Om utmätning av personliga tillgångar för förenings räkning

2020-06-30 i Föreningar
FRÅGA |Hej jag undrar om kronofogden kan ta min egendom om min förening har hamnat på kronofogden, då jag är ordförande.
Emil Larsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om en förening har hamnat hos kronofogden kan du som ordförande för föreningen inte få dina tillgångar utmätta, det är endast föreningens tillgångar som är föremål för utmätning (1 kap. 9 § Lag om ekonomiska föreningar).Vänligen,

Uppdelning av lägenhet och brandssäkerhet

2020-06-23 i Föreningar
FRÅGA |Hej!I vår bostadsrättsförening är 2 av lägenheterna förlagda till ovan- respektive undervåningen i ett 1½-planshus. Lägenheten på ovanvåningen har 2 stycken ingångar. Frågan gäller den lägenheten. Man har där ändrat planlösningen genom att ta bort innerväggar och satt in nya, som gör att en del nu kan hyras ut som en separat lägenhet (med eget kök och badrum som man uppgraderat och modifierat). Man har en dörr som avdelare mellan delen där brf-ägarna bor och den uthyrda delen. Den dörren uppges hållas stängd och låst, men på ett sådant sätt att den är upplås- och öppningsbar från båda sidor.- Brf-ägare betraktar den som hyr som inneboende (brf-ägarna bor i lägenhetens ena del). Ok?- Hur skall styrelsen informeras vid ovan nämnda lägenhetsförändringar? Finns krav på planritning etc?- Föranleder lägenhetsförändringarna att överväga ändring av brf-andel? Annat?- Är den låsta/upplåsbara dörren ok ur brandsäkerhetssynpunkt? (för att ha två utrymningsvägar för alla boende måste dörren kunna passeras)- Brf-ägaren har under perioden för lägenhetsförändringarnas genomförande samtidigt varit brf-styrelsens ordförande. Har det någon relevans?Tacksam för er hjälp/bedömning.Mvh
Binh Tran |Hejsan, Aktuell lag: Bostadsrättslagen (brl) och lag om ekononomiska föreningar (LeF).Bostadsrättshavarens rättigheterHuvudregeln är att bostadsrättshavare får göra vad som helst i sin bostad med vissa undantag som stadgas i 7 kap 7§ brl. Paragrafen omfattar endast ändringar i lägenheten. Den ger inte bostadsrättshavaren rätt att företa ändringar i någon annan del av föreningens hus. Ombyggnaden har de facto gjort en lägenhet till två. Vad som har skett är en delning av lägenheten vilket ses som en väsentlig ändring och ändringen måste därför ha styrelsens godkännande enligt 7 kap 7§ 3 punkt brl.Ytterligare så måste det endast inte ha styrelsens godkännande utan måste även godkännas genom en föreningsstämma, se 9 kap 15§ brl. Att han är styrelsens ordförande medför ingen egentligen skillnad. Denne kommer inte få vara med på handläggning och får endast rösta som en vanlig medlem i föreningsstämman, se 7 kap 23§ LeF. Hur gå tillväga?Eftersom en lägenhet blir två kan det eventuellt behöva ändras i er ekonomiska plan, se 3 kap 4§ brl. Sedan kommer ni att behöva rösta om detta i föreningsstämman. Om bostadsrättshavaren inte får gehör för sin sak så blir konsekvensen att denne måste bygga om lägenheten till den ursprungliga formen. Om denne dock får gehör så gör man på följande sätt: Föreningen köper in bostadsrätten och "dödar" denna enhet (här skrivs ett överlåtelseavtal), sedan upplåter föreningen de två nya lägenheterna till samma ägare för samma pris (någon överföring av belopp krävs inte och här skrivs ett upplåtelseavtal). Ägaren får därför två bostadsrätter men samma andel i bostadsrätten. Jag snor en bra förklaring från hemsidan "bostadsrätterna" (läs mer här):"En stor lägenhet ska delas i två mindre. I samband med att bostadsrätten överlåts till föreningen beräknas omkostnadsbeloppet till 1,5 miljoner kronor. Föreningen dödar det befintliga objektet och nyupplåter två bostadsrätter, A och B.Marknadsvärdet för bostadsrätt A är 1 miljon kronor och för bostadsrätt B 2 miljoner kronor. Detta innebär att bostadsrätt B utgör 2/3 av bostadsrätternas samlade värde. Lägenhet B överlåts sedan tillbaka till bostadsrättshavaren för 2/3 av 1,5 miljon kronor, det vill säga 1 miljon kronor. Lägenhet A överlåts till bostadsrättshavaren för 1/3 av 1,5 miljoner kronor, det vill säga 500 tusen kronor."Allt detta kan egentligen göras på en enda föreningsstämma där man först röstar. Om ägaren får gehör så skriver man under redan upprättade upplåtelseavtal och överlåtelseavtal samt kommer överens om beloppen, avgifterna osv.