Kan man bli uppsagd om man inte betalar hyran i tid?

2018-04-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vid flera tillfällen har vi dessvärre betalat hyran försent. Vi har fått en varning av hyresvärden om det sker fler gånger om att vi är sen med hyran så blir vi vräkta.Nu har vi betalat hyran i tid ett tag men har fortfarande hyresvärden rätt att vräka en eller säga upp hyresavtalet i efterhand pga misskötelse?Tack på förhand!
Joakim Hassini |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämpligt lagrum12 kap. Jordabalken (JB). Vad gäller?I normala enstaka fall kan hyresgästens hyresrätt bli förverkad om denne betalar hyran för sent, vilket framgår av 42 § första stycket (1 punkten) JB. Men då ska det handla om en försening som är mer än en vecka efter förfallodagen. Det ska dock påpekas att även om ni skulle ha dröjt längre än en vecka med hyresbetalningen så har ni ändå en chans genom att ni inom tre veckor efter det att ni mottagit er skriftliga uppsägning får bo kvar om hyran betalas inom denna tid och följdaktningen återvinna hyresrätten, vilket framgår av 44 § första punken JB. Du nämner att er hyra har betalats sent vid flera tillfällen. Detta kan ge din hyresvärd rätt att säga upp dig/er om de försenade betalningarna fortsätter. Hyresvärden måste dock varna er först innan hen kan göra detta (vilket hen verkar ha gjort). SlutsatsDet är jättebra att ni betalar hyran i tid nu men ja, din hyresvärd kan säga upp er om de sena hyresbetalningarna skulle "återupptas". Hoppas du fick svar på din fråga!Önskar dig allt gott. Med vänlig hälsning,

Tolkning av uppsägningstiden enligt hyreslagen

2018-04-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag sak säga upp mitt förstahandskontrakt och villkoren för uppsägning av kontraktet är liksom formulerat i hyreslagen:"Uppsägning ska ske skriftligen tidigast till månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägning"Hur ska jag tolka detta? Jag gav skriftligt besked uppsägning den 9:e April. Min hyresvärd svarar då att kontraktet slutar gälla 31 Juli (altså månadsskiftet mellan Juli och Augusti). Men är inte det månadsskifte som inträffar närmast efter 3 månader månadsskiftet mellan juni och juli?stort tack på förhand!
Henrik Reinhammar |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelsen i jordabalkens 12 kapitel 4 § (vilket är den regel som stadgar uppsägningstiden i fråga, jordabalkens 12 kapitel är vad man brukar kalla hyreslagen) ska tolkas på det sättet som din hyresvärd har sagt. Det avgörande är nämligen att det är det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader. Detta innebär att det man räknar tre månader från uppsägningsdagen och därifrån tar det månadsskifte som kommer närmast efter den dagen. Det handlar inte om närmaste månadsskifte, utan det närmaste efter. I det här fallet innebär det att man lägger på tre månader från 9 april, vilket blir 9 juli, och sedan går till det närmaste månadsskiftet som inträffar efter det datumet, vilket är månadsskiftet mellan juli och augusti.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

