Kan köparen kräva handpenningen åter vid köp av verksamhet?

2018-11-18 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Vad gäller angående krav på återbetalning av erlagd handpenning , 10.000:-, vid köp av fiskbod? Köparen kände till alla villkor som gäller verksamheten. Hade träffat säljaren 2 gånger, markägaren som gett sitt muntliga medgivande till övertaget och föreståndaren på Hemköp , där vagnen står uppställd. Bägge dessa godkände övertaget muntligen. Markägaren lovade dessutom att ta fram ett skriftligt intyg. Nytt möte bestäms till tre dagar därefter. Handpenningen betalas under samma kväll.Under denna period, tre dagar, får säljaren flera intressenter men upplyser om att fiskboden är såld.Samma dag som det avslutande mötet ska äga rum ringer köparen och vill ha handpenningen tillbaka. Han nekas detta. köparen lämnar då in en stämningsansökan till tingsrätt o yrkar på återbetalning samt att rättegångskostnaderna ska betalas av säljaren. Vad gäller?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För verksamhetsköpet finns det inga krav på hur affären går till rent kontraktsmässigt. Avtal om framtida köp får göras. Även om det inte finns ett uttryckligt avtal om köpet, får handpenningen ses som ett bindande avtal om framtida köp av verksamheten baserat på parternas agerande att föra över en summa till säljaren. Eftersom det ses som ett avtal om framtida köp, och inte om ett köp i sig, så bör köparen ha rätt att dra sig ur affären. Det betraktas emellertid fortfarande som ett avtalsbrott. Säljaren får därför behålla en del av handpenningen för eventuella kostnader som säljaren drabbas av genom att köparen drar sig ur affären. Säljaren ska enkelt uttryckt försättas i en ekonomisk situation som om parterna inte hade inlett affären.Säljaren kan därför dra av en del av (eller hela) handpenningen för att täcka kostnader för ansträngningar som krävs för att sälja verksamheten till en annan person eller om säljaren tvingas sälja verksamheten för ett lägre belopp än vad parterna hade kommit fram till. Mellanskillnaden kan utgöra sådan skada som kan dras av från handpenningen. Har parterna inte diskuterat någon slutsumma så kan säljaren endast dra av kostnader till följd av t.ex. ytterligare kostnader för annonsering eller liknande. Om säljaren inte vill sälja till någon annan, så kan säljaren täcka kostnader för t.ex. planerade åtgärder i verksamheten inför en försäljning till köparen (om dessa har kostat något).Säljaren måste dock anstränga sig för att undvika eller begränsa sin skada genom att försöka att inte sälja verksamheten för ett lägre belopp. Om säljaren inte lyckas sälja verksamheten inom en överskådlig framtid, så har köparen rätt till handpenningen minus eventuella kostnader säljaren har drabbats av. Allt detta följer av allmänna kontraktsrättsliga principer och är inte reglerade i lag.Sammanfattningsvis har köparen rätt att få tillbaka handpenningen om säljaren inte har drabbats av kostnader som uppgår till 10 000 kr till följd av att köparen drar sig ur affären. Säljaren måste visa sådana kostnader, det räcker m.a.o. inte med ett blott påstående om sådan skada.Jag kan dessvärre inte uttala mig mer precist avseende detta fall. Det är upp till domstolen att fastställa rättsläget. Ovanstående är en bedömning av situationen och ett eventuellt utfall.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma!

