Kan det anläggas en cykelväg över min tomt utan information till mig?

2020-03-04 i Servitut
FRÅGA |Hej!Kan Trafikverket utan någon som helst information projektera en ny cykelväg som klyver min tomt mitt itu?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningDå din fråga är ganska kortfattat ställd kommer mitt svar att bli något generellt och vi får prata vidare om ditt specifika ärende när jag ringer upp dig för telefonuppföljning.Som jag tolkar det vill kommunen anlägga en cykelväg över din tomt, din undran är om så kan ske utan någon som helst information. För att kommunen ska få rätt att anlägga en cykelväg över din fastighet krävs att det upprättas ett servitut. Det finns dels möjlighet att ansöka om servitut med stöd av anläggningslagen (jfr 49 § anläggningslagen). Dock är kraven högt ställda och enligt praxis kan det vara svårt att få till stånd en gång- eller cykelväg med stöd av nämnda lag (se NJA 2014 s. 228).Det finns däremot även möjlighet att skapa servitut med stöd av fastighetsbildningslagen (FBL). Det finns två typer av servitut; avtalsservitut och officialservitut. Ett avtalsservitut bildas genom ett avtal med dig som fastighetsägare, medan ett officialservitut bildas genom ett beslut efter en lantmäteriförrättning i en s.k. fastighetsreglering. Ett officialservitut kan bara upplåtas om det är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten, dvs. kommunens fastighet (jfr 7 kap. 1 § FBL). Vid en lantmäteriförrättning ska lantmäteriet hålla sammanträde med sakägarna (vilket inkluderar dig). Vid sammanträdet ska lantmäterimyndigheten redogöra för ansökan och klargöra innebörden av vidtagna och planerade åtgärder. Sakägare och andra som enligt särskild föreskrift ska underrättas om sammanträdet ska få tillfälle att yttra sig och lägga fram utredning i frågor som behandlas vid sammanträdet (4 kap. 14 § FBL). I ditt fall utgår jag efter hur din fråga är ställd från att det inte upprättats något avtalsservitut mellan dig och kommunen. Eftersom du undrar om det kan anläggas en cykelväg utan någon som helst information till dig tolkar jag det som att det inte heller skett någon lantmäteriförrättning. Dels skulle du blivit kallad till ett förrättningsmöte, dels skulle du vid ett beslut till din nackdel haft möjlighet att överklaga och få ärendet prövat av domstol. Finns det inget servitut eller beslut till din nackdel kan kommunen inte heller anlägga en cykelväg över din fastighet.För uppföljning av din fråga kommer jag att ringa dig på fredag, den 6 mars, klockan 15.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte är lämplig för dig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post dessförinnan. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Kan mulbetesrätt upphävas och har vi som har rätt till mulbete i sådana fall rätt till ersättning?

2020-01-30 i Servitut
FRÅGA |I kommunens planbeskrivningen står att mulbetesrätt = skogsbete finns i hela området och den ska gälla även inom tomtmark. Enligt Lantmäteriet är det olämpligt enligt 3 kap. 1 § FBL att bilda nya fastigheter för bostadsändamål som belastas av mulbete. Om det kommer till Lantmäteriets kännedom, vid avstyckning av fastigheterna inom planen, att det finns ett mulbetesservitut ska dessa rättigheter upphävas för att fastighetsbildningen ska vara lämplig enligt fastighetsbildningslagens kap. 3 § 1. Av handlingarna för laga skifte på skogsmarken framgår att ett gemensamt officialservitut för mulbete finns i hela området. Kommunen anser därför att servitutet kan ligga kvar inom de aktuella planområdet, men lantmäteriet anser att mulbetesservitutet ska upphävas inom kvartersmark för att undvika en eventuell problematik utifrån fastighetsbildningslagen (1970:988) 3:1 i genomförandet av detaljplanen. I det fallet bedömer kommunen att rättigheten kan ligga kvar inom allmän platsmark för natur. Det innebär att planområdet i dessa delar fortsättningsvis kan nyttjas för mulbete men rättigheten kring kvartersmarken är förbrukad Fråga 1. Har lantmäteriet och kommunen rätt att ta bort del av officialservitutet betesrätt för ägarna i den samfällda marken, för upprättande av ett nytt planområde för privata fritidshus? Fråga 2. Skall inte ersättning utgå enl.14 kapitlet plan- och bygglagen till de som som har rätt till mulbetet i det aktuella planområdet då denna nyttjanderätt nu försvinner?