Går det att lagligt dölja ett fastighetsinnehav?

2018-07-09 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Finns det några lagliga metoder i Sverige för att dölja ett fastighetsinnehav?
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Svaret på din fråga är nej. Vid förvärv av en fastighet i Sverige måste inom tre månader en ansökan om lagfart göras enligt 20:2 Jordabalken (JB). Ansökan om lagfart görs för att det ska registreras att fastigheten har en ny ägare i fastighetsregistret. Om ingen ansökan om lagfart görs vid förvärv av en fastighet kan inskrivningsmyndigheten vid vite förelägga fastighetsinnehavaren att göra en lagfartsansökan, 20:3 JB. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Vilka registerutdrag kan lämnas vid hyra av lägenhet?

2018-06-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vilken av alla blanketter ska ja välja? En jag ska hyra lägenhet av vill ha polispapper, men vet inte vilken av alla dess blanketter? De visste inte personen i säg heller, jag vill inte dra ut hela mitt register o visa vad jag gjort för 10 år sen, och har tagit mitt straff för vara dum o ung ! Vilken är den rätta och mest tillhörande för kunna hyra en bostad som en privatperson hyr ut ? Tack
Henrik Åkesson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det är svårt för mig att veta vilken typ av polispapper som den du ska hyra av vill ha. Troligtvis är det belastningsregistret, och kanske även om du har en betalningsanmärkning. Jag kommer att gå igenom dessa nedan under två olika rubriker. BelastningsregisterBelastningsregister är något som förs av polismyndigheten (Lag om belastningsregister 1 §). Detta register innehåller bland annat uppgifter om du har fått en påföljd för brott genom dom, beslut, strafföreläggande eller föreläggande av ordningsbot (Lag om belastningsregister 3 §). Du har rätt till att få ut uppgifter ur ditt eget register efter skriftlig begäran som är undertecknad av dig (Lag om belastningsregister 9 §). Kommer det du gjort för 10 år sedan vara med i registret? Hur länge uppgifter finns kvar i ditt belastningsregister beror på vilken påföljd (straff) du fått. Eftersom jag inte vet vilken påföljd du fått kan jag inte säga hur länge uppgiften kommer vara kvar i ditt register. Det är dock troligt att denna uppgift inte kommer vara kvar i ditt register. Tas uppgiften bort kallas det att uppgiften gallras. Hur länge uppgiften kommer vara kvar i just ditt fall kan du läsa om i lag om belastningsregister 17 §. BetalningsanmärkningEn betalningsanmärkning görs om du inte har skött olika betalningar. För att veta om du har en betalningsanmärkning kan du kontakta ett kreditupplysningsföretag. Du hittar de olika kreditupplysningsföretagen i slutet på denna sida.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Med vänliga hälsningar

Fastighetsreglering

2018-06-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej. Jag har köpt en tomt som ligger ensligt i skogen.Markägaren intill o jag skulle vilja bytaen del av tomten med varandra ca 700 kvm då han skulle få mer skogsmark o jag en bättre plats att bygga ett enklare fritidshus på utan el o vatten.Finns det möjlighet attgöra ett byte på något enkelt sätt eller krävs det en dyr fastighetsreglering?MVH
Isabella Arsov |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av din fråga framgår att din granne ska köpa en del av din fastighet och en sådan marköverföring kan endast ske genom en fastighetsreglering. En sådan fastighetsreglering ska vara i överensstämmelse med köpet genom ansökan till lantmäterimyndigheten senast sex månader efter dagen då köpehandlingen upprättades (4 kap 7 § jordabalken). Vidare ska fastighetsregleringen ske enligt reglerna om fastighetsbildning i fastighetsbildningslagen.Eftersom marken är avsedd för skogsbruk får dock fastighetsbildning inte ske om möjligheten att ekonomiskt utnyttja skogen undergår försämring av någon betydelse eller innebär en skadlig delning av en skogsbruksfastighet, (3 kap 7 § fastighetsbildningslagen). Ansökan om fastighetsregleringAnsökan om fastighetsreglering ska vara skriftlig med undantag för att det kan ske muntligen vid ett förrättningssammanträde, dock endast om frågan lämpligen kan prövas vid samma förrättning. I ansökan ska den åtgärd som du önskar genomföra anges och även vilken fastighet du för talan för. Du kan också behöva ange din grannes fastighet eftersom saken även angår honom, samt din grannes namn. Ansökan ska innehålla det normala, dvs ditt personnummer, telefonnummer, adress, postadress och e-post. Vidare krävs att ansökan undertecknas av dig eller ditt ombud, samt att handlingar som är av betydelse för saken bifogas till lantmäterimyndigheten (4 kap 8 § fastighetsbildningslagen). Andra alternativOm du verkligen vill undgå att genomgå en dyr fastighetsreglering kan du upplåta den delen av fastigheten som du vill överföra till din granne med nyttjanderätt eller arrende (7 kap jordabalken). Genom nyttjanderätt får din granne rätt att nyttja marken som du vill överföra medan han genom arrende får rätt att nyttja marken mot ersättning (8 kap 1 § jordabalken). Både nyttjanderätt och arrende ska upplåtas genom avtal och helst skriftligen. Det är dock viktigt att komma ihåg att detta inte är någon överföring av marken, du är fortfarande fastighetsägare till den men din granne har rätt att nyttja den. Det är en stor skillnad jämfört med en fastighetsreglering vilket i sådana fall skulle innebära att din granne blir fastighetsägare till de 700 kvm som ni diskuterat.SammanfattningFör att du ska kunna överföra en del av din fastighet till din granne krävs alltså en fastighetsreglering som sker genom ansökan till lantmäterimyndigheten. Du kan däremot upplåta marken till din granne med nyttjanderätt eller arrende om du vill undgå en dyr fastighetsreglering. Det är dock en stor skillnad mellan fastighetsreglering och det senare alternativet. För att göra en marköverföring så att din granne blir fastighetsägare av de 700 kvm måste alltså en fastighetsreglering ske. Hoppas du fick svar på din fråga och hör gärna av dig igen om du undrar över något mer!Vänligen

