Hur kan man sälja en fastighet utan en dödsbodelägares samtycke?

2020-01-20 i Arvsskifte
FRÅGA |Hej Jag har några frågor som gäller fastighet i dödsbo som jag vill vara helt säker på inför arvsskiftet Fastighet 1 - I dödsboet finns 9 dödsbodelägare och två fastigheter som ska säljas. Fastigheterna är värderade och klara för försäljning och det finns intressenter. - Problemet är att jag har fått klart fullmakter för 8 stycken av dödsbodelägarna men den 9:e har psykiska problem och jag har sökt honom i ca 4 månader både via post, rekommenderat brev, telefon och hembesök för att få en underskrift men jag får inte tag i honom. Jag har kontaktat hans bror för att få hjälp men han har inte heller kommit någon vart. - Kan jag på något sätt sälja fastigheterna genom mäklaren utan hans fullmakt? Fastighet 2 - Dödsbodelägare är 3 myndiga barn med en tidigare hustru de bor alla på annan ort och en nuvarande hustru/änka. Den tidigare hustrun (de skildes för ca 15år sedan) bor kvar i huset som den avlidna äger till 50% men han har inte betalt något på huset de senaste åren vad man vet. Mannen som avled har ca 300 000kr i skulder som inte täcks av dödsboets banktillgångar så han skulle behöva ha ut sina 50% från huset. - Hur går man tillväga för att få ut dessa tillgångar? Kommer hans söner att gå helt lottlösa ur detta?
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Fråga 1: Försäljning av fastigheten kräver total enighet Rörande dödsboets förvaltning, dvs alla åtgärder som leder till dödsboets avveckling, så sker denna gemensamt med alla dödsbodelägarna (18 kap. 1 § ärvdabalken). Innebörden av detta är att varje åtgärd rörande dödsboet kräver alla dödsbodelägarnas samtycke. Ett undantag till detta är om det handlar om brådskande åtgärder som inte utan risk kan uppskjutas. Ett exempel på detta kan vara en hyra som snart kommer att förfalla till betalning eller en vattenskada som måste åtgärdas för att inte förvärras. Det måste således handla om åtgärder som är nödvändiga för att rädda värden i boet. Att sälja en fastighet enbart för att det är det mest fördelaktiga sättet att sedan kunna fördela pengarna till dödsbodelägarna vid arvskiftet är alltså inte tillräckligt, utan det krävs för det första att det är brådskande och för det andra att värden riskerar att gå förlorade. Att man har en potentiell köpare som är redo att köpa fastigheten räknas i normalfallet inte. Boutredningsman kan av rätten få sälja fastighet trots oenighet Om en av dödsbodelägarna har psykiska problem och inte går att nå får man ansöka om boutredningsman hos tingsrätten. Denna ansökan kan göras av en dödsbodelägare (19 kap. 1 § ärvdabalken). En boutredningsman har vissa befogenheter att vidta åtgärder rörande dödsboets förvaltning, och i fråga om försäljning av fastigheter kan en boutredningsman i avsaknad av alla dödsbodelägarnas samtycke välja att begära hos en tingsrätt att fastigheten ska säljas (19 kap. 13 § ärvdabalken). Vad som krävs för att rätten ska medge tillstånd har berörts i ett antal rättsfall. Det krävs numera relativt starka skäl, exempelvis i form av att dödsboet måste frigöra medel för att betala av skulder (se NJA 2009 s. 90). Enligt ett hovrättsavgörande är omständigheten att ingen av dödsbodelägarna använder fastigheten som bostad och att oenigheten mellan dessa pågått under en lång tid efter dödsfallet, något som talar för att tillstånd till försäljning ska ges. Skulle rätten inte medge en försäljning av fastigheten återstår det för boutredningsman att skifta arvet på så sätt att alla dödsbodelägarna blir delägare till fastigheten (23 kap. 3 § ärvdabalken). Dödsbodelägarna kan i sådana fall genom samäganderättslagens 6 § ansöka hos rätten om att fastigheten ska auktioneras ut, alternativt klyvas enligt 7 §. Du kan alltså enbart sälja fastigheten utan alla dödsbodelägares samtycke om du är boutredningsman och har rättens tillstånd. Fråga 2:Samäganderättslagen reglerar det gemensamma ägandetEtt dödsbo ska förvaltas av dödsbodelägarna med mål om att boet till slut ska avvecklas, som nämnt ovan. Med detta menas att skulder ska betalas och att boet på övriga sätt ska förberedas inför skiftet (18 kap. 1 § ärvdabalken).Om det inte finns något avtal mellan den fd hustrun och den avlidne är det samäganderättslagen som reglerar deras gemensamma ägande. Eftersom exmaken i det här fallet har dött, är det dödsboet som äger 50 % av fastigheten. Dödsboet består i sin tur av de tre sönerna. Skulderna måste betalasEftersom dödsboförvaltningen, som står under sönernas ansvar, ska verka för att dödsboets skulder bland annat ska betalas, innebär det att i det fall medel inte finns för betalning av skulderna återstår det att sälja egendom. Fastigheten kan därmed komma att behöva säljas, vilket kan ske genom att dödsbodelägarna ansöker om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion i enlighet med 6 § samäganderättslagen.Skulle de inte göra detta, och därmed inte betala av skulderna, kan de inte skifta boet. Ett eventuellt skifte trots detta kommer att gå åter (21 kap. 4 § ärvdabalken). Borgenärerna (de som den avlidne är skyldig pengar) har också möjlighet att i vissa fall ansöka om boutredningsman, om deras rätt kan anses vara i fara. De behöver då bara visa på att det finns en risk att de inte kommer få betalt ut dödsboet, exempelvis för att dödsbodelägarna motsätter sig betalning eller för att de inte är villiga att försöka få fram pengarna. En tillsatt boutredningsman skulle då kunna vända sig till rätten för tillstånd att påkalla försäljning av fastigheten på offentlig auktion, med hänvisning till att det behövs för att skulderna ska kunna betalas i enlighet med vad som sagts ovan. Huruvida sönerna kommer gå helt lottlösa ur detta beror på om det finns några tillgångar kvar efter det att skulderna betalats. Har du några följdfrågor eller funderingar, alternativt vill komma i kontakt med vår juristbyrå, får du gärna höra av dig till pegah.fazli@lawline.se! Vänligen,

