Avtalsbrott gällande hyra av plats i salong

2019-05-12 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Hej!Jag började arbeta på en salong i Februari detta år där jag hyrde en plats för att jobba med naglar.Jag sa sedan upp mig i slutet av Mars och skulle därmed jobba kvar April, Maj, Juni pga uppsägningstid.Igår upptäckte jag när jag kom till salongen att hon hyrt in en annan nageltjej på den platsen jag redan hyr utan att ens förvarnat mig. Hon har då flyttat mina saker till en plats i salongen jag inte godkänt att hyra. Det hade inte ens gått för mig att ta emot kunder på den platsen då hon ställt mig vid en av frisörernas platser.Nu till min fråga, kan jag stämma henne för avtalsbrott?
Natasha Fathifard |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Innebörden av en 3 månaders uppsägningstid är att du har rätt att arbeta under denna tid och att din hyresvärd (den du hyr platsen av) har rätt att få hyran för platsen betald under denna tid.Ni har alltså avtalat om vilken del av lokalen som du ska få hyra och under vilken tid. Om det varit skriftligt eller muntligt spelar ingen roll, avtal ska alltid hållas!, se 1 § avtalslagen. Din avtalspart har alltså utan att diskutera med dig flyttat på dina saker, vilket lett till att du därmed inte kunnat ta emot kunder. I juridisk mening har din avtalspart begått ett avtalsbrott och du kan stämma hyresvärden och begära skadestånd för den förlust du lidit p.g.a. att hon brutit mot avtalet enligt 2 kap 2 § skadeståndslagen.Enligt lag kan du vid motpartens avtalsbrott begära full prestation från den du hyrt platsen av, vilket innebär att du kräver att denne ska följa avtalet. I och med att vi är i majmånad nu, så har du rätt att kräva ersättning för den ekonomiska skadan du lidit av från och med att du blev förflyttad från din plats tills du får tillbaka din plats igen. Skada innefattar kostnader och utebliven vinst. Om din avtalspart vägrar att fullgöra avtalet för resterande majmånad och juni, har du rätt till skadestånd för denna tid. Skadeståndet omfattar ersättningen för ekonomiska skadan som orsakats av avtalsbrottet och för den framtida skada som sannolikt kommer att inträffa på grund av avtalsbrottet.Min rekommendation är att ni löser detta själva utan att blanda in en domstol, för att en rättegång kan vara mycket kostsam för den som förlorar. Av det du har nämnt i din fråga, så bedömer jag att du har rätten på din sida och du bör få ersättning av din hyresvärd som hyr ut platsen till dig för den inkomstförlust du lidit av.Tveka inte att ställa ytterligare frågor vid behov!Jag önskar dig lycka till!Med vänlig hälsning,

Vem har rätt till handpenningen när ett köp av lös egendom inte blir av då köparen dragit sig ur på grund av brister i varan som upptäckts vid undersökningen innan köpet skulle ha fullföljts?