Vart vänder vi oss för att få hjälp med att skriva över pappas hus till mej och min syster?

2018-06-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min papa vill skriva över huset på mej och in syster. Vi vände oss till hans bank för att se om de kunde hjälpa oss med detta men fick till svar att de inte gör sådant längre. Vart vänder vi oss för hjälp?
Mikaela von Bornstedt |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Det finns lite regler om hur man gör när man ska skriva över eller överlåta ett hus och du hittar dem i jordabalken (JB). Exakt vad som gäller beror också på om ni ska få huset som en gåva eller om ni ska köpa huset. Jag utgår från att huset finns på en fastighet som din pappa äger och att du och din syster ska ta över hela fastigheten. Jag kommer först berätta vad ni måste göra enligt lag för att skriva över huset och men jag ger även lite tips på hur ni kan få hjälp med det. Ni kan också göra en hel del av det själva om ni vill.Köp av ett hus kräver ett skriftligt avtalSka ni köpa huset av er pappa måste ni göra ett skriftligt köpeavtal (JB 4 kap. 1 §). Avtalet sa innehålla information om följande- Fastighetsförteckning- Priset - Er pappa, angiven som säljare med namn och kontaktuppgifter- Dig och din syster, angivna som köpare med namn och kontaktuppgifter- Din och din systers andel i huset (t. ex. 50 % var)- Datum för köpeavtalet- Andra villkor som ni vill ska gälla för köpet- Er pappas och era signaturer- Signaturer från två vittnen Att ge en fastighet som gåva kräver också en skriftlig handlingSka du och din syster få fastigheten i gåva måste din pappa upprätta ett skriftligt gåvobrev (JB 4 kap. 29 §). Gåvobrevet ska innehålla information om följande- Fastighetsförteckningen - Formulering som tydligt visar att det är en gåva- Er pappa, angiven som gåvogivare med namn och kontaktuppgifter- Dig och din syster, angivna som gåvotagare med namn och kontaktuppgifter- Din och din systers andel i huset (t. ex. 50 % var)- Datum för gåvan - Andra villkor som ska gälla för gåvan - Om ni ger någon mindre kompensation i form av pengar, tar över lån eller liknande- Er pappas och era signaturer- Signaturer från två vittnen Du och din syster behöver skicka in köpeavtalet/gåvobrevet för ansökan om lagfartFör att du och din syster ska kunna registreras som ägare av huset måste ni söka lagfart inom tre månader efter att ni fått eller köpt huset. För att söka lagfart ska ny fylla i Lantmäteriets blankett för ansökan om lagfart. Den ska ni skicka tillsammans med gåvobrevet eller köpeavtalet i original till ett av Lantmäteriets kontor. Ni kan söka efter rätt adress här. Ni kan också använda Lantmäteriets onlinetjänst för lagfartsansökan.Det ni ska göra är alltså att…Upprätta ett skriftligt köpeavtal eller ett gåvobrev som innehåller all information i listorna här ovanför. Det går utmärkt att ordna med det här själva, så länge dokumentet är tydligt och innehåller all information. Vill ni ha professionell hjälp kan ni använda Lawlines avtalstjänst online för att få ett gåvobrev, eller ringa in till våra jurister för att få hjälp med ett köpeavtal. När ni har ordnat ett avtal eller ett gåvobrev ska ni skicka in en ansökan om lagfart till Lantmäteriet. Det går lätt att ordna själva och om ni undrar något om hur just lagfartsansökan funkar kan ni alltid höra av er till Lantmäteriet, så berättar de mer.Jag hoppas att detta har varit till er hjälp och att ni får ordning på överlåtelsen av huset. Lycka till!

