Ekonomisk kompensation för vattenskada i bostadsrätt

2021-02-07 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Jag har en fråga om tidigare ägarnas ansvar för en fuktskada efter en bostadsrättsaffär.Under visning av min nuvarande lägenhet kände vi av en starkt avloppslukt i badrummet. Enligt ägarna (skriftligt svar via mäklaren) hade de känt av lukten ibland men efter att hade pratat med grannen var de övertygade att det berodde på vattenlåset som hade tömts av misstag. Dagen efter var vi i lägenheten och lukten var borta. När jag (och en kompis) var där en gång till, var lukten där igen och ägarna försäkrade oss igen att de hade inte känt av lukten alls och han skyllde igen på städarna som hade tömt vattenlåset igen.Efter att jag tog över lägenheten märkte jag av lukten direkt som var där under 80%-90% av tiden. Jag påpekade det för ägarna och vi hade en pågående mailväxling och diskuterade ett antal åtgärd (allt runt byte av vattenlås, spolning uppifrån, etc).Under tiden, i samband med renovering av köket, vi upptäckte en fuktskada i badrummet som "hade pågått under en längre tid och orsakade kraftig avloppslukt" enligt rapport från ett fuktexpert företag som var anlitata av Föreningen.Nu har jag varit utan badrum i närmare 3 månader. Det mesta av kostnader för återställning av badrummet till samma skick som tidigare täcks av min hemförsäkring men jag måste betala ändå ett belopp på runt 25,000 för åldersavdrag (plus all inredning om jag vill byta). Jag undrar om jag kan kräva tidigare ägarna för kompensation då felaktiga uppgifter lämnats som orsak för avloppslukten
Anna Runåker |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler för att besvara din fråga finns i bostadsrättslag (BRL) och köplag (KöpL). Bostadsrättslagen om föreningens/bostadsrättshavarens skyldigheterNär det gäller bostadsrätter ansvarar bostadsrättshavaren för det inre underhållet av lägenheten om inte föreningen i stadgarna har tagit på sig denna skyldighet. Enligt 7 kap. 1 § BRL ska föreningen vid upplåtelsen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för ändamålet om inte annat har avtalats. Vidare står det i 7 kap. 2 § BRL att om lägenheten inte är i det skick som bostadsrättshavaren har rätt till enligt 1 §, får bostadsrättshavaren avhjälpa bristen på föreningens bekostnad. Bostadsrättshavaren ansvarar inte för reparationer av ledningar för avlopp och vatten om föreningen försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet (7 kap. 12 § BRL). För reparationer på grund av bl.a. vattenledningsskada ansvarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom hans eller hennes egen vårdslöshet eller av bostadsrättshavarens hushållsmedlemmar eller andra personer som denne svarar för.Det finns ett vägledande rättsfall från Högsta domstolen som handlar om åldersavdrag för praktiskt nödvändiga reperationsåtgärder. I rättsfallet (NJA 2011 s. 548) hade en bostadsrättsförening reparerat en brandskada bl.a. i en lägenhet. Lägenheten hade skadats av rök och sot på grund av brand i en grannfastighet. Bostadsrättsföreningen erhöll ersättning för reparationerna ur sin fastighetsförsäkring; dock minskades ersättningen med ett åldersavdrag. Föreningen krävde den aktuella bostadsrättsinnehavaren på ersättning motsvarande åldersavdraget, dvs. för den standardhöjning som reparationen i princip hade inneburit. Högsta domstolen fann att bostadsrättsinnehavaren inte var skyldig att utge ersättning för den standardhöjning som hade blivit en följd av de praktiskt nödvändiga reparationsåtgärderna.Fel i bostadsrättEn bostadsrätt räknas som lös egendom och därför är köplagen tillämplig vid försäljning av en sådan. Enligt 17 § KöpL är en bostadsrätt felaktig om den har en lägre standard än vad köparen har rätt att kräva. Är standarden angiven i det skriftliga avtalet och bostadsrätten inte stämmer överens med det angivna är den felaktig. Muntliga uppgifter som säljaren lämnat och köparen tagit intryck av är även att anse som att vara en del av avtalet. För bevisningens skull bör dock sådana uppgifter anges skriftligen. Om avtalet inte anger något om standarden kan köparen förvänta sig en normal standard. Som fel kan även sådant åberopas som avviker från vad en köpare med fog kunnat förutsätta. Vad som är normal standard är självklart svårt att avgöra, det beror bland annat på bostadsrättens ålder. En köpare måste således räkna med normal förslitning och normala åldersförändringar. Om bostadsrätten är i klart sämre skick än vad köparen haft anledning att räkna med föreligger fel som köparen med framgång kan åberopa.När det gäller fel enligt 17 § KöpL ansvarar säljaren oavsett om denne kände till eller borde ha känt till felet. Däremot är det viktigt att utreda om köparen borde ha känt till felet. Kände köparen till en viss egenskap i bostadsrätten när avtalet ingicks kan denne inte senare åberopa egenskapen som ett fel. I 20 § andra stycket KöpL anges köparens undersökningsplikt av bostadsrätten. När det gäller köp av lös egendom har köparen ingen generell undersökningsplikt, men har köparen däremot undersökt bostadsrätten innan köpet kan inte sådana fel åberopas som borde ha märkts vid undersökningen. Undersökningen som köparen ska utföra kan även begränsas eller helt bortfalla på grund av säljarens uppträdande. Säljaren kan ge utfästelser eller vissa uppgifter om bostadsrätten som gör att köparen inte behöver undersöka den i de hänseenden som uppgifterna avser.SlutsatsSammanfattningsvis är min bedömning att du bör kunna få ekonomisk kompensation från bostadsrättsföreningen med stöd av bostadsrättslagen eller av de tidigare ägarna med stöd av köplagen. Enligt min uppfattning är det dock lättare för dig att kontakta din förening och informera dem om att de ansvarar för att reparera vattenskador i lägenheten och att om lägenheten inte är i godkänt skick får bostadsrättshavaren avhjälpa bristen på föreningens bekostnad. Dessutom bör du argumentera för att återställningen av badrummet var en nödvändig reparationsåtgärd och att föreningen då ska ersätta åldersavdraget. Annars får du kontakta de tidigare ägarna av bostadsrätten och hävda att din undersökningsplikt begränsades av deras uttalanden om att lukten inte var något att oroa sig för, medan det är mycket möjligt de i sin tur kan argumentera för att du borde ha undersökt avloppslukten närmare eftersom du kände av den. Det blir således en bedömningsfråga om köparens undersökningsplikt utsläcktes av säljarens uppträdande. Du får gärna återkomma till oss om du har ytterligare frågor!Vänliga hälsningar,