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningNär det bildas nya fastigheter ska det ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar blir varaktigt lämpad för sitt ändamål. I det ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför dess område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse ska den kunna få godtagbara anordningar till vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet, som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid (3 kap. 1 § Fastighetsbildningslagen, FBL). Ett servitut (såsom officialservitut avseende mulbetesrätt) får bildas, ändras och upphävas genom fastighetsreglering (5 kap. 1 § FBL). Kommunen kan påkalla fastighetsreglering som behövs för att mark och vatten ska kunna användas för bebyggelse på ett ändamålsenligt sätt (5 kap. 3 § FBL). Ett upphävande av servitut kan gälla hela servitutets omfattning men också upphävning av vissa befogenheter av servitutet. Ett beslut om ändring och upphävande kan tas av lantmäteriet genom ett officialinitiativ. Det innebär att ett beslut om en servitutsåtgärd kan göras i samband med en annan fastighetsregleringsåtgärd om det anses nödvändigt för att genomföra regleringsåtgärden. Ett servitut får ändras om det hindrar att ändamålsenligt nyttjande av den tjänande fastigheten eller om servitutet hindras fastighetens användning i enlighet med detaljplan och områdesbestämmelser. Det innebär att en ny detaljplan kan innebära att ett servitut kan ändras (jfr 7 kap. 4 § FBL). Om inte olägenheten kan undanröjas genom ändring får servitutet upphävas. Servitut får upphävas i samband med att ändrade förhållanden har inträffat och att servitutet inte längre behövs eller nyttan av servitutet är ringa sett till den tjänande fastighetens belastning. Det går även att upphäva servitut som under avsevärd tid inte utnyttjats och uppenbart är övergivet (7 kap. 5 § FBL). Vid bildande, ändring och upphävande av servitut som tillkommer genom fastighetsreglering kan det aktualiseras att ersättning ska utgå (5 kap. 10 § FBL). Bestämmande av ersättning kan ske på två sätt, antingen genom skadeeersättning eller enligt vinstfördelning (5 kap. 10 a § FBL). Skadeersättning innebär att det är värdeminskningen, dvs. skadan en fastighet drabbas av som ska ersättas. Sådana situationer brukar kallas expropriationsfall och tillämpas när lagstiftningen ger möjlighet att lösa in egendom för allmänna ändamål tvångsvis (t.ex. när en kommun tar mark i anspråk för att bygga en väg eller en park). De fall som inte är expropriationsfall benämns som vinstfördelningsfall. Servitut som upphävs för att det inte längre fyller någon funktion för härskande fastighet ska enligt praxis inte ersättas. Vinstfördelning ska användas ska användas i alla de situationer då det inte är möjligt att expropriera eller på liknande sätt tvångsvis ta mark i anspråk. Normalt avses tomtbildning, överföring av mark för att nybilda eller ombilda fastighet (inom tomtbildning ryms även servitutsupplåtelser och inrättande av gemensamhetsanläggningar), omreglering av jord- och skogsbruksfastigheter samt klyvning. Som svar på din första fråga innebär det att det finns en möjlighet att kommunen med hjälp av lantmäteriet kan upphäva officialservitutet med betesrätt för ägarna i den samfällda marken för upprättande av ett nytt planområde för privata fritidshus.Som svar på din andra fråga utgår inte ersättning enligt 14 kap. PBL. Det kan aktualiseras ersättning enligt 5 kap. FBL. Däremot finns det ingen tydlig praxis för hur servitut som upphävs för att frigöra