2019-03-23 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Jag såg en annons på blocket. Det var en privatperson som sålde sin husbil. Vid kontakt berättade säljaren att flera köpare visat sitt intresse. Jag erbjöd då att lägga 10% av köpesumman som en garantideposition/ handpenning för att visa att jag var genuint intresserad av att få se bilen för ev köp.Köparen lovade då att informera mig innan han sålde till någon annan så att jag då kunde vara med i ev budgivning. Jag åkte till säljaren dagen efter för att titta närmare på bilen samt attdå betala resterande summa om jag bestämde mig för att köpa.Vid inspektion av husbilen visade det sig att innertaket hade en allvarlig fuktskada. Isoleringsmaterielet var blött och " ruttet". När jag påtalar detta för säljaren förnekar han kännedom om dettaJag väljer då att inte köpa bilen och åker därifrån. Nu vägrar säljaren betala tillbaka depositionen då han anser att den är förverkadHan säger att han har rätt att behålla den som ersättning för att jag ej köpte samt för den skada han anser att jag gjort i samband med inspektionen. Hur gör jag för att få tillbaka mina pengar? Polisanmälan?Tack på förhand
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Har du rätt att få tillbaka handpenningen?Handpenning är en vanligt förekommande företeelse som kan vara olika utformade och därmed få olika rättslig betydelse. Knäckfrågan i ditt fall är om du har rätt att få handpenningen tillbaka, eller motsvarande huruvida säljaren har rätt att behålla den.I detta fall handlar det om handpenning vid köp av så kallad lös egendom. För att komma fram till om du har rätt till handpenningen finns det vissa omständigheter som bör utredas och tas hänsyn till. Det är dessa jag ska gå igenom i det följande.Det verkar som sagt inte vara helt klart vad ett handpenningavtal har för rättslig betydelse. Vad som gäller kan dessutom skifta beroende på vad om avtalats kring handpenningen. Avgörande bör dock vara omständigheterna i det enskilda fallet.Till att börja med borde utgångspunkten vara att du har rätt att få handpenningen tillbaka, såvida ni inte redan hade ingått ett bindande köpeavtal. Detta verkar ni inte ha gjort i denna situation, och du bör därför som utgångspunkt ha rätt att få hela handpenningen tillbaka.En omständighet som dock skulle tala till din nackdel är om ni avtalat om att handpenningen ska förverkas vid det fall att du som köpare drar dig ur köpet. En sådan förverkandeklausul skulle dock kunna se lite olika ut och vara villkorad på något speciellt sätt. Som jag förstår det kom ni dock inte uttryckligen överens om att handpenningen automatiskt skulle förverkas vid uteblivet köp.En annan anledning som kan ge köparen rätt till att behålla handpenningen är att säljaren lidit skada på grund av att du inte fullföljt köpet. Det är detta som brukar vara själva syftet och funktionen med handpenning. Nämligen att säljaren, vid uteblivet köp, ska kunna tillgodose sig eventuell ersättning för eventuella skador hen lidit på grund av att köparen dragit sig ur affären. Säljaren ska i sådant fall få behålla så mycket av handpenningen som behövs för att få full ersättning för de skador som köparen orsakat på grund av att hen dragit sig ur affären. Resten av handpenningen, om det blir något kvar, ska dock i regel återlämnas till köparen.Så här långt kan vi alltså säga att utgångspunkten är att du ska få tillbaka pengarna, men att säljaren från handpenningen först ska få ta så mycket från den som behövs för att få ersättning för de skador som hen åsamkats på grund av du dragit dig ur affären.Men innan vi kommer till frågan huruvida säljaren av dig åsamkats ersättningsgilla skador bör man fråga sig om det är ditt fel att köpet inte kom till stånd. Säljaren ska ju endast få ersättning för skador som orsakats om köpet inte kommer till stånd på grund av dig som köpare.I detta fall verkar det dock inte som att det är ditt fel att köpet inte kommit till stånd. Köpet kom ju nämligen inte till stånd för att det fanns väsentliga brister i varan som säljaren inte upplyst dig om innan. I detta fall verkar det dessutom ha varit en för säljaren uppenbar brist som hen inte kunde ha förväntat sig att du skulle ha accepterat i varan, särskilt