Grannen bryter mot servitutsrätten på väg?

2021-07-09 i Servitut
FRÅGA
Hej!Jag och mina två syskon äger ett hus där våra föräldrar har bott fram till de flyttade till äldreboendet. Huset delar väg och vatten med grannen (ett par). Servitut finns. Grannen äger marken runt omkring. Grannen fick första tjing att köpa huset men tyckte att det var för dyrt. Då gick vi till mäklare. Där har varit lite visningar. Men grannen (en av dem) skrämmer bort potentiella köpare då hen skäller ut de som kommer och tittar för att de kör på deras väg. Det har varit flera återbud på visningar. Vi misstänker att detta är planerat från grannens sida då de inte vill att huset ska säljas eller att det ska säljas till dem för underpris.Det här börjar likna sabotage tycker vi och drabbar oss ekonomiskt. Hur kan vi gå vidare? De vägrar svara i telefon och på SMS och vill inte ha ett möte med oss.
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar det som att era grannar äger vägen som går till ert hus, men att det finns servitutsavtal skrivet gällande den om gemensam användning. Jag antar att det är ett avtalsservitut och att avtalet uppfyller de formkrav om ställs på servitut enligt jordabalken.

Jag kommer redogöra för de grundläggande reglerna för servitutsrätten och hur era rättigheter förhåller sig till varandra, då detta är den rättsliga omständighet som kommer utgöra grunden för huruvida deras beteende är tillåtet eller inte. Avslutningsvis kommer jag även ta upp alternativa sätt att angripa problemet på.

Grunder för servitut

Utgångspunkten är att personer som äger en skild väg får hindra fordon att färdas på den. Dock inskränks denna rätt om det finns servitut. Ägaren till en fastighet får upplåta en väg till annan fastighet (14 kap. 1§ jordabalken, JB). Ni får inte uppträda på ett sätt att ägarna betungas mer än nödvändigt av användandet (14 kap. 6§ JB). Om den härskande fastigheten, alltså ni som nyttjar vägen, överskrider er rätt, eller om ni eller ägaren åsidosätter sin skyldighet, ska man återställa vad som rubbats och ersätta skadan (14 kap. 7§ JB). Om rättelse inte sker, kan servitutet sägas upp eller föranleda ersättning för skadan om överträdelsen är av väsentlig betydelse och de inte efter tillsägelse slutat (14 kap. 8§ JB). Ni kan i sista hand också kräva att servitutet hävs, och då ska ni underrätta dem om det (14 kap. 10§ JB).

Utgångspunkten för ert användande av vägen utgår alltså från ert servitutsavtal, vilket också sätter gränserna för vad som kan anses vara betungande och olägenheter för ägarna. Det kan alltså regleras i avtalet hur mycket trafik som får färdas på vägen, vilka typer av fordon som får framföras och på vilket sätt. Vid tolkningen av vad ert servitut innebär, ska ni i första hand tolka avtalet enligt dess ordalydelse, alltså vad som faktiskt står, men även andra omständigheter måste vägas in.

Bryter ni eller de mot servitutet?

Troligtvis innehåller inte ert servitutsavtal regler som reglerar att ni inte får ha gäster att köra på vägen, då detta skulle kunna anses vara oförenligt med själva syftet med reglerna om servitut. Syftet med servitut är att främja en ändamålsenlig användning av vägen (14 kap. 1§ JB), och inskränker man rätten att färdas på vägen alltför mycket, så försvinner syftet med vägen. Men om det kommer väldigt mycket trafik, eller om trafiken är tung, skulle detta kunna utgöra ett brott mot ert avtal om det föreskrivs villkor kring detta där. Det kan också motsatsvis tolkas som att den tjänande fastigheten (de som upplåter servitutet) bryter mot servitutet genom att hindra er från att bruka vägen i enlighet med avtalet. Det beror i stort sett på vad som framgår av ert avtal, men den yttersta gränsen för avtalet torde utgöras av syftet med servitutet.

Om ert användande av vägen inte strider mot servitutet, så kan ägaren som utgångspunkt inte göra något åt det. Om du använder vägen i enlighet med servitutet ska ägaren inte kunna hindra dig. Om ni båda två har rätt att använda vägen, kan det finnas utrymme för ägaren att bruka vägen på ett sätt som inskränker din servitutsrätt, om ni delar på den, då konkurrens om vägen kan uppstå. Det innebär att inte varje åtgärd som egentligen utgör ett hinderför utnyttjandet av servitutet, också innebär ett intrång i rättigheten. Har man inte i servitutet reglerat användandet av en gemensam väg, måste man anta att gäster och liknande har rätt att färdas på vägen. För att bedöma om ert brukande av vägen, eller deras hindrande av era "gäster" utgör ett hinder mot servitutet, beaktas i vilken utsträckning åtgärden hindrar er att nyttja servitutsrätten, vilken olägenhet det medför för er, huruvida det finns ett legitimt behov av åtgärden samt att åtgärden inte ska gå utöver vad som är nödvändigt för att uppnå syftet med servitutet (NJA 2018 s. 200). I detta rättsfall var åtgärden att ägaren stängde grindarna vid en väg, vilket utgjorde ett hinder mot att använda servitutet. Det fanns ingen begränsning i servitutsavtalet, och åtgärden ansågs varar en inskränkning i den härskande fastighetens rätt, men inskränkningen ansågs vara så begränsad utifrån omständigheterna att de skäligen borde tålas.

Går de utanför servitutsrätten?