byggrätt ska ersättas. De rättsfall och rekommendationer som finns är spretiga och pekar åt olika håll. Avseende mulbetesrätt är praxis än mer sparsam. Mulbetesrätten är en rättighet som sträcker sig långt tillbaka och i många fall fallit bort med tidens gång. Om det exempelvis anses att mulbetesservitutet inte utnyttjas eller inte längre fyller någon funktion för härskande fastighet utgår ingen ersättning alls. I ett äldre rättsfall (Hovrätten för Nedra Norrland, 1976-02-24, UÖ20) behandlades frågan avseende ersättning för upphävande av ett servitut för skogsfång och mulbete. I rättsfallet upphävdes mulbetesservitutet utan ersättning. I ett senare rättsfall uttalade hovrätten i det aktuella fallet att en mulbetesrätt knappast kunde komma att tillföra en fastighet någon fördel av ekonomisk betydelse då större delen av det angivna området inte var lämpat för bete. Hovrätten fastställde tingsrättens dom om 2.000 kronor i ersättning, vilket sedermera upphävdes av högsta domstolen. Högsta domstolen prövade dock endast talerätten; dvs huruvida parten hade haft rätt att begära skadestånd (NJA 1990 s. 408). Det finns således vissa möjligheter till skadestånd, sett till praxis är det dock spretigt och det finns en risk när det gäller gamla mulbetesservitut att domstolen beslutar att det inte ska utgå någon ersättning.Då du beställt telefonåterkoppling kommer jag att ringa dig i ärendet. Jag kommer att ringa dig på måndag, den 3 februari, klockan 13. Om den föreslagna tiden inte är lämplig för dig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post dessförinnan, så bokar vi in en annan tid. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

I vilken utsträckning gäller ett servitut?

2019-11-30 i Servitut
FRÅGA |Om det finns ett vägavtal som ger markägaren nyttjanderätt av min väg för att nå sin mark, kan han då hyra ut jakträtten på sin mark och låta jaktlaget köra på min väg ? Trafiken ökar ju markant genom min bostad
Cecilia Lindeborg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att besvara din fråga kommer jag att anta att det rör sig om ett servitut eftersom du skriver att det finns ett avtal som ger markägaren nyttjanderätt av din väg för att nå sin mark. Regler om servitut finns i kap. 14 i jordabalken (JB) och är en rätt för en fastighet att till exempel använda en annan fastighets väg. Ett servitut är knutet till en viss fastighet och inte en viss person. Ett servitut är inte begränsat i tiden, utan gäller under obegränsad tid. Det är den tjänande fastigheten (alltså din fastighet) som låter den andra nyttja marken. Den härskande fastigheten är den som får rätt till servitutet (14 kap. 1 § JB).Vidare finns olika typer av servitut. När ett avtal ingås mellan fastigheternas ägare talar man om avtalsservitut, vilket blir aktuellt i ditt fall. För att ett avtalsservitut ska komma till stånd måste vissa förutsättningar föreligga. Servitutet ska lösa ett problem som inte kan lösas inom den egna fastigheten (till exempel som i ditt fall, en väg). Vidare ska det främja en ändamålsenlig markanvändning, vara av stadigvarande karaktär och vara av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten (14 kap. 5 § JB). För att servitutet ska vara giltigt krävs det att avtalet har upprättats i skriftlig form av den tjänande fastigheten. Enligt 14 kap. 6 § JB har den härskande fastigheten skyldighet att vid utövandet av servitutet agera på ett sätt som inte medför att det tjänande fastigheten betungas mer än vad som är nödvändigt. Den härskande fastigheten ska vidare se till att inte orsaka onödig skada eller olägenhet. Enligt 14 kap. 7 § JB ska den som överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet återställa eller ersätta skadan. Det är svårt att svara på din fråga utan att kunna beakta alla omständigheterna som är av intresse. Om vägen skadas av den ökande trafiken kan man tänka sig att markägaren i ditt fall inte uppfyller de kraven som ställs i 14 kap. 6 § JB och att