med tanke på att bristen verkar vara mycket väsentlig. Man kan säga att det varit annorlunda om du dragit dig ur endast för att det fanns en liten repa någonstans på husbilen, trots att den i övrigt var i gott skick. Då hade man snarare kunnat anse att det var ditt fel att köpet inte kommit till stånd, eftersom att bristen då varit närmast obetydlig.Såhär långt i bedömningen borde det alltså stå ganska klart att du ska ha rätt att få all ersättning tillbaka. Utgångspunkten är ju att du ska ha rätt till all handpenning tillbaka i en sådan här situation. Det finns heller inget som talar för att man ska avvika från den här utgångspunkten, eftersom det inte verkar ha varit ditt fel att affären inte kom till stånd.Säljarens invändning att du skadat husbilen är förmodligen ganska löjligt. Som jag förstår det har du "skadat" den vid undersökningen då du hittade fuktskadan. Du har alltså "skadat" husbilen på ett ställe som redan var helt förstört och ändå hade behövts repareras. Enligt min uppfattning saknar hans invändning alltså helt fog för sig.Hur ska du göra för att få tillbaka handpenningen?För det första kan sägas att det enligt min uppfattning är osannolikt att en polisanmälan skulle leda någonstans. Som jag ser det är detta en i princip rent civilrättslig tvist, vilket jag förmodar att även polisen skulle säga och därmed inte gå vidare med någon utredning av ärendet. Du kan dock självklart försöka med att polisanmäla händelsen.Det är dock snarare de civilrättsliga rättsmedlen som står dig till buds. Det första du bör göra är att skicka ett kravbrev till säljare, där du kräver hela din handpenning tillbaka. Om han dock fortsatt vägrar är det som till sista hand står till buds att hota om stämning och till sist att faktiskt stämma säljaren.Att inleda en sådan rättsprocess är egentligen det enda sättet för dig att tvinga fram en återbetalning av handpenningen om han själv vägrar att göra det. Enligt huvudregeln ska en sådan stämningsansökan lämnas in till tingsrätten i den ort där säljaren var folkbokförd den 1:a november förra året (10:1 rättegångsbalken).Om du funderar på att ansöka om stämning av säljaren rekommenderar jag dock att du tar hjälp av en professionell jurist, förslagsvis på Lawlines juristbyrå. Detta kan vara bra för att du ska få hjälp att utforma din talan på ett korrekt och effektivt sätt och därmed ha bäst chans att vinna. Om du är intresserad av det kan du kontakta mig på Joel.Herrault@Lawline.se.Jag hoppas dock att det inte kommer att behövas, utan att säljaren viker sig när du krävt tillbaka dina pengar med eventuellt hot om stämning.Jag hoppas att du fått en bättre inblick i de juridiska aspekterna av din situation. Om du har följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på ovan nämnda mail-adress.Med vänliga hälsningar,

Kan köparen kräva handpenningen åter vid köp av verksamhet?

2018-11-18 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Vad gäller angående krav på återbetalning av erlagd handpenning , 10.000:-, vid köp av fiskbod? Köparen kände till alla villkor som gäller verksamheten. Hade träffat säljaren 2 gånger, markägaren som gett sitt muntliga medgivande till övertaget och föreståndaren på Hemköp , där vagnen står uppställd. Bägge dessa godkände övertaget muntligen. Markägaren lovade dessutom att ta fram ett skriftligt intyg. Nytt möte bestäms till tre dagar därefter. Handpenningen betalas under samma kväll.Under denna period, tre dagar, får säljaren flera intressenter men upplyser om att fiskboden är såld.Samma dag som det avslutande mötet ska äga rum ringer köparen och vill ha handpenningen tillbaka. Han nekas detta. köparen lämnar då in en stämningsansökan till tingsrätt o yrkar på återbetalning samt att rättegångskostnaderna ska betalas av säljaren. Vad gäller?