Giltigt överlåtelseförbud via gåva av fastighet

2018-07-08 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,Mina svärföräldrar vill ge sitt hus som förtida arv till min sambo. De vill däremot inte att jag ska ha en l av det. Så har de rätt att ställa villkoret att jag inte får köpa in mig på huset, eller får min smabo göra som han vill efter att han har ärvt?Mvh,R
Emil Duberg |Hej och tack för att du ställt din fråga till Lawline!I mitt svar utgår jag från att det är en fastighet och tillhörande byggnad som avses med "hus". Detta gör att Jordabalkens fjärde kapitel blir tillämpligt.Det korta svaret är att din sambo inte får göra som denne vill - du kan alltså inte köpa in dig i fastigheten hursomhelst. Svärföräldrarna har gjort ett s.k. överlåtelseförbud. Vid gåva av fast egendom har ett överlåtelseförbud både verkan mellan parterna (obligationsrättsligt) och mot tredje man (alltså mot dig i detta fallet, detta kallas sakrättslig verkan). Detta följer av b .la rättsfallet NJA 1991 s. 376 . Enligt förarbetena till 1970 års jordabalken tas särskilt upp att den nya jordabalken skulle möjliggöra detta. En förutsättning är dock att det är fråga om en faktisk gåva - är det t.ex ett blandad köp - dvs att en större del av fastighetens värde har köpts bör det betraktas som ett köp. Dock verkar detta inte vara fallet.Utan att veta hur gåvobrevet är formulerat kan det tilläggas att en föreskrift som innebär att egendom inte får överlåtas utan givarens samtycke ska tolkas som ett överlåtelseförbud med samma rättsverkan (se NJA 1986 s 16). Sammanfattningsvis kan din sambo inte överlåta en del av fastigheten på dig såsom det ser ut idag.Min rekommendation är att din sambo talar med sina föräldrar om att ändra överlåtelseförbudet om ni vill överlåta en del av fastigheten på dig.

Hur går auktionen till vid en tvångsförsäljning av en samägd fastighet?

2018-06-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag undrar hur auktionsförfarandet vid en tvångsförsäljning av en samägd fastighet går till. Lämnar alla intressenter ett bud och man tar det högsta (det vill säga man har bara en chans på sig) eller sker det som ett traditionellt förfarande med budgivning och man har chans att höja sitt bud flera gånger?
Angelica Karlsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När en samägd fastighet ska tvångsförsäljas hålls en offentlig auktion, se 6 § samäganderättslagen. En sådan auktion går till som en "vanlig" auktion med bud och överbud till dess budgivningen upphör. Man har alltså inte bara en chans på sig att lägga ett bud, utan kan givetvis höja sitt bud beroende på vilka övriga bud som läggs under tiden som budgivningen pågår.Notera även att delägarna i fastigheten kan ha bestämt ett lägsta pris som är det minsta som fastigheten får säljas för vid auktionen, se 9 § samäganderättslagen.Lycka till! Hoppas du fick svar på din fråga. Återkom gärna vid fler frågor!Med vänliga hälsningar,

4 syskon äger ett hus och det ena syskonet vill bli utköpt - vilket värde utgår man från?