markägaren därmed kan bli skyldig att återställa vägen eller ersätta skadan. Ägaren av den tjänande fastigheten får generellt sett finna sig i viss förändrad användning och kanske mer intensivt utnyttjande av servitutet. Det finns dock en övre gräns av vad man behöver tåla enligt 14 kap. 11 § JB, som säger att servitutet inte får belastas utöver vad som följer av avtalet till följd av en ändring i förhållandena. Jag har utgått från att det rör sig om ett servitut i din fråga. Det är svårt att besvara frågan utan att veta alla omständigheter, men utifrån den fakta som jag har fått och med utgångspunkt i att det rör sig om ett servitut är det troligt att jaktlaget får köra på din väg om markägaren har hyrt ut jakträtten till dem på ett lagenligt sätt. Om det medför betydliga skador eller olägenheter på vägen eller för din fastighet är markägaren skyldig att ersätta skadorna, alternativt återställa vägen. Jag hoppas att det var svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Officialservitut och varaktighet

2019-10-31 i Servitut
FRÅGA |HejRekvisit varaktighet vid officialservitut.Man vill bilda officialservitut över vår fastighets strandlinje trots läget 1 meter över havet och 1 meter från havet. Havsnivåhöjningen inom ca 50 omöjliggör varaktighet av detta servitut. Redan idag svämmar det över vid storm. Finns rättsfall vi kan åberopa som sätter stopp för detta. Vi har föreslagit alternativa vägdragningar.Området håller även på att planläggas. Kan vi åberopa att servitutbildandet ska sommanläggas med planen enligt PBL 4:18.Med vänlig hälsning
Jessica Konduk |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Varaktighetsrekvisitet vid officialservitut:Vid officialservitut skapas servitutet i enlighet med 7 kap fastighetsbildningslagen (FBL) och är en form av fastighetsbildning. 3 kap 1 § FB ställer upp villkoren för fastighetsbildning"Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse, ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet, som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning.En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får ny- eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vid tillämpningen av första och andra styckena ska en sådan fastighetsbildnings särskilda karaktär beaktas. Därutöver gäller vad som föreskrivs i 1 a och 1 b §§. Lag (2009:183)."Vidare anges i 7 kap 1 § FBL:"Servitut som bildas genom fastighetsreglering ska vara av väsentlig betydelse för fastighets ändamålsenliga användning. Vid detta bedömande ska hänsyn inte tas till rättighet som är grundad på frivillig upplåtelse.Utan stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fastigheten och ägaren av den tjänande fastigheten får servitutet inte innefatta skyldighet för den senare att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Servitut får inte bildas för viss tid eller göras beroende av villkor. Dock får bestämmas att servitut ska gälla endast så länge ändamålet inte tillgodosetts på annat sätt som särskilt anges.För bildande av servitut som det har meddelats bestämmelser om i en detaljplan gäller inte första stycket och 5 kap. 8 §. Lag (2010:1003)."Villkoren i 3 kap FBL. är enhetliga för alla slag av fastighetsbildningsåtgärder och tillämpliga vid all fastighetsbildning. De gäller inte bara vid nybildning av fastighet, dvs. avstyckning, klyvning och sammanläggning, utan också vid ombildning, dvs. fastighetsreglering. I fråga om fastighetsreglering bör särskilt påpekas att villkoren gäller inte bara vid marköverföring och samfällighetsåtgärder utan också vid servitutsåtgärder. Uppfylls inte villkoren i 3 kap. 1 § är fastighetsbildningen tillåten endast om stöd finns i undantagsbestämmelser i FBL.De allmänna lämplighetsvillkoren kan sammanfattas i följande punkterEn fastighet ska bli varaktigt lämpad för sitt ändamål med avseende på exempelvis belägenhet, storlek, väg och VA. Fastighetsbildning får inte avse tillfälliga behov, alltså ett krav på