Konkludent avtalsingående

2018-04-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Mitt företag (företag A) har ett avtal med ett annat företag (företag B) om att hyra en liten tomt. Vi blir fakturerade enligt avtal, men efter ca 3 år upptäcker vi att organisationsnumret har ändrats på fakturan från företag B (dock används samma bankgironummer). Vi har alltså betalat hyra till ett annat företag (Företag C) än det vi har avtalet med i ca 1 års tid. Företag B är inte längre momsregistrerad.Företag C säger att vi har betalat fakturorna till företag C under 1 års tid, och därmed accepterat att företag C är vår nya "avtalspartner".Stämmer det? Accepterar man en ny betalningsmottagare bara genom att betala dess fakturor som dessutom har samma bankgironummer? Eftersom bankgironumret var samma som förut så upptäcktes inte detta.Vi har aldrig fått någon information om att ett annat företag tar över verksamheten.Vi har även fått veta att företag B som arrenderar marken har blivit uppsagd från området och måste vara avflyttad per 31 maj 2018. Vi har två års uppsägningstid, och sade upp oss 11 april 2018.MVHJonas
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vanligen ingås avtal genom en anbud-accept modell. Säljaren kommer med ett anbud som köparen accepterar och därigenom uppstår ett avtal. Avtal kan också ingås genom så kallat konkludent handlande, vilket innebär att en part aktivt handlar på ett sådant sätt som bekräftar att denne anser sig bunden av ett avtal. Ett sådant avtal ingås utan någon uttrycklig viljeförklaring från någon av parterna. Exempel på avtal som ingås konkludent är när man löser en parkeringsbiljett, handlar i en matvarubutik eller tar ut pengar från en bankomat. Det finns skäl att anse att vidarefaktureringen i sin helhet har accepterats genom konkludent handlande.I ett viktigt fall från Högsta domstolen, NJA 1961 s. 658, ansågs avtal ha slutits genom konkludent handlande där ett bolag vid ett flertal tillfällen levererat vitvaror till en kommun. Avtalet hade inte träffats före leveransen. Bolaget hade däremot utgått från att avtal träffats, vilket kommunen måste ha insett eftersom kommunen adresserats och fakturerats för varorna. Eftersom kommunen utkvitterade varorna ansågs de handlat konkludent och därmed accepterat avtalet, de kunde därför inte undgå betalningsskyldighet.När ett avtal kommer till genom konkludent handlande måste vid tveksamheter bestämmas vad avtalet innehåller, det görs genom s.k. avtalstolkning, vilket kan vara svårare att avgöra än om avtal föreligger eller inte. Vid avtalstolkning är flera typer av tolkning aktuella bland annat "utfyllning', om avtalet inte reglerar det som parterna tvistar om eller att man tar hänsyn till tvingande regler - om det finns någon icke avtalsbar lagregel som anger hur tvisten ska lösas. Partsbruk - om parterna ingått avtal tidigare med varandra kan man se hur avtalet såg ut då. Handelsbruk/sedvänja - man ser om det finns någon tydlig sedvänja i branschen. För att tolka ert avtal måste det granskas av en jurist och eventuellt prövas av domstol.SvarI ert fall är avtalet ett hyresavtal, du nämner att ni hyr en tomt vilket innebär att jordabalken (JB) 12 kapitlet blir tillämpligt. Eftersom det rör sig om lokal är det regler om uthyrning av lokaler som är aktuella. Det finns inga formkrav på att hyresavtal måste vara skriftliga men det vanliga är att de är skriftliga, vidare finns det regler om att när hyresgästen hyr en lokal vars fastighet byter ägare så övergår hyresrätten med fastigheten det vill säga, hyresförhållande gäller även mot fastighetens nya ägare om denne kände till hyresavtalet vid köpet eller om nyttjanderätten är inskriven i fastighetsregistret. I praxis ses det som ett konkludent handlande om man har betalat för en prestation upprepade gånger till en ny avtalspart trots att inget formellt avtal har ingåtts. Det hör till god affärssed att informera sin avtalspart om ändrade förhållanden därför kan det tyckas konstigt att företag B inte har informerat er om att en ny avtalspart trätt in i deras ställe, det är dock inte olagligt. Det är oklart av din fråga om du hyr arrende i andra hand eller om du har en hyresrätt. Jag utgår från att du har ett hyresavtal eftersom du säger att ni hyr. Ni bör kontrollera att C verkligen har rätt att hyra ut tomten. I det aktuella fallet är det tvistiga endast huruvida ni ska betala fakturorna. Därför kan man förhoppningsvis undvika avtalstolkning. Om företag C är hyresvärden är det tydligt att ni har en betalningsskyldighet för fakturorna. Eftersom ni fortfarande nyttjar lokalen har ni betalningsskyldighet mot hyresvärden som ni hyr av. Ni har även rätt att säga upp avtalet enligt ert kontrakt. Enligt 12 kap 4 § JB måste uppsägningstiden vara minst 9 månader vid lokaler men man kan avtala om en längre uppsägningstid. Det finns även regler om uppsägning i jordabalken och dessa måste iakttas se till exempel 12 kap 58 a § JB: " Vill hyresgästen säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, skall han i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.Underlåter hyresgästen att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan.Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen har avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §."Om ni måste flytta innan er uppsägningstid har gått ut kan ni har rätt till skadestånd av er hyresvärd. För att få hjälp att tolka ditt avtal rekommenderar jag att du anlitar en jurist. Om du har någon följdfråga eller vill anlita en av Lawlines jurister är du välkommen att mejla mig. jessica.konduk@lawline.seVänligen