Om jag antar att det inte är reglerat i ert servitut kring hur vägen får trafikeras av era gäster, skulle ja säga att era grannar bryter mot servitutet genom att försöka hindra era besöka från att använda vägen till ert hus. Men bedömningen är inte solklar. Bedömningen ska göras utifrån hur effektiva deras åtgärder är att begränsa vägens användning, och vilken utsträckning det är en olägenhet för er. Om ingen kan gå på visningen eller avskräcks från att köpa huset på grund av deras beteende, så är det ju en effektiv åtgärd som påverkar er i stor utsträckning. Man kan inte påstå att det finns ett legitimt syfte för deras beteende och det är inte proportionerligt utifrån deras egen servitutsrätt.

Går ni utanför servitutsrätten?

Om det framgår av ert avtal att ingen annan än ni får trafikera vägen, eller ett begränsat antal gäster får göra det, kan man anse att ni går utanför servitutsavtalet. Ni har förvisso ett legitimt syfte, även om det medför viss olägenhet för era grannar, och dessutom kan det finnas utrymme för att diskutera om en sådan inskränkning är för inskränkande utifrån syftet med reglerna om servitut, men det blir en tolkningsfråga.

Är deras beteende på annat sätt otillåtet?

Det är främst reglerna kring servitut som blir aktuella när det tvistas om brukandet av en gemensam väg. Du nämner sabotage, och det finns en brottsbestämmelse som tar sikte på detta, men den bestämmelsen tar sikte på sabotage av allmän verksamhet, rättsskipning, företagsverksamhet eller annan samhällelig ordning (13 kap. 4§ brottsbalken), vilket sannolikt inte är tillämpligt i ert fall. Om deras beteende är upprepande och störande, skulle det med lite generösa ögon kunna utgöra brottet ofredande (4 kap. 7§ brottsbalken). Beteendet skulle även kunna utgöra brottet egenmäktigt förfarande, om de olovligen rubbar er besittningsrätt till vägen och orsakar er skada eller olägenhet (8 kap. 8§ brottsbalken). Om ni alltså har rätt att bruka vägen och ha gäster att bruka vägen, och grannarna hindrar detta, skulle det kunna utgöra egenmäktigt förfarande, om än det är svårt att bevisa syftet med deras beteende. För att bli dömd för något av dessa brott förutsätts uppsåt för samtliga delar av brottet. Om de skulle dömas för dessa gärningar, skulle påföljden sannolikt bli böter. Ni skulle även i samband med detta kunna framställa ersättningsanspråk på den skada ni lidit av beteendet. Av ovan nämnda brott skulle jag tro att egenmäktigt förfarande är det mest troliga, men det finns en risk att beteendet är inte anses tillräckligt konkret. Annat hade varit om de fysiskt blockerade vägen, med bilar, grindar, bommar eller liknande.

Om deras beteende orsakar er ekonomisk skada, exempelvis genom förlust på försäljningen av huset, skulle ni kunna göra skadeståndsanspråk gällande mot dem civilrättsligt i domstol. Det skulle dock bli ganska svårt för er att bevisa att det är just deras beteende som orsakar er förlusten. För skadeståndsansvar förutsätts att det tydligt finns ett orsakssamband mellan deras beteende och er skada, och att de varit åtminstone vårdslösa i sitt beteende (2 kap. 1§ skadeståndslagen). Jag rekommenderar inte heller er att ge er på en civilrättslig skadeståndstalan, då dessa omständigheter är alltför osäkra, och om ni förlorar kan ni komma att behöva bekosta både era egna och motpartens rättegångskostnader.

Sammanfattning och råd

Jag skulle säga att er största chans till upprättelse är att hävda att deras beteende strider mot ert servitutsavtal, även om det kan vara svårt. Enlig lagen ska de, om de inskränker er rätt att nyttja vägen, sluta med detta och ersätta er om överträdelsen är väsentlig. Ni kan då skriva ett kravbrev till grannarna där ni klargör detta och där ni uppmanar dem att sluta, vid hot om skadestånd. Om de bryter mot er servitutsrätt utgör detta ett typ av avtalsbrott, men huruvida det ligger i ert intresse att häva servitutet kan jag inte bedöma då det rent fysiskt kanske krävs för att ni ska kunna ta er till ert hus. Ni kan föra en tvist i domstol angående både avtalsbrottet och innebörden av ert servitutsavtal.

Ni kan såklart också anmäla grannarna till polisen och låta polisen utreda om det finns något brottsligt i deras beteende, men en sådan anmälan riskerar att infektera situationen ännu mer, och det är inte säkert att deras handlingar är tillräckligt konkreta för att anses som brottsliga. En skadeståndstalan utifrån skadeståndslagen är nog tyvärr också väldigt svår att driva, då det är ytterst svårt i denna situation att visa ett tydligt orsakssamband. Mitt bästa råd är tyvärr att ni bör försöka samtala med grannarna och komma överens om en lösning ihop. Vad gäller frågor om ert servitut och liknande, kan ni få viss hjälp av Lantmäteriet.

Jag hoppas du har fått någon vägledning i dina frågor! Om du önskar vidare råd eller hjälp i en eventuell tvist, är du välkommen att återkomma till mig så kan jag slussa dig vidare till vår juristbyrå. Jag nås för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se

Vänligen,

Sara Pedersen
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Servitut (301)
2021-09-14 Vad får man göra på ett servitut?
2021-08-06 Finns det någon begränsning avseende omfattningen på ett servitut?
2021-07-28 Diverse frågor kopplade till servitut och dolt fel i fastighet
2021-07-23 Får vem som helst fritt passera över min tomt på en samfälldhetsväg?

Alla besvarade frågor (95720)