Vilka formkrav krävs vid fastighetsöverlåtelse?

2018-07-10 i Köpavtal
FRÅGA |HejMina föräldrar börjar bli till åren och vill överlåta sommarstugan till sina tre söner.Vad gäller och hur ska dom göra för att allt ska bli korrekt? Skriver man någon sorts kontrakt på det? Finns det färrdiga mallar som dom kan använda?Jag har även för mig att vi söner måste söka lagfarten för fastigheten, blir det 1/3 var, stämmer det?Mvh
Axel Bellander |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att dina föräldrar vill ge bort fastigheten som en gåva. Ifall det är så att dina föräldrar istället ska sälja fastigheten till er kan svaret bli lite annorlunda. Jag kommer först att redogöra för vilka regler det finns gällande överlåtelse av fastighet och sedan svara på frågan som rör lagfart. På slutet kommer jag att skriva en kortare sammanfattning av mitt svar på dina frågor.Eftersom din fråga rör överlåtelse av fastighet blir Jordabalken tillämplig.Vad gäller vid överlåtande av fastighet?När man ger bort en fastighet som gåva blir samma formkrav som vid köp av fastighet tillämpliga, se JB 4 kap. 29 §. Vid överlåtelse av fastighet är det ett krav att man upprättar ett skriftligt kontrakt, se JB 4 kap. 1 §. Det skriftliga kontraktet måste innehålla följande för att vara giltigt:1. Underskrift av säljaren och köparen. I ditt fall underskrift av din/dina föräldrar beroende på vem som har lagfart och av dig och dina bröder.2. Uppgifter om den summa pengar som fastigheten överlåts för. Ifall det är en gåva så får ni skriva det och att summan är på 0kr. 3. En förklaring av säljaren (din/dina föräldrar) att fastigheten överlåts på köparen (dig och dina bröder).Upprättar ni ett kontrakt som innehåller alla dessa uppgifter så kommer överlåtelsen av fastigheten vara giltig. Om ni behöver mer hjälp att upprätta ett köpekontrakt så kan ni alltid höra av er till Lawlines juristbyrå, läs här. Delad lagfartEfter att ni skrivit på kontraktet måste du och dina bröder söka lagfart inom 3 månader, se JB 20 kap. 2 § . Ni skickar in er ansökan om lagfart till Lantmäteriet vilket kostar 825kr, läs här. I ansökan ska ni ange hur stor andel av fastigheten som varje person har förvärvat, se JB 20 kap. 5 § . Där kan ni då ange 1/3 var. För att underlätta processen rekommenderar jag er att ni ber två vittnen skriva under överlåtelsekontraktet för fastigheten. De ska skriva på och styrka att det är överlåtarens underskrift (din/dina föräldrars). Detta gör att lagfartsprocessen kommer att gå snabbare, se JB 20 kap. 7 §. SammanfattningFör att överlåtelsen av fastigheten ska vara giltig krävs att dina föräldrar och du och dina bröder skriver på ett kontrakt. Kontraktet måste även innehålla en uppgift om köpesumman och en förklaring av dina föräldrar att de överlåter fastigheten på dig och dina bröder. För att underlätta lagfartsprocessen rekommenderar jag er även att ha med två vittnen som skriver under kontraktet och intygar att det faktiskt är dina föräldrars underskrifter. Sedan måste du och dina bröder skicka in en lagfartsansökan till Lantmäteriet.Hoppas du fått svar på din fråga! Om du har övriga frågor eller funderingar är du välkommen att höra av dig till Lawline igen. Om ni behöver hjälp med att upprätta köpekontrakt kan ni höra av er till Lawlines juristbyrå för hjälp, läs här.Vänliga hälsningar

Gäller en muntlig överenskommelse om överlåtelse av den gemensamma bostaden?

