Ingår altan och gräsmatta i en bostadsrätt?
Hej,
jag har precis flyttat in i ett nyproducerat parhus i brf form. I upplåtelseavtal framgår lgh nummer och tillhörande förrådsyta och parkeringsplatser. Till varje parhus finns en gräsmatta och altan, dock står inte dessa specifikt med i upplåtelseavtalet. Om man skulle vilja att ytan med gräsmatta och altan ingår i upplåtelsen, vad krävs för detta? Kan det få några skattemässiga konsekvenser för innehavare?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar under vilka förutsättningar altan och gräsmatta kan anses tillhöra din bostadsrätt. Jag kommer därför att redogöra för vad som utifrån min tolkning kan anses ingå i din bostadsrätt och hur du kan göra för att få rätt att nyttja altanen och gräsmattan om det är så att det inte ingår i bostadsrätten. Jag kommer även att snabbt beröra den skatterättsliga delen av din fråga.
Jag kommer genomgående benämna din del av parhuset som "lägenheten". Inom bostadsrättsliga sammanhang är det en form av samlingsuttryck för boytor även om det i vardagligt tal kan användas annorlunda.
Jag kommer i mitt svar att hänvisa till bostadsrättslag (1991:614) (hädanefter BrL)
Vad ingår i bostadsrätten utifrån nuvarande överenskommelse?
Omfattningen av en bostadsrätt kan man i viss mån läsa fram ur 7 kap. BrL. Av 7 kap. 12 § BrL framkommer att du som bostadsrättsinnehavare ansvarar för skicket på lägenheten, och då också tillhörande mark och utrymmen som varit en del av upplåtelsen. Gränsdragningen görs genom att jämföra med 12 kap. 4 § BrL där föreningens ansvar regleras. Föreningen ansvarar för gemensamma utrymmen, och sådant som inte omfattas av bostadsrättshavarens ansvar enligt 7 kap. 12 § BrL. Man får försöka göra en gränsdragning genom att läsa bestämmelserna parallellt. I din situation bör till exempel förrådsytan vara ditt ansvar eftersom du genom avtalet har en tydlig nyttjanderätt till ett specifikt avgränsat utrymme som inte kan anses vara ett gemensamt utrymme.
Eftersom du säger att altan och gräsmatta inte omfattas av upplåtelseavtalet rent skriftligt kan man dra slutsatsen att dessa inte ingår i upplåtelsen som sådan. Rätten, och i den mån också skyldigheterna, som är förknippade med altanen och gräsmattan kan anses tillhöra föreningen sett till avtalet. Däremot verkar det finnas en underförstådd rätt att nyttja dessa, även om de inte rent skriftligt omfattas av avtalet. Man kan ju fråga sig vad poängen med altanen är annars. Det avgörande är om det kan anses vara en del av din bostadsrätt eller om det finns en separat nyttjanderätt till ytorna som inte är en del av upplåtelsen av bostadsrätten.
Det blir då en fråga om hur man tolkar upplåtelseavtalet och vad som får anses framgå av situationen. Så som du beskriver det, nämligen att det finns en altan och gräsmatta som tillhör parhuset kan det vara tänkt att dessa utgör en form av gemensamt utrymme, på samma sätt som en grillplats på en innergård vid ett större bostadsrättshus och att ni som delar på huset även delar på altanen.
Situationen blir lite annorlunda om altanen är tydligt avgränsad mellan de både delarna av huset. Även om det inte rent faktiskt framgår av avtalet kan man i så fall genom avtalstolkning dra slutsatsen att i vart fall altanen ingår i bostadsrätten, förutsatt att den är byggd så att det framgår att den är tänkt att tillhöra just er del av huset. Gräsmattan kan bli svårare att uttala sig om eftersom en gräsmatta är en naturlig del av ett område med hus. Är den tydligt avgränsad med buskar eller liknande som markerar "er" gräsmatta bör man kunna föra diskussionen att även gräsmattan ingår i bostadsrätten.
Så som du beskriver situationen skulle jag vilja hävda att altanen, förutsatt att den är tydligt avgränsad för att tillhöra er del av huset (och eventuellt gräsmattan), ingår i upplåtelsen eftersom det blir en naturlig tolkning av upplåtelseavtalet. Detta påverkas dock av vad som framkommit vid överlåtelsen och så vidare. Det innebär i så fall att altanen som hör till den upplåtna lägenheten kan anses ingå i bostadsrätten för lägenheten. Konsekvensen av detta blir att även uteplatsen och gräsmattan i så fall blir ditt ansvar enligt 12 kap. 7 § BrL.
Om du vill garantera din rätt
Om det är så att altanen ska anses vara en typ av gemensamt utrymme för dig och din granne kan det bli svårt att få till en nyttjanderätt som på något sätt inkräktar på din grannes rätt. Dock bör ansvarsfrågan i så fall vara utredd på ett tillfredsställande sätt genom att det är ett gemensamt utrymme som ni inte har ansvar för. Rent teoretiskt kan ett separat nyttjanderättsavtal upprättas som ger er rätten att använda altanen och gräsmattan men det blir av mindre betydelse om det är så att det inte ingår i lägenheten över huvud taget, eftersom ni fortfarande verkar ha en underförstådd rätt att nyttja ytorna i fråga och ansvaret tillfaller föreningen.
Den skatterättsliga sidan av din situation
Kapitalvinsten vid försäljningen kan påverkas om man säger att altanen tillhör din bostadsrätt. I så fall har du som bostadsrättsinnehavare mer friheter att göra vad du vill med altanen och eventuellt gräsmattan, vilket kan motivera ett högre pris vid försäljningen.
Sammanfattning och råd
Så som du beskriver situationen menar jag att det finns två sätt att se det. Antingen är altan och gräsmatta en form av gemensamt utrymme som inte omfattas av bostadsrättsupplåtelsen. I så fall har föreningen ansvaret för underhållet, och ni slipper den bördan. I gengäld har ni inte samma frihet att göra som ni vill med ytan, med de begränsningar som finns i lag.
Det andra alternativet är att utformningen på altan och eventuellt gräsmatta gör att man kan dra slutsatsen att det ska anses ingå i överlåtelsen. I så fall har ni en större frihet att gör som ni behagar med ytorna, med de begränsningar som följer av lag. Dock vilar ansvaret för skicket på ytorna i så fall på er.
Jag skulle starkt rekommendera dig att reda ut hur ansvarsfördelningen ser ut. Föreningen kan nämligen inte ge dig något ansvar för skicket på gemensamma utrymmen. Därför är det viktigt att du får på papper vad som ingår i din upplåtelse och vad du kan anses ha ansvar för. Det är alltid bra att förebygga den här typen av problem innan de uppstår, för att undvika onödiga konflikter.
Om du skulle ha några frågor kring mitt svar får du gärna höra av dig till: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas du fick svar på din fråga!