Ägaren kan senare hyra ut den ena bostadsrätten fast endast med föreningens samtycke, se 7 kap 10§.OBS: panthavare eller borgenärer av bostadsrätten måste godkänna uppdelningen först innan detta kan ske. SammanfattningJag förstår att det jag ovan redogjort för kan bli krångligt och att man hellre "låter" ägaren dela lägenheten utan styrelsen godkännande eller föreningsstämma. Men det är viktigt med beaktande att lägenheten kan komma att säljas en dag vilket kan medföra ytterligare komplikationer. Detta kan egentligen göras på en enda föreningsstämma och kan lösas på ett smidigt sätt.Angående brandssäkerhetenNär det gäller brandsäkerheten kan jag tyvärr inte uttala mig om utan detta måste en besiktningsman kolla upp. Vems ansvar detta är och vem som ska betala för detta är upp till styrelsen och ägaren att avgöra. Det är viktigt att i avtal mellan ägare och förening klargöra utformningen av de nya lägenheterna – vem som ansvarar för att båda lägenheterna blir fullgoda lägenheter genom till exempel installation av ytterligare kök och badrum. Efter delningen måste båda lägenheterna vara välfungerande som enskilda enheter och här räknas även brandsäkerheten in.Jag hoppas jag har kunnat vara till hjälp, har du följdfrågor eller är det något jag har missförstått i mitt svar är du varmt välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se.Det finns även bra information hos riksbyggen här. Vänligen,

Vad gäller avseende beslut om styrelsens ansvarsfrihet när den ifrågavarande föreningen endast består av medlemmar som sitter i samma styrelse?

2020-06-21 i Föreningar
FRÅGA |Hur gör man för att ha årsmöte med beslut om ansvarsfrihetnär det inte finns medlemmar förutom styrelsens medlemmar??Kan styrelsen själv ha årsmöte ??Höstmötet i okt 2019 beslutade att klubben skall läggas ner vidnästa årsmöte som förutsatt äga rum 22 mars 2020.Medlemsskapet för alla medlemmar förutom styrelsen upphörde 31 mars 2020.Styrelsemedlemmarna beslöts ha sitt medlemsskap kvar till nästa årsmöte.Något att bita i !!
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du sitter i styrelsen för en förening som har beslutat att lägga ner sin verksamhet. Vilken typ av förening det handlar om förtäljer inte riktigt din ärendebeskrivning men jag kommer i den fortsatta framställningen att utgå ifrån att det rör sig om en ekonomisk sådan. Till dags dato har samtliga medlemskap upphört. Endast de medlemskap som är knutna till styrelsens ledamöter äger fortfarande giltighet. Inför nästa årsmöte (vilket jag tolkar som och likställer med den kommande årsstämman) undrar du hur frågan avseende styrelsens ansvarsfrihet ska hanteras och huruvida det överhuvudtaget är möjligt att hålla en årsstämma givet föreningens nuvarande medlemssammansättning. Dina två frågor enligt ovan hör samman ungefär lika mycket som de är snävt ställda varför den här utredningen inte kommer att rendera i några större volymer text. Jag tror mig dessutom veta att du inte heller är intresserad av någonting annat utöver svar på ovanstående. Och den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av ditt ärende är lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL). Några föreningsrättsliga hållpunkter avseende årsstämmanInledningsvis förtjänas det att sägas att årsstämman är organisationens högst beslutande organ vid vilken medlemmarna utövar sin rätt att besluta i angelägenheter hänförliga till den ifrågavarande föreningen (6 kap. 1 § EFL). Rätten att delta vid stämman kommer till uttryck i samma kapitel vari stadgas att alla medlemmar äger rätt att närvara, yttra sig och rösta och att det till varje medlemskap är knutet en röst, om ingenting annat framgår av stadgarna (6 kap. 2-3 §§ EFL). Det ska vidare noteras att vid beslut om ansvarsfrihet gäller den mening som har fått