varaktighet.Fastigheten ska kunna komma till avsedd användning inom överskådlig tid, dvs. krav på viss aktualitet.Eftersom bildande, ändring och upphävande av servitut är en form av fastighetsbildning ska 3 kap. 1 § FBL var tillämplig även vid sådana åtgärder. Bestämmelsen ska tillämpas såväl för härskande som tjänande fastighet. För att servitut ska få bildas, ändras eller upphävas krävs även att villkoren i 5 och 7 kap. är uppfyllda. Uppfylls inte villkoren i dessa kapitel vid en servitutsåtgärd blir det över huvud taget inte aktuellt med någon prövning enligt 3 kap. 1 §. Om dessa villkor är uppfyllda ska det i och för sig göras en prövning enligt 3 kap. 1 § men normalt kan den prövningen göras tämligen enkel, eftersom kraven på en positiv nettoeffekt av fastighetsbildningen enligt 5 och 7 kap. är relativt högt ställda. (Källa s. 74 Handbok fastighetsbildning från Lantmäteriet.)Enligt 7 kap. 1 § FBL andra stycket andra meningen gäller att fastighetsbildningsservitut inte får skapas för viss tid eller göras beroende av villkor. Det finns dock möjlighet att vid bildandet av fastighetsbildningsservitut enligt tredje meningen föreskriva att rättigheten ska gälla endast så länge ändamålet inte tillgodosetts på annat sätt. Den här typen av bestämmelse får praktisk betydelse i sådana fall, där ett vägbehov omedelbart måste tillgodoses genom servitutsbildning. Det måste då stå klart att vägfrågan tämligen snart kommer att lösas på annat sätt, t.ex. genom anläggandet av allmän väg eller genom att gemensamhetsanläggning anordnas. Denna möjlighet finns för att man inte ska behöva upphäva servitutet vid särskild förrättning (prop. 1969:128 s. B 546). Då det ibland kan bli svårt att avgöra om ett tillfälligt servitut ska anses ha upphört, bör föreskriften enligt motiven tillämpas med viss restriktivitet. Endast i de fall då det vid förrättningstillfället framstår som klart att behovet av servitut är kortvarigt, bör denna lösning väljas (prop. 1969:128 s. B 549). 658 2019-02-01 Servitut som bildas enligt FBL får inte tidsbegränsas. Om det finns behov att bilda servitut för viss tid, kan detta ske genom avtal enligt jordabalken. (Källa s. 657-658 Handbok fastighetsbildning från Lantmäteriet.)RekommendationJag rekommenderar att ni skaffar något slags expertutlåtande som stödjer att det berörda området inte kommer att vara användbart till följd av ökad havsnivå, erosion , ändrade väderförhållanden eller liknande. Jag har tyvärr inte hittat något rättsfall som passar in exakt på er situation men det framstår preliminärt som att det vore olämpligt att skapa ett servitut genom fastighetseglering i ert fall. Ni bör föra en motiverande argumentation kring varför officialservitutet inte bör bildas och varför det inte uppfyller kravet på varaktighet. Du skulle även kunna ta hjälp av en advokat inom fastighetsrätt för få en djupare kunskap om officialservitut.Angående 4 kap 18 § PBL, ja ni kan åberopa den men det är kommunen som "får" besluta enligt bestämmelsen. Det är alltså inget som kommunen måste "ska" göra.

Frågor om servitut

2020-02-11 i Servitut
FRÅGA |Jag och grannen har haft gemensam grävd brunn där då grannens fastighet är belastad med ett servitut så jag får vatten därifrån. Grannen borrade ny brunn på sin fastighet och tog bort den grävda brunnen så den finns inte mer. Vi skulle dra ny ledning från den nya borrade brunnen till mig men det har ännu inte gjorts och nu säljer han fastigheten. Frågor:Har jag fortfarande rätt till vatten från grannfastighetens nya brunn eftersom han tagit bort den som servitutet gällde.Kan jag i så fall kräva att han står för kostnaderna för grävning till min fastighet eller måste jag stå för det.Kan jag kräva att den nya fastighetsägaren som köper grannfastigheten står för kostnaderna om det köpet går igenom innan vattenfrågan löses.Tilläggas kan att jag försökte borra ny brunn men det gick ej så jag har en obrukbar borrad brunn nu och behöver vattnet från grannen.