2018-06-28 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! För några år sedan när jag och min dåvarande flickvän köpte ett hus så pratade vi lite om vad som skulle hända om någon av oss var otrogen/träffade någon annan. Vi kom då överens och skakade hand på att den som träffade en annan skulle flytta ut och lånet skrivas över på den som bodde kvar i huset. Tyvärr har hon för ett tag sedan varit otrogen och vi är separerade. Men nu säger hon att hon inte riktigt förstod vad hon accepterade när vi pratade om överskrivning av lån även fast vi var tydliga när vi bestämde det. Jag tycker det känns som en dålig bortförklaring bara. Vad gäller i detta läge? Ska tilläggas att hon redan har egen lägenhet men vi står fortfarande på lånet båda två. Separerade sedan mitten på januari 2018. Tack på förhand!
Jennie Nilsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Naturligtvis kan man känna stor besvikelse för den överenskommelse som gjorts och som sedan inte hålls. Avtal är i grund och botten något som ska hållas. Pacta sunt servanda säger lagen och betyder just att avtal ska hållas. Många känner även till att muntliga avtal gäller likväl som skrivna. Men ingen regel utan undantag.Lagstiftaren menar att ibland kan muntliga avtal, eller annans lovord få för stora konsekvenser för den som lovar något. Ingen ska i ogenomtänkta stunder kunna lova bort sitt hem, och inte ens om det skulle vara genomtänkt för stunden. Dessutom ska det inte finnas några tvivel kring vad som faktiskt lovats bort när det gäller just bostäder. Därför gäller att alla avtal som behandlar försäljning och överlåtelser av bostäder ska vara skrivna för att gälla.I ert fall har det ingen betydelse om ni, när ni skakade hand på detta, dessutom skrivit om er överenskommelse i ett avtal. En försäljning eller överlåtelse av bostaden kan endast anses som giltig om den upprättats enligt lagens föreskrifter om hur ett köpeavtal ska upprättas, i enlighet med Jordabalken 4 kap 1 §. I ert fall skulle avtalet behövt innehålla en klausul som meddelar villkor för avtalet, där det anges att den som är otrogen ska lämna över äganderätten till den andre. Ett sådant avtal anses i svensk lag vara omoraliskt och skulle därmed inte accepteras av rättsordningen. Pactum turpe kallar vi dessa omoraliska avtal.Ni får därmed komma överens om vem av er som ska ta över huset efter vilja och ekonomi och göra klart med med banken så ingen av er behöver stå för lån till en bostad som denne inte längre bor i. Lycka till!

Fråga om hur man går tillväga vid överlåtelse av hus till en annan delägare?

2018-06-19 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Min sambo och jag äger/har bolån ihop på villa samt en separat tomt.Så det är två bolån.Våra barn som är myndiga ska köpa ut min sambos del.Jag ska stå kvar på min del av lånen.Hur går det till?Vänder man sig bara till banken?
Ashtar Brikha |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!AvtalOm din sambo vill sälja sin del av huset till er gemensamma barn, måste ni skriva ett avtal om detta (4:1 JB, 4:29 JB). I (4:1 JB) anges vilka s.k. formkrav avtalet måste uppfylla. Dessa krav på vad avtalet måste innehålla är:- En angivelse av köpeskillingen, d.v.s. vad du betalar för delen (t.ex. övertagande av lånet),- En förklaring av säljaren/givaren att egendomen överlåtes till köparen/gåvotagaren.- Säljaren och köparens underskrift. Övertagande av bolånNi behöver kontakta er långivare för att du ska få ta över din fars del av bolånet. LagfartInom tre månader från det att ni skrev under avtalet ska du söka lagfart hos Lantmäteriet (20:2 JB). Annars finns risken att du behöver betala vite (20:3 JB).Skriva avtalNi kan vända er till Lawlines jurister för att få hjälp med överlåtelseavtalet. Hälsningar,