Skadestånd i avtalsrättslig grund

2018-10-08 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Hej,Jag arbetar på ett litet företag som har ramavtal med kommuner där vi är rangordnad nr1. Vi har upptäckt att kommunen inte följer rangordningen inom ramavtalet utan har handlat av en annan leverantör för stora summor. Vilka möjligheter finns att få skadestånd för avtalsbrott och hur går man tillväga då?Tack för svar!
David Zandian |Hej och tack för att du valt oss på Lawline!Om rangordningen innebär att kommunen MÅSTE köpa från er i första hand, eller i vart fall meddela er om att de vill köpa varor/tjänster som faller inom ramavtalet, så är det ett kontraktsbrott att avvika från avtalet. Man är endast skadeståndsskyldig vid underlåtelse om man har haft en plikt att agera, det kan exempelvis vara plikt enligt lag, att man själv framkallat en fara, eller som i detta fallet ett avtal. I och med att avtalet utgör en plikt för kommunen att agera på ett visst sätt blir de skadeståndsskyldiga när de underlåter att agera på detta sätt (alltså i detta fallet att köpa från er i första hand). Ett sätt att beräkna skadeståndet är enligt det positiva kontraktsintresset, alltså att ni ska ersättas som om skadan aldrig uppstått. Det kan vara svårt att bevisa att man lidit en skada genom att ni inte fått in pengar, därför rekommenderar jag att ni vid nästa avtal avtalar om vite, alltså ett straffbelopp som är oberoende av skadan och gör det enklare att får ersättning eftersom ni inte behöver visa att ni lidit en skada, utan ni behöver bara visa att motparten brutit mot kontraktet. Dock kan viten jämkas med hjälp av 36 § Avtalslagen om det är oskäligt högt, dessutom kan man inte kräva skadestånd om man redan har vite. Alltså om vitesbeloppet är 100 000 kr och skadan uppgår till 150 000 kr så kan man inte kräva tillbaka 50 000 kr. Vite gör det alltså enklare att få in pengar på grund av avtalsbrott, men beloppet är inte beroende på skadan (om det ens finns en skada).Sammanfattningsvis kan ni hävda att kommunen underlåtit att agera enligt ert avtal och därmed blir de skadeståndsskyldiga. För framtida avtal där bevisbördan är svår och där skadan i sig inte är så påtaglig kan viten vara bra att förhandla om.Hoppas det här hjälpte!

