Tillträde till grannfastighet för underhåll av egen byggnad
Ena gaveln på huset behöver målas. Problemet är att för att kunna göra det så måste vi stå på vår grannes tomt med en ställning (2 våningar samt vind). Grannen förvägrar oss att göra det. Hur kan vi lösa detta, när det inte går att resonera med grannen? Huset förfaller när det inte kan målas. Finns det någon lag som säger att vi har rätt att underhålla vår fastighet? Vart kan vi vända oss för att få hjälp?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB), fastighetsbildningslagen (FBL) och allmänna fastighetsrättsliga principer.
Utredning
Som utgångspunkt gäller allemansrätten i Sverige, vilket kortfattat innebär att var och en har rätt att vistas på privat mark. Ett betydande undantag från allemansrätten är dock den så kallade hemfridszonen som innebär att markområden som ligger nära bostads- eller fritidshus inte omfattas av allemansrätten. Inom det område som anses utgöra hemfridszonen, vilket fastställs baserat på omständigheterna i varje enskilt fall, får man alltså inte vistas utan fastighetsägarens tillstånd.
En fastighetsägare kan genom avtal upplåta nyttjanderätt i sin fastighet till en annan person. Det är även möjligt att ingå avtalsservitut enligt främst 14 kap. JB, vilket innebär att fastighetsägare ges rätt att nyttja fastigheter på vissa sätt. Ett avtalsservitut gäller alltså inte en viss given person utan den person som äger en fastighet som omfattas av servitutet, vilket innebär att rättigheten övergår till nya ägare. Det finns även så kallade officialservitut som precis som avtalsservitut innebär att en viss fastighetsägare får rätt att nyttja en annan fastighet, men officialservitut beslutas om av Lantmäteriet efter ansökan från fastighetsägare. Lantmäteriet beslutar endast om inrättande av officialservitut i fall då det anses ha väsentlig betydelse för fastighets ändamålsenliga användning, något som framgår i 7 kap. 1 § FBL. Servitut löper tills vidare och kan vara svåra att upphäva då det bland annat enligt 7 kap. 4 § FBL krävs att servitutet hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten.
I ditt nu aktuella fall bedömer jag att en ansökan om inrättande av officialservitut kan vara den lösning som ligger närmast till hands. Eftersom det rör sig om målning av en av allt att döma förhållandevis stor vägg omfattas åtgärden sannolikt inte av allemansrätten, även om er vägg gränsar mot mark som ligger utanför grannens hemfridszon. Av denna anledning kan ni inte beträda er grannes mark utan grannens tillstånd. Eftersom nyttjanderättsavtal och avtalsservitut kräver grannens medverkan återstår därmed endast officialservitut som möjlig lösning. Jag har svårt att bedöma hur sannolikt det är att Lantmäteriet skulle godkänna en ansökan om inrättande av officialservitut i ert fall utan närmare insyn i fallet, men med tanke på att målning utgör en förhållandevis grundläggande underhållsåtgärd som har stor betydelse för en byggnads livslängd framstår det inte som helt osannolikt.
Handlingsplan
Min rekommendation till er är att i första hand vidta alla rimliga åtgärder för att få er granne att samverka med er i denna fråga. Det kan inte minst vara värt att påpeka för er granne att ni om vederbörande inte samarbetar är tvungna att ansöka om ett officialservitut. Eftersom ett sådant inrättande skulle vara en belastning för grannens fastighet och innebära att ni ges rätt att nyttja grannens mark för nödvändigt underhåll torde vederbörande ha ett starkt intresse av att nå en annan lösning i samförstånd med er. Skulle grannen samarbeta bör ni överväga om ett nyttjanderättsavtal eller avtalsservitut skulle tillgodose era intressen bäst, något jag inte kan beröra i detalj inom ramen för detta svar. Om grannen dock visar sig fullkomligt ovillig att samarbeta bedömer jag att den rimligaste åtgärden i ert fall är att ansöka om officialservitut för fastighetsunderhållet hos Lantmäteriet (se denna länk).
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Har du några funderingar kan du höra av dig till mig på magnus.gustafsson@lawline.se.
Med vänlig hälsning