Muntligt löfte om köp av fastighet

2018-06-14 i Köpavtal
FRÅGA |Hejsan! Det är så att vi bor i en villa och vi var kompisar med husägarna. Vi har pratat om att vi skulle köpa huset efter att vi har bott i den i ca. 2 år nu, men... husägaren tog livet av sig för ett tag sedan och nu hans fru bestämde sig att hon ska lägga upp huset tillgänglig för köpen rent allmänt, så att vem som helst skulle kunna köpa den utan att ens vänta dem två åren. Vi bor här i ett år nu och vi undrar ifall hon får ens göra något sånt. Vi har pratat om att vi skulle ha rätten till att köpa den först osv.
Jesper Horndahl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du använder ordet "villa" utgår jag från att det är fast egendom du vill köpa (1 kap 1 § och 2 kap 1 § jordabalken). Det vill säga att du i så fall skulle vara ägaren av både marken och byggnaden, alternativt att det rör sig om tomträtt där samma regler ändå gäller (13 kap 7 § jordabalken). I det fall det skulle vara fråga om ett annat typ av köp så gäller andra regler än följande. Utgångspunkten för köp av fast egendom är att köpet är juridiskt bindande först när kraven för köpet är uppfyllda (4 kap 1 § jordabalken). Kraven är: 1.Skriftlig köpehandling2.Undertecknande av både köpare och säljare3.Köpehandlingen ska innehålla uppgift och köpeskillingen, och4.Förklaring att egendomen överlåtes till köparen. Slutsats:Såvida dessa inte är uppfyllda har inget juridiskt bindande avtal upprättats och ni har tyvärr ingen förtur när det gäller köpet. Muntliga löften gäller alltså inte. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Vad ska jag tänka på vid skrivning av köpehandling för fastighet?

2018-07-02 i Köpavtal
FRÅGA |Hej. Jag äger en villa på en stor tomt Och har en köpare av en del av min tomt Som ja är muntligt överens med Har pratat med kommunen o lantmäteriet Det finns inga hinder för styckning av tomten eller servitut Och området är under detaljplanen Vad bör jag tänka på när jag skriver ett köpe avtal på min o styckade tomt . Helt själv ?
Julia Amundsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Regler om fastighetsköp finns i 4 kap Jordabalken (JB). Vad jag förstår undrar du hur avtalet mellan dig och köparen för överlåtelse av fastigheten ska se ut. Vid köp och försäljning av fastighet (vilket ett stycke tomt är) finns vissa formkrav för avtalet. Det innebär att det måste vara utformat på ett visst sätt för att köpet ska vara giltigt. Avtalet upprättas i en så kallad köpehandling, vilket är det begrepp jag använder härnäst. Formkrav som alltid ska iakttasFör att köpet ska vara giltigt, krävs att du tar hänsyn till följande formkrav vid upprättande av avtalet (4 kap 1 § JB). Köpehandlingen ska: - vara skriftlig. Ett muntligt avtal mellan dig och köparen är inte giltigt. - innehålla uppgift om fastigheten, det vill säga fastighetens registerbeteckning. - innehålla uppgift om köpeskillingen. Antingen fastighetens pris eller hur priset kommer att beräknas.- innehålla en överlåtelseförklaring. Det ska uttryckligen framgå att du genom överlåtelse säljer fastigheten till köparen. Till exempel "Karl Karlsson försäljer härmed till Anna Andersson…". - undertecknas av både köpare och säljare. Avtalet är inte giltigt förrän båda parter undertecknat avtalet. För att köparen ska kunna söka lagfart (registrera sig som ägare av tomten) krävs även att säljarens (din) underskrift bevittnas av två personer. Det är dock inte nödvändigt för avtalets giltighet som sådant. Om inte avtalet är utformat i enlighet med dessa punkter är köpet ogiltigt. Det är därför mycket viktigt att du iakttar dessa. Vissa speciella klausuler måste finnas i köpehandlingen för att gällaDet finns även tre klausuler som måste finnas med i köpehandlingen, om du och köparen vill att de ska gälla för köpet (4 kap 3 § JB). Det är alltså inte klausuler som måste finnas med i alla fall. Dessa är följande: - Återgångsklausuler, det vill säga bestämmelser som medför att köpet av någon anledning ska kunna gå tillbaka. - Klausuler som friskriver dig som säljare från att du är ägare till fastigheten. - Klausuler som innebär att köparen inte ska få förfoga över fastigheten som hen vill, till exempel att fastigheten inte får säljas vidare. Om du eller köparen vill att någon av dessa klausuler ska gälla för överlåtelsen, måste det alltså stå i köpehandlingen. Är inte någon av dessa bestämmelser aktuella i ert fall, kan du bortse från detta stycke när du upprättar köpehandlingen. Jag kan dock rekommendera att ni skriver allt ni kommer överens om (även andra klausuler än nyss nämnda), så att det inte uppkommer några bevissvårigheter vid en eventuell tvist. Praktiska rådEftersom det är viktigt att avtalet upprättas på korrekt sätt för att köpet ska vara giltigt, rekommenderar jag att du låter en jurist se över avtalet eller hjälper dig att upprätta ett (du kan kontakta en jurist hos Lawline här). Om du ändå väljer att skriva det helt själv; kom ihåg de viktiga formkraven högst upp och att avtalet inte är bindande förrän ni båda två undertecknat det. Lycka till med försäljningen och köpehandlingen! Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig igen.Med vänliga hälsningar

