Förlorar man sin rätt till avdrag på köpeskillingen om man reparerar felet i fastigheten själv?

FRÅGA
Jag har drabbats av ett stort dolt fel, en mur runt poolområdet som är ett signum för hela fastigheten. Jag reklamerade felet i juni FÖRRA året, säljarna bestrider fortfarande. De har inte visat något intresse ens på att titta på den trasiga muren. Muren rasar sönder och samman vilket gör att jag har murbruk i hela trädgården och inte kunde öppna poolen för allt som rasar från muren. I maj i år bestämde jag mig för att renovera det värsta så att jag inte går miste om ännu en sommar i poolen och trädgården. Dessutom är det stor risk att låta en pool stå stängt över två somrar, den och trädgården riskerar följdskador. Renoveringen är väldokumenterad både i skrift och bilder. Nu hävdar säljarna att jag iom renoveringen kommer förlora fallet, vad gäller?
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline!

Till att börja med tänker jag redogöra lite kort för regler om fel i fastigheter i samband med fastighetsköp. Sedan går jag över till frågan om din renovering påverkar din eventuella rätt mot säljaren i det här fallet. En kort sammanfattning finns i slutet.

Fel i fastighet

Olika brister som visar sig på fastigheten efter ett köp och som köparen vill reklamera kallas för fel i fastighet. Regler om detta hittar man i jordabalkens fjärde kapitel. Enligt lagen så föreligger det ett fel i fastigheten som köparen kan göra gällande mot säljaren om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av köpeavtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta.

Om inte muren på något sätt berörts i avtalet så gäller alltså att den utgör ett fel först om den kan sägas avvika från vad du med fog kunnat förutsätta. Det är inte möjligt att med full säkerhet på förhand säga exakt vad man som köpare med fog har kunnat förutsätta och inte. Bedömningen varierar från fall till fall och är beroende av en rad faktorer så som vilken fastighetstyp det är, byggnadens ålder, vilket pris man kommit överens om, standard på omgivande fastigheter, gällande byggnormer vid byggnadens uppförande och så vidare.

Undersökningsplikten

Även om det i rent objektiv bemärkelse föreligger ett fel i fastigheten så kan man som köpare inte göra gällande fel som man borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som påkallades av fastighetens generella skick och omständigheterna vid köpet. Detta kallas för köparens undersökningsplikt. Konsekvensen är att om det bedöms vara så att felet hade varit möjligt för köparen att upptäcka så har säljaren inget ansvar för felet.

Även undersökningsplikten varierar från fall till fall, rent generellt så tenderar den att vara ganska långtgående och man förväntas som köpare göra en noggrann besiktning av fastigheten innan man köper.

Spelar det någon roll om man själv har rättat till felet som köpare?

Jag går nu över till frågan om din renovering skulle leda till att ditt eventuella anspråk mot säljaren försvinner. Om det föreligger ett fel i fastigheten så har man som köpare rätt till avdrag på köpeskillingen. På ren svenska ska man alltså ha en viss mängd pengar tillbaka som motsvarar skillnaden mot vad man faktiskt betalade och vad man skulle ha betalt om felet hade räknats med vid försäljningen. Under vissa omständigheter kan man dessutom ha rätt till skadestånd.

Denna rätt påverkas inte på något sätt av att man som köpare väljer att renovera och bli av med felet. En säljare av fast egendom har nämligen inte rätt att insistera på att försöka avhjälpa felet själv, till skillnad från vad som gäller vid köp av lös egendom. Det säljaren skulle kunna göra är att argumentera kring exakt hur stort avdraget på köpeskillingen ska vara om säljaren anser att köparen kräver mer än felet var värt. Någon grund av säljaren att hävda att avdrag inte ska göras för att köparen har bekostat sin egen renovering av felet finns dock inte.

Sammanfattningsvis gäller att det måste kunna etableras att den trasiga muren utgör ett fel i fastigheten och det var ett sådant fel som inte omfattades av undersökningsplikten. Kan detta slås fast så har du rätt till avdrag på köpeskillingen. Det faktum att du valt att renovera påverkar inte säljarens skyldighet att betala tillbaka detta avdrag.

Med vänliga hälsningar

Lukas de Bruin
Fick du svar på din fråga?
Kommentarer:
14Jag driver ett privat internationellt finansiellt partnerskap som skapades för att hjälpa människor som behöver finansiellt stöd. Om du har ekonomiska svårigheter eller ekonomiskt kaos och behöver pengar för att starta ditt eget företag, eller om du behöver ett lån för att lösa dina skulder eller betala dina räkningar, kan jag bevilja lån som sträcker sig från upp till 5.000.000 sek. Om du är intresserad av mitt erbjudande, berätta vad du vill låna och hur lång tid det tar. Kontakt E-post: nagelsilvia58@gmail.com
2019-09-30 09:25
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Köp och hyra av fastighet (223)
2019-10-17 Muntligt avtal vid fastighetsköp
2019-10-10 Försäljning av samägd fastighet mot en delägares vilja
2019-10-02 Köp och deklaration av jordbruksfastighet
2019-09-28 Förlorar man sin rätt till avdrag på köpeskillingen om man reparerar felet i fastigheten själv?

Alla besvarade frågor (73804)