Kan man polisanmäla en person som försvårar ett arvskifte genom att vägra delta och samarbeta?

2019-12-28 i Arvsskifte
FRÅGA |Jag företräder ett dödsbo efter min svärfar.Det finns en bröstarvinge min man och sen finns det 3 st barn efter en avliden dotter till min svärfar som var halvsyster till min man. Jag lyckades få tag på alla 3 och de sa att skicka alla papper du har så skriver vi på. De har aldrig träffat sin morfar. Jag skickade fullmaktspapper för banken och en arvsavsägelse (de får ju sin laglott naturligtvis). De ville inte ha något med det att göra. 2 st skickade tillbaka allt. Nr 3 skiter i allt. Han hämtade inte ens ut det rekommenderade kallelsen till bouppteckningen. Bouppteckningen är klar och stämplad av skatteverket. Jag har skickat kopior till alla och även en arvsskiftesblankett där det slutade med att de här 3 skulle få 124 kr vardera. Nr 1 och 2 har skickat tillbaka hur de vill ha utbetalt. Till saken hör också att eftersom nr 3 inte skickat tillbaka sina papper så har jag inte använt nr 1 och 2 arvsavsägelseblanketter heller. Som ni ser är det inte mycket pengar det handlar om. Men hur gör jag med nr 3. Vi måste få ett avslut. Jag har försökt att påtala att en skiftesman kostar pengar men han bryr sig inte över huvutaget. Jag känner mig helt tom och förtvivlad. Jag vill polisanmäla honom för försvårande av skifte. Går det? Snälla hjälp
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Arvskifte är vad man kallar en civilrättslig angelägenhet. Innebörden av begreppet "civilrätt" är att det är en sak som det är upp till privatpersoner att lösa. Staten blandar sig alltså inte i, och därmed inte heller polisen. Av den anledningen är det inte heller ett brott att försvåra ett arvskifte. För att få ett avslut måste ett arvskifte genomföras, vilket utgörs av en skriftlig handling som skrivs under av alla dödsbodelägare (23 kap. 4 § ärvdabalken). Går inte detta att få till stånd kan en dödsbodelägare ansöka om en skiftesman hos domstolen, som i slutändan kan genomföra ett tvångsskifte. Kostnaderna för skiftesmannen ska betalas av dödsboet (23 kap. 5 § ärvdabalken). Finns det dock inte pengar i dödsboet blir det i slutändan dödsbodelägaren som får stå för kostnaderna. Att den dödsbodelägare som gett upphov till situationen eller varit extra besvärlig under skiftesprocessen ska tvingas betala hela arvodet verkar inte vara möjligt i fråga om tvångsskifte, vilket innebär att det tyvärr inte tycks finnas några konsekvenser för en person som vägrar vara samarbetsvillig vid arvskifte. Vänligen,