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För verksamhetsköpet finns det inga krav på hur affären går till rent kontraktsmässigt. Avtal om framtida köp får göras. Även om det inte finns ett uttryckligt avtal om köpet, får handpenningen ses som ett bindande avtal om framtida köp av verksamheten baserat på parternas agerande att föra över en summa till säljaren. Eftersom det ses som ett avtal om framtida köp, och inte om ett köp i sig, så bör köparen ha rätt att dra sig ur affären. Det betraktas emellertid fortfarande som ett avtalsbrott. Säljaren får därför behålla en del av handpenningen för eventuella kostnader som säljaren drabbas av genom att köparen drar sig ur affären. Säljaren ska enkelt uttryckt försättas i en ekonomisk situation som om parterna inte hade inlett affären.Säljaren kan därför dra av en del av (eller hela) handpenningen för att täcka kostnader för ansträngningar som krävs för att sälja verksamheten till en annan person eller om säljaren tvingas sälja verksamheten för ett lägre belopp än vad parterna hade kommit fram till. Mellanskillnaden kan utgöra sådan skada som kan dras av från handpenningen. Har parterna inte diskuterat någon slutsumma så kan säljaren endast dra av kostnader till följd av t.ex. ytterligare kostnader för annonsering eller liknande. Om säljaren inte vill sälja till någon annan, så kan säljaren täcka kostnader för t.ex. planerade åtgärder i verksamheten inför en försäljning till köparen (om dessa har kostat något).Säljaren måste dock anstränga sig för att undvika eller begränsa sin skada genom att försöka att inte sälja verksamheten för ett lägre belopp. Om säljaren inte lyckas sälja verksamheten inom en överskådlig framtid, så har köparen rätt till handpenningen minus eventuella kostnader säljaren har drabbats av. Allt detta följer av allmänna kontraktsrättsliga principer och är inte reglerade i lag.Sammanfattningsvis har köparen rätt att få tillbaka handpenningen om säljaren inte har drabbats av kostnader som uppgår till 10 000 kr till följd av att köparen drar sig ur affären. Säljaren måste visa sådana kostnader, det räcker m.a.o. inte med ett blott påstående om sådan skada.Jag kan dessvärre inte uttala mig mer precist avseende detta fall. Det är upp till domstolen att fastställa rättsläget. Ovanstående är en bedömning av situationen och ett eventuellt utfall.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma!

Skadestånd i avtalsrättslig grund

2018-10-08 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Hej,Jag arbetar på ett litet företag som har ramavtal med kommuner där vi är rangordnad nr1. Vi har upptäckt att kommunen inte följer rangordningen inom ramavtalet utan har handlat av en annan leverantör för stora summor. Vilka möjligheter finns att få skadestånd för avtalsbrott och hur går man tillväga då?Tack för svar!
David Zandian |Hej och tack för att du valt oss på Lawline!Om rangordningen innebär att kommunen MÅSTE köpa från er i första hand, eller i vart fall meddela er om att de vill köpa varor/tjänster som faller inom ramavtalet, så är det ett kontraktsbrott att avvika från avtalet. Man är endast skadeståndsskyldig vid underlåtelse om man har haft en plikt att agera, det kan exempelvis vara plikt enligt lag, att man själv framkallat en fara, eller som i detta fallet ett avtal. I och med att avtalet utgör en plikt för kommunen att agera på ett visst sätt blir de skadeståndsskyldiga när de underlåter att agera på detta sätt (alltså i detta fallet att köpa från er i första hand). Ett sätt att beräkna skadeståndet är enligt det positiva kontraktsintresset, alltså att ni ska ersättas som om skadan aldrig uppstått. Det kan vara svårt att bevisa att man lidit en skada genom att ni inte fått in pengar, därför rekommenderar jag att ni vid nästa avtal avtalar om vite, alltså ett straffbelopp som är oberoende av skadan och gör det enklare att får ersättning eftersom ni inte behöver visa att ni lidit en skada, utan ni behöver bara visa att motparten brutit mot kontraktet. Dock kan viten jämkas med hjälp av 36 § Avtalslagen om det är oskäligt högt, dessutom kan man inte kräva skadestånd om man redan har vite. Alltså om vitesbeloppet är 100 000 kr och skadan uppgår till 150 000 kr så kan man inte kräva tillbaka 50 000 kr. Vite gör det alltså enklare att få in pengar på grund av avtalsbrott, men beloppet är inte beroende på skadan (om det ens finns en skada).Sammanfattningsvis kan ni hävda att kommunen underlåtit att agera enligt ert avtal och därmed blir de skadeståndsskyldiga. För framtida avtal där bevisbördan är svår och där skadan i sig inte är så påtaglig kan viten vara bra att förhandla om.Hoppas det här hjälpte!