Säljarens möjlighet att häva fastighetsköp vid betalningsdröjsmål

2018-06-24 i Köpavtal
FRÅGA |Vi har sålt en privatfastighet, skrivit kontrakt m bl.a. krav på handpenning visst datum. Köparen har ej betalat i tid och t o m skickat en fejkad print på en betalning som aldrig genomfördes.Vi vill inte göra affär med den personen och häva köpet. Köparen återkommer inte vid våra kontaktförsök. Kan vi själva häva köpet o i så fall hur?
Aksinja Rönnlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köp av fast egendom regleras i Jordabalkens 4 kap. Det centrala i din fråga är om hävningsrätt för er som säljare föreligger då köparen är i dröjsmål med betalning. Möjligheten att häva köpet vid den typ av situation föreligger enbart om det finns ett förbehåll om detta i köpehandlingen (4 kap. 25 § andra stycket JB). Ett sådant förbehåll kan ske genom att ni uttryckligen förbehållit er denna rätt i köpehandlingen, eller om köpehandlingen innehåller en föreskrift om att ett köpebrev ska upprättas enligt 4 kap. 5 § JB.I rättsfallet RH 1986:102 fastslogs dessutom att rätt till hävning kräver att avtalsbrottet är av viss betydelse för säljaren. Detta krav verkar vara uppfyllt, då ni vid upprepande gånger försökt kontakta köparen utan svar.Dessvärre innehåller lagen inte någon annan hävningsmöjlighet för er som säljare. Det faktum att köparen förfalskat en print på att betalningen är genomförd kan anses vara svikligt förledande, men då det har skett efter avtalsslut tror jag tyvärr inte att det ger er rätt att häva köpet. Finns det inget förbehåll kan ni som säljare istället kräva betalning med dröjsmålsränta där ränteberäkningen utgår från räntelagens bestämmelser (4 kap. 25 § första stycket JB). Enligt denna lag har ni rätt till dröjsmålsränta från den avtalade förfallodagen till dess betalning skett (3 § räntelagen).Om det finns ett förbehåll kan ni häva köpet. Detta gör ni genom att meddela köparen att ni häver köpet på grund av utebliven betalning. Om något sådant förbehåll inte finns råder jag er att kontakta köparen och framföra er rätt till betalning samt dröjsmålsränta. Har en mäklare förmedlat köpet, rekommenderar jag er även att ta kontakt med denna med uppmaning att häva köpet eller kräva ersättning. Hoppas att ni fick svar på er fråga.

