Hur häver vid fastighetsförsäljningen och hur mycket ränta kan vi kräva?

FRÅGA
Hej!Vi har ett Köpeavtal 1918-11-26 med två, nu av köparen betalade, handpenningsbelopp och ränteklausul på resterande belopp fram till Tillträde 1/9-19. Nu vill köparen flytta Tillträdet ett halvår vilket vi inte vill.Köparen skyller på att kommunen inte skött sig så att köparens bygge på annan fastighet fördröjts och att de därmed inte har pengar att betala oss med i dagsläget.Vi har två andra intressenter på fastigheten som är villiga att köpa fastigheten.Jag har fått höra att jag först formellt måste kalla till ett möte för Tillträde.Om de då inte betalar så skall jag kalla till ett nytt möte för Tillträde efter 10 dagar.Har de heller inte då möjlighet att betala skall jag vänta ytterligare 10 dagar och sedan kalla till möte för Hävningsförklaring.Är detta rätt och tillräckligt eller skall annan "tågorning/process" göras för att kunna häva köpet.?Hur ser den i så fall ut?Deras köpeskilling behövs erhållas för annat ändamål nu.Om vi i stället går med på att flytta Tillträdet, hur mycket ränta i % är då maximalt skäligt att lägga på kvarvarande del av köpeskillingen fram till Tillträdet?
SVAR

Hej, kul att ni har valt att vända er till oss på Lawline för att få svar på era frågor!

För att ni ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilka frågor som ska besvaras. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat er situation för att sedan besvara era frågor utifrån den uppfattningen.

Hur jag uppfattat era frågor och er situation

Jag uppfattar det som att ni ska sälja er fastighet. Köparna har redan betalat en del av köpeskillingen (handpenningen: vanligtvis 10 % av totalbeloppet fastigheten säljs för), resterande belopp ska köparna betala på tillträdesdagen den 1 september 2019.

Köparna har berättat för er att de vill skjuta fram tillträdet ett halvår då de saknar pengar i nuläget, Köparna skyller situationen på kommunen.

Era frågor gäller följande:

Hur ska ni gå tillväga för att häva köpet? Hur mycket ränta har ni rätt att kräva avseende resterande köpeskilling från den 1 september 2019, tills dess full betalning sker, om ni väljer att komma överens med köparna om en senare tillträdestidpunkt?

Disposition

Jag kommer att besvara era två frågor i nummerordning. Varje fråga utgör en rubrik där svaret ges i efterföljande brödtext.

1) Hur ska ni gå tillväga för att häva köpet?

Regler om fastighetsköp finns i 4 kap. jordabalken (JB). Det finns ingen särskild bestämmelse som sätter upp några procedurregler för hur själva hävningen ska gå till. Däremot finns regler och rättspraxis som anger att för att ni ska ha rätt att häva, måste köparna ha begått ett väsentligt avtalsbrott. Regelverket kring vad som är ett "väsentligt avtalsbrott" föranleder att ni inte alltid omedelbart kan häva köpet när köparna har meddelat att de inte kan betala på tillträdesdagen. Om ni har rätt att häva beror också på hur ni har villkorat köpet i köpekontraktet.

Det är endast villkor som har tagits in i själva köpekontraktet som anses vara så viktiga att ifall de bryts av ena parten, har den andra parten rätt att häva, se 4 kap. 3 § 1 p. JB. Har ni i köpekontraktet en klausul om att köpebrev ska upprättas, anses köpet vara villkorat av att köparna betalar hela köpeskillingen, se 4 kap. 5 § JB. Har ni redan upprättat ett köpebrev, trots att köparna inte har betalat, måste förbehållet om att köpet är villkorat av att köparna betalar hela köpeskillingen stå med även i köpebrevet för att vara giltigt, se 4 kap. 6 § JB.

I ert fall har köparna i god tid uppmärksammat er på att de inte kan betala köpeskillingen på den avtalade tillträdesdagen d.v.s. den 1 september 2019. Har ni i köpekontraktet föreskrivit att tillträdet och betalningen av köpeskillingen ska ske den 1 september 2019, är köpet villkorat av att betalning och tillträde sker just det datumet.