Vad kan man göra när man betalar säljaren men inte får det man köpt?

2019-03-31 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Hej. Jag köpte böcker av en privatperson på nätet och betalade 715 kronor för dessa. Det när nu 2 månader sen, och jag har inte sett till varken böcker eller utlovad återbetalning.Har sms-konversation kvar, där hon lovar att betala tillbaka pengarna, men kommer med nya icke trovärdiga ursäkter varje gång. Hur få tillbaka mina pengar? Med vänlig hälsning Gunilla.
Michaela Iosifidou |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Rättslig bakgrundBöcker är lös egendom i lagens mening. Vid köp av lös egendom mellan privatpersoner aktualiseras köplagens (KöpL) regler. Om ett problem avseende köpet uppstår mellan personerna gäller i första hand det som de avtalat. Om en viss händelse inte berörts i avtalet kan personerna i stället finna ledning i köplagen (3 § KöpL).I ditt fallOm er överenskommelse saknar information om konsekvensen av att säljaren inte skickar böckerna till dig, finns regler om detta i köplagen.Om säljaren dröjer med att skicka böckerna finns ett antal åtgärder som du kan vidta. Du har t.ex. möjlighet att kräva fullgörelse av köpet eller häva köpet. Du har även rätt att kräva skadestånd (22 § KöpL). Som köpare får du häva köpet på grund av säljarens dröjsmål om avtalsbrottet är av stor betydelse för dig, och säljaren insåg eller borde ha insett detta (25 § KöpL).Personen som sålde böckerna till dig verkar inte villig att varken skicka de till dig eller återbetala dina pengar. Du kan ansöka om vanlig handräckning hos Kronofogdemyndigheten (3 § Lag om betalningsföreläggande och handräckning). En sådan ansökan kommer avse en skyldighet för säljaren att fullgöra sin del av avtalet (dvs skicka böckerna till dig). Du kan väcka en fullgörelsetalan i tingsrätten mot säljaren och kräva antingen att säljaren ska fullgöra sin del av avtalet och skicka böckerna, eller i vart fall återbetala dina pengar (13 kap 1 § och 42 kap 1 – 2 § Rättegångsbalken). Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Betala tillbaka handpenning vid avtalsbrott?

2019-03-15 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Hejsan! Jag är en privatperson som har fått en kull med valpar. Vi har haft en (vad vi trott) väldigt intresserad köpare på en utav valparna som skickat handpenning på just den valpen, vi har hållt valpen i 2 veckor åt dom så nu är valpen 11 veckor gammal. Det har varit 4 andra personer intresserade utav just denna valp som jag tackat nej till pga detta. Dagen innan vi skulle leverera valpen så skriver dom att dom ångrat sig och nu vill dom kräva tillbaka handpenningen och hotar med att anmäla mig om dom ej får tillbaka summan. Hur funkar detta? Måste jag, när jag har hållt valpen i 2!!! veckor, betala tillbaka handpenningen?