Kan en bostadsrättshavare få en rättelseanmodan undanröjd?

2021-02-05 i Bostadsrätt
FRÅGA |Är det möjligt för en medlem i en Bostadsrättsförening att få undanröjt rättelseanmaning som grundar sig på felaktiga uppgifter?
Matilda Hamner |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!RättelseanmodanEn rättelseanmodan kan en bostadsrättsförening delge en bostadsrättshavare när föreningen anser att denne agerat på ett sätt som aktualiserar förverkandegrunderna i 7 kap. BRL. Det är föreningen som har bevisbördan vid eventuell tvist, vilket innebär att föreningen måste samla in bevisning.En rättelseanmodan är giltig i sex månader från att den utfärdades och om rättelse sker inom denna tid får inte bostadsrättföreningen gå vidare med någon åtgärd. Om rättelse däremot inte sker och bostadsrättföreningen anser att det är aktuellt med uppsägning kan det ske omedelbart (först en tid på 4-5 veckor för rättelse) eller med viss uppsägningstid (för vissa förverkandegrunder). Om bostadsrätthavaren anser att det är en felaktig bedömning av bostadsrättföreningen kan bostadsrätthavaren bestrida uppsägningen. Det är i ett sådant läge som bostadsrättföreningen har bevisbördan och om föreningen inte kan styrka sitt påstående avslås domen vilket innebär att bostadsrätthavaren har rätt att bo kvar i lägenheten (förlorande part betalar rättegångskostnader).Sammanfattning och rådSom bostadsrättshavare kan man inte få en rättelseanmodan undanröjd däremot kan du alltid prata med föreningen och se om de kan ta tillbaka rättelseanmodan om du anser att den grundar sig på felaktiga uppgifter. Försök samla bevisning på att du har rätt i din sak och framför det till föreningen. Däremot om du under rättelseanmodans giltighet (6 månader) "rättar" dig och inte ger föreningen någon anledning att gå vidare med eventuell uppsägning kommer ingenting att hända. Om föreningen anser att uppsägning är aktuellt har föreningen bevisbördan och då kan du som bostadsrätthavare bestrida uppsägningen.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,