Har barnbarnen något laglottsskydd?

2019-12-22 i Arvsskifte
FRÅGA |Hej! 1 farmor, 1 farfar (avliden), Dessa har två söner: Son 1 (avliden) som har 2 barn. Son 2 som har 2 barn. Sammanlagt finns fyra barnbarn. Fråga: Om farmor avlider kan hon skriva över sin hela sin våning till den levande sonen och den avliden sonens barn som blir bröstarvingar bli utan halva lägenheten? Att det ene sonen som är avliden vars barn kan bli helt lottlösa om deras farmor avlider? Tacksam för svar!
Lisa Olsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Dessa är omständigheterna jag utgår från (baserat på din information): farmor lever, farfar är avliden. En av deras söner har gått bort och efterlämnat två barn. Den son som finns kvar har också två barn. Jag tolkar det som om du undrar om farmodern kan testamentera/skriva sin våning till ena sonen och inte ge någon del till barnbarnen vars pappa gått bort. Svaret på det är ja. När den avlidna sonen gick bort träder hans barn i hans ställe och tar emot ett eventuellt arv som kommer i fråga, men de erhåller inte det laglottsskydd som ett barn har gentemot sina föräldrar. Farmodern har ingen skyldighet enligt lagen att ge något till barnbarnen. Alltså, om din farmor skulle skriva ett testamente eller ge bort våningen till sonen som är kvar i livet så kan inte barnbarnen till den avlidne sonen göra något åt saken då de inte erhåller något lagligt skydd. Om din farmor inte skriver något testamente eller ger bort saker så ärver de sin pappas del och delar på den. Vid en sådan situation då inget är skrivet blir deras levande son och de två barnbarnen (barnen till den avlidne sonen) dödsbodelägare och tillsammans ska dela på kvarlåtenskapen och sköta det. Med vänlig hälsning

Gåva till barn

2019-12-09 i Arvsskifte
FRÅGA |Våran mamma vill ge mig och min bror hennes stuga. Gåvobrev är skrivet. Lite lån kvar som vi tänker lösa ut med hälften var. Kan vi sedan sälja det när vi vill? Och vad händer när mamma går bort? Skall detta avräknas vid arv till våran bror som är avlidens barn?
Adam Novak |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågorNär ni har mottagit huset i laga ordning har ni rätt att förvalta det fritt, inklusive sälja det.Om er mor går bort kommer det antas att gåvan var ett förskott på arvet (6 kap 1 § Ärvdabalken). Om hon har skrivit i gåvobrevet att det inte är ett förskott på arvet utan en gåva kommer det inte räknas som en sådan, men detta kan bortses från ifall det vore skäligt att inte betrakta det som ett förskott. Hoppas ni fått den information ni sökte,med vänlig hälsning,