Johan Tivéus |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår från att köparen, precis som du, är privatperson och att ni inte avtalat om någon ångerrätt eller andra förutsättningar vid eventuellt avtalsbrott. Tillämplig lagstiftning mellan två privatpersoner är köplagen som är dispositiv, vilket innebär att om ni inte bestämt något annat i köpeavtalet så ska lagens bestämmelser tillämpas fullt ut.Avtalet och dess förpliktelserEn grundläggande princip inom svensk avtalsrätt är att avtal ska hållas. Om köparen inte presterar i enlighet med avtalet eller medverkar till köpet på så sätt som kan förväntas av honom för att du som säljare ska kunna fullgöra köpet, föreligger avtalsbrott. Påföljderna vid avtalsbrott regleras i 52-59 § köplagen.Påföljder vid avtalsbrottI första hand kan du hålla fast vid köpet och kräva full betalning. Om köparen fortfarande inte kan medverka till köpet med anledning av hinder, står det dig fritt att häva köpet på grund av bristande medverkan. Detta medför att du har rätt till skadestånd i form av ersättning för den skada du lidit. Skadeståndets omfattning regleras i 67 § köplagen. Vid bedömningen av skadeståndets storlek görs bedömningen från fall till fall vad som är ett skäligt skadestånd. Utgångspunkten är att du måste kunna motivera dina kostnader till följd av att avtalet inte blev av. Skadeståndet omfattar bland annat indirekta förluster så som utebliven vinst och att varan sjunkit i värde. Skadeståndet för utebliven vinst ska fastställas i proportion till sannolikheten för att vinsten skulle ha realiserats, vilket får antas varit hög med anledning av att ni haft fyra andra intressenter.HandpenningenDet kan tilläggas att handpenning inte är något som regleras i lag och har den konstruktionen att den är att ses som att köparen binder sig till avtalets fullgörelse och även som en säkerhet för säljaren om köparen inte fullföljer sina förpliktelser. Att köparen nu dragit sig ur i sista stund medför inte att du har rätt till handpenningen per automatik. Den ersättning du har rätt till i form av skadestånd kan dock räknas ur handpenningen till den del som motsvarar skadeståndets omfattning, resterande måste betalas tillbaka. Hur du kan gå vidare med din frågaI bästa fall kan ni ömsesidigt komma överens om skälig ersättning, i annat fall kan du vända dig till tingsrätten och få tvisten avgjord i allmän domstol. Jag råder dig att påtala för köparen att du har rätt till skadestånd då det inte finns någon generell ångerrätt i köplagen och därmed uppmana köparen att vara tillmötesgående och förstående till din situation för förlorad inkomst och andra utlägg du kan ha haft med anledning av avtalet er emellan. Vi på Lawline kan hjälpa dig att ta din fråga vidare och har jurister som kan hjälpa att företräda i domstol. Kontakta info@lawline.se för mer hjälp och information!

Tjäle och snö, force majeure?

2018-11-11 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Hej!Vi undrar över om tjäle klassas som force major.Tex. Om en beställare har en fast deadline med efterföljande vitesbelopp om inte tiden hålls.När då byggtiden är över vintermånaderna med stor risk för tjäle och snö, är det då rimligt att ha dessa fasta deadlines. Det blir ju nästan okalkylerbart för entreprenörer att räkna på jobbet.Kan man då hävda Force Major om det blir en hård vinter?Med vänlig hälsning, [borttaget av personuppgiftsskäl]
Jesper Eng |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Avtalsparterna har stor frihet att utforma egna bestämmelser om vilka händelser som ska betraktas som force majeure och inte. Entreprenadavtal, som till exempel AB 04, innehåller inte sällan sådana bestämmelser. Därför rekommenderar jag att ni först och främst ser över avtalet.I annat fall återfinns bestämmelser som kan anses ge uttryck för force majeure bl.a. i köplagen, lagen om internationella köp (CISG), skuldebrevslagen, UNIDROIT Principles etc. Problemet är att ingen av dessa lagar och stadgor är tillämpliga på inhemsk entreprenad, vilket jag förutsätter att vi har att göra med här. Det finns alltså i detta fall ingen lagregel som