mer än hälften av de avgivna rösterna vid stämman, att ordföranden har utslagsröst vid lika röstetal och att stadgarna kan (får) stipulera annat om så önskas. Men märk väl att lagtexten innehåller formuleringen "de avgivna rösterna", vilket betyder att det inte föreligger något lägsta krav på ett visst antal vid stämman närvarande medlemmar för att densamma ska vara beslutsför när frågan om ansvarsfrihet ska prövas. Däremot måste årsstämman ledas av en ordförande, vilken inte behöver utgöras av styrelsens ordförande, samt en justeringsman. Äger styrelsen rätt att själv kalla till en årsstämma och sedan hålla en sådan? Och hur blir det med ansvarsfrihetsprövningen?Av det ovan anförda framgår det att rätten att delta vid stämman tillkommer varje medlem. Samtliga styrelseledamöter är såvitt jag förstår också medlemmar i den aktuella föreningen varför dessa inte på den grunden kan uteslutas från ett fysiskt deltagande. Styrelsen ska sedermera kalla till föreningsstämman inom vissa i lag angivna tidsramar varför svaret på en av dina två frågor i ärendebeskrivningen lyder: Ja, styrelsen kan (och ska) hålla i årsstämman trots avsaknaden av övriga medlemmar (6 kap. 16 § EFL). Kallelsen ska vidare ombesörjas på det sätt som står föreskrivet i stadgarna och denna ska i normalfallet även skickas brevledes till varje enskild medlem. Jag har dock lite svårt att på basis av den information som du har delgett oss avgöra huruvida föreningens verksamhet fortfarande är aktiv. Om verksamheten i praktiken redan är nerlagd kommer det följaktligen inte att finnas särskilt mycket att besluta om i termer av ansvarsfrihet den dagen då styrelseledamöternas eget medlemskap upphöra att gälla, vilket som jag förstår det är tänkt att ske i samband med den sista årsstämman. Du skriver vidare att "årsmötet förutsatt äga rum den 22 mars", en fras som jag finner något svårtolkad och det gäller framförallt innebörden av begreppet "förutsatt". Men under förutsättning att årsstämman hölls den 22 mars i år bör fastställandet av resultat- och balansräkning liksom beviljandet av ansvarsfrihet för räkenskapsåret 2019 inte ha lett till några större problem eftersom övriga personers medlemskap löpte fram till den sista mars. Däremot skulle man kunna tro att jävsproblematiken kan göra sig ordentligt påmind inför nästa års föreningsstämma då enbart medlemmar med styrelseuppdrag kommer att närvara. För en styrelseledamot kan naturligtvis inte rösta i frågor som rör dennes personliga ansvar. Men då ska tilläggas att en vanlig missuppfattning är att det är styrelsen som organ och i sin helhet som ska (måste) beviljas ansvarsfrihet. Och ofta beviljas förvisso en sådan för samtliga ledamöter på en och samma gång, men ansvaret är egentligen individuellt. Det nu sagda innebär att alla i styrelsen, vilka enligt uppgift även innehar giltiga medlemskap i föreningen, kan (ska) rösta om varje enskild styrelseledamots ansvarsfrihet förutom sin egen, vilket således möjliggör ett formellt beslutsfattande i ansvarsfrihetsfrågan även i den här typen av situationer. Teoretiskt skulle ett dödläge kunna uppstå ifall föreningen endast bestod av två medlemmar som likaledes utgjorde hela styrelsens sammansättning. Men just därför liksom för många andra sammanhang fordrar föreningslagen att en styrelse i en ekonomisk förening måste bestå av minst tre stycken ledamöter (7 kap. 1 § EFL).Sammanfattning och ytterligare rådgivningSammantaget kan följande konstateras. Styrelsen kan och ska, trots omständigheterna i det här fallet, kalla till en sedvanlig årsstämma. På årsstämman ska medlemmarna genom ett majoritetsbeslut pröva frågan om ansvarsfrihet för styrelsen. Men här gäller följaktligen ett individuellt ansvar, vilket betyder att de på stämman närvarande medlemmarna och tillika styrelseledamöterna ska rösta om beviljandet av varje enskild styrelseledamots ansvar förutom sitt eget. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar. Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,

Vilken majoritet krävs för beslut på föreningsstämma?