Störande vibrationer i bostadsrätt

2021-01-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Har märkt att det skakar o vibrerar i min bostadsrätt. Är mkt obehagligt vad/ hur kan jag utreda detta?
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Relevant lag:Regler om bostadsrätter regleras i bostadsrättslagen (BRL), och olägenheter för människors hälsa som härrör från fastigheter regleras i miljöbalken (MB).Utredning av skakningar/vibrationer:En bostadsrättsförening är skyldiga att se till att lägenheten är i brukbart skick när en ny ägare tillträder lägenheten, 7 kap. 1 § BRL. Bostadsrättshavaren ansvarar sedan på egen bekostnad för att hålla lägenheten i gott skick, 7 kap. 12 § 1 st BRL.BRL reglerar dock inte buller och vibrationer. Som fastighetsägare har dock föreningen en skyldighet att vidta åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av, eller undanröja olägenheter för människors hälsa, 9 kap. 9 § MB. Olägenhet för människors hälsa innebär störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan påverka hälsan menligt och som inte är ringa eller tillfällig. Föreningen har således en skyldighet att kontinuerligt utföra egenkontroll, där exempelvis mätning av ljudnivån i lägenheterna omfattas.Vad du kan göra:Det du bör göra först är att kontakta styrelsen och framföra ditt klagomål om skakningarna/vibrationerna, och kräva att de kontrollmäter dessa. Om styrelsen inte hjälper till att utreda samt åtgärda olägenheten kan du vända dig till Miljönämnden i din kommun. Därefter har Miljönämnden möjlighet att själva kontrollmäta ljud och vibrationer i din lägenhet, och kan sedan förelägga bostadsrättsföreningen att åtgärda detta för att störningen i din bostad ska sänkas till vad som är tillåtet.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Vad tillhör en lägenhet vid försäljning?

2021-01-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej Har en fråga om bodelning, min ex sambo har tagit upp saker såsom diskmaskin, kamin, spis som förvisso bytts ut när vi bott ihop men dessa tillhör väl lägenheten och dess värde?
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad som hör till en lägenhet:Fast och lös egendom regleras i jordabalken (JB). 1 kap. 1 § JB stadgar att fast egendom är jord, och att fast egendom indelas i fastigheter. Motsatsvis innebär bestämmelsen att allt som inte är fast egendom, eller tillbehör till fast egendom, är lös egendom. Allt som tillförts en lägenhet för stadigvarande bruk räknas som tillbehör till byggnaden, och ska därmed vara kvar i bostaden. Tillbehören måste vara installerade.I ditt fall:En diskmaskin och spis är vitvaror som ska ingå i köpet. Även en braskamin ska lämnas kvar om den är monterad i bostaden. Trots att ni ersatt vitvarorna med nya i samband med exempelvis renovering så anses dessa tillhöra bostaden och ska således lämnas kvar.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Kan Brf begära ut belastningsregister av köparen?

2021-02-05 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan en styrelse i en brf begära att en köpare av bostadsrätt visar upp utdrag ur belastningsregistret som ska ligga till grund för ett beviljat medlemskap?Om köparen i fråga inte visar upp det skulle det kunna resultera i att föreningen inte godkänner medlemskapet?
Emma Gurander |Hej, och tack för att du vänder dig till oss med din fråga.Vid överlåtelse av en bostadsrätt är ett av kraven att köparen godkänns av bostadsrättsföreningen, och således får bli medlem i föreningen. Det är ovanligt att medlemsskap nekas. Det är främst föreningens egna stadgar som styr på vilka grunder de kan neka medlemsskap. Ett krav kan till exempel vara att föreningen vill att köparen ska ha för avsikt att permanent bosätta sig i bostaden. I samband med detta är det viktigt att köpren har god ekonomi, och har förmåga att månadsvis betala bostadsavgiften. Föreningen har ganska få möjligheter att neka medlemsskap på, förutom på dessa ovan giltiga grunder. Det är exempelvis olagligt att neka medlemsskap på diskriminerande grunder. Att föreningar vill få ett utdrag av köparens belastningsregister innan de beviljar medlemsskap förekommer i vissa fall. Ofta vill föreningar göra detta för att försäkra de boende om att det är säkert och tryggt att bo där. En förening kan inte på eget intiativ få ut belastningsregister av köparen från polisen, utan det är köparen som själv måste begära ett utdrag av sitt register och sedan ge det till föreningen. Det är inte olagligt att be köparen om utdrag ur belastningsregistret. Men köparen kan såklart neka denna begäran. Det finns möjlighet att väga in personliga kvalifikationer och sökandes bakgrund vid bedömningen för medlemsskap, men det har visat sig vara svårt att neka medlemsskap på denna grund. Praxis har visat att föreningar ska vara försiktiga med att avslå medlemsskap på grund av köparens bakgrund och eventuella brottsliga förflutna. Det är således många föreningar som inte stödjer idén om att begära utdrag ur belastningsregister. Om en förening nekar medlemsskap på grund av sökandes brottsliga bakgrund som visar sig i belastningsregistret, så kan köparen ta tvisten till hyresnämnden (Bostadsrättslagen 2 kap. 10 §). Å andra sidan kan föreningen således neka köparen och hoppas att denne inte för saken visare i domstol. Hoppas du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Vem ansvarar om det är för kallt i en bostadsrätt?

