Vad krävs för att ändra stadgarna i en ekonomisk förening?

2020-07-23 i Föreningar
FRÅGA |Vi är en ekonomiskförening som funnits sedan 1958. Föreningens uppgift är att administrera värme och vatten samt tillhandahålla en gemensam tvättstuga. Medlemmarna betalar sin avgift till föreningen som i sin tur betalar till leverantör av vatten och värme. Nu finns det delade meningar om tvättstugans varande eller inte. Hälften av medlemmarna vill avyttra och hälften vill behålla. I våra stadgar finns tvättstugans varande väl reglerad. Min fråga går det att lägga ner tvättstugan och ändra i stadgarna med hälften emot och hälften för ett bevarande?
Binh Tran |Hejsan, Aktuell lagstiftning: Lag om ekonomiska föreningar (LEF).Vad krävs för beslut?Först och främst bör man konsultera stadgarna. Om stadgarna inte nämner något om tvättstugan så blir LEF tillämplig. Ett vanligt beslut hos föreningsstämman krävs vanligtvis endast mer än hälften av rösterna. Om det är exakt 50/50 så har ordförande det utslagsgivande rösten, se 6 kap 33§. Ett beslut som leder till att man måste ändra stadgarna krävs mer än en vanlig majoritetsröst, här krävs det att mer än två tredjedelar av de som röstat för att ändring av stadgarna ska ske, se 6 kap 35§. Vissa beslut om ändring av stadgarna kräver till och med mer än detta. Om ändring av stadgarna leder till att någon medlem behöver betala mer i avgift eller om rätt till vinsten inskränks så krävs tre fjärdedelar av de röstande för att beslutet ska gå igenom, se 6 kap 36§. Observera att det handlar om de som faktiskt röstar och inte alla medlemmars röst. Om t.ex 10 stycken röstar men det är 20 röstberättigade personer i föreningen så utgår man från de 10 personerna som har röstat. Sammanfattningsvis så är svaret nej. Det går inte att lägga ner tvättstugan med endast hälften för och hälften emot. Detta krävs mer än två tredjedelar (66,6%) av de som röstar för att ett sådant beslut ska gå igenom. I vissa fall kan det krävas tre fjärdedelar (75%) - här kan jag tyvärr inte svara på om det krävs 75%. Men om beslutet höjer en medlems avgift eller minskar deras vinst så krävs det mer än 75% av de röstande. Hoppas jag har kunnat besvara din fråga. Har du följdfrågor kan du höra av dig till binh.tran@lawline.se. Vänligen,

Har medlemmar i en bostadsrättsförening rätt att få ta del av styrelseprotokoll?

2020-07-22 i Föreningar
FRÅGA |Utdrag från styrelseprotokollHar jag som medlem i en bostadsrättsförening rätt att kräva ett protokollsutdrag från ett styrelsemöte där en fråga behandlats som endast rör mig?
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Styrelseprotokoll är inte offentligaStyrelseprotokoll som upprättas på ett styrelsemöte i en bostadsrättsförening är inte offentliga. Det är endast styrelseledamöterna och revisorn som har rätt att ta del av dem. Du som medlem i en bostadsrättsförening har därför ingen absolut rätt att kräva att få se protokoll från ett styrelsemöte, inte ens om styrelsen har behandlat en fråga som rör dig. Anledningen till detta är att styrelsen till följd av sin vårdplikt har en skyldighet att iaktta tystlåtenhet gällande sådana uppgifter som kan skada föreningen eller någon medlem. Styrelsen bestämmer med beaktande av denna vårdplikt om någon ytterligare person ska ha rätt att få se protokollet eller få ut ett protokollsutdrag över en viss punkt.Sammanfattningsvis så har du ingen rätt enligt lag att kräva att få ett protokollsutdrag, men om det har skett ett beslut som rör dig måste du ju så klart få information om beslutet. Styrelsen är dock som nämnt inte skyldig att lämna ut ett protokollsutdrag utan de kan välja att informera dig om beslutet på annat sätt.Vänliga hälsningar

Koloniföreningen förnyade avtalsarrende, men endast en av oss står på avtalet, finns det några risker med detta?