I mitt svar utgår jag ifrån att ni har upprättat en köpehandling med villkor om köpebrev och där tillträdestidpunkten samt dag för betalning är föreskriven 1 september 2019.

Köparna har ju inte brutit mot kontraktet än, endast berättat för er att de inte kommer att kunna fullfölja kontraktet enligt de villkor som ni nu har avtalat om.

I 4 kap. 26 § JB finns en regel som ger säljaren rätt att häva vid köparnas obestånd. Ni har som säljare rätt att häva köpet om köparna är på obestånd (inte kan betala sina förfallna skulder och oförmågan att betala inte endast är tillfällig). Innan ni har rätt att häva ska ni ge köparna möjlighet att ställa säkerhet för sin betalning.

Sammanfattningsvis betyder det att ni kan inte häva köpet innan den 1 september 2019. Den 1 september 2019 förfaller er fordran mot köparna. Ni ska då ge köparna en skälig tidsfrist att betala eller ställa säkerhet för sin betalning. Kan köparna inte fullgöra sin skyldighet inom denna tid har ni rätt att häva.

"Tågordningen" ni nämner, att 10 dagar efter tillträdesdagen kalla till nytt tillträdesmöte och sedan 10 dagar senare kalla till ett möte för hävning om betalning inte skett inom fristen, är en ordning som inte framkommer av lagtext. Det är möjligt att det finns rättspraxis eller en praxis inom mäklarkåren att agera på det sätt ni beskriver. Lagtexten anger bara att säljaren har rätt att häva köpet "om ej utan oskäligt uppehåll efter tillsägelse betryggande säkerhet ställes för köpeskillingen."

Ger ni köparna en chans att betala, eller ställa säkerhet för sin betalning, utifrån ett skäligt rådrum efter den 1 september 2019, och kan köparna då inte fullborda köpet eller ställa säkerhet för sin betalning - kan ni häva köpet. Hävningsförklaringen bör ni meddela skriftligen. Ni bör även be köparna skriva under ett kvitto på att de har mottagit hävningsförklaringen, detta i bevissyfte.

När ni häver köpet har ni rätt att kräva köparna på skadestånd för den skada ni lidit t.ex. ersättning för mäklararvode. Det är vanligt att skadeståndet regleras ur handpenningen ni erhållit. Ni har rätt att behålla så mycket ur handpenningen som svarar mot er faktiska ekonomiska skada.


2) Hur mycket ränta har ni rätt att kräva avseende resterande köpeskilling från den 1 september 2019, tills dess full betalning sker, om ni väljer att komma överens med köparna om en senare tillträdestidpunkt?

Ni har rätt att kräva ränta enligt 6 § räntelagen, se 4 kap. 25 § 1 st. JB.

Lycka till med er fastighetsförsäljning!

Ni har även begärt 30 minuters telefonuppföljning där vi kan diskutera de svar jag har gett er. Vänligen maila mig på vega.schortz@lawline.se så bokar vi in ett telefonmöte.

Med vänlig hälsning,

Vega Schortz
Fick du svar på din fråga?
Kommentarer:
Hallå T Jag driver ett privat internationellt finansiellt partnerskap som skapades för att hjälpa människor som behöver finansiellt stöd. Om du har ekonomiska svårigheter eller ekonomiskt kaos och behöver pengar för att starta ditt eget företag, eller om du behöver ett lån för att lösa dina skulder eller betala dina räkningar, kan jag bevilja lån som sträcker sig från upp till 5.000.000 sek. Om du är intresserad av mitt erbjudande, berätta vad du vill låna och hur lång tid det tar. Kontakt E-post: nagelsilvia58@gmail.com
2019-08-27 14:01
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Köp och hyra av fastighet (219)
2019-08-28 Hur kan jag säga upp hyresgästen till min privata villa?
2019-08-27 Hur häver vid fastighetsförsäljningen och hur mycket ränta kan vi kräva?
2019-08-26 Formkrav för köp av fast egendom
2019-08-25 Kan vi ge tillbaka en del av en fastighet?

Alla besvarade frågor (72915)