Överlåtelse av hyresrätt vid dödsfall (sambor)

2018-04-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag står på hyreskontraktet, även min sambo bor i denna lägenhet. Han är skriven på denna adress sedan oktober 2016. Om jag skulle dö innan honom kan han då räkna med att få behålla vår lägenhet? Med tanke på att vi båda snart är 70 så kan ju alltid saker inträffa och det hade varit bra för mig att veta att han kan bo kvar. Tacksam för kommentar.
Claudio van der Touw |Hej! Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga! Du vill veta om din sambo får ta över ditt hyresavtal om du skulle avlida. Vad säger lagen? Huvudregeln enligt 12:32 jordabalken (JB) är att hyresvärden ej måste acceptera en ny hyresvärd om han inte själv vill detta. Denna huvudregel är emellertid underkastad ett antal undantag. Dessa undantag finner man i 12:34-37 JB Bedömningen i ditt fall Enligt 12:34 andra stycket JB kan en hyresgäst överlåta hyresrätten till sin sambo om hyresgästen skulle avlida och hyresnämnden godkänner överlåtelsen. Krav för att denna bestämmelse ska vara tillämplig är att ni bor under "äktenskapsliknande" förhållande (sambor). Hyresvärden ska även skäligen kunna nöja sig med den nya hyresgästen, dvs din sambos person och ekonomiska situation kan komma att utvärderas. Jag utgår i brist på detaljerad information från att det inte finns några omständigheter som skulle få hyresnämnden att neka övergången av hyresrätten. Sammanfattningsvis kan din sambo räkna med att få behålla lägenheten i händelse att du skulle avlida. Jag hoppas att du härmed fått svar på din fråga. Du är varmt välkommen att återkomma om det skulle vara något mer. Med vänlig hälsning,

Avhysning av en hyresgäst efter lägenhetsöverlåtelse

2018-04-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag har nyligen köpt en lägenhet där säljaren har en hyresgäst i lägenheten som vägrat flytta. När jag skrev på överlåtelseavtalet den 9/3 stod det att tillträde var 16/4 och jag blev informerat att hyresgästen varit uppsagd sedan Januari månad, dvs inom 3 månader och besittningsskydd. Hyresgästen och säljaren har varit överens om att utflytt ska ske senast 16/4, dock framkom det den 13/4 att hyresgästen vägrar flytta samt att uppsägningen enbart varit muntligt avtalat. Gäller ett muntligt avtal vid uppsägande (vet ej om de har haft sms konversation) ? Nu har vi passerat tillträdesdagen och hyresgästen bor fortfarande kvar i min lägenhet. Nu säger säljaren att de har ett skriftligt dokument att hyresgästen ska vara ute senast 2/5. Men jag vill ha tillgång till min lägenhet omgående. Hur kan jag som köpare gå vidare i ärendet förutom häva köpet eller få kompensation fram till nytt tillträdesdag? Kan jag avhysa hyresgästen med omgående verkan eftersom jag är ägare till lägenheten och det inte finns något avtal mellan mig och hyresgästen? Med andra ord vill jag få bort den boende omgående, då tillträde skulle skett 16/4
Henrik Reinhammar |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En utgångspunkt för den här frågan är att hyresavtal är gällande även efter att en lägenhet överlåtits. Således står sig hyresgästens avtal även fast lägenheten har bytt ägare. Avgörande blir istället vad som har avtalats om utflyttning. Om det har ingåtts en muntlig överenskommelse om att hyresgästen ska flytta ut 16/4 är detta självklart gällande. Dock är det självfallet svårt att bevisa att ett muntligt avtal har ingåtts och om hyresgästen förnekar att det ingåtts blir det väldigt svårt att använda sig av det. Således är det nog svårt att kunna förmå hyresgästen att flytta på grund av det muntliga avtalet. Om det finns en skriftlig överenskommelse om att hyresgästen ska vara utflyttad 2/5 blir det självklart gällande och lätt att bevisa. Således kommer du kunna kräva att hyresgästen flyttar ut senast 2/5. Dock kan det bli svårt att kräva utflyttning innan dess.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

Hyresrätten, vad gäller?

