Gäller ett servitut mellan två fastigheter om vedförsörjning efter att de som ingick avtalet har sålt och flyttat från fastigheterna?
Hej Jag har en fråga om köpeavtal. Gäller ett villkor i ett tidigare kontrakt även när fastigheten byter ägare? Följer villkoret med om det inte står något annat i det nya kontraktet?
Detta gäller en avstyckning av en fastighet (hus A med mark B). När fastigheten avstyckades behöll säljaren huset A och i kontraktet skrevs det in att säljaren skulle få ta ved till uppvärmning på fastighet B som såldes till annan person.
Nu har den gamla säljaren sålt huset A till mig och fastigheten mark B är även den såld till annan ägare. Gäller det som står i det tidigare kontraktet? Alltså att ägaren till huset A får ta ved från fastighet B? Det står inget i det nya kontraktet att något är upphävt.
Signatur Nyfiken
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att kunna svara helt korrekt på din fråga, är det nödvändigt att se avtalet och även veta lite mer om fastigheterna. Men jag kan ge dig en generell vägledning om vad som gäller angående härskande och tjänande fastigheter.
Servitut
Om en fastighet av någon anledning behöver nyttja en funktion på en annan fastighet, exempelvis en väg, brunn eller liknande. Löser man det genom ett servitut, se 14 kap 1 § jordabalken. Då kallas den fastighet som behöver nyttja den andra för härskande fastighet, och den andra fastigheten för tjänande fastighet. Det är viktigt att poängtera att den tjänande fastigheten inte ska belastas med skyldigheter annat än underhåll för väg, byggnad eller anläggning som krävs för servitutet. För att ett servitut ska kunna bildas måste det bidra till en ändamålsenlig fastighetsanvändning. Ett servitut avser att vara stadigvarande, alltså utan sluttid.
Bedömning
Ser vi till ditt fall ska det alltså teoretisk gälla fortfarande i det fall fastighet A är i behov av veden från B för sin funktions skull. Vid en bedömning av den här frågan måste det beaktas om fastighet A skulle drabbas negativt om veden från B inte fortlöpte. En sådan bedömning måste göras ur ett objektivt perspektiv. Om du och din granne skulle pröva frågan i en domstol, skulle domstolen kunna söka vägledning i tidigare rättsfall. Det finns exempel på då servitut utgjorts av en företagsskylt. Fastigheten har sedan sålts. Då ansåg domstolen att skylten inte gynnande fastigheten som sådan utan snarare företaget eller ägaren av företaget, därför ansågs inte servitutet längre gällande efter försäljningen.
I ditt fall skulle det kunna röra sig om en tidigare uppgörelse mellan två grannar. Eftersom båda grannarna har sålt och flyttat från fastigheterna, torde alltså servitutet kunna anses som upplöst. Det är naturligtvis helt beroende om det är stora byggnader som helt är beroende på värme från ved. I det fall fastighet A skulle drabbas av ekonomiska värdeminskningar till följd av ett upplöst servitut, skulle det gå att hävda avtalets giltighet.
Sammanfattning
Det avgörande är om veden på fastighet B utgör en ändamålsenlig fastighetsanvändning på fastighet A, ur en objektiv bedömning. Vi på Lawline hjälper dig gärna att tolka avtalet, samt reda ut de två fastigheterna för att kunna ge dig ett mer exakt och pricksäkert svar.
Vänligen,