Skadestånd med utgångspunkt i letter of intent

2018-09-08 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Hej!Jag driver ett litet datakunsultföretag och förhandlade med en revisionsbyrå om ett större uppdrag. Vi tecknade ett "Letter of intent" där vi förklarade att vi är överens om att ingå avtal men att själva avtalsvillkoren skulle specificeras genom förhandlingar som skulle vara avslutade inom tre månader. Plötsligt drar sig revisionsbyrån ur och anger som skäl att deras ekonomiska läge tyvärr inte längre gav utrymme för den stora investering som uppdraget skulle innebära. Jag blir arg, besviken, upprörd och orolig eftersom jag just valt att i förväg spendera en del av de kommande intäkterna på nya datorer åt mina anställda. Vi hade ju ett gemensamt letter of intent som vi skrivit på.Vad är det som gäller? Vilka möjligheter har jag att rikta några krav mot revisionsbyrån med anledning av att konsultuppdraget inte blir av?Med vänlig hälsning Sara
Jesper Eng |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!InledningFörst vill jag nämna att jag inte kan göra några hänvisningar till lag i detta svar eftersom området är oreglerat eller i bästa fall endast avgjort i domstol. Det finns en del krav man kan ställa på en avtalspart som inte presterat i enlighet med avtalet. I ditt fall för tankarna mig till ett alternativ, nämligen skadestånd. Det finns fler påföljder vid avtalsbrott, fullgörelse (att tvinga parten att prestera i enlighet med avtalet) exempelvis, men det är svårt att applicera på letters of intent (LOI). En fullgörelse av förpliktelserna i ett LOI skulle i praktiken innebära en skyldighet för revisionsbyrån (hädanefter kallad R) att slutföra förhandlingarna. Jag är dock ute på djupt vatten med min spekulation eftersom saken inte prövats i domstol. En avtalsrättslig tungviktare (Kurt Grönfors) anser dock att det i ett stadie av långt gångna förhandlingar måste uppstå en plikt att slutföra förhandlingarna, men jag kan också ha missförstått denna potentiella förhandlingsplikt. Kanske menar inte Grönfors att förhandlingsplikt innebär att du kan gå till domstol och kräva att R ska slutföra förhandlingarna, utan bara att du kan kräva R på skadestånd av den anledningen att R trots sin förhandlingsplikt avbrutit förhandlingarna. Oavsett vad som egentligen menas med förhandlingsplikt uppstår ett gäng frågor: existerar en avtalsrättslig förhandlingsplikt? Om den gör det, vilka är kraven för att R ska anses bunden av den? Kan R vara ursäktad på grund av ekonomiska svårigheter? Frågorna har inga svar, och jag måste därför lämna frågan om du kan kräva att R fullföljer förhandlingarna eller inte. Istället kommer jag rikta mig på själva skadeståndsfrågan, d.v.s kan du kräva R på skadestånd av den anledningen att konsultuppdraget inte blir av?Vad krävs för skadestånd?Svaret på frågan i rubriken är enkelt:A) ett avtalsbrott,B) åsidosättande av lojalitetsplikten ellerC) att R förfarit vårdslöst i förhandlingarnaAvtalsbrottLOI:s rättsliga status är oklar. Utgångspunkten är att LOI inte har bindande verkan. Skadestånd i detta fall kan bara uppkomma om R anses ha begått avtalsbrott. Är ert LOI inte rättsligt bindande kan R inte sägas ha begått avtalsbrott och skadestånd vore därför uteslutet. Alla LOI:s är dock inte LOI:s. Det innebär att även om ni rubricerat dokumentet som ett LOI kan det i själva verket ha verkan som avtal. Hur avgör man då, om ett specifik LOI har viss bindande verkan? Mycket beror på innehållet. Jag vet ju inget om det, så jag tänker lite allmänt gå igenom det istället så att du kan bilda dig en egen uppfattning om just ert LOI. Klausuler som i LOI formulerats såsom bindande är bindande. Exklusivitets-, lagvals-, vites- och sekretessklausuler är några exempel på vanliga klausuler. Ett brott mot dessa vore alltså avtalsbrott. Det betyder dock inte att man kan hänvisa till en bindande klausul och kräva skadestånd för att motparten dragit sig ur förhandlingarna. Det är endast brottet mot själva klausulen som kan bli skadeståndsgrundande. Det kan också finnas bestämmelser i ert LOI som helt utesluter bundenhet, exempelvis om det står att bundenhet inte uppkommer förrän slutgiltigt avtal kommit till stånd. I sådana fall gäller det. Även parternas beteenden är av betydelse. Har en part börjat verkställa ett LOI:s innehåll, och har den andra parten därmed fått ett befogat intryck av att deras LOI har bindande verkan kan bundenhet uppstå. Fanns det något i R:s agerande, utöver tecknandet av ert LOI, som föranledde ditt val av att köpa datorer? LojalitetspliktTrots att kanske inget inte ert LOI är bindande kan lojalitetsplikt fortfarande ha uppstått. Lojalitetsplikt innebär en skyldighet att iaktta motpartens intressen. När uppstår då lojalitetsplikt? I vart fall i och med undertecknandet av ett LOI. Ett åsidosättande av lojalitetsplikten kan vara skadeståndsgrundande, men måste inte vara det. Exempel på ansvarsgrundande handlingar är: att lämna felaktiga upplysningar, att undanhålla väsentlig information (om R:s ekonomiska ställning kan anses utgöra sådan väsentlig information är dock oklart) och att sabotera förhandlingar.Vårdslöshet i förhandlingarnaDenna i rubriken nämnda vårdslöshet, på latin kallad culpa in contrahendo, är skadeståndsgrundande. Frågan uppstår om R agerat vårdslöst i förhandlingarna med dig. Jag vet inte, eftersom jag inte känner till några fler omständigheter än de du givit mig. Bedömningen görs i alla fall såhär:A) Borde R agerat annorlunda? Om ja, ska R:s beteende, i ljuset av hur R borde agerat, anses klandervärt?B) Borde R insett att agerandet skulle kunna föranleda skada? C) Har du, utifrån den information som framkommit under förhandlingarna, med fog köpt in datorerna, eller har köpet varit förhastat eller på annat sätt inte ett resultat av R:s vårdslöshet?Denna bedömningen är inte lätt att göra, och jag kan inte ge något klart svar på frågan, men som jag tidigare nämnt hoppas jag att du ska kunna bilda dig en egen, men ändå objektiv uppfattning om hur förhandlingarna gått till. Det kan i vart fall vara bra att veta att möjligheten till skadestånd finns, men att frågans slutgiltiga svar endast kan bestämmas av domstol. Skulle du behöva hjälp med att driva denna sak rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/bokaLycka till!