2018-06-16 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |4 syskon äger ett hus. Det ena syskonet har bott i huset i över 4 år. Nu vill det ena syskonet bli utköp. Är det taxeringsvärdet som gällde då eller är det så att en mäklare måste komma, uppskatta värdet som är nu och bli utköp för det nya taxeringsvärdet?Syskonet som bott i huset har skött allt, betalat skatter och renoverat en del. Borde inte de räknas bort från värdet?
Mikaela von Bornstedt |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Det finns inga särskilda regler som reglerar hur mycket syskonet ska köpas ut för. De tre syskonen som är kvar kommer få det fjärde syskonets andel av huset genom ett avtal som de upprättar. De exakta villkoren för avtalet kommer de överens om själva. Det gäller även för priset. Däremot finns det lite saker som syskonen ska tänka på när de kommer överens om detta. Taxeringsvärdet ligger under marknadsvärdet och används oftast inte som utgångspunktFör det första är taxeringsvärdet inte detsamma som marknadsvärdet och det är inte alltid bästa grunden för att bestämma priset för en hel eller en del av ett hus. Taxeringsvärdet ska ungefär motsvara 75 % av det sannolika marknadsvärdet för hus i samma område två år innan taxeringsvärdet fastställdes. Detta kan du läsa mer om hos Skatteverket. Vill syskonen utgå från taxeringsvärdet är det självklart möjligt att göra det, men de måste vara medvetna om att taxeringsvärdet sannolikt ligger en bit under vad de skulle få för huset om de säljer det. Marknadsvärdet är vanligare och kan fastställas genom en professionell värderingDet kan därför vara lämpligare att utgå från marknadsvärdet. Det är alltså ungefär vad syskonen skulle kunna få ut om de istället säljer huset idag. För att ta reda på marknadsvärdet kan det vara lämpligt att syskonen anlitar en mäklare som gör en värdering av huset. Skulle de ha svårt att komma överens kan syskonen anlita två mäklare som är oberoende av varandra som får göra var sin värdering. Syskonen kan då utgå från ett medelvärde av de två värdena. Det går att ta hänsyn till mer än marknadsvärdet för att det sa kännas rättvistNär syskonen kommit överens om hur de ska värdera huset ska de också komma överens om hur stor andel av värdet som syskonen som vill bli utköpt äger. Äger syskonen lika stor andel, alltså 25 % var? Då kanske en lämplig summa är 25 % av marknadsvärdet. Det kan ändå vara lämpligt att ta hänsyn till andra saker när syskonen kommer överens om summan. Som du beskriver det har ett av syskonen tagit ett mycket större ekonomiskt ansvar för huset de senaste åren och till exempel bekostat olika renoveringar. Renoveringarna kanske i sin tur har gjort att marknadsvärdet har ökat under åren. I så fall kan det kanske kännas mer rättvist för syskonen om de tar med det i beräkningen. Detta är dock något som syskonen måste komma överens om sinsemellan och det finns inga lagar som bestämmer hur mycket eller lite syskonet ska bli utköpt för.Sammanfattningsvis kan jag alltså inte ge något exakt svar på frågan. Taxeringsvärdet är som regel lägre än det faktiska marknadsvärdet och vanligtvis utgår man från marknadsvärdet. Det an därför vara bra att anlita en eller två mäklare som får värdera huset. Äger syskonen lika stor andel var kan det vara lämpligt att köpa ut syskonet för en fjärdedel av marknadsvärdet. Dock kan syskonen uppleva att det är rättvisare om de också tar hänsyn till att en av dem har tagit ett större ekonomiskt ansvar för huset än de andra. Det finns inga regler som bestämmer vad de kan eller ska komma överens om, utan syskonen måste försöka diskutera och komma fram till villkor som de alla känner sig nöjda med. Jag hoppas att du känner att du har fått lite mer klarhet i vad som gäller. Kommer du på några fler frågor är det bara att skriva till oss igen. Behöver du eller någon du känner mer hjälp med en överlåtelse av ett hus? Då är du välkommen att kontakta våra jurister.Vänliga hälsningar,

​Blir en uthyrning av villa på en jordbruksfastighet en uthyrning av en privatbostad?

2018-06-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi avser att hyra villa på jordbruksfastighet. På denna gård bor ägarna i ett hus och det andra ska hyras ut till utomstående (vi).Har jag förstått det hela rätt blir detta klassat som näringsfastighet eftersom ingen anhörig ska bo i villan då det annars skule vara privatbostad.Gäller olika regler om hyresgästens rättigheter mellan näringsfastighet-privatbostad?
Malin Waldén |Hej, kul att du vänder dig till oss på Lawline!Uthyrning av privatbostadI Jordabalken (JB) 12 kap 1 § anges vilka typer av hyresavtal som ska gälla privatbostäder. Jordabalkens 12 kapitel (även kallad Hyreslagen) reglerar inte arrendeavtal på jordbruksfastigheter. För att det ska ses som något annat än en privatbostad krävs att ändamålet med jorden runtomkring är att den ska nyttjas som jordbruk. Det gäller olika regler vid hyra av privatbostad och av näringsfastighet. Men om ni i detta fallet ska hyra villan utan syfte eller avsikt att bruka jorden runtomkring kommer hyresavtalet anses gälla en privatbostad. Hoppas svaret var till hjälp!Vänliga hälsningar