Kvarglömd egendom i samband med fastighetsköp

2018-06-15 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Vi har precis köpt ett hus och säljaren hade kvar ett par saker så som traktor, redskap och släp.På tillträdelsedagen skickades ett mail ang att säljaren då hade 10 kalenderdagar på sig att hämta sina saker.Nu har dag 12 passerat.I köpekontraktet stog det paragraf 11 städning och kvar glömda saker.Om säljaren inte plockat bort sina saker inom 10 kalenderdagar så skulle köparen forsla bort dom och fakturera säljaren eller behålla sakerna.Tanken är den att traktorn, redskapen och släpet skulle jag vilja behålla.Hur går man vidare?
Ellen Hägerström |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Sådan egendom som maskiner, redskap och släp fastighetstillbehör och skulle inte automatiskt ingå i fastighetsköpet enligt 2 kap 1 § Jordabalken. Eftersom ni specifikt avtalat om vad som ska hända med kvarglömd egendom, kan ni dock i detta fall ha rätt att behålla i traktorn, redskapen och släpet. Eftersom det av köpeavtalet framgår att de saker som har lämnats kvar antingen ska forslas bort eller tillfalla köparen utgör detta avtalsinnehåll. Utgångspunkten för avtal är att dessa ska hållas av parterna. Detta innebär att eftersom säljaren inte hämtat sina saker inom utsatt tid, tillfaller traktorn, redskapen och släpet er i enlighet med vad som avtalats. För att undgå framtida tvister kan det vara bra att meddela säljaren om att ni ämnar behålla sakerna eftersom han inte plockat bort dem. Vänligen, Ellen Hägerström

Överlåtelse av del i fastighet

2018-06-14 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Jag och min man äger idag en fastighet tillsammans med en tredje person. Jag och min man äger 25 % var och den tredje personen 50%. Vi kommer att köpa ut den tredje personen och ta över hela ägandet av fastigheten.Enligt Lantmäteriet ska vi göra en "överlåtelse genom köp eller gåva".Vi är överens om att ta över befintliga lån samt om summan vi ska betala utöver det.Vad behöver finnas med i ett avtalet? Spelar det någon roll om vi gör överlåtelsen genom köp eller gåva, vad är bäst att göra? Eller blir det automatiskt ett köp?Vad mer kan vara av vikt att tänka på i detta läge?
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline.Då du inte skrivit något om priset utgår jag från att det ligger i linje med marknadsvärdet för fastigheten. För det fall att fastigheten skulle överlåtas till en summa som ligger lägre än marknadsvärdet sker en värdeöverföring från givaren till mottagaren. Sådana överlåtelser kallas blandade fång, eftersom att överföringen dels sker mot ersättning och dels sker som en gåva. Rör det sig om en sådan överlåtelse kan det påverka den skatterättsliga bedömningen. Då dessa typer av överlåtelser är lite mer komplicerade än vanliga råder jag dig att ta kontakt med ett juridiskt ombud för det fallet att ni tänkt er en sådan typ avöverlåtelse.Fortsättningsvis utgår jag, som jag nämnde ovan, från att summan ni betalar ligger i linje med marknadsvärdet.Köp eller gåva?I och med att ni kommer att betala en summa för den tredje personens del är överlåtelsen att se som ett köp. Detta eftersom att en gåva inte får kräva en motprestation. Att ni betalar ses som en motprestation till att ni får överta delen av fastigheten. Det ni ska upprätta är därmed ett avtal om överlåtelse genom köp. Vad behöver finnas med i avtalet?För att avtalet ska vara giltigt krävs det att avtalet uppfyller de formkrav som finns för fastighetsöverlåtelser. Formkraven finner man i Jordabalken 4 kap 1 §. Enligt bestämmelsen krävs: Upprättande av skriftlig. köpehandling (muntlig överenskommelse räcker inte). Köpehandlingen ska undertecknas av både säljare och köpare Köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen och den fastighet köpet avser (lämpligen fastighetens registerbeteckning). En överlåtelseförklaring. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,