2021-02-02 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Jag köpte min lägenhet för ca 5 år sedan. Använd som övernattningslägenhet. Jag har hela tiden märkt att badrummet är för kallt. Fönster byttes för några år sedan. Värmekällan har för dålig effekt, liten handdukstork. Den satt där när jag köpte lägenheten.Nu önskar jag ett riktigt element i badrummet.Vem ska bekosta det? Styrelsen menar att jag köpt lägenheten i befintligt skick och att jag därför ska stå för kostnaden!Vänliga hälsningar,
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör rättigheter och skyldigheter för medlem i bostadsrätt, vilket gör bostadsrättslagen (BRL) tillämplig.När en ny ägare tillträder lägenheten ska föreningen säkerställa att lägenheten är i fullt brukbart skick, ( 7 kap. 1 § BRL). Det är sedan i sin tur bostadsrättshavaren som på egen bekostnad ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick (7 kap. 12 § första stycket). Däremot svarar inte bostadsrättshavaren för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen försett lägenheten med dessa ledningar och de tjänar fler än endast en lägenhet (7 kap. 12 § andra stycket).Föreningen ansvarar alltså för värme (element) och för att det ska vara en godtagbar temperatur i lägenheten. Vad som utgör en godtagbar temperatur stadgas inte i lag, vilket innebär att det kan argumenteras för. På folkhälsomyndighetens hemsida finns rekommendationer för inomhustemperatur, så du kan söka vägledning där.I ditt fall är en möjlighet att hävda att temperaturen är för låg, så att föreningen i sin tur kan anlita en fackman som får mäta temperaturen. Bekräftas det då att den är för låg så måste föreningen åtgärda det. Om det däremot inte anses vara för kallt för att lägenheten ska vara fullt brukbar, kan det bli du som får åtgärda det på egen hand.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma!Med vänliga hälsningar,

Styrelse vägrar utföra beslut utfärdat av årsstämman

2021-01-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Om bostadsrättsföreningens årsstämma har beslutat att installation av solceller ska genomföras enligt av styrelsen tidigare godkänt offert (styrelsen har haft flera att välja mellan), kan då den nya styrelsen som har valts på samma årsstämma gå emot stämmobeslutet och helt enkelt strunta i att genomföra installationen? Är inte årsstämmans beslut bindande så att styrelsen inte kan själv ändra på beslutet utan det behövs ett nytt stämmobeslut för att ändra på det?
Oscar Rudén |Hejsan och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Utgångspunkten i BRL är att beslut om väsentliga förändringar i fastigheten inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat (9 kap. 15 § BRL). En liknande reglering finns i FL av vilken framgår att ärenden som ska hänskjutas till årsstämman även kan finnas upptagna i föreningens stadgar (6 kap. 10 § 4 p. FL). I övrigt ges ingen ytterligare vägledning i lagstiftningen.Föreningsstämman är föreningens högst beslutande organ. Styrelsen är därför skyldig att följa stämmans beslut. Stämman kan alltså ge direktiv till styrelsen även i frågor som hamnar inom styrelsens kompetensområde; förvaltning av föreningens organisation och angelägenheter, inklusive den löpande förvaltningen (9 kap. 12 § bostadsrättslagen (1991:614) och 7 kap 4 § lag om ekonomiska föreningar. Enligt 6 kap 10 § FL har årsstämman rätt att bestämma om resultaträkning, vad man ska göra med årets vinst, ansvarsfrihet för styrelse och annat som står i lagen eller stadgarna. Detta medför att om det står i stadgarna att års/bolagsstämman är det högsta beslutande organet (samt att detta utgör väsentlig förändring som kräver stämmans godkännande enligt 9 kap 15 § BRL) så har styrelsen inte rätt att frångå stämmans beslut. Hoppas att detta var svar på din fråga!

Ångra en försäljning av bostadsrätt

2021-01-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan man ångra försäljning av bostadsrätt
Marina Alsayegh |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret beror på vilket skede i köpet som ni befinner er i. Har ni redan skrivit på ett avtal med de formkrav som är uppställda enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen har du ingen rätt att ångra dig. Formkraven är att avtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av både säljare och köpare. Avtalet ska även innehålla uppgifter om bostadsrätten och ett pris. Har detta inte uppfyllts så är avtalet ogiltigt och då kan du dra dig ur. Om ni däremot har ett giltigt avtal blir det svårt eftersom köparen alltid kan kräva fullföljd. Det du kan göra är att kontakta köparen och se om hen är villig att gå med på en hävning av köpet. Köparen har dock ingen skyldighet att göra det. Skulle köparen gå med på det kan hen kräva ersättning för det, detta är dock något som ni får komma överens om sinsemellan.SammanfattningHar ni ett giltigt avtal har du ingen rätt att ångra köpet. Du kan dock kontakta köparen för att försöka komma överens om en hävning. Vänliga hälsningar,