecknat av köpare och säljare samt innehålla en prisuppgift. En bostadsrättsförening kan under vissa omständigheter neka medlemskap åt en köpare, men grunden för nekandet måste enligt 2 kap. 3 § BrL framgå i föreningens stadgar. Kan samägare inte enas om nyttjandet av egendomen så finns det möjlighet för en eller flera samägare att ansöka om att få en god man med uppdrag att omhänderta egendomen förordnad av domstol enligt 3 § samäganderättslagen. Ytterst kan även en samägare ansöka hos domstol om att få hela egendom såld på offentlig auktion förutsatt att inget annat avtalats och att synnerliga skäl för anstånd inte föreligger för någon av de andra samägarna, något som följer av 6 § samäganderättslagen.
I ditt nu aktuella fall kan vi alltså konstatera följande. I princip finns ingen reglering i lag som anger hur samägare ska lösa tvister om nyttjandet av samägd egendom. Det finns dock en mängd åtgärder som du kan vidta för att sätta press på din dotter om hon inte är samarbetsvillig. Du kan i teorin sälja din andel av bostadsrätten oberoende av din dotters, även om det möjligen kan ifrågasättas om någon är intresserad av att köpa 90 % av en bostadsrätt och därmed bli samägare med en främmande person. Du kan även begära förordnande om god man för förvaltning av bostadsrätten. Jag är dock inte säker på vilka beslut en sådan god man kan fatta, mer precist om vederbörande skulle kunna besluta om att du ska få nyttja bostadsrätten i högre grad med hänvisning till din större ägarandel. Ett sista alternativ är att begära försäljning av lägenheten i sin helhet på offentlig auktion, vilket efter domstolsbeslut även skulle omfatta din dotters andel. Såvitt jag förstår din fråga har din dotter ett starkt intresse av att fortsatt nyttja bostadsrätten och det framstår därmed som sannolikt att hon efter att ha upplysts om de nämnda alternativen skulle bli mer förhandlingsbenägen. Jag kan dessvärre inte uttala mig om vad som vore en skälig hyra för den aktuella lägenheten.
Handlingsplan
Min rekommendation till dig är att kontakta din dotter och upplysa henne om mitt svar och att du med överväldigande sannolikhet har möjlighet att på ett eller annat vis omöjliggöra hennes fortsatta nyttjande av lägenheten. Rimligen kommer hon vara villig att diskutera frågan om ersättning för nyttjandet av lägenheten med det i åtanke. Jag rekommenderar även att ni skriftligen avtalar om hur ersättning ska utgå, hur omfattande den ska vara och eventuella andra faktorer av betydelse (såsom att hennes nyttjanderätt upphör sex år efter att hon började nyttja lägenheten).
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Jag kommer ringa dig på måndag den 5/3 17:00 för uppföljning av ärendet. Fungerar inte den här tiden får du gärna maila mig på magnus.gustafsson@lawline.se.
Med vänlig hälsning