Jessica Konduk |Hej,Tack för att du vänder dig till oss med din fråga!Servitut följer med fastigheten och inte med ägaren. Avtalsservitut regleras i jordabalkens 14 kap. Om servitutet däremot är ett officialservitut regleras det även av fastighetsbildningslagen. Jag förutsätter i mitt svar att det är fråga om ett avtalsservitut. Detta innebär att ett giltigt servitut gäller mellan fastigheterna oavsett vem som för tillfället är ägare, alltså kan även en ny ägare krävas att fullgöra servitutet.Det finns i lagen krav på att servitut ska vara skriftliga och att det i servitut ska uppges vad som är ändamålet med upplåtelsen och vilka som är parter (den tjänande och härskande fastigheten). Syftet med servitut är att förbättra en fastighet (i detta fall din) genom att tillföra den funktioner för att lösa ett behov t.ex. rätt till vatten. Eftersom rätt att ta vatten är ett ändamål av stadigvarande betydelse för dig är det sannolikt att servitutet kommer att bestå, i vart fall o det är inskrivet i fastighetsregistret hos lantmäteriet. Om det inte är inskrivet gäller handlingen som servitut om det uppfyller lagens krav på servitut annars gäller det endast som ett avtal mellan de specifika ägarna som avtalat om det.Servitut får generellt inte förenas med skyldighet för den tjänande fastigheten (den där brunnen står) att fullgöra annat än underhåll av anläggningen som avses med servitutet. Fastigheten där brunnen står får inte heller belastats utöver vad som följer av avtalet. Detta beror till stor del på hur servitutet är formulerat. Detta innebär att du troligen har rätt att ta vatten från grannfastighetens nya brunn. Rätten att ta vatten från grannfastigheten är troligen det som servitutet reglerar och inte från vilken specifik brunn rättigheten att ta vatten härrör till. Det kan dock bero på hur servitutet är formulerat. Då grannen tagit bort din möjlighet att ta vatten kan det vara grund för att häva servitutet, du kan också kräva att grannen återställer vad som rubbats och ersätter eventuell skada enligt jordabalken 14 kap 6 – 10 §§. Rättning ska ske inom skälig tid efter att du har anmanat grannen att vidta rättelse. Att stämma grannen brukar dock inte vara bra med tanke på grannsämjan.Frågan om du kan begära den nya ägaren på kostnaderna för grävning beror på hur servitutet är formulerat, därför kan jag inte besvara detta. Min preliminära bedömning är att om inget särskilt står angående underhåll och kostnader i servitutet så ska den fastigheten där brunnen står bekosta grävningen eftersom dennes ägare rubbade din möjlighet att använda brunnen och därigenom servitutet. I det fall att servitutet gäller en specifik brunn som inte längre finns, behöver du skriva ett nytt servitutavtal eller att ansöka om att få ett officialservitut genom lantmäteriförrättning i det fall du och ägaren inte kan komma överens. Eftersom det är av väsentlig betydelse att kunna ta vatten är chanserna stora att du får igenom ett officialservitut men det är kostsamt. Du kan även ha rätt till ersättning för att den första brunnen togs bort men då måste du kunna visa att faktiskt lidit en ekonomisk skada.Min rekommendation är att du för en dialog med den nuvarande ägaren om när din rätt att ta vatten ska åtgärdas och att du anlitar en jurist eller advokat inom fastighetsrätt för detaljerad tolkning av servitutet. Om du vill anlita vår juristbyrå kan du mejla mig. jessica.konduk@lawline.seVänligen,

Hur mycket hinder får man tåla som servitutshavare?

2019-12-19 i Servitut
FRÅGA |Hej. Min fastighet är härskande och har officialservitut på att få nyttja en del av grannfastigheten som träningsbana för hästar. Den tjänande fastigheten upplåter självklart endast marken och jag som härskande har lagt flera hundra tusen kronor på att bland annat fylla träningsbanan med material. Nu vill den tjänande fastigheten avverka skog inom servitutområdet. Eftersom träningsbanan än rund finns ingen annan möjlighet för den tjänande fastigheten än att då använda servitutområdet för de tunga maskinerna. Detta kommer dels inverka negativt på min verksamhet då jag inte kommer kunna träna hästarna under några dagar men främst är jag rädd för att de kommer orsaka inverkan på själva banan jag lagt stora pengar på. Hur långtgående skyldighet har jag att tillåta att den tjänande fastigheten får köra med skogsmaskinerna över banan? Även om de blir skyldiga att återställa eventuella orsakade skador skulle det initialt tvinga mig att göra detta då min verksamhet inte tillåter att vänta in en rättsprocess för att få detta utrett. Jag vill alltså förekomma problemet.