2020-07-14 i Föreningar
FRÅGA |Hej!Har en kolonistuga med arrendekontrakt sedan 13 år tillbaka, där kommunens arrendeavtal gentemot föreningen, löpt ut och skrivits om i år. Vi i vår tur har ett arrendekontrakt med föreningen, där vi båda står som arrendator och har skrivit under båda, blev tvungna säga upp kontraktet i och med kommunens arrendeavtal löpte ut. Nya kontrakt upprättades för samtliga medlemmar! Nu till min fråga:I det nya kontraktet står endast en av oss, som arrendator⁉️ Enl. föreningens ordf. räcker detta, fastänvi båda tecknar ursprungskontraktet⁉️ Håller detta juridiskt om något oförutsett skulle hända, någon utav oss❓Med vänlig hälsningUlla-Britt Clausen
Binh Tran |Hejsan, Aktuell lagstiftning: Jordabalken 8 kapitel och 10 kapitel. Jag tolkar förutsättningar på följande sätt. Att det är två medlemmar (du och någon annan) som arrenderar en kolonilott från koloniföreningen där endast en står som arrendator i arrendeavtalet med föreningen. I det förra avtalet innan förnyelsen så stod ni både på arrendeavtalet. Avtalets strikta regler Koloniföreningar arrenderar oftast från kommunen som de senare arrenderar ut till sina medlemmar. Det är därför det finns en särskild bestämmelse om detta i jordabalkens 10 kap 1§ 2 st som innebär att en koloniföreningen är under bestämmelserna om bostadsarrende i 10 kap och arrende i allmänhet i 8 kap. 8 kap 3§ ställer upp ett krav på hur ett arrendeavtal ska ingås, ett arrendeavtal måste vara skriftligt. Detta formkrav innebär strikta regler när det gäller upprättande av avtal och alla ändringar eller tillägg måste även vara skriftliga, i annat fall är det inte giltigt. Det innebär att om endast en av er står på avtalet så är det endast denne som är arrendatorn och denne står för ansvaret. Det spelar ingen roll om ni båda stod på ursprungskontraktet. Detta är ett nytt avtal vilket innebär att det gamla är förverkat och det är det nya avtalet som gäller. Eftersom det endast är en av er som står på arrendeavtalet gentemot föreningen så är det denna som kommer vara ansvarig för betalning och eventuella risker som detta medför. Sammanfattning och råd Om ni vill att ni båda ska vara gemensamt ansvariga för kolonilotten rekommenderar jag att ni begär att ni båda står på arrendeavtalet gentemot koloniföreningen. Jag hoppas jag har kunnat vara till vägledningen, har du några följdfrågor så är du välkommen att höra av dig till binh.tram@lawline.se. Vänligen,

Har styrelsen rösträtt på föreningsstämman i frågor som gynnar dem?

