Kan hyresavtal ingås muntligen?

2020-01-17 i Muntliga avtal
FRÅGA |hyr ett stall efter muntligt avtal med ägaren..nu kommer ägarens dotter och säger att om en vecka ska ni vara ute ur stallet..får man göra så?
Oscar Friedrich |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Regler om avtal finns i avtalslagen (AvtL). Regler om hyra av fast egendom finns i 12 kap. jordabalken (JB).Vad krävs för att ett avtal ska vara bindande?För att ett avtal ska få rättsligt bindande verkan krävs att det finns ett anbud och en accept (1 kap. 1 § första stycket AvtL). Ett anbud är till exempel ett erbjudande eller förslag. En accept är ett samtyckande svar på ett anbud.Både anbud och accept kan ges skriftligen, muntligen eller genom konkludent handlande. Konkludent handlande innebär att man agerar på ett sådant sätt som ger motparten god anledning att anta att man ger ett anbud eller en accept.Kan man ingå muntliga hyresavtal?I vissa fall krävs att ett avtal är skriftligt för att det ska bli bindande, exempelvis vid köp av fastighet (4 kap. 1 § första stycket JB). Ett hyresavtal ska vara skriftligt om någon av parterna begär det (12 kap. 2 § första stycket JB). Det finns alltså inget krav på att ett hyresavtal ska vara skriftligt. Ett muntligt hyresavtal har samma rättsliga verkan som ett skriftligt hyresavtal. Både hyresgästen och hyresvärden kan under hyrestiden begära att ett skriftligt hyresavtal ska upprättas.Vem har bevisbördan för att ett rättsligt bindande avtal finns?Ett muntligt avtal är som utgångspunkt rättsligt bindande på samma sätt som ett skriftligt avtal. Problemet med muntliga avtal är det kan vara svårt att bevisa att ett muntligt avtal faktiskt finns. Det är den som påstår att ett muntligt avtal finns som har bevisbördan för att ett avtal över huvud taget finns. Detta kan vara svårt att bevisa om motparten förnekar avtalets existens. Om du däremot kan bevisa att ett muntligt avtal finns, flyttas bevisbördan över på motparten, som då måste bevisa att något avtal inte existerar.Hur länge gäller ett hyresavtal?Ett hyresavtal gäller som utgångspunkt på obestämd tid (12 kap. 3 § första stycket JB), om det inte har avtalats om att hyresavtalet ska gälla på bestämd tid (12 kap 3 § andra stycket JB). Det framgår inte av din fråga om hyresavtalet gäller på bestämd eller obestämd tid. Hyresavtal som gäller på obestämd tid måste sägas upp för att sluta gälla (12 kap. 3 § första stycket JB). Hyresavtal som gäller på bestämd tid slutar gälla vid hyrestidens utgång, inte hyresavtalet säger något annat (12 kap 3 § andra stycket JB).Vad gäller i ditt fall?Det muntliga hyresavtalet är bindande, under förutsättning att det finns ett anbud och en accept mellan dig och ägaren. Problemet är att du måste kunna bevisa att avtalet existerar, vilket kan bli svårt.I ditt fall var det ägarens dotter som sa upp hyresavtalet. Ägarens dotter är inte part i hyresavtalet. Detta kräver att dottern haft en fullmakt från ägaren för att uppsägningen ska vara giltig. En fullmakt är en rätt att föra någon annans talan (2 kap. 10 § första stycket AvtL). Under förutsättning att dottern inte hade någon fullmakt när hon sa upp avtalet, gäller avtalet fortfarande. En uppsägning ska vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd (12 kap. 8 § första stycket JB). Av din fråga tolkar jag det som att dottern sa upp avtalet muntligen. Om du hyrt stallet i mer än 3 månader i följd, krävs alltså en skriftlig uppsägning. Mitt råd till dig är att du bokar tid hos en jurist för ytterligare rådgivning, då det finns skäl att anta att uppsägningen av hyresavtalet inte har gått rätt till. Du kan boka tid hos en jurist på Lawline här.Hoppas du fick svar på din fråga, annars får du gärna återkomma till oss!Med vänliga hälsningar