2020-06-10 i Föreningar
FRÅGA |Hej jag undrar om man kan överklaga ett beslut som tagits på våran förenings stämma? Beslutet handlar om vi som bor här skall betala för varm vatten eller ej och då det alltid är samma medlemmar vid varje årsstämma och det kanske är knappt 20% av alla boende så blev vi som ej vill betala för varmvatten nedröstade av dem få medlemmar som var på plats. Så jag undrar kan man överklaga ett sådant beslut med motivering att inte alla medlemmar är på plats ? Hälsningar Camilla
Aras Tofek |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar din fråga som att du är missnöjd över ett beslut som har tagits på en föreningsstämma för en bostadsrättsförening du är delägare i. Under en föreningsstämma har varje medlem i bostadsrättsföreningen en röst, om inget annat framgår av föreningens stadgar, enligt 6 kap. 3 § lag om ekonomiska föreningar. Utgångspunkten är att mer än hälften av de avgivna rösterna krävs för att ett förslag ska röstas igenom. Detta framgår av 6 kap. 33 § första stycket lag om ekonomiska föreningar. I ditt fall har ni alltså blivit nedröstade och får därför finna er i att betala för varmvattnet, då det inte finns något krav på att ett visst antal medlemmar eller en viss andel av medlemmarna måste vara på plats på föreningsstämman. Det finns dock ett undantag från huvudregeln. Om det i föreningens stadgar anges att beslut på föreningsstämman förutsätter en annan majoritet än mer än hälften av de avgivna rösterna för att ett beslut ska anses fattats, ska detta gälla istället, 6 kap. 33 § andra stycket lag om ekonomiska föreningar. Ett exempel på detta är att stadgarna kan ställa upp krav på att ett visst antal medlemmar måste vara närvarande för att ett beslut ska kunna fattas. Om beslutet nu skulle strida mot föreningens stadgar har du som medlem rätt att föra talan mot föreningen vid allmän domstol, vilket framgår av 6 kap. 47 § lag om ekonomiska föreningar. Talan ska väckas inom tre månader från dagen för beslutet ifall du inte vill att rätten att väcka talan går förlorad, enligt 6 kap. 48 § lag om ekonomiska föreningar. Sammanfattningsvis är inte stämmobeslutet olagligt, däremot finns det en möjlighet att det kan strida mot föreningens stadgar, och min rekommendation är därför att du går igenom föreningens stadgar noggrant för att få ett slutgiltigt svar på din fråga.Vänliga hälsningar

Vad gäller när en styrelses beslut i en bostadsrättsförening delvis strider mot en viljeförklaring i ett tidigare stämmobeslut?

2020-06-25 i Föreningar
FRÅGA |Under vår stämma (bostadsrätt) hade det kommit in en motion ang grillförbud på balkongerna. Denna motion röstades ned och det sades även att det skulle vara okej att fortsätta grilla som vanligt. (En gång i veckan med gasol eller el). Nu möts vi av en lapp i hissen som säger att styrelsen beslutat (daterad till en månad innan stämman/årsmötet ägde rum) har beslutat om att gasol ska förbjudas from 2021. Detta nämndes det ingenting om på årsmötet. Detta i sin tur gör att vi två dagar innan årsmötet åkte och köpte en gasolgrill som INTE öppnades och användes innan årsmötet som sedan var med utgångsläge "grilla på som vanligt" för att nu då efter årsmötet få veta att vi bara får använda den året ut. Är det här okej? Hade vi vetat att gasol inte skulle vara okej efter 2020 hade vi inte investerat i en sprillans ny gasolgrill. Nu känns det som att pengarna är lite kastade i sjön eftersom att vi Max kommer få använda grillen 28 gånger till (eftersom man bara får grilla en gång i veckan). Kan vi på något sätt kräva pengarna för grillen av styrelsen som jag tycker gått ut med vilseledande information? Eller finns det någonting vi kan göra?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. En lagd motion om grillförbud röstades ner på den senaste årsstämman i din bostadsrättsförening under vilken det även aviserades att fortsatt grillning med gasol eller el likt tidigare skulle tillåtas en gång per vecka. Trots det aktuella stämmobeslutet har styrelsen, genom ett skriftligt meddelande daterat till en månad innan den senaste årsstämman ägde rum, beslutat att gasol helt ska förbjudas from årsskiftet. Till saken hör att du ganska nyligen införskaffade en gasolgrill vilken du alltså från och med nästa år inte längre äger rätt att använda. Du undrar därför huruvida det är möjligt att begära ersättning av styrelsen för den inköpta grillen alternativt om det finns några andra åtgärder som du i egenskap av andelsägare (medlem) i föreningen kan vidta. