Går det att backa från ett löfte om att sälja en fastighet?
Vi är i stånd att sälja vår sommarstuga. Vi har begärt 700.000 kr för den, men köparen vill inte ge mer än 600.000kr vilket vi accepterat. Vi säljer privat och har inte kopplat in någon mäklare. Nu har vi fått ett högre bud - samma dag som vi precis sagt, via messenger på face book, att 600.000 kr är OK. Jag undrar nu om vi har rätt att avbryta den affären?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Mina utgångspunkter
I och med att ni säljer er sommarstuga, kommer jag att utgå ifrån att ni säljer en fastighet, eftersom detta framstår som mest sannolikt. Skulle det vara så att ni inte säljer en fastighet, utan att sommarstugan är på ofri grund, blir svaret helt annorlunda. Då får ni återkomma och specificera frågan. Jag kommer vidare utgå ifrån att kontakterna skötts på messenger, och att ni inte upprättat någon annan köpehandling.
Är sommarstugan en fastighet är ni inte bundna av ert löfte
Regler om köp och försäljning av fastighet finns i 4 kapitlet i jordabalken.
Enligt 4 kap 1 § jordabalken, krävs för att ett fastighetsköp/fastighetsförsäljning skall vara giltigt att ett antal formkrav iakttas - bland annat uppställs krav på en särskild köpehandling innehållande köpeskillingen, köparens och säljarens underskrift, m.m.
I den händelse någon avgivit ett löfte att sälja en fastighet, men formföreskrifterna ej ännu iakttagits, är personen inte rättsligt bunden av sitt löfte att sälja fastigheten. Man kan inte heller bli skadeståndsskyldig för att man drar sig ur en ofullbordad fastighetsaffär, om detta inte särskilt avtalats (handpenningsavtal). Denna grundläggande fastighetsrättsliga princip har bekräftats av Högsta domstolen i praxis (se bl.a NJA 1973 s. 175).
Eftersom det i ert fall inte upprättats någon köpehandling som uppfyller formkraven i 4 kap 1 § JB, så är du inte bunden av ditt löfte att sälja fastigheten till personen ifråga. Du är heller inte skyldig att betala skadestånd för att du bryter ditt löfte.
Är sommarstugan inte en fastighet, utan står på ofri grund, är ni bundna av er löfte
Om du med "sälja sommarstugan" menar att du vill sälja en byggnad på ofri grund (alltså INTE en fastighet) förändras svaret radikalt.
Huvudregeln i svensk rätt är att avtal är bindande för de inblandade parterna. Enligt frågan har du avtalat med en person om att sälja sommarstugan - som alltså här antas INTE vara en fastighet, upprepar jag - till denne för ett visst pris. Det finns inga skäl att göra avsteg från huvudregeln i det här fallet. Du är därför rättsligt bunden av ditt löfte.
Sammanfattning
Är sommarstugan del av en fastighet som du säljer, är du inte bunden av ditt löfte att sälja den. Är sommarstugan däremot inte del av en fastighet som du säljer, så är du istället bunden av ditt löfte att sälja den.
Lyckönskningar och hälsningar,