Muntliga avtal vid byte av fordon

2019-11-24 i Muntliga avtal
FRÅGA |Hej!Min son gjorde ett byte av sin A-traktor med en kompis A-traktor. De skickade in papper för ägarbyte. Ägarbytet gick igenom för min son men kompisens papper gick inte igenom, eftersom han hade gamla papper. Till saken hör att han skulle beställa nya papper och göra om proceduren, men han har dragit ut på tiden. Nu nästan 4 veckor senare ringer min sons kompis pappa och säger att han vill ha tillbaka A-traktorn annars anmäler han oss för stöld samt hotar med att behålla båda bilarna. Vi hade kunnat gå med på att byta tillbaka om det inte var för att bilen som vi bytte bort är totalt sönderkörd. Det skrevs inget byteskontrakt dem emellan, men ett munligt. Min son hade även med sig 2 andra kompisar som hört hela bytesaffären. Måste vi lämna tillbaka A-traktorn nu och få tillbaka en trasig?. Om vi skulle polisanmäla honom, hur stor chans har vi att vinna detta i domstol.
Arian Shadmehr |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler gällande avtal förekommer i Avtalslagen (AvtL).Regler gällande skadestånd förekommer i Skadeståndslagen (SkL)Är muntliga avtal bindande?Ett avtal innebär att en part ger ett anbud (erbjudande) och motparten ger en accept, om båda parter har kommit överens innebär detta att ett avtal har kommit till stånd. Ett avtal är bindande även om det är muntligt och dessutom ska avtal hållas, 1 § AvtL. Det finns en del undantag för att ett avtal inte skulle vara bindande, dessa undantag är exempelvis avtal som måste ingås på ett visst sätt, vanligtvis i skriftlig form, för att vara giltigt. De typer av avtal som måste vara skriftliga är främst avtal gällande försäljning av fastighet och arrendeavtal, gällande bilar finns det inga bestämmelser som framhåller att det måste vara skriftligt.Vad händer om en avtalspart drar sig ur ett avtal?Huvudregeln är att avtal ska hållas och om någon part i ett avtal inte håller sin del av avtalet har denna avtalspart begått ett avtalsbrott. Vid avtalsbrott utgår man i första hand från avtalet, det vill säga om parterna avtalat om eventuella avtalsbrott ska dessa sanktioner gälla i första hand. Exempelvis kan båda parter komma överens om att om någon bryter mot avtalet kommer denne bli skyldig att fullgöra avtalet eller utge ersättning för avtalsbrottet. I andra hand har den skadelidande avtalsparten rätt till skadestånd, som ger den skadelidande parten rätt till skadestånd, 2 kap. 1 § SkL.Vad gäller i ditt fall?I ditt fall uppfattar jag det som att din son har tillsammans med en vän kommit överens om att de ska byta A-traktorer med varandra, och din son har då skrivit över sin A-traktor men hans kompis har dragit ut på det och inte skrivit över fordonet. Din son har fått nycklarna och kör vännens fordon och likaså kör vännen din sons A-traktor. Pappan till din sons vän har nu ringt dig och sagt att fordonen ska bytas tillbaka och dessutom hotar han med att behålla din sons A-traktor och även att anmäla er för stöld. I detta fall anser jag att det har uppkommit ett avtal mellan din son och din sons kompis. Det finns inga regler som säger att byte av fordon måste vara skriftligt, vilket innebär att avtalet är giltigt och din sons kompis är skyldig att skriva över fordonet på din son för att inte begå ett avtalsbrott. Det finns dessutom som du har nämnt vittnen som kan påvisa att båda parterna har avtalat om att byta fordon. Om det skulle vara fallet att motparten väljer att bryta mot avtalet har ni rätt till skadestånd för den skada som sonens vän har orsakat er. Mitt slutliga råd är att kräva fullgörelse av avtalet och om motparten vägrar fullgöra sina förpliktelser har ni möjlighet att väcka talan i domstol för att kräva fullgörelse eller skadestånd för avtalsbrottet. Vill ni ha hjälp med att ta detta vidare får ni gärna boka en tid med en av våra jurister som ni hittar här.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Vi hade en muntlig överenskommelse men nu vill de inte rätta sig efter den, vad kan jag göra?

