Diverse frågor kopplade till servitut och dolt fel i fastighet
Min man och jag har från kronofogden fått ett föreläggande där sökanden begär handräckning gällande borttagande av 2 soptunnor, 5 reflexstolpar, 1 blomställning och 7 naturstenar, som är uppställda inom vårt servitutsvägområde . Soptunnor eftersom sophämtningsbil ej åker upp till vår fastighet, reflexstolpar som trafiksäkerhetsåtgärd vid färd i mörker, blomställning vid infart som är välkomnande samt naturstenarna som säkerhet i brant back att förhindra att fordon vid halt väglag glider ner i brant stup. Servitutsvägen byggdes 2013 enligt beslut från Lantmäteriet. Kravet ställs nu 2021 i samband med att vi sålt fastigheten där servitutsvägen går över sökandens/markägarens mark. Vi tänker bestrida yrkandena men önskar först få svar på nedanstående frågor:
Fråga 1: Kan min man ta över det solidariska ansvaret och "friställa" mig från ansvar? Dvs att mitt namn stryks hos Kronofogdemyndigheten och ej finns med om/när ärendet går vidare till Tingsrätten?
Fråga 2: Finns preskriptionstid för att ställa krav enligt ovan?
Fråga 3: Har markägaren rätt att kräva borttagandet av sådant som finns inom vårt servitutsvägområde och ej är till hinder för någon?
Fråga 4: Kan markägarna ålägga nuvarande ägare att ta bort det begärda?
Fråga 5: Har nuvarande ägare, som köpte fastigheten av oss, kräva ersättning från oss om vi tillmötesgår markägarens krav och därmed försvårar för sophämtning och försämrar trafiksäkerheten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är fastighetsbildningslagen (FBL) och jordabalken (JB).
Fråga 1 - Går det att "friställa dig" från ansvar genom att låta din make ensamt uppträda som sökandens motpart?
Nej, enligt min mening är det inte möjligt. För såvitt jag förstår har ägaren till grannfastigheten kravställt er i egenskap av fastighetsägare och gissningsvis är ni både upptagna som lagfarna ägare hos den statliga lantmäterimyndigheten, dvs. Lantmäteriet, varför en sådan lösning inte torde vara genomförbar. Möjligen hade man kunnat tänka sig ett hypotetiskt scenario där sökanden från början endast hade riktat sina krav mot din make, men en sådan ordning hade sannolikt aldrig aktualiserats mot bakgrund av ägarstrukturen. Det ligger helt enkelt i sakens natur att kravställa er båda.
Fråga 2 - Föreligger det någon preskriptionstid för inledandet av ett handräckningsförfarande?
Nej, mig veterligen finns det ingen preskriptionsbestämmelse för handräckningsförfaranden i lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Inte heller finns det någon sådan i preskriptionslagen. Rimligtvis hade Kronofogdemyndigheten självmant beaktat den typen av begränsningar i samband med grannens ansökan om handräckning.
Fråga 3 och 4 - Vilka krav på borttagande av föremål kan den tjänande fastighetens ägare ställa på er som innehavare av servitutet?
Den här frågan kan inte besvaras entydigt. Av din ärendebeskrivning följer att servitutet inte har upplåtits på frivillig väg varför det inte är fråga om något avtalsservitut. Ovan uppger du istället att ni har servitut på en väg och att denna byggdes 2013 efter ett beslut från Lantmäteriet. Det innebär att det rör sig om ett officialservitut, dvs. ett servitut bildat genom ett myndighetsbeslut. Utan tillgång till servitutshandlingen är det omöjligt att avgöra vad officialservitutet omfattar i detalj. Att föremålen inte orsakar några olägenheter grannen får egentligen ingen bäring på den rättsliga bedömningen. Servitutets omfattning är således helt avgörande. Men på ett mer pragmatiskt plan går det naturligtvis att argumentera för att föremålen är nödvändiga och att ett borttagande av dessa skulle utgöra hinder i utövandet av servitutet.
Allmänt kan sägas att avtalstolkning syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, alltså vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. Men här handlar det som sagt inte om något regelrätt avtal, utan om ett myndighetsbeslut. Om ni och grannen inte förmår att göra upp på frivillig väg måste frågan i princip hänskjutas till samma myndighet som ursprungligen beslutade om bildandet av officialservitutet, dvs. Lantmäteriet, och där få ärendet avgjort genom en så kallad fastighetsbestämning. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i just tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som ska avgöras.
Vidare ska myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för er och grannen i egenskap sakägare. Alla kända sakägare har rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet, 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen fullbordad, 1 kap. 2 § 2 st. FBL.
Fråga 5 - Kan den köparen av er fastighet kräva ersättning av dig och din make?
Min uppfattning är att köparen endast kan yrka ersättning om det föreligger dolt fel i fastighetsrättslig bemärkelse. Tolkningen av 4 kap. 19 § JB blir här helt central och i den nyss nämnda lagparagrafen går det att utläsa följande:
1 st. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
2 st. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Av första stycke framgår att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten under förhandlingarna anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dem. Däremot är det sällsynt att säljaren betraktas som bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning ("som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad"). För att köparen ska befrias helt från sin annars ganska långtgående undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren gör är mycket precisa. Av andra stycket följer att köparen har en undersökningsplikt och att denna är mycket långgående. En köpare måste genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som skäligen kan begäras av en person utan specialistkunskaper. Det kan därför konstateras att köparen inte bara har rätt att vidta en ordentlig besiktning innan ett fastighetsköp äger rum utan denne snarare är skyldig att genomföra en sådan.
När det gäller inskrivna rättigheter såsom ett officialservitut är min bedömning att dolt fel inte kan åberopas av köparen. Denne får per automatik anses vara i ond tro, dvs. medveten, om förekomsten av officialservitutet eftersom detta enkelt kan kontrolleras genom en slagning i fastighetsregistret, vilket är ett offentligt register som förs av Lantmäteriet. Sammanfattningsvis menar jag att köparen inte kan kräva ersättning av er för existensen av officialservitutet.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