Fullmäktiges ansvar gentemot fullmaktsgivaren

2018-09-03 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Om jag anlitar en person som kräver att jag skall skriva under en fullmakt på att hen skall representera mig gentemot ett försäkringsbolag och hen inte klarar utav detsamma, är hen då att anses som vållande till det jag skulle erhållit?
Alexander Ekegård Ballin |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Den personen som du i detta fall anlitat och givit en fullmakt kallas formellt för fullmäktige. Om fullmäktigen inte agerar enligt fullmakten, dina instruktioner eller lojalt ska fullmäktigen svara för skadorna som uppstått på grund av detta agerande (18 kap. 3 § Handelsbalken).Ska fullmäktigen svara för din skada?Att misslyckas med att utföra uppgiften innebär inte i sig att fullmäktigen agerat illojalt. Fullmäktigen måste till exempel underlåta att dyka upp då denne skulle representera dig eller något på annat sätt agera illojalt som lett till att du lidit skada. Sammanfattningsvis så kan du inte begära något skadestånd ifall fullmäktigen lojalt försökt att uppfylla prestationen.Vad kan du göra nu?Ifall det skulle vara så att du tycker att fullmäktigen har agerat illojalt och detta lett till en ekonomisk förlust kan du kontakta personen och försöka komma överens om ersättning. Ifall fullmäktigen inte går med på det kan du kontakta Lawline på info@lawline.se för att få mer juridisk hjälp.Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Tjäle och snö, force majeure?

2018-11-11 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Hej!Vi undrar över om tjäle klassas som force major.Tex. Om en beställare har en fast deadline med efterföljande vitesbelopp om inte tiden hålls.När då byggtiden är över vintermånaderna med stor risk för tjäle och snö, är det då rimligt att ha dessa fasta deadlines. Det blir ju nästan okalkylerbart för entreprenörer att räkna på jobbet.Kan man då hävda Force Major om det blir en hård vinter?Med vänlig hälsning, [borttaget av personuppgiftsskäl]
Jesper Eng |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Avtalsparterna har stor frihet att utforma egna bestämmelser om vilka händelser som ska betraktas som force majeure och inte. Entreprenadavtal, som till exempel AB 04, innehåller inte sällan sådana bestämmelser. Därför rekommenderar jag att ni först och främst ser över avtalet.I annat fall återfinns bestämmelser som kan anses ge uttryck för force majeure bl.a. i köplagen, lagen om internationella köp (CISG), skuldebrevslagen, UNIDROIT Principles etc. Problemet är att ingen av dessa lagar och stadgor är tillämpliga på inhemsk entreprenad, vilket jag förutsätter att vi har att göra med här. Det finns alltså i detta fall ingen lagregel som ger er möjlighet att åberopa force majeure. Vad gör vi då, när både avtalet och lagen tiger? Jag ser två alternativ. Det första är om force majeure kan betraktas som en allmän avtalsrättslig princip och därför kan åberopas och tillämpas på alla avtalssituationer. Det andra är om man med hjälp av analogier (att tillämpa i och för sig otillämplig lag för att fylla ut luckor i rätten) kan utgå ifrån exempelvis köplagens 27 § och på den vägen kunna åberopa force majeure. Vilket alternativ fungerar? Jag vet inte, och det gör ingen annan heller. De tunga namnen (Hellner, Håstad, Ramberg mfl.) på civilrättens område är inte överens. Det finns dock