2020-07-05 i Föreningar
FRÅGA |På vårt årsmöte hade styrelsen ett förslag att Befria styrelsemedlemmarna från både Medlemsavgift och deltagande i arbetsdagar, Har styrelsesen rösträtt på årsmötet i denna fråga som gynnar dem, ?Styrelsens förslag vann på mötet, 10 mot 7, det var 6 i styrelsen som röstade ja, utan styrelsen röster hade det blivit7 mot 4 nej.Nyfiken om detta skedde på ett korrekt sätt.
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår från att föreningen i fråga är en ekonomisk förening. I sådana fall är lagen om ekonomiska föreningar (FL) tillämplig. På en föreningsstämma får en medlem inte själv eller genom ombud rösta i en fråga om medlemmens befrielse från skadeståndsansvar eller andra skyldigheter gentemot föreningen (6 kap. 37 § FL). Detta innebär att en medlem som är styrelseledamot inte får rösta i frågor som befriar hen från skyldigheten att exempelvis betala medlemsavgift och delta i arbetsdagar. Man menar att medlemmen i sådana situationer är jäv och därav inte behörig att rösta i frågan. Om styrelseledamöterna inte är medlemmar så är de ändå jäviga då beslutet kan ses som ett avtal mellan styrelseledamöterna och föreningen om att befria de från vissa skyldigheter. I ett sådant fall får de inte heller delta i beslutet (7 kap. 23 § FL).Då beslutet i detta fall inte har fattats i behörig ordning samt strider mot lagen så får en föreningsmedlem, en innehavare av förlagsandelar, styrelsen, en styrelseledamot eller den verkställande direktören föra talan mot föreningen vid allmän domstol om att beslutet ska upphävas eller ändras (6 kap. 47 § FL). En sådan talan ska väckas inom tre månader från dagen för beslutet (6 kap 48 § 1 stycket FL). Innan talan väcks kan man försöka föra en dialog inom föreningen för att lösa problemet internt och på så sätt undvika en lång process. Om du har ytterligare frågor är du välkommen att kontakta oss igen!Med vänliga hälsningar,

Hur ska fördelningen i tvist med samfällighetsförening ske?

2020-07-23 i Föreningar
FRÅGA |Hej och tack för ditt svar!Tyvärr vägrar styrelsen inför årsmöte den 28/7 att svara på just det du påpekar omlängd på nyttjanderättsavtal mm.Styrelsen har även gjort en sk rättsutredning som man inte vill redovisa innan mötet och antagligen inte heller under mötet.Kan vi kräva det?Jag har varit i kontakt med rättsutredande advokat per telefon och fått bekräftat att han" gjort klart att det finns två alternativ: riva bryggorna eller skriva nyttjanderätts avtal"!Min fråga blir därför , då denna kostnad för rättsutredningen om 29.000:- , och kommer att tas upp i den ekonomiska redovisningen verkligen kan "tas upp för alla" ?Jag anser tillsammans med 10 övriga familjer att vi agerar som "motpart" varför vi står för våra juridiska kostnader och de familjer som är för borde ta "deras" kostnader!
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar det har du och några andra familjer en tvist med den samfällighetsförening ni är medlemmar i. Styrelsen har inför årsmötet gjort en rättsutredning som man inte vill redovisa innan mötet och antagligen inte heller under mötet. Du undrar om ni kan kräva redovisning av nämnda rättsutredning. Du undrar även om kostnaden för rättsutredningen som kommer att tas upp i den ekonomiska redovisningen verkligen kan tas upp för alla. Du och flera andra familjer anser att ni agerar motpart varför ni står för era juridiska kostnader och föreningen borde stå för sina.Under årsmötet är styrelsen skyldig att lämna de upplysningar om föreningens verksamhet som en medlem begär och som kan vara av betydelse för medlemmarna (50 § första stycket lagen om förvaltning av samfälligheter). Exakt vad som ingår i sådan upplysning om föreningens verksamhet som kan vara av betydelse för medlemmarna framgår inte närmre av lagen. Det kan dock argumenteras för att rättsutredningen kan utgöra sådan upplysning styrelsen ska informera er om efter begäran. Anser styrelseledamot eller medlem eller innehavare av rättighet i delägarfastighet vars rätt berörs av beslut som fattas på föreningsstämman inte tillkommit i behörig ordning eller att det strider mot lagen om förvaltning av samfälligheter, får vederbörande klandra beslutet genom att väcka talan mot föreningen hos mark- och miljödomstolen (53 § lagen om förvaltning av samfälligheter).Gällande kostnaderna så är det rent faktiskt så att kostnaden för rättsutredningen tillkommer föreningen (och därigenom alla medlemmar av den). I praktiken är kostnaden för samfällighetsföreningen, inte för ett antal familjer. De kostnader föreningen har betalas utifrån medlemmens andelstal. Möjligheten att få betalt för sina kostnader av motparten aktualiseras först för det fall att en tvist går till domstol och eventuellt når framgång. I det fallet kan domstolen utdöma att man som tappande part ska stå för motpartens rättegångskostnader.Jag har utifrån vad du dels skrivit i din fråga, dels utifrån din tidigare fråga, förstått att situationen är tvistig och infekterad. Därutöver förstår jag det som att samfällighetsföreningen anlitat ett juridiskt ombud. Min rekommendation är därav att även du anlitar ett ombud som företräder dig. För det fall att du önskar hjälp av en av våra jurister i ärendet är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Hur beräknas röstetalet vid tillämpning av andelstalsmetoden för en medlem som äger flera fastigheter i en samfällighetsförening?

