Pantsättning av bostadsrätt och sakrättsligt skydd vid förvärv av bostadsrätt

2021-08-01 i Utmätning
FRÅGA |Kan förvärvare av bostadsrättslägenhet ansöka om inteckning fastän föreningen inte tagit beslut om medlemskap - och blir inteckningen då giltig? Och är förvärvaren ändå sakrättsligt skyddad mot utmätning? Har hört om någon Hovrättsdom ÖÅ 2159-16 men kan ej spåra densamma.
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!PANTSÄTTNING AV BOSTADSRÄTTPrioriterad fordran genom pantDet är inte möjligt att utfärda pantbrev för en bostadsrätt eftersom det inte är fast egendom. En bostadsrätt är lös egendom eftersom du endast äger en andel i en bostadsrättsförening. Däremot är det möjligt att pantsätta bostadsrätten. Bostadsrätten kan således används som säkerhet för en fordran. Vid pantsättning av bostadsrätten kommer panthavaren ha företräde till utdelning vid utmätning av bostadsrätten vid en eventuell konkurs. Pantsättning av bostadsrätt är en särskild förmånsrätt, vilket innebär att panthavaren har en prioriterad fordran. En prioriterad fordran får utdelning framför de med sämre förmånsrätt (4 § 3 p. förmånsrättslagen).Vad krävs för giltig pantsättning?För att pantsättningen ska vara giltig måste en korrekt pantsättning göras. Först och främst måste det finnas en pantförskrivning av pantägaren till fordringsägaren, dvs. ett pantavtal. Det krävs också att det finns en identifierbar fordran som panten kan utgöra säkerhet för. Dessutom krävs det att panten är eller blir individualiserad som den pant som avses i avtalet. Pantförskrivningen ska också göras genom iakttagande av relevant sakrättsmoment. Det sakrättsliga momentet vid pantsättning av bostadsrätt är underrättelse (s.k. denuntiation) till bostadsrättsföreningen (jfr NJA 1971 s. 66).KÖP AV BOSTADSRÄTTSakrättsligt skydd mot utmätningVid köp av bostadsrätt krävs det att bostadsrättsföreningen blir underrättad om överlåtelsen för att den ska vara skyddad mot säljarens borgenärer (jfr NJA 1971 s. 66). Om inte bostadsrättsföreningen blir underrättad om överlåtelsen finns det en risk att den utmäts för säljarens skulder.Frågan om medlemskap saknar betydelse för sakrättsligt skyddI rättsfallet ÖÄ 2159-16 hade en bostadsrätt förvärvats. Bostadsrättsföreningen underrättades om överlåtelsen några dagar efter köpet. Bostadsrätten blev föremål för utmätning tre månader efter förvärvet, för säljarens skulder. Hovrätten upphävde beslutet om att utmäta bostadsrätten. Bostadsrätten kunde inte utmätas eftersom köparen var sakrättsligt skyddad mot säljarens borgenärer. Sakrättsligt skydd uppstod när bostadsrättsföreningen hade underrättats om överlåtelsen. Hovrätten konstaterade att den omständigheten att bostadsrättsföreningen ännu inte hade prövat frågan om medlemskap för köparen föranledde ingen annan bedömning. Huruvida bostadsrättsföreningen tagit beslut om medlemskap saknar därför betydelse för frågan om sakrättsligt skydd. Avgörande är om bostadsrättsföreningen har blivit underrättad om överlåtelsen.Ytterligare rådgivningOm något behöver förtydligas eller om du är intresserad av ytterligare hjälp från en av våra duktiga jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås på mathias.nilsson@lawline.se.Med vänlig hälsning,

Vad krävs för utmätning?