2018-04-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Har lite frågor om hyresrätt, Hur bestäms hyran i en hyresrättVad får man göra med sin hyreslägenhet? Får man t ex måla om? Vad får man inte göra med sin hyreslägenhet?Vilka regler gäller om man vill hyra ut sin lägenhet i andra hand?MVH
Joakim Hassini |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag väljer att dela upp dina frågar i rubriker nedan så du kan följa vad som gäller.Tillämpligt lagrum12 kap. Jordabalken (JB).Hur bestäms hyran i en hyresrätt?Enligt bruksvärdesprincipen ska hyran i en hyresrätt vara på samma nivå som för andra hyresrätter med liknande förutsättningar och/eller standard i närområdet. Vanliga saker man tar hänsyn till när hyran ska bestämmas är; boyta, standard, läget och utrustningen. Vissa förmåner som eventuellt hiss och liknande kan också väga in vid prissättningen. Vad får man göra/inte göra i en hyresrätt?För att vara på den säkra sidan är det alltid bra att höra med hyresvärden först innan man tänker göra något i lägenheten. Du kan som hyresgäst bli skadeståndsskyldig om du gör något som inte anses fackmannamässigt utfört, något som avviker från den ordinära lägenhetens standard eller gör något så att värdet på lägenheten sänks. Du kan även bli skyldig att återställa lägenheten i ursprungligt skick när du flyttar ut från den. Att slå ut en vägg är absolut något du bör ta med hyresvärden.Exempel på saker som du får göra är målning av vägg samt tapetsering så länge det inte avviker för vad "gängse standard" innefattar (vilket brukar vara ljusa lägger eller liknande). Du får också byta ut köksluckor och kakla om i köket om du anser att det behövs. Men även här gäller det att du håller dig gängse standard. Hyra ut i andra hand - vad gäller?För det första så behöver du skaffa dig ett tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand av din hyresvärd. Därefter formas ett andrahandskontrakt. Viktigt att tänka på är även att göra en inventarieförteckning och eventuellt notera lägenhetens skick innan den hyrs ut (eventuella skador och liknande). Varje hyresgäst har en vårdplikt enligt 12 kap. 24 § JB, det innebär att hyresgästen kan bli skadeståndsskyldig för de eventuella skador som denne förorsakar. Det är således viktigt att fotografera lägenheten innan den hyrs ut i andra hand. Hoppas du fick svar på dina frågor!Återkom gärna med fler frågor till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,

Vad kan jag göra om mina grannar för oväsen?

2018-04-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag och min sambo har nyligen flyttat in i en ny hyresrätt. Lägenheten ovanför oss är ett LSS-boende. Under de två veckor som vi hittills bott här har grannen skrikit, stampat, flyttat möbler, slagit möbler i golvet, sprungit runt i lägenheten och spelat hög musik. Detta har pågått under nästan veckans alla dagar, och under alla timmar på dygnet och håller ofta i sig ett tag (mellan 2-4h). Vi har kontaktat vår hyresvärd som dels skulle föra vidare detta till LSS-boendet men som även gav oss ett nummer som vi kunde ringa till om detta fortsatte, vilket det också har. Senast vi ringde till personalen sa hen att detta varit ett problem länge och ansåg att hyresvärden borde göra något åt detta.Vems ansvar är detta egentligen? Enligt hyreslagen får man inte störa sina grannar och ifall man får tillräckligt många varningar kan man behöva lämna lägenheten. Men hur fungerar det när det rör sig om granne i ett LSS-boende? Vi har inte bott här länge men känner redan att grannens ljud påverkar oss och orsakar stress och oro. Det är svårt att koppla av i lägenheten. Vi vet inte vad vi ska göra, men vill veta vad som gäller. Tack på förhand!
Joakim Hassini |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vilken tråkig sits ni hamnat i! Jag ska försöka hjälpa er med vad som kan gälla i er situation. Om jag har missat att besvara något så är det bara att skicka in en ny fråga!Tillämpligt lagrum 12 kap. Jordabalken (JB). Vad gäller?Precis som du skriver så får man inte störa sin grannar mer än vad de skäligen bör tåla, vilket framgår av 25 kap. 12 § JB. Vad som skäligen bör tålas är ganska vagt men från informationen av det du beskriver kan störningarna ni upplever knappast höra till vad som bör tålas. Ni har kontaktat er hyresvärd - bra! Denne ska därmed se till att meddela er granne omedelbart så att störningarna genast upphör. Om dessa inte gör det kan deras hyresrätt vara förverkad enligt 12 kap. 42 § första stycket, sjätte punkten. Råd till dig/erSom jag har förstått av din fråga så rör det sig om ett LSS-boende som grannar. En rimlig följd av din tillsägelse till din hyresvärd borde därmed bli att denne sätter upp någon form av isolering i lägenheten ovanför er så ni slipper drabbas av störningarna. Om det känns som att ni inte riktigt "når fram" till er hyresvärd med era upplevelser från grannarna kan ni kontakta hyresnämnden. Meddela dessa om störningarna och vad ni upplever. Hyresnämnden kan då kontakta er hyresvärd och meddela denne att störningarna måste upphöra och ålägga hen att de verkligen gör det. Följden skulle exempelvis kunna bli att ni får en reducerad hyra under den tiden som störningarna pågår tills de eventuellt har upphört.Du kan även ta kontakta hyresgästföreningen om du är medlem där. SlutsatsDet är hyresvärden som ansvarar för att störningarna ska upphöra. Om ni känner att er hyresvärd inte gjort tillräckligt så råder jag er att kontakta hyresnämnden som får driva ärendet. Önskar er all lycka!Med vänlig hälsning,