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina två frågor är:Bostadsrättslagen (BRL).Lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL).En bostadsrättsförening är en typ av ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt (1 kap. 1 § BRL). Det nyss anförda är förklaringen till varför även föreningslagens bestämmelser kan bli tillämpliga i det här fallet. Hur ser kompetensfördelningen ut mellan föreningsstämman och styrelsen? Vilka beslut kan fattas av respektive organ? Sedvanliga spörsmål och frågor för stämman att ta ställning till är fastställande av resultat- och balansräkning, hur eventuella överskjutande medel enligt den fastställda balansräkningen ska disponeras samt beviljande av ansvarsfrihet för styrelsen (6 kap. 10 § 1-3 p. EFL). Utgångspunkten i bostadsrättslagen är att beslut om väsentliga förändringar i fastigheten inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat (9 kap. 15 § BRL). En liknande reglering finns i föreningslagen av vilken framgår att ärenden som ska hänskjutas till årsstämman även kan finnas upptagna i föreningens stadgar (6 kap. 10 § 4 p. EFL). I övrigt ges ingen ytterligare vägledning i lagstiftningen. Begreppet väsentliga förändringar är inte klart definierat och hur detta ska tolkas kan ibland bereda vissa svårigheter för föreningens andelsägare. Men givet din ärendebeskrivning finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna. Det är alltså i mångt och mycket föreningen (med andra ord du själv tillsammans med övriga medlemmar genom stämmobeslut) som dikterar villkoren i stadgarna och således för vad som ska gälla i föreningen i stort. Min bedömning är att styrelsen verkar anse att frågan om gasolgrillarnas vara eller icke vara inte är att betrakta som en väsentlig förändring, vilket jag definitivt är beredd att hålla med om. Det kan förvisso framstå som smått anmärkningsvärt att styrelsen ändå fattade ett beslut som uttryckligen stred mot den vilja som kom till uttryck i samband voteringen avseende förslaget om grillförbud. Men det nu gällande styrelsebeslutet torde trots det inträffade äga fortsatt giltighet eftersom detta faller inom ramen för styrelsens beslutskompetens. Jag menar därför att frågan på nytt måste hänskjutas till föreningsstämman om styrelsen inte självmant skulle vidta rättelse genom att justera alternativt upphäva det ifrågavarande beslutet. Som medlem i bostadsrättsföreningen har du ovillkorad rätt att få ett ärende behandlat på stämman (6 kap. 15 § EFL). För att denna ska kunna anta ett förslag krävs mer än hälften av rösterna och vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst (6 kap. 33 § EFL). Årsstämman fungerar som en demokratisk församling som har att avgöra viktiga angelägenheter i föreningen och kan i stor utsträckning agera godtyckligt så länge stämmans beslut inte strider mot tvingande lagstiftning. Värt att notera är att om ett stämmobeslutet inte skulle ha kommit till i behörig ordning eller på något annat sätt strider mot lag eller bestämmelser i stadgarna har du som medlem rätt att föra talan mot föreningen vid allmän domstol (i tingsrätt som första instans) och yrka (begära) att beslutet ska upphävas eller ändras (6 kap. 47 § EFL). Observera dock att en sådan talan måste väckas inom tre månader från dagen för beslutet för att rätten att kunna få beslutet överprövat av en domstol inte ska gå förlorad (6 kap. 48 § EFL). Finns det någonting annat du kan göra och går det att kräva ersättning av styrelsen?I det här sammanhanget måste det förtydligas att styrelsen ansvarar för den löpande förvaltningen av bostadsrättsföreningen, vilket egentligen innebär att denna endast självmant behöver hänskjuta större beslut ("väsentliga förändringar") till årsstämman (7 kap. 4 § 1 st. EFL). Den enligt lag löpande förvaltningen som åläggs styrelsen renderar ofta i ett långtgående ansvar med vilket det följer en vidsträckt befogenhet att fatta beslut. Styrelsen företräder föreningen och har inte bara ett ansvar mot medlemmarna utan också gentemot myndigheter och eventuella hyresgäster i egenskap av fastighetsägare. Lagstiftaren har velat undvika att styrelsen bakbinds genom att spörsmål av enklare beskaffenhet inte ska behöva vara beroende av stämmobeslut och därmed hindra det vanliga styrelsearbetets fortgång. Även om jag har full förståelse för att det nu fattade beslutet kommer att innebära en del olägenheter för dig nästa år och dessutom redan nu har skapat viss irritation menar jag att förbudet rörande gasolgrillarnas existens objektivt sätt torde framstå som ganska trivialt ("ett spörsmål av enklare beskaffenhet"). I synnerhet med tanke på att grillning i övrigt alltjämt tillåts i föreningen. Jag har därför svårt att se att du till dags dato skulle kunna göra någonting annat än att lämna in en ny motion och få saken prövad på årsstämman. Mot bakgrund av det ovan anförda bedömer jag därför möjligheten att kunna få ut någon ersättning av styrelsen som tämligen svårgenomträngligt. Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar. Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,

BRF har ansökt om kollektivt bygglovsansökan, håller styrelsens beslut rent juridiskt?