2019-10-26 i Muntliga avtal
FRÅGA |Har drivit en sommarservering. Vi var muntligt överens om att jag skulle betala hyra och ägaren skulle betala ut löner och arbetsgivaravgiften till anställda. Jag skulle få vinsten. Det finns tre vittnen till överenskommelsen. Nu vill dom bara betala en tiondel av vinsten. Hur gör jag?Vänligen Charlotte
Binh Tran |Hejsan! Muntliga avtal och bevisbördaHuvudregeln är att avtal ska hållas, det finns heller inget formkrav om hur ett avtal ska gå till vilket betyder att muntliga avtal även är gällande enligt avtalslagen. Det finns undantag från detta, t.ex vid bostadsköp eller via telefonförsäljning men i detta fall så ska det gälla. Problemet med muntliga avtal är att det kan vara svårt att bevisa att överenskommelse har gjorts, då du hävdar att något har hänt så har du även bevisbördan att visa att överenskommelsen har hänt. Situationen som ord-mot-ord uppstår oftast. Vad ska du göra? Jag rekommenderar att du skriver till ägaren att muntliga avtal gäller och att de är bundna av vad de har sagt. Jag tycker att du ska hävda att du har tre vittnen som kan styrka, jag tycker ytterligare att du skriver ett skriftligt dokument med uttalandet om att dessa vittnen kan styrka att detta avtal har hänt samt att de ska skriva under. Du borde skicka detta till ägaren. Ytterligare kan du anställa en jurist för att korrespondera för dig med ägaren, det kan leda till att ägaren förstår allvaret i situationen och att de vet att du är redo att ta detta vidare. Sista alternativet är att stämma dem i domstolen, men detta bör vara sista alternativet då det kostar pengar samt tid. Stämningsansökan görs genom att du stämmer dem i ägarens domstolskrets. Stämningsansökan finner du genom att klicka här.Vill du boka tid med våran jurist så kan du klicka här. Med vänliga hälsningar.

Ändra sig när man har lovat något muntligen?

2019-09-13 i Muntliga avtal
FRÅGA |Hej,En vän bjöd mig på en resa för snart ett år sedan (betalade flyg själv) där han insisterade på att bjuda på boende och mat. Har dessvärre inget skriftligt på detta. Vi har nu haft en dispyt och han vill därför att jag betalar min del för resan. Har han rätt att kräva mig på dessa pengar? Eller räknas en resa som gåva?
Amanda Alwall |Hej, Tack för att du vänder dig till oss på Lawline! Generellt brukar man säga att det finns två sätt för en person som lovat något att verkligen bli tvungen att ge bort något rent juridiskt. Antingen genom att personen skriver en gåvoutfästelse eller gåvobrev där personen uttrycker ett sådant löfte, eller genom att personen, inför en större skara personer, vid ett högtidligt tillfälle, uttalar ett sådant löfte. Det här är dock sällan något som man i vardagliga situationer hänvisar till.Om man istället pratar om avtal så kan avtal vara både muntliga och skriftliga. Ett avtal är alltså "lika bindande" oavsett om avtalet är skriftligt eller muntligt. Ett "vanligt" avtal har inga formkrav.Ur bevissynpunkt är det dock självklart alltid bättre att avtalsinnehållet är nedskrivet i ett dokument (eller i någon annan form som är varaktig, t.ex. i ett mail). Ett dokument som parterna har skrivit under visar med väldigt stor tydlighet att parterna har varit överens, men underskriften är alltså inte ett krav för att avtalet ska vara bindande- det räcker alltså att ni kommer överens allihopa om något som alla har gått med på.Det är alltid svårt med löften och "avtal" mellan privatpersoner på det här sättet eftersom man i många fall bara litar på det personen säger, och i de flesta fall räknar man ju inte med att det ska behöva skrivas några gåvobrev eller avtal för att vissa saker ska gälla. Därför kanske själva moralen och vad som känns bäst i situationen många gånger kan bli avgörande. Dessutom finns det preskriptionstider på 10 år, så beroende på hur lång tid det har gått mellan att han har sagt att han ska betala och er dispyt kan också bli avgörande. Som svar på din fråga så skulle jag vilja hävda att om han har lovat något så kan du hävda att ni ingått ett muntligt avtal och hänvisa till principen pacta sunt servanda (avtal bör hållas). Har han sagt att han ska betala och ni redan åkt på resan blir det lite märkligt att han väljer att ta tillbaka det han sagt nu i efterhand. Annat vore om ni inte hade hunnit åka än. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Är muntliga avtal bindande?