2020-07-19 i Föreningar
FRÅGA |Hej!Hur fungerar andelstalsmetoden vid röstning på stämma för samfällighetsförening i de fall där medlem äger flera fastigheter? Får den medlemmen lägga ihop sina andelstal (dock begränsat till max 1/5-del av närvarande röster)? Mvh,
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. I lag om förvaltning av samfälligheter finner du bestämmelser om hur omröstning på en stämma i en samfällighetsförening går till.Andelsmetoden – röstetal beräknas efter fastigheternas andelstalVid omröstning på föreningsstämman gäller som utgångspunkt den s.k. huvudtalsmetoden som innebär att en röstberättigad medlem har en enda röst, oavsett om medlemmen äger en eller flera delägarfastigheter. I frågor som har ekonomisk betydelse (t.ex. fördelning av överskott, ansvarsfrihet för styrelsen eller upplåtelse av servitut eller nyttjanderätt) kan dock en medlem begära att den s.k. andelstalsmetoden istället ska användas. Andelstalsmetoden innebär att en medlems röstetal beräknas efter delägarfastigheternas andelstal (49 § första stycket). Precis som du skriver så betyder det att om en medlem äger flera fastigheter ska röstetalet beräknas efter fastigheternas sammanlagda andelstal i samfällighetsföreningen. Röstetalet begränsas dock till max en 1/5-del av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar.Vänliga hälsningar

kan jag bli nekad andrahandsuthyrning när jag har jobbat 9 år utomlands men behöver lägenheten ifall mitt kontrakt går ut?