2020-06-23 i Föreningar
FRÅGA |Hej, jag bor i en ny bostadsrättsförening med 20 lgh på bottenvåningen och 20 på övervåningen. Bostadsrättshavare på bottenvåningen har genom beslut i föreningen fått möjlighet att efter styrelsens riktlinjer bygga ut befintlig altan. Nu till min fråga. Styrelsen har fattat beslut om att göra en kollektiv bygglovsansökan för samtliga lägenheter på bottenvåningen oavsett om altaner byggs nu eller senare. Om jag inte vill bygga enl schablon utan efter riktlinjer får jag söka nytt bygglov även när bygglovstiden gått ut. Styrelsen menar att det är så krånligt att söka bygglov, därför gör styrelsen det. Kostnaden för bygglov ska föreningen stå för och den ryms enligt budget. Sett ur ett juridiskt perspektiv, håller styrelsens beslut ang bygglov? Vänligen Anneli Wiberg
Binh Tran |Hejsan, Aktuell lag: bostadsrättslagen (Brl) och lag om ekonomiska föreningar (LeF). Beslutens formkrav Föreningen är uppdelade i två stycken "bestämmandekroppar". (1) Styrelsen och (2) föreningsstämma. Styrelsen är en grupp av personer som har hand om den löpande förvaltningen av bostadsförening. Hit hör t.ex skottning och sandning, de representerar även bostadsföreningen gentemot myndigheter och andra tredje män. De ska även se till att trivselregler följs och göra kontroller på hiss och ventilationer och har hand om föreningens ekonomi, se 7 kap 4§ LeF. Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens byggnader och mark, beslut om ändringar av insatser, beslut om stadgeändringar och beslut om att föreningens verksamhet ska utvidgas på något sätt måste alltid tas på stämma, se 9 kap 15§ BrL. Allmänt sett kan en väsentlig förändring som skall beslutas av föreningsstämman sägas syfta till en standardförbättring, innefattande även att huset förses med nya installationer såsom hissar eller anordningar för sophantering. Det måste också anses tillkomma föreningsstämman att besluta om tillbyggnader eller om att något ytterligare utrymme i huset, t.ex. en vind, skall tas i anspråk för bostadsändamål. Följaktligen borde beslut om bygglov för hela underdelen av byggnaden göras på stämman. Dock gäller detta endast om det inte står i stadgarna att styrelsen har rätt att göra sådana beslut. Bostadsrättsföreningens stadgarna kan nämligen ge denna befogenhet till styrelsen. Jag förutsätter dock att föreningsstadgarna inte ger denna befogenhet till styrelsen.Visserligen är inte en bygglovsansökan en direkt väsentlig förändring men måste anses vara något som är förberedande för väsentliga ändringar. De planerar alltså att låta alla bygga en altan efter schablon om de vill. Det är därför på gränsfallet om det är inom styrelsens befogenhet att självmat, utan föreningsstämma, besluta om detta. Min bedömning är att en ansökan inte är en direkt väsentlig förändring och att de kan besluta om detta utan föreningsstämma. Dock måste varje ombyggnad av en altan som de planerar godkännas i en föreningsstämma men enkel majoritet. KommentarerSlutsatsen av den ovanför anförda innebär att det styrelsen har i och för sig haft rätt att ansöka om bygglov men kan vara slöseri på pengar om det inte är många som vill följa schablonen. Därför är det bättre att de gjorde en undersökning om hur många det är som vill följa denna schablonen och om det är till ekonomisk fördel att göra ett kollektivt bygglovsansökan. Detta borde senare ha följts upp med ett beslut genom en föreningsstämma där bostadsrättshavare får rösta och besluta om detta. Beslutet om bygglov är visserligen inom deras befogenheter men varje godkännande av en altan måste förenas med en föreningsstämma, detta bör du påpeka. De bör därför, innan de gör en bygglovsansökan, rösta om förslaget i en föreningsstämma.En bygglovsansökan ändrar inte i och för sig någonting och kan därför sägas vara inom styrelsen befogenheter. Dock tycker jag att de har löst det på ett dåligt och icke ekonomiskt sätt. De borde ha gjort som jag har i stycket ovan anfört.Du bör dock påminna föreningen om att varje godkännande av en utbyggnad av en altan måste godkännas genom föreningsstämma och att du bygglovsansökningen borde bestämmas genom en föreningsstämma.Jag hoppas jag har varit vägledande i mitt svar. Har du följdfrågor eller om jag har missförstått något i mitt svar är du varmt välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se.Vänligen,

Måste samfällighetsföreningen tillsätta en ny ordförande om denne avgår under sittande mandat?