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.Tillämpliga lagrumMed tanke på att din fråga rör ett officialservitut så är Fastighetsbildningslagen tillämplig. Dock framgår det där inte några tydliga bestämmelser som säger hur pass stor inskränkning i servitutsrätten som en tjänande fastighet får göra. Denna fråga har istället tagits upp i ett rättsfall från Högsta domstolen som kommer vara underlaget för detta svar, NJA 2018 s. 200.Huvudregeln – din rätt får inte inskränkasHuvudregeln är att du som härskande fastighet genom din servitutsrätt inte ska behöva tåla några faktiska hinder i ditt utövande av denna rätt. Du ska alltså kunna använda din träningsbana för hästarna på det sätt som skriftligen framgår av officialservitutet. Omgivningen, och då även den tjänande fastigheten, ska helt enkelt rätta sig efter servitutet så att de inte stör dig i din användning av det.Undantag – vissa mindre intrångI rättsfallet har man dock konstaterat att det i undantagsfall uppkommer situationer där servitutet tillfälligt måste begränsas om det finns ett "trängande behov". Ett exempel på detta som de nämner i rättsfallet är att man stänger av en väg för att reparera den eller liknande. Rör det sig däremot om störningar som uppkommer vid upprepade tillfällen så ska dessa inte accepteras annat än om det skriftligen framgår av servitutet.I detta fall kan man argumentera för båda sidor och det finns förmodligen inte ett tydligt svar på om detta intrång skulle undantas på samma sätt som en avstängning vid reparation av en väg. Det finns inget rättsfall som har tagit upp din aktuella situation, så mitt svar till dig får tyvärr bli aningen oklart. Å ena sidan rör det sig om ett sådant tillfälligt intrång som du som härskande fastighet i regel får stå ut med, men å andra sidan kommer intrånget få väldigt stora konsekvenser för dig både vad gäller skada på din träningsbana samt att du inte kommer kunna använda den på ett tag. Skadan kommer även innefatta en reparationstid för träningsbanan, vilket orsakar ytterligare intrång på din rätt som servitutshavare. Min slutsats hade därmed varit att denna skogsavverkning är för inträngande och att dina intressen helt enkelt väger tyngre än grannens intresse i att avverka skogen. Hur domstolen hade dömt i fallet kan jag däremot inte svara på, men jag anser att man kan argumentera på detta sätt. Ersättning för skadaGivetvis är det så att den tjänande fastigheten måste återställa träningsbanan så som den var om den skadas av skogsmaskinerna. Detta kan inte vara någon kostnad som kommer tillfalla dig. Som stöd för detta kan vi använda oss av 2 kap. 1 § i Skadeståndslagen som stadgar att man måste ersätta den skada som man orsakat. Vi kan även dra en parallell till avtalsservituts bestämmelser som stadgar att om den tjänande fastigheten har åsidosatt sina skyldigheter så måste han återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och ersätta skadan, 14 kap. 7 § Jordabalken. AvslutningSammanfattningsvis kan jag konstatera att rättsläget, vad gäller om den tjänande fastigheten har rätt att avverka skogen då det medför så pass mycket olägenheter för dig, är oklart. Om du vill bestrida att grannen utför denna avverkning är det en rättsprocess som gäller, vilken jag vill påtala kan bli dyr. Detta är alltså något som bör övervägas noga om det skulle vara av intresse. När det däremot gäller återställande av den skada som sker på den träningsbana du har uppfört är grannen skyldig att återställa eller ersätta denna. Är du intresserad av vidare hjälp i frågan eller har några följdfrågor är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Annars hoppas jag att du fick svar på din fråga så gott det gick. Lycka till!Vänligen

Vem är ansvarig för kostnader för arbeten som beslutats av den förra fastighetsägaren?