2020-07-08 i Föreningar
FRÅGA |Hej,Jag äger en bostadsrätt som varit uthyrd i andra hand under 9 år med tillstånd från föreningen. Skälet till till detta är att jag arbetar utomlands på ettårskontrakt som de facto har förlängts med ett år i taget men med stor osäkerhet om det verkligen kommer att ske år från år. Jag har därför ett behov av en bostad i Stockholm med relativt kort varsel, dvs 3 månaders uppsägningstid av min andrahandshyresgäst. Föreningen har nu nekat mig en förlängning av tillståndet eftersom lägenheten har varit uthyrd "för lång tid".Finns det prejudikat i hyresnämnden om vad som är en rimlig tid för andrahandsuthyrning med de skäl som jag har angivit ovan och därmed vad är mina chanser att vinna ett sådant ärende i hyresnämnden? Jag har redan anmält ärendet till hyresnämnden eftersom jag antar att jag alltid har möjligheten att återta det innan förhandlingen. Hur återtar jag ett ärende från hyresnämnden och är det förknippat med kostnader?(Jag har ställt samma fråga som ett gratisärende. Jag insåg efteråt att det kommer att ta för lång tid att få svar den vägen. Kan du ta bort detta från "gratisärendena" eftersom ett svar räcker?
Binh Tran |Hejsan,Aktuell lagstiftning: Bostadsrättsföreningen.AndrahandsuthyrningHuvudregeln vid en total sublokation (uthyrning av hela lägenheten) är att man behöver bostadsrättsföreningens godkännande, se 7 kap 10§. Om bostadsrättsföreningen ger sitt godkännande kan ändock lägenheten hyras ut om hyresnämnden godkänna detta om du har skäl till detta och föreningen inte har någon befogad anledning för sitt vägrande, se 7 kap 11§.Exempel på vanliga situationer där ett tillstånd enligt propositionen till bestämmelsen kan ges är när bostadsrättshavaren vill studera eller arbeta på annan ort, vistas utomlands eller på annan ort i landet, vårda en anhörig eller sammanbo med någon på prov. Tillstånd kan också lämnas t.ex. när den som förvärvar en bostadsrätt vill upplåta lägenheten under en övergångstid för att kunna avsluta en tjänst eller liknande. Tanken är dock att bostadsrättshavarens skäl normalt väger lättare med tiden, se Prop 2002/03:12 s 119. När bostadsrättshavaren bor någon annanstans är det efter några års tid ofta inte längre ett tillräckligt skäl för att lägenheten upplåts i andra hand. Hänsyn måste tas till omständigheterna i det enskilda fallet. Är det t.ex. fråga om studier på annan ort kan en längre tid komma i fråga så att studierna kan avslutas, om bostadsrättshavaren avser att återvända till lägenheten.Visserligen har du en anledning i och med att du opererar på ettårs kontrakt. Men bostadsrättsföreningen kan ha anledning att tro att du inte anser komma tillbaka till bostadsrätten och vill inte handskas med andrahandsgäster hela tiden. Eftersom det har gått 9 år sedan du har varit i lägenheten är min bedömning att deras anledning är befogad och att deras vägran är befogad.SammanfattningMin bedömning är att bostadsrättsföreningen har rätt i sin sak att neka dig andrahandsuthyrning. Här beaktar jag att lagstiftarens menar att skälen normalt väger lättare med tiden. Jag jämför även här med deras uttalande om att när bostadsrättshavaren efter några års tid bor någon annanstans, så finns de oftast inga tillräckliga skäl för lägenheten upplåts i andra hand förutom vid t.ex studier där det finns ett slutdatum och att bostadsrättshavaren menar att flytta tillbaka. I din situation så förefaller lägenheten endast vara ett säkerhetsnät för de fall då du inte får en förlängt kontrakt - med andra ord så kommer du aldrig flytta tillbaka om dina kontrakt alltid förlängs. Eftersom föreningen redan har godkänt 9 år av andrahandsuthyrning så anser jag att de t.o.m har gått utöver vad lagen begär av dem (detta är visserligen inte olagligt, en förening får godkänna andrahandsuthyrning hur som helst utom vissa strikta omständigheter). Jag anser därför det är osannolikt att vinna i hyresnämnden, dock tycker jag att du ska försöka om det är viktigt för dig. I hyresnämnden står alla parter för sina egna kostnader och processkostnader är därför minimala. Du förlorar därför ingenting på att försöka få rätt. Du kan ringa eller mejla hyresnämnden om att du lägger ner ditt ärende - inga kostnader är förknippade med detta.Jag hoppas jag har kunnat vara till vägledning. Har du några följdfrågor kan du höra av dig till binh.tran@lawline.se. Du har valt telefonåterkoppling, jag ringer dig torsdag 9 juli kl 14:00. Kan du inte denna tid så ber jag dig att höra av dig till mig så bokar vi en tid som passar.Vänligen,

Om utmätning av personliga tillgångar för förenings räkning

2020-06-30 i Föreningar
FRÅGA |Hej jag undrar om kronofogden kan ta min egendom om min förening har hamnat på kronofogden, då jag är ordförande.
Emil Larsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om en förening har hamnat hos kronofogden kan du som ordförande för föreningen inte få dina tillgångar utmätta, det är endast föreningens tillgångar som är föremål för utmätning (1 kap. 9 § Lag om ekonomiska föreningar).Vänligen,