2020-06-20 i Föreningar
FRÅGA |Om en ordförande i en samfällighetsförening avgår under sittande mandat måste då inte styrelsen inom sig utse en ny ordförande. Eller kan denna post vara vakant till nästa årsmöte?
Alexandra Madsen |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga hittas sannolikt i samfällighetsföreningens stadgar, som ska reglera hur styrelsen ska vara sammansatt och hur den ska utses samt grunderna för dess beslutsförhet, (28 § 1 st. 4 punkten lagen om förvaltning av samfälligheter). Där bör du hitta svar på om ny ordförande måste tillsättas direkt eller om det går att vänta till nästa årsmöte.Ledamöter och ordföranden i styrelser kan av olika anledningar lämna sitt uppdrag under mandatperioden. Vad som bör göras beror även på omständigheterna.Exempelvis kan en tillfällig lösning vara aktuell om det är kort tid kvar till ordinarie årsmöte. Det kan också bli aktuellt om det för föreningens verksamhet inte är avgörande om ordföranden är legitimt vald eller vikarierande. Det enklaste förfarandet vid tillfälliga lösningar är att eventuell vice ordförande tar över. Om ingen sådan finns, kan styrelsen inom sig utse en tillfällig ordförande vid en extra stämma. Om det är lång tid kvar till årsmötet, eller om det är betydelsefullt för föreningens verksamhet att ordförande är legitimt vald, kan exempelvis ett extra årsmöte genomföras för att välja ny ordförande.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Fel i bostadsrätten vid tillträde, kan vi kräva ekonomisk ersättning?

2020-06-02 i Föreningar
FRÅGA |Hej Vi har köpt en ny lägenhet i en BRF inflytten var v.8 men tyvärr var det inte städat samt det fanns ett 30 tal feli lägenheten.Tyvärr har inte vi inte kunnat nyttjat lägenheten fullt ut p.g.a. felen.Finns det möjlighet att kräva ekonomisk ersättning av byggherren för att vi inte har kunnat använda läg.Byggherren är inf. om alla fel men det finns inget intresse att åtgärda felen inom rimlig tid.Kanske åtgärdas felen under v. 23Mvh
Binh Tran |Hejsan, Aktuell lagstiftning: Bostadsrättslagen. AvtalsparterDet är bostadsrättsföreningen i sig som beställer byggentreprenaden och har ett avtal med byggföretaget. Du i din tur får lägenheten upplåten på dig från bostadsrättsföreningen och har alltså själv inget avtalsförhållande med byggherren. Det innebär att klagomål om fel i bostadsrätten och klagomål i övrigt ska göras till bostadsrättsföreningen. Fel i bostadsrättenVi tar utgångspunkt i 7 kapitlet som reglerar havaren och förenings skyldigheter och rättigheter. I 1 § stadgas vad för skick lägenheten ska ha vid tillträdesdatumet. Här finns det två regler att beakta. (1) Föreningen ska tillhandahålla lägenheten enligt upplåtelseavtalet. Såklart kan upplåtelseavtalet inte reglera allting, men om den reglerar en specifik sak och denna sak avviker från avtalet, så är det ett fel. Vad som ansetts avtalet får naturligtvis i första hand utläsas av innehållet i det skriftliga upplåtelseavtalet. Saknas ett uttryckligt avtal om skicket kan ledning hämtas från den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen. Även innehållet i s.k. bofakta eller liknande, broschyrer och annat reklammaterial som överlämnats till bostadssökande kan vara av betydelse när det gäller att avgöra vad som ska anses som avtalat skick. (2) Allt annat som inte regleras specifikt i upplåtelseavtalet ska tillhandahållas "sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet". Ett exempel från rättspraxis: Svea hovrätt fann i mål T 9980-05, dom 2008-05-23, det utrett att det i lägenheten hade förekommit en alkalisk nedbrytning av golvmattor och lim som hade gett upphov till skadliga kemiska föreningar i inomhusluften samt att detta var ett tecken på byggfukt. Bostadsrättsföreningen ansågs