ger er möjlighet att åberopa force majeure. Vad gör vi då, när både avtalet och lagen tiger? Jag ser två alternativ. Det första är om force majeure kan betraktas som en allmän avtalsrättslig princip och därför kan åberopas och tillämpas på alla avtalssituationer. Det andra är om man med hjälp av analogier (att tillämpa i och för sig otillämplig lag för att fylla ut luckor i rätten) kan utgå ifrån exempelvis köplagens 27 § och på den vägen kunna åberopa force majeure. Vilket alternativ fungerar? Jag vet inte, och det gör ingen annan heller. De tunga namnen (Hellner, Håstad, Ramberg mfl.) på civilrättens område är inte överens. Det finns dock en tydlig skepsis mot båda alternativen, men dörren är inte helt stängd. Nåja, jag väljer att vara optimistisk. Vi förutsätter helt enkelt att ni på något sätt kan åberopa force majeure. Notera dock att alternativ två inte är möjligt om avtalet säger annat, vilket jag antar att det gör eftersom ni nämner att det finns fastställda deadlines och viten.Vad innebär force majeure?Frågan i rubriken är särskilt knepig att besvara eftersom jag egentligen inte har någon rättslig grund att stå på. Force majeure kommer till uttryck på lite olika sätt beroende på vilken lag man slår i, och eftersom ingen lag ju egentligen är tillämplig finns det inget juridiskt hållbart argument till att välja en viss lag framför en annan. Som allmän avtalsrättslig princip är force majeures innehåll inte heller definierat. Det finns dock en kärna att utgå ifrån. De olika reglerna har ju i alla fall något gemensamt. Mot bakgrund av att köplagen ändå ligger närmast att tillämpa, och att force majeure kommer till någorlunda liknande uttryck i lagarna, anser jag det försvarbart att definiera innehållet i force majeure utifrån köplagens 27 § första stycket. Detta stycke lyder:"Köparen har rätt till ersättning för den skada han lider genom säljarens dröjsmål, om inte säljaren visar att dröjsmålet beror på ett hinder utanför hans kontroll som han inte skäligen kunde förväntas ha räknat med vid köpet och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit."Ur bestämmelsen kan vi ställa upp fyra rekvisit (kriterier) som måste vara uppfyllda för att ni ska kunna åberopa force majeure med framgång (brister det på en punkt faller allt). Det ska vara fråga om ett hinder. Detta hinder ska ligga utanför er kontroll. Ni ska "inte skäligen kun[nat] förväntas ha räknat med [hindret] vid köpet" och slutligen ska ni inte heller ha kunnat undvika eller övervinna hindrets följder. Att tjäle och snö är ett hinder utanför er kontroll behöver vi inte ens diskutera. Det är de sistnämnda två rekvisiten jag tänkte gå in på lite närmare.OförutsebarhetsrekvisitetDet går inte att konstruera någon allmän formel för vad man ska ta med i sin riskkalkyl och inte, utan det måste göras en helhetsbedömning utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. I förarbetena till köplagen togs dock väderförhållanden upp som en omständighet säljaren normalt sett ska räkna med. Av den anledningen finns det en risk att en domstol, om det går så långt, skulle finna att ni borde ha förutsett att det skulle bli tjäle och snö, och att ni därför inte kan åberopa force majeure. Förarbetena medgav dock undantag för "[e]xceptionellt dåliga väderleksförhållanden". Kan tjäle och snö vara det? Kanske, men inte under vintermånaderna. Man vet aldrig, men här anser jag att det ser mörkt ut.AktivitetsrekvisitetKan ni skäligen övervinna eller undvika hindret? Det vet ni bättre än jag. Hur övervinner man tjäle och snö? Med specialverktyg och värmetält? Jag vet inte. Utgångspunkten är att ni måste vara beredda att vidta vissa åtgärder för att övervinna eller undvika hindret, men det krävs inte att hindret ska vara helt omöjligt att övervinna eller undvika. Det vore knappast skäligt att kräva av er, att ni exempelvis måste installera ett gigantiskt värmetält till en kostnad motsvarande en årsomsättning på bygget. Jag hoppas att ni fått svar på er fråga, även om svaret i bästa fall är ett enda stort "kanske".

Sa upp hyresgäst innan tillträde - hur mycket är skälig ersättning?