en tydlig skepsis mot båda alternativen, men dörren är inte helt stängd. Nåja, jag väljer att vara optimistisk. Vi förutsätter helt enkelt att ni på något sätt kan åberopa force majeure. Notera dock att alternativ två inte är möjligt om avtalet säger annat, vilket jag antar att det gör eftersom ni nämner att det finns fastställda deadlines och viten.Vad innebär force majeure?Frågan i rubriken är särskilt knepig att besvara eftersom jag egentligen inte har någon rättslig grund att stå på. Force majeure kommer till uttryck på lite olika sätt beroende på vilken lag man slår i, och eftersom ingen lag ju egentligen är tillämplig finns det inget juridiskt hållbart argument till att välja en viss lag framför en annan. Som allmän avtalsrättslig princip är force majeures innehåll inte heller definierat. Det finns dock en kärna att utgå ifrån. De olika reglerna har ju i alla fall något gemensamt. Mot bakgrund av att köplagen ändå ligger närmast att tillämpa, och att force majeure kommer till någorlunda liknande uttryck i lagarna, anser jag det försvarbart att definiera innehållet i force majeure utifrån köplagens 27 § första stycket. Detta stycke lyder:"Köparen har rätt till ersättning för den skada han lider genom säljarens dröjsmål, om inte säljaren visar att dröjsmålet beror på ett hinder utanför hans kontroll som han inte skäligen kunde förväntas ha räknat med vid köpet och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit."Ur bestämmelsen kan vi ställa upp fyra rekvisit (kriterier) som måste vara uppfyllda för att ni ska kunna åberopa force majeure med framgång (brister det på en punkt faller allt). Det ska vara fråga om ett hinder. Detta hinder ska ligga utanför er kontroll. Ni ska "inte skäligen kun[nat] förväntas ha räknat med [hindret] vid köpet" och slutligen ska ni inte heller ha kunnat undvika eller övervinna hindrets följder. Att tjäle och snö är ett hinder utanför er kontroll behöver vi inte ens diskutera. Det är de sistnämnda två rekvisiten jag tänkte gå in på lite närmare.OförutsebarhetsrekvisitetDet går inte att konstruera någon allmän formel för vad man ska ta med i sin riskkalkyl och inte, utan det måste göras en helhetsbedömning utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. I förarbetena till köplagen togs dock väderförhållanden upp som en omständighet säljaren normalt sett ska räkna med. Av den anledningen finns det en risk att en domstol, om det går så långt, skulle finna att ni borde ha förutsett att det skulle bli tjäle och snö, och att ni därför inte kan åberopa force majeure. Förarbetena medgav dock undantag för "[e]xceptionellt dåliga väderleksförhållanden". Kan tjäle och snö vara det? Kanske, men inte under vintermånaderna. Man vet aldrig, men här anser jag att det ser mörkt ut.AktivitetsrekvisitetKan ni skäligen övervinna eller undvika hindret? Det vet ni bättre än jag. Hur övervinner man tjäle och snö? Med specialverktyg och värmetält? Jag vet inte. Utgångspunkten är att ni måste vara beredda att vidta vissa åtgärder för att övervinna eller undvika hindret, men det krävs inte att hindret ska vara helt omöjligt att övervinna eller undvika. Det vore knappast skäligt att kräva av er, att ni exempelvis måste installera ett gigantiskt värmetält till en kostnad motsvarande en årsomsättning på bygget. Jag hoppas att ni fått svar på er fråga, även om svaret i bästa fall är ett enda stort "kanske".