därför inte ha tillhandahållit lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten hade varit fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Bostadsrättshavaren ansågs ha haft dels rätt att själv avhjälpa bristen då föreningen inte agerade med erforderlig snabbhet, dels rätt till nedsättning av årsavgiften med 25 procent. Enligt de omständigheter som du har givit mig så är det uppenbart att det finns fel i lägenheten som leder till att användningen av lägenheten blir begränsad. Jag förutsätter att fel enligt alternativ (1) föreligger. För övrigt kan det tilläggas att felen bör avvika från den allmänna uppfattningen i orten. Därmed bör även fel föreligga enligt alternativ (2). Påföljder vid fel i bostadsrätten enligt 7 kap 2§Om lägenheten är i bristfälligt skick vid tillträdet har bostadsrättshavaren rätt att få bristen avhjälpt genom styrelsens försorg. Denna rätt föreligger oberoende av bristens beskaffenhet och vare sig bristen beror på försummelse av föreningen eller inte. Bostadsrättshavaren är skyldig att anmoda styrelsen att avhjälpa bristen. Enligt 7 kap. 32 § har bostadsrättshavaren fullgjort vad som i detta avseende åligger denne när han eller hon har avsänt meddelande till styrelsen i rekommenderat brev. Styrelsen är skyldig att ingripa så snart det kan ske. Detta innebär krav på skyndsamhet men ger utrymme för visst rådrum.Det beror därför på när ni informerade bostadsrättsföreningens styrelse om dessa fel och om ni har påpekat för dem att ni vill ha det åtgärdat. Det är nämligen denna tidpunkt man utgår från och när "tiden börjar ticka". Styrelsen kan inte åtgärda något som de inte har blivit informerade om.Om styrelsen underlåter att efter tillsägelse avhjälpa bristen så snart det kan ske har bostadsrättshavaren rätt att själv se till att bristen åtgärdas (självhjälp). Detta innebär att du får bota bristen på föreningens bekostnad. Någon skyldighet att själv avhjälpa bristen föreligger dock inte. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning, dvs. reducering, av årsavgiften. Några särskilda förutsättningar har inte ställts upp för denna rätt. Rätten gäller oavsett om bostadsrättshavaren utnyttjar rätten till självhjälp. Den gäller oavsett om föreningen är vållande till bristen eller inte. Innebörden av att nedsättningen ska vara skälig är att den måste anpassas till bristens karaktär och omfattning. Om lägenheten är oanvändbar, torde hela avgiften kunna sättas ned. Kan den användas till viss del får nedsättningen anpassas efter det. Kan ni delvis använda lägenheten så är det rimligt att ni får en 30% reducering av bostadsavgiften under den tid som styrelsen har varit informerad om problemet men inte kunnat avhjälpa det. Reduceringen kan självklart vara mer eller mindre beroende på vilka fel som är aktuella.RekommendationerJag råder er att informera styrelsen om felen omedelbart samt begära avhjälpande. Om ni redan har gjort detta så har ni även rätt till en reducering av bostadsavgiften under den tid styrelsen visste om felet men inte kunde avhjälpa felet. Hur stor reducering ni kan få beror på omständigheterna, det är även något som ni och bostadsrättsföreningen får komma fram till.Om det är så att bostadsrättsföreningen är försumliga. T.ex att de vet om felen men försummar att avhjälpa dem på grund av lathet, vårdslöshet eller allmän inkompetens eller om de de har varit försumliga när de avhjälper felen så kan ni har rätt till skadestånd. Det ankommer dock på er att bevisa att de har varit försumliga om det kommer till det. Hör gärna av er till oss igen om sådana problem uppkommer så kan vi hjälpa er vidare i processen.Jag hoppas jag har varit vägledande. Har ni några följdfrågor så är ni välkomna att höra av er till binh.tran@lawline.se.Vänligen,