2018-09-23 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Hej!Jag har skrivit kontrakt med en hyresgäst om inflyttning 1/10 2018Kontraktet är underskrivet av båda parterNär jag nu berättar för de andra hyresgästerna i huset om att dom skall få nya grannar samt att dom har två stora hundar med så är det en hyresgäst som har allergiproblem och hotar med att flytta.Ytterligare en annan hyresgäst är rejält negativ.Det är givetvis jag som hyresvärd som är skuld till det hela (har inte tagit reda på allergiproblemen)Har meddelat nya hyresgästerna om problemet samt vill annullera kontraktet, är beredd att ersätta dom ekonomisktVad är en skälig ersättning? hur löser jag smidigast problemetMVH
Soroosh Parsa |Vi tolkar din fråga som att du av rent affärsmässiga skäl vill säga upp hyresavtalet med den nya hyresgästen för att inte eventuellt förlora befintliga hyresgäster, och inte för att du är skyldig att göra det.Omedelbar uppsägning från din sida utgör ett väsentligt avtalsbrott. Detta är ni nog båda ense om. Den nya hyresgästen har rätt att ersättas med belopp som försätter honom eller henne i samma ekonomiska läge som om hyresavtalet inte hade sagts upp (positivt kontraktsintresse). Har hyresgästen tecknat ett förstahandskontrakt så får man utgå från att hyresgästen hade kunnat behålla bostaden så länge han eller hon hade velat. Är det ett andrahandskontrakt så hade hyresgästen fått behålla bostaden under avtalat tid eller under uppsägningstiden. Skadeståndsskyldigheten i det första fallet är i princip obegränsad i tid medan den i det andra fallet är begränsad till den tiden då hyresgästen hade fått behålla bostaden (troligtvis tre månader).I och med uppsägningen, tvingas den nya hyresgästen i princip ta första bästa boende för att ha någonstans att bo med start i oktober. Om hyresgästen endast hittar boende som är dyrare, kan du krävas på mellanskillnaden hyresgästen tvingas betala på grund av uppsägningen. Hyresgästen måste dock hela tiden sträva efter att hitta boende som matchar eller understiger hyran enligt ert hyresavtal (skadebegränsning). Du är i princip enbart skyldig att utge ersättning om hyresgästen inte rimligen kan begränsa sin ekonomiska skada. Om hyresgästen underlåter att flytta ytterligare en gång på grund av olägenheten, trots att det finns boende med lägre hyra, så upphör din ersättningsskyldighet omedelbart. Det verkar dock som att du vill göra upp i en klumpsumma nu med en gång.Svaret beror på vad hyran uppgår till i ert hyresavtal och vad som finns tillgängligt på marknaden i det spannet. Man får uppskatta hur lång tid det tar för hyresgästen att hitta ett boende med liknande hyreskostnad och standard samt om hyresgästen tvingas betala något extra utöver dyrare hyra, t.ex. en extra flytt eller längre avstånd till arbetsplatsen och kostnaderna för detta. Hyresgästen har inte rätt till något skadestånd om ingen skada kan visas, dvs. att han eller hon tvingas betala extra på grund av din uppsägning. Rimligtvis skulle det kunna röra sig om ett par tusenlappar under några månaders tid tills hyresgästen kan begränsa sin skada genom ytterligare en flytt. Finns det inga lediga bostäder (inkl. andra hand) så får hyresgästen ta in på motell/hotell (om det inte går att begränsa kostnaderna, rimligtvis kortare period). Dessa förväntade typkostnader är skälig ersättning enligt allmänna kontraktsrättsliga principer. Ni kan såklart avvika från detta om båda är överens om det. Du löser det smidigast genom att erbjuda en klumpsumma så slipper du hålla koll på hyresgästens förväntade kostnader och skadebegränsande agerande. Vi kan inte rekommendera någon summa eftersom det förutsätter kännedom om er hyra och förväntade typkostnader i er kommun. Det är ingen exakt vetenskap, så utgå från sådana kostnader och erbjud en motsvarande klumpsumma. Om hyresgästen kräver för mycket eller är svår att komma överens med, får du gärna höra av dig till mig så kan vi på byrån prata pris och uppdrag för att hjälpa dig med att förhandla.Soroosh Parsa / soroosh.parsa@lawline.se