Sa upp hyresgäst innan tillträde - hur mycket är skälig ersättning?

2018-09-23 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Hej!Jag har skrivit kontrakt med en hyresgäst om inflyttning 1/10 2018Kontraktet är underskrivet av båda parterNär jag nu berättar för de andra hyresgästerna i huset om att dom skall få nya grannar samt att dom har två stora hundar med så är det en hyresgäst som har allergiproblem och hotar med att flytta.Ytterligare en annan hyresgäst är rejält negativ.Det är givetvis jag som hyresvärd som är skuld till det hela (har inte tagit reda på allergiproblemen)Har meddelat nya hyresgästerna om problemet samt vill annullera kontraktet, är beredd att ersätta dom ekonomisktVad är en skälig ersättning? hur löser jag smidigast problemetMVH
Soroosh Parsa |Vi tolkar din fråga som att du av rent affärsmässiga skäl vill säga upp hyresavtalet med den nya hyresgästen för att inte eventuellt förlora befintliga hyresgäster, och inte för att du är skyldig att göra det.Omedelbar uppsägning från din sida utgör ett väsentligt avtalsbrott. Detta är ni nog båda ense om. Den nya hyresgästen har rätt att ersättas med belopp som försätter honom eller henne i samma ekonomiska läge som om hyresavtalet inte hade sagts upp (positivt kontraktsintresse). Har hyresgästen tecknat ett förstahandskontrakt så får man utgå från att hyresgästen hade kunnat behålla bostaden så länge han eller hon hade velat. Är det ett andrahandskontrakt så hade hyresgästen fått behålla bostaden under avtalat tid eller under uppsägningstiden. Skadeståndsskyldigheten i det första fallet är i princip obegränsad i tid medan den i det andra fallet är begränsad till den tiden då hyresgästen hade fått behålla bostaden (troligtvis tre månader).I och med uppsägningen, tvingas den nya hyresgästen i princip ta första bästa boende för att ha någonstans att bo med start i oktober. Om hyresgästen endast hittar boende som är dyrare, kan du krävas på mellanskillnaden hyresgästen tvingas betala på grund av uppsägningen. Hyresgästen måste dock hela tiden sträva efter att hitta boende som matchar eller understiger hyran enligt ert hyresavtal (skadebegränsning). Du är i princip enbart skyldig att utge ersättning om hyresgästen inte rimligen kan begränsa sin ekonomiska skada. Om hyresgästen underlåter att flytta ytterligare en gång på grund av olägenheten, trots att det finns boende med lägre hyra, så upphör din ersättningsskyldighet omedelbart. Det verkar dock som att du vill göra upp i en klumpsumma nu med en gång.Svaret beror på vad hyran uppgår till i ert hyresavtal och vad som finns tillgängligt på marknaden i det spannet. Man får uppskatta hur lång tid det tar för hyresgästen att hitta ett boende med liknande hyreskostnad och standard samt om hyresgästen tvingas betala något extra utöver dyrare hyra, t.ex. en extra flytt eller längre avstånd till arbetsplatsen och kostnaderna för detta. Hyresgästen har inte rätt till något skadestånd om ingen skada kan visas, dvs. att han eller hon tvingas betala extra på grund av din uppsägning. Rimligtvis skulle det kunna röra sig om ett par tusenlappar under några månaders tid tills hyresgästen kan begränsa sin skada genom ytterligare en flytt. Finns det inga lediga bostäder (inkl. andra hand) så får hyresgästen ta in på motell/hotell (om det inte går att begränsa kostnaderna, rimligtvis kortare period). Dessa förväntade typkostnader är skälig ersättning enligt allmänna kontraktsrättsliga principer. Ni kan såklart avvika från detta om båda är överens om det. Du löser det smidigast genom att erbjuda en klumpsumma så slipper du hålla koll på hyresgästens förväntade kostnader och skadebegränsande agerande. Vi kan inte rekommendera någon summa eftersom det förutsätter kännedom om er hyra och förväntade typkostnader i er kommun. Det är ingen exakt vetenskap, så utgå från sådana kostnader och erbjud en motsvarande klumpsumma. Om hyresgästen kräver för mycket eller är svår att komma överens med, får du gärna höra av dig till mig så kan vi på byrån prata pris och uppdrag för att hjälpa dig med att förhandla.Soroosh Parsa / soroosh.parsa@lawline.se

Hur får man tillbaka handpenning för köp av verksamhet och fastighet?