2019-12-01 i Muntliga avtal
FRÅGA |Hej, har gett ett muntligt avtal att inte byta lägenhet, vittnen finns. Kan jag bryta det muntliga avtalet? Det gäller byte mellan två hyresrätter. Mvh Ulrika
Axel Helgesson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vad krävs för att ett avtal ska vara bindande enligt svensk rätt?De allmänna reglerna kring avtal regleras i avtalslagen (AvtL). För att ett avtal ska få rättsligt bindande verkan krävs det att det finns ett anbud och en accept. Ett anbud är exempelvis ett förslag eller ett erbjudande. En accept är ett jakande svar på ett anbud. Det fastställs inte i lagen hur en accept ska ges, svar på detta ges genom praxis och allmänna principer, det samma gäller anbud. Både anbud och accept kan ges skriftligt, muntligt och genom "konkludent handlande". Konkludent handlande" innebär att man agerar på ett sådant sätt som ger anbudsgivaren eller anbudstagaren god anledning att anta att man ger ett visst anbud eller accept.Vad gäller i detta fallet?Av frågan framkommer att du muntligt medgivit att behålla din nuvarande hyreslägenhet. Detta kan ses som ett anbud. Den mottagande parten verkar ha gett en accept till detta anbud, vilket betyder att ett rättsligt bindande avtal har uppkommit. Kan avtalet ses som oskäligt?Ett avtal kan jämkas, eller lämnas utan avseende om det med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrig anses vara oskäligt (3 kap. 36 § AvtL). Genom att bara avtala om att du inte ska byta lägenhet, har ni i princip avtalat om att du ska bo där resten av livet, detta är ett typiskt villkor som 3 kap. 36 § avtalslagen kan tillämpas på. Notera dock att rätten har tillämpat denna regel ganska restriktivt. SammanfattningEtt muntligt avtal är bindande enligt svensk rätt. Eftersom avtalet i fråga har en sådan generell karaktär och endast stadgar att du inte ska byta lägenhet, kan det eventuellt ansas vara oskäligt enligt 3 kap. 36 § avtalslagen.Hoppas detta gav svar på din frågaMed vänliga hälsningar

Jag har tecknat ett mobilabonnemang för min kompis som inte betalar, vad ska göra?

2019-10-31 i Muntliga avtal
FRÅGA |Jag har skrivit på ett mobilabonemang åt en kompis som han vägrar betala en tid hargått och nu har jag hamnat hos kronofogden och utmätning .Hur ska jag göra ?
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du tecknat ett mobilabonnemang för din kompis och att det därför är du som har ingått avtalet med operatören. Du och din kompis har sedan kommit överens om att han ska betala dig för att du ska betala till operatören. Jag tolkar det som att ni har ett muntligt avtal om att du ska stå på avtalet och att din kompis ska betala för det.Ansöka om betalningsföreläggandeI och med att du har tecknat avtalet med mobiloperatören är det du som ansvarar för att räkningen betalas. Eftersom att du och din kompis har kommit överens om att han ska betala för abonnemanget har han en skuld till dig. Operatören har alltså ingenting att göra med överenskommelsen mellan dig och din kompis. För att försöka driva in pengarna från din kompis kan du ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten, men då krävs det att du kan bevisa att ni har avtalat om att kompisen är skyldig dig pengar. Vad gäller dina skulder du har hos Kronofogden på grund av detta är det tyvärr så att det inte finns så mycket att göra. Det är din skyldighet som avtalspart i det här fallet att betala för abonnemanget.Vänligen,

Muntligt avtal om köp av hus på ofri grund, bindande?