2021-07-31 i Utmätning
FRÅGA |Hur mycket måste man missköta betalning till kronofogden från att ha skuldsanering till löneutmätning, och dom kommer hem för att ta saker i pant?
Sara Hrnic |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Såsom jag tolkar din fråga undrar du över vad som krävs för att kronofogden ska utmäta lös egendom. Om så inte är fallet och jag misstolkat frågan är du välkommen att höra av dig till oss igen så ska vi återigen försöka besvara din fråga!Kronofogden brukar inte ta den skuldsattas egendom i pant. Däremot kan de göra en utmätning. En utmätning innebär att kronofogden beslutar att den skuldsattas egendom ska tas hand om och säljas för betala av skulden. Kronofogen börjar alltid att utmäta kontanta medel, dvs. pengar. Räcker inte dessa för att betala skulden gör kronofogden en löneutmätning och efter detta en utmätning på fondandelar och aktier. Det är först efter att kronofogden har gjort en utmätning av de kontanta medlen, lönen, fondandelarna och aktierna som en utmätning av lös egendom kan ske, dvs. att de tar dina saker och säljer av dem för att kunna betala skulden. Jag hoppas detta besvarade din fråga, om inte får du gärna höra av dig till oss igen!Hälsningar,

Kan lånad lös egendom utmätas?

2021-07-25 i Utmätning
FRÅGA |Kan en skuldsanering avbrytas om en skuldsatt person fått låna en dyrare bil av en vän för att bruka under hela skuldsaneringsperioden? Kan vännens bil utmätas? Om personen ifråga inte har något legitimt behov av att bruka bil såsom att ha ett arbete att gå till eller vara förmyndare till barn.
Linn Gustafsson |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga berör såväl exekutionsrätt som sakrätt, och för att besvara den kommer jag använda mig av utmätningsbalken (UB). Vid en utmätning kan det uppstå frågor om vem som är rätt ägare till den utmätningsbara egendomen. Detta är viktigt att slå fast innan utmätning av egendomen sker i och med att kronofogden bara får utmäta egendom som gäldenären äger. I detta fall rör det sig om lös egendom (bil) och huvudregeln för det är att lös egendom får utmätas om den tillhör eller anses tillhöra gäldenären (4 kap. 17 § UB). Ägandebegreppet i detta fall är civilrättsligt, vilket betyder att gäldenären ska äga egendomen enligt civilrättsliga regler. För att egendomen ska kunna utmätas med stöd av huvudregeln ska det alltså finnas stöd för att egendomen tillhör gäldenären. Sammanfattningsvis innebär detta att en lånad bil som ägs av tredje man inte kan utmätas för någon annans skulder. För denna situation blir det av vikt att kunna bevisa att gäldenären inte äger egendomen (bilen) och att den sakrättsligt är någon annans. Har du ytterligare frågor eller kompletterande funderingar är du välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Kan kronofogden utmäta huset som står på min sambo?

2021-07-19 i Utmätning
FRÅGA |Huset står på min sambo. Kan kronofogden utmätta den?
Martin Carleheden |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att bli föremål för utmätning krävs det att personen i fråga inte har förmåga att betala en enskild skuld. Den person som är föremål för utmätning benämns gäldenär. Den person som har rätt till betalning men ännu inte erhållit sådan benämns borgenär. Regler om utmätning återfinns i 4 kap. Utsökningsbalken (UB).En utmätning ska följa en viss ordning och utmätning sker alltid av det som är av minst skada för gäldenären. Viss typ av egendom är inte möjlig att utmäta, ens om det inte finns någon annan egendom att utmäta.Enligt 4 kap. 3 § UB har kronofogdemyndigheten som utgångspunkt att endast utmäta det som inte utgör en olägenhet för gäldenären, varför det inte är troligt att en fastighet eller ett hus som gäldenären förfogar över kommer att utmätas i första hand.Dessutom tillkommer kravet på att huset ska tillhöra dig som gäldenär för att vara utmätningsbart. Detta följer av 4 kap. 24 § UB för fast egendom och 4 kap. 17 - 19 §§ UB ifall det rör sig om en lägenhet eller annan hyresrätt. Skulle huset klassificeras som lös egendom gäller den skillnaden att, eftersom ni lever tillsammans som sambor kommer huset presumeras tillhöra dig som gäldenär. Huset kommer alltså i sådana fall vara utmätningsbart till din sambo försäkrar att huset tillhör henne, och inte dig.Med vänlig hälsning!