2018-09-04 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Jag skulle köpa en verksamhet samt fastigheten som verksamheten bedrevs i. Jag förde över 50.000 kronor till säljaren. Efter detta betalar jag en besiktningsman som kollar fastigheten (nödvändigt för att få lån). Det visar sig att man måste stycka av tomten och att jag endast kan köpa fastigheten utan tillhörande mark nu och vänta på avstyckning (ca 12 månaders väntetid). Under denna period får jag reda på olämplig information angående verksamheten som gör att jag ändrar mig och inte längre är intresserad. Det finns inga påskrivna kontrakt, varken skriftliga eller muntliga. Min fråga: Har jag rätt att få tillbaka en del eller hela summan som jag har betalat ? Tack på förhand,
Soroosh Parsa |Som jag förstår det, har du betalat 50 000 kr i handpenning dels för köp av verksamhet dels för köp av fastighet. Även om du har betalat handpenningen för verksamhet och fastighet i en och samma transaktion, så bedöms dessa som två olika affärer eftersom särskilda regler gäller för fastighetsköp.För köp av fastighet ställs det upp krav på hur en affär går till. Utan ett skriftligt kontrakt har inget avtal kommit till stånd. Man kan inte avtala om framtida köp av fastighet utan ett skriftligt kontrakt. Eftersom ingen affär har gjorts i detta hänseende, har du rätt till handpenningen avseende fastighetsköpet.För verksamhetsköpet finns det inga krav på hur affären går till rent kontraktsmässigt. Avtal om framtida köp får göras. Även om ni inte har ett uttryckligt avtal om köpet, får handpenningen ses som ett bindande avtal om framtida köp av verksamheten baserat på ditt agerande att föra över en summa till säljaren. Eftersom det ses som ett avtal om framtida köp, och inte om ett köp i sig, så har du rätt att dra dig ur affären. Det betraktas fortfarande som ett avtalsbrott. Säljaren får därför behålla en del av handpenningen för eventuella kostnader som säljaren drabbas av genom att du drar dig ur affären. Säljaren ska enkelt uttryckt försättas i en ekonomisk situation som om ni inte hade inlett affären.Säljaren kan därför dra av en del av (eller hela) handpenningen för att täcka kostnader för ansträngningar som krävs för att sälja verksamheten till en annan person eller om säljaren tvingas sälja verksamheten för ett lägre belopp än vad ni hade kommit fram till. Mellanskillnaden kan utgöra sådan skada som kan dras av från handpenningen. Har ni inte diskuterat någon slutsumma så kan säljaren endast dra av kostnader till följd av t.ex. ytterligare kostnader för annonsering eller liknande. Om säljaren inte vill sälja till någon annan, så kan säljaren täcka kostnader för t.ex. planerade åtgärder i verksamheten inför en försäljning till dig (om dessa har kostat något).Säljaren måste dock anstränga sig för att undvika eller begränsa sin skada genom att försöka att inte sälja verksamheten för ett lägre belopp. Om säljaren inte lyckas sälja verksamheten inom en överskådlig framtid, så har du rätt till handpenningen minus eventuella kostnader säljaren har drabbats av. Allt detta följer av allmänna kontraktsrättsliga principer och är inte reglerade i lag.Det går inte riktigt att separera handpenningen för fastigheten och verksamheten i detta skede eftersom hela handpenningen får konsumeras av säljaren om säljarens kostnader till följd av att du drar dig ur verksamhetsköpet uppgår till 50 000 kr.Sammanfattningsvis har du rätt att få tillbaka handpenningen om säljaren inte har drabbats av kostnader som uppgår till 50 000 kr till följd av att du drar dig ur affären. Säljaren måste visa sådana kostnader, det räcker m.a.o. inte med ett blott påstående om sådan skada. För att kräva tillbaka handpenningen bör du inleda samtal med säljaren om detta. Vid tvist måste du vända dig till domstol och stämma säljaren för att få tillbaka hela eller en del av handpenningen. Vi kan hjälpa dig med detta, hör av dig så kan vi diskutera pris och uppdrag i det fall säljaren inte betalar tillbaka handpenningen.Soroosh Parsa / soroosh.parsa@lawline.se

Avtalsbrott efter muntlig överenskommelse om tjänst mellan näringsidkare

2018-08-16 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Hej!Jag undrar vad man ska tänka på när man reder ut fall som handlar om tjänster mellan näringsidkare. Om jag har en näringsidkare som har avtalat muntligt med en städfirma att de ska komma och städa deras affärslokal en specifik dag, men att de inte dyker upp som avtalat, vad kan denne näringsidkare göra då? Det handlar ju om ett avtalsbrott, men vilken lag och paragrafer får jag egentligen tillämpa i ett sådant fall? (Förstår att man först och främst ska se vad det avtalats om, men i detta fall vet jag inte mer än det jag nämnt - alltså vilken dag städningen skulle utföras och att det var ett muntligt avtal).Tack!
Amanda Blomberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns ingen lag som reglerar köp av tjänst mellan två näringsidkare. Det finns alltså ingen lag eller paragraf som du kan tillämpa. Området präglas istället av avtalsfrihet parterna emellan. Generellt sett återfinns bestämmelser om avtal i avtalslagen. Denna lag reglerar dock själva avtalet och inte vad som händer när ena parten inte uppfyller en avtalsförpliktelse. Eftersom det är ett muntligt avtal uppkommer bevissvårigheter om avtalsinnehållet. I en rättstvist om avtalsbrott kan det således vara svårt att bevisa vad parterna avtalade.Avseende olika påföljder för avtalsbrott kan härledning hämtas av köplagens bestämmelser. Denna lag är dock tillämplig mellan två näringsidkare vid köp av lös egendom. Bl.a. finns möjlighet till hävning (25 §), skadestånd (27 §) eller fullgörelse (23 §) m.m. Se t.ex. 23-27 §, 37 §. Vid en eventuell tvist kan parten som hävdar avtalsbrott yrka olika typer av ovannämnda rättsföljder. Det går dock inte att tillämpa själva lagen. Det som näringsidkaren kan göra i sista hand är således att stämma den andra avtalsparten (se här).Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!