2019-09-13 i Muntliga avtal
FRÅGA |Om man träffar ett muntligt avtal om köp av byggnad på ofri grund, är det avtalet bindande? Köp av fastighet har styrs väl av andra regler men vad gäller i detta fall?
Claudio van der Touw |Hej! Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga! Du vill veta huruvida ett muntligt avtal om köp av byggnad på ofri grund kan vara bindande. Vad säger lagen? Det är riktigt som du säger att det finns vissa formkrav som ställs upp när man ska ingå avtal om köp av fastighet. Dessa krav ställs upp i 4 kap Jordabalken (JB) och innebär i korthet att ett avtal om köp av fastighet för att vara giltigt ska göras skriftligt och innehålla vissa uppgifter om pris och annat. Ett avtal om köp av fastighet som inte efterlever de krav som ställs upp i jordabalken är ogiltigt. Ett hus på ofri grund är lös egendom, de formkrav som ställs upp i 4 kap JB gäller alltså inte vid ett avtal om köp av sådan egendom. Ett muntligt avtal om köp av hus på ofri grund är därför i princip bindande enligt avtalsrättsliga regler och principen om att avtal ska hållas. Det kan däremot ändå vara klokt att upprätta ett skriftligt avtal för att säkra bevisning vid en eventuell tvist. Jag hoppas att du med detta fått svar på din fråga! Om du skulle ha några ytterligare funderingar är du varmt välkommen att återkomma med dessa. Med vänlig hälsning,

Gäller en muntlig överenskommelse eller krävs ett skriftligt avtal?

2019-08-28 i Muntliga avtal
FRÅGA |Har haft häst inackorderad i ett privatstall. Vi har en månads uppsägning vilket jag har betalat för. Kan stallägaren tvinga mig att ta pass alltså ut/lunch och insläpp? Det finns inget kontrakt skrivet. Det skulle hon ordna sen sa hon när vi flyttade dit men det har aldrig kommit. Jag har dock lagt pass som passar mitt arbetsschema men hon säger att jag måste ta jämt fördelat över ovannämnda pass. Vad gäller när inget kontrakt är signerat ?
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar frågan som att du har hyrt en stallplats i ett privatstall. Du har nu sagt upp stallplatsen och enligt muntlig överenskommelse gäller en månads uppsägningstid. Du undrar nu om du måste ta in- och utsläpp samt lunchfordring under uppsägningstiden trots att ni inte skrivit något avtal som behandlar detta. Ett avtal är giltigt oavsett i vilken form det har uppstått. Detta innebär att ett muntligt avtal är precis lika giltigt som ett skriftligt avtal. Den stora skillnaden är att det kan vara väldigt svårt, kanske näst intill omöjligt, att bevisa vad ett muntligt avtal innehåller, medan det är betydligt enklare om överenskommelsen finns i skriftlig form. Detta innebär att er muntliga överenskommelse är giltig och ska efterlevas. Den part som inte följer vad som avtalats begår ett avtalsbrott. Innebörden av detta är att du måste ta in- och utsläpp samt lunchfordringar om ni har kommit överens om det. Avseende frågan vilka pass du måste ta gäller också vad ni tidigare har kommit överens om. Ifall ni har sagt att du endast behöver ta pass som går väl ihop med ditt arbetsschema är det vad som gäller. Samma sak gäller om ni har kommit överens om att du måste ta "jämt fördelade pass". Svaret på din fråga grundar sig alltså i vad ni kommit överens om tidigare, och gäller även om det bara är muntliga överenskommelser. Att inget skriftligt avtal finns spelar i detta fall inte någon roll. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,