Vad kan jag göra om mina grannar för störningar?

2018-04-13 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag bor i en hyresrätt och har en hyresvärd. Jag har problem med två grannar som luktar mycket illa. Detta gör att jag inte kan vädra eller inte använda min balkong när dessa hyresgäster vädrar, det luktar illa i trapputgången och lukten börja komma in i lägenheten. Då vi även har gemensam tvättstuga så kan jag heller inte tvätta om de har tvättat före mig utan jag måste boka om min tvättid. Vad kan jag göra som hyresgäst om jag anser att detta är så störande att jag inte kan bo kvar. Ska jag som skötsam hyresgäst bli tvingad att flytta? Ska hyresvärden i så fall bistå med en annan lägenhet och om denna lägenhet har dyrare hyra än jag har idag, kan jag begära att den ny hyran blir det samma som jag har på min lägenhet idag? Om hyresvärden inte gör något utan jag blir tvingad att flytta kan man stämma hyresvärden? Personligen vill jag inte flytta då jag trivs mycket bra i min lägenhet.
Joakim Hassini |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad tråkigt att du inte trivs med dina grannar. Du nämner flera frågor och det kan bli så att ett svar jag ger är svar på mer än en fråga. Men jag ska försöka vara så tydlig som möjligt och om jag har missat något så är det bara att skicka in en ny fråga!Tillämpligt lagrum 12 kap. Jordabalken (JB).Vad gäller?Jag tolkar din situation som att du upplever någon form av störning (alltså lukten från dina grannar). Det allra bästa är naturligtvis om du och dina grannar kan prata med varandra och lösa situationen gemensamt. Jag kan inte hitta någon specifik lagbestämmelse som rör lukter men när en bostadsgäst nyttjar en bostad ska denne se till att övriga bostadsgäster inte utsätts för störningar som skulle innebära en hälsofara eller till den grad att störningarna inte skäligen kan tålas, vilket framgår av 12. kap. 25 § JB. Bestämmelsen är något vagt ställd och gränsen för vad "man skäligen bör tåla" kan vara svår att dra. Vad skulle du kunna göra?Förutom att prata med dina grannar så tycker jag att du ska framföra dina invändningar till din hyresvärd och kanske få till ett möte med denne. Antingen om mötet inkluderar endast dig och din hyresvärd eller om det även ska närvaras av dina grannar. Om din hyresvärd anser att problemet inte är av väsentlig betydelse kan du vända dig till hyresnämnden. Dessa kan då avgöra hur väsentligt problemet är, alltså om det är något som bör tålas av dig eller inte. De kan även besluta om din hyresvärd behöver göra någonting åt saken. Slutligen vill jag även nämna att du skulle kunna kontakta din kommuns miljökontor för att få eventuell hjälp med vidare utredningar. SlutsatsDiskutera problemet med dina grannar och/eller din hyresvärd om det du upplever. Om du vill gå vidare kan du vända dig till hyresnämnden och/eller din kommuns miljökontor. Hoppas du fick svar på dina frågor samt att allt löser sig för dig! Allt gott. Med vänlig hälsning,