Kan man begå avtalsbrott vid muntliga avtal?

Question

Hej! Om jag budar på en bostad, har det ledande budet och mäklaren säger ”säljaren accepterar den här köpeskillingen, du får skriva kontrakt imorgon klockan xx”. Därefter inkommer ytterligare ett bud från en annan spekulant och säljaren/mäklaren går vidare med det högre budet. Hur ser det juridiska ut när man muntligen har fått klartecken att få skriva på, men att säljaren/mäklaren sedan backar från detta?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. 

Om jag tolkar din fråga rätt så undrar du om muntliga avtal är lika bindande som skriftliga och vad som händer om ena avtalspartner inte fullgör sin del av avtalet. 

Regler om avtal regleras i avtalslagen. 

Enkelt sett ingås ett avtal genom att en part kommer med ett anbud (ett förslag) och en annan part med en accept (ett ja till att ingå det föreslagna), Se 1 § avtalslagen. Det finns en mängd olika typer av avtal att ingå och man kan också ingå avtal på olika vis, bland annat skriftligen eller muntligen. Huvudregeln för alla avtal är att avtal ska hållas, det vill säga att avtal är bindande för alla parter som ingått det. Det finns vanligtvis inga formkrav på avtal, därav är ett muntligt avtal är lika bindande som ett skriftligt avtal.

Krävs det ett skriftligt avtal för att kunna rikta påföljder vid avtalsbrott?

För att ett avtal ska kunna ingås krävs det kortfattat att det finns två samstämmiga viljeförklaringar. Huvudregeln är att det inte finns några skriftlighetskrav för att kunna ingå ett avtal, det finns dock några undantag från denna regel men dessa är inte tillämpliga här. Det innebär alltså att ett muntligt avtal är precis lika giltigt som ett skriftligt.

Vad kan orsaka problem vid muntliga avtal?

Det som kan vara problemet vid muntliga avtal är bevisfrågan. Ord-mot-ord situationer kan således uppstå. Huvudregeln är även att om du påstår att en viss omständighet föreligger, exempelvis att köpet skedde mot ett visst penningbelopp, så är det även du som ska kunna visa på att så är fallet. Bevisbördan ligger således som huvudregeln på den part som hävdar att något är på ett visst sätt. Lyckas du bevis att det var så det låg till så kan du göra gällande att avtalsbrott föreligger och kräva ett antal påföljer som bland annat ställa fullgörelsekrav på säljaren, i enlighet med Köplagens 23§. Vidare kan reglerna se lite annorlunda ut beroende på om det är en bostadsrätt eller fastighet du har budat på. Det framgår av din fråga att det gäller endast bostad och inte vilken form därav är det lite svårt för mig att ge dig exakta svar. 

Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Behöver du ytterligare hjälp, kontakta oss på [e-mail].

Med vänlig hälsning,