2019-11-24 i Servitut
FRÅGA |Hej,Vi har köpt hus där det nu framkommit att den förra ägarens del i kostnaden för asfaltering av vägen fram till fastigheten inte har betalats. Mäklaren säger att vi inte har något alls att göra med denna kostnad då den uppstod innan vi hade skrivit på och det är en överenskommelse mellan förra ägaren och de andra grannarna. Jag tror inte det finns något skrivet ang detta utan det var en muntlig överenskommelse mellan de som nyttjar vägen då det inte finns någon samfällighetsförening. Den förra ägaren hänvisar denna kostnad till oss som nuvarande ägare av fastigheten även om beslutet av asfaltering togs innan vi skrev på kontraktet.Vid kontraktsskrivning togs frågan upp angående oreglerade skulder men säljaren nämnde aldrig detta.Vem är egentligen ansvarig för att betala?Hälsningar
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att ni vänder er till oss här på Lawline med er fråga.Tillämpliga lagrumBestämmelser som är tillämpliga på er fråga hittar vi i Jordabalken (JB) som reglerar fastigheter. Kostnaden är hänförlig till den förra ägarenDet är precis som mäklaren säger, att ni inte har något ansvar för denna kostnad då beslutet att asfaltera togs av den förra ägaren tillsammans med de andra som nyttjar vägen. Denna kostnad är inte hänförlig till fastigheten i sig, utan till de personer som har avtalat om att denna asfaltering skulle ske.ServitutDet finns en möjlighet att den förra fastighetsägaren tillsammans med de som nyttjar vägen har slutit ett servitutsavtal. Ett servitutsavtal fungerar istället som så att det är ett avtal som är förknippat med fastigheten som sådan och inte till personerna som avtalar om det (fastighetsägarna). Detta innebär att ett sådant avtal fortsätter att gälla även då en fastighet får en ny ägare. Dock är ett servitut ett slags nyttjanderättsavtal där exempelvis en annan fastighet har rätt att använda vägen som ligger på en fastighet då de annars inte kan ta sig fram till deras hus eller liknande. Hur er situation ser ut vet jag inte, men om det skulle vara så att detta är ett servitut där alla fastigheter har ett gemensamt ansvar för att betala kostnaden för vägen skulle det möjligen kunna innebära att även ni som ny ägare är skyldig att betala er del. Detta beror givetvis på vad som följer av avtalet. Med tanke på att ni inte har fått reda på att detta servitut (i så fall) finns, har ni rätt att kräva ersättning för den kostnad ni lider av den förra fastighetsägaren då detta är ett dolt fel i fastigheten enligt 4 kap. 19 § JB.Sammanfattning och rådSammanfattningsvis kan jag säga att ni inte ska behöva stå för dessa kostnader. Detta beror på att kostnaderna är hänförliga till den förra ägaren och inte fastigheten i sig. Om det däremot skulle vara så att det finns ett servitutsavtal som ni är omedvetna om och ni som fastighetsägare därav är betalningsansvariga så har ni rätt att vända er till den förra ägaren och kräva ersättning på grund av dolt fel i fastigheten. Mitt råd till er är därmed att ta reda på om det finns ett servitut som rör vägen och i så fall även undersöka hur det är utformat – utred vilka skyldigheter ni som fastighetsägare har. Ett servitut kan vara både skriftligt och muntligt. Är det skriftligt finns det ofta inskrivet i fastighetsregistret. Finns det inget servitut är det bara till att meddela den förra ägaren eller vem som än kräver er på betalning att det inte är ni som är ansvariga och istället hänvisa dem till den förra fastighetsägaren istället.Jag hoppas att ni fick svar på er fråga och är det så att ni skulle ha några följdfrågor är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Detsamma gäller om ni skulle behöva mer hjälp av någon av våra jurister på byrån. Annars önskar jag er lycka till!Vänligen

Hur bred skall en servitutsväg vara?

2019-10-20 i Servitut
FRÅGA |Hur bred skall en servitutsväg vara?
|Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns inga generella regler kring hur bred en servitutsväg ska vara. Du kan kontakta domstol för att begära att de ska precisera servitutet närmare. Då kan du få mer information om bredd och vad för fordon som kan förväntas använda vägen. Hoppas du fick svar på din fråga!