Hjälp med arvsskifte

2019-12-31 i Arvsskifte
FRÅGA |Var kan jag få hjälp med arvskifte då syskon ej är överens, jag behöver detta för att kunna avsluta min fars konto (inte mycket pengar ca 16000kr) Kan kostnad för arvskifte betalas med pengarna som finns på kontot?
Patrik Olsson |Hej!Tack för din fråga.Boupptäckarna brukar ta ut sitt arvode ur kvarlåtenskapen från den avlidne, alltså smidigast i ert fall från kontot.Det låter som ett relativt enkelt arvsskifte om det endast är medel på ett konto som ska delas ut och kommer med stor sannolikhet inte bli särskilt dyrt. Hjälp med det kan ni få på de flesta familjebyråerna men även här på lawline genom att ta kontakt med en rådgivare.Hoppas du fått svar på din fråga.MVH

Ska dödsboet betala den avlidnes böter?

2019-12-23 i Arvsskifte
FRÅGA |Hej jag undrar om en parkeringsbot fortfarande gäller om personen som fått botet gått bort?
Daniel Sandström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För att besvara din fråga kommer jag att gå in i brottsbalken 35:7 2st. Ifall domen under den bortgångne personens levnadstid vunnit laga kraft och lös egendom blivit utmätt för att betala parkeringsboten ska den betalas av den egendomen. Har detta inte skett så bortfaller bötern på grund av dödsfallet. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen,

Är syskon dödsbodelägare trots att syskonet inte ska ärva något enligt testamente?

2019-12-19 i Arvsskifte
FRÅGA |Är syskon till avliden dödsbodelägare om den avlidne testamenterat all sin kvarlåtenskap till andra?
Emil Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Vem är dödsbodelägare? Dödsbodelägare är samtliga personer som ska ta del av dödsboet. Bara de som ska ta del av det genast som är dödsbodelägare. Dödsbodelägarna ska gemensamt förvalta den dödes egendom under boets utredning. De företräder dödsboet mot tredje man samt har rätt att tala och svara i mål som rör boet (18 kap. 1 § ärvdabalken). Eftersom det bara är personer som ska ta del av dödsboet som är dödsbodelägare så innebär det syskonet i din fråga inte är dödsbodelägare. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Arv delat på fyra eller tre?

2019-12-08 i Arvsskifte
FRÅGA |Min mor dog 2015. Kvarlåtenskapen övergick till min far, hus, bil och pengar. Inget arvsskifte gjordes då far var ensam arvinge. Nu i år dog far. Vi är tre helsyskon som nu ska ärva, samt en extra dotter till far sedan tidigare. Mäklaren talade om för oss att vi borde ha skiftat mors dödsbo inom tre år för att slippa betala extra skatt vid kommande försäljning. Nu undrar jag:1. Kan vi skifta mors dödsbo nu och vad innebär det? Vilka värden ska vi räkna med -nuvarande värden eller de som angavs vid boupptäckningen 2015? Blir det någon skillnad vad gäller vinstskatt?2. Ska vi dela upp hela arvet i två delar - en del som vi tre delar och en del som vi fyra delar?
Adam Novak |Hej!Tack för att ni har vänt er till Lawline med era frågorGällande värderingarna kan jag tyvärr inte svara eftersom jag inte vet vad som ingår i dödsboet. Det behöver ni se över med den som är ansvarig för att sköta allt det juridiska. Ju närmare värderingen är i tid desto bättre, eftersom en nyare i regel går före en äldre.Alla ni fyra är bröstarvingar till er far, därför spelar det inte någon roll att ni är bara halvsyskon. Ni har lika stor rätt till arvet och bör dela lika på det såvida inte det finns ett testamente som säger annat (2 kap 1 § Ärvdabalken).Hoppas jag har varit till hjälpMed vänlig hälsning,