Kan jag få tillbaka utmätt egendom om KFM inte lyckas sälja egendomen?

2021-07-31 i Utmätning
FRÅGA |Kan jag sälja ett hus som Kronofogden tagit i utmätning och försökt sälja - utan att lyckas - för fyra år sedan?
Lucas Rasmusson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När det kommer till utmätning av fastighet så regleras det i 12 kap. Utsökningsbalken. Försäljningen gör antingen genom exekutiv auktion (12 kap. 1 § utsökningsbalken) eller under hand. När det kommer till tidsfristen så bör en fastighets säljas inom fyra månader (12 kap. 11 § utsökningsbalken). Om det inte går att sälja fastigheten efter ett flertal försök brukar fastigheten gå tillbaka till gäldenären enligt kronofogdemyndighet (här). Så om de har försökt sälja fastigheten ett flertal gånger utan framgång bör den gå tillbaka till dig och du bör ha behörighet att sälja huset. Dock ska jag påpeka att jag inte besitter alla sak-omständigheter angående din situation. Min rekommendation är att du kontaktar kronofogdemyndigheten och tar reda på hur det ligger till med ditt ärende om utmätning. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att höra av dig till oss.Med vänliga hälsningar,

Skriva över bil på ett barn

2021-07-26 i Utmätning
FRÅGA |Hej. Funderar på att ställa över mina 2 bilar på min 2.5 åriga son så att Kronofogden ev inte kan ta de. Men har läst att man behöver ett förbehållsbevis eller liknande, hur går detta till?
Maja Elken |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag tolkar din fråga så vill du veta om du kan ställa över dina bilar på din son och om detta leder till att Kronofogden inte kan utmäta dem för dina skulder. Reglerna som är relevanta i ditt fall finns i Utsökningsbalken (UB). För att Kronofogden ska kunna utmäta egendom är huvudregeln att det ska framgå att egendomen tillhör gäldenären (den som har skulder) enligt 4 kap 17 § UB. Det som finns i en gäldenärs besittning presumeras denne vara ägare till om det inte framgår att egendomen tillhör någon annan, enligt 4 kap 18 § UB. För att en överlåtelse av bilen till din son ska bli giltig och därmed hindra kronofogden mot att utmäta den för dina skulder krävs att besittningen av bilen övergår till din son. Detta innebär i praktiken att du till exempel inte får ha nyckel till bilen och den kan inte stå hemma hos dig. Bilen måste alltså helt lämnas ifrån dig förfoganderätten till en annan. Vad innebär detta för dig? Teknisk sett kan du undanta bilen från Kronofogdens utmätning men då måste din möjlighet att förfoga över bilen vara obefintlig. Det går att skriva över en bil på ett barn men då får inte du har nycklarna till den eller använda den. Med vänliga hälsningar,

Utmätning av lös egendom när vänner bor ihop

2021-07-24 i Utmätning
FRÅGA |Hej,Jag har en vän som hur rum med muntligt avtal. Nu ska han flytta och vill ändå vara skriven hos mig då han kommer resa runt i världen.Då jag äger bostadsrätten vill jag inte att hans framtida skulder hos kronofogden ska påverka mig och jag ska råka hamna i problem med hans dåliga ekonomi genom att han får rätt till värdet av min bostadsrätt. Vad måste jag göra för att jag inte ska hamna i hans utmätning ?
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När den betalningsskyldige är inneboende hos någon, vilka därmed har lös egendom (t.ex. bostadsrätt och lösa saker i hemmet) i sin gemensamma besittning och varaktigt sammanbor med varandra kan egendomen endast utmätas om det framgår att egendomen tillhör den betalningsskyldige (4 kap. 19 § andra stycket UB). Det är därför upp till Kronofogden att bevisa att viss egendom tillhör den betalningsskyldige. Om det inte är möjligt kan egendomen inte utmätas. Du ska därför inte behöva lägga fram bevis för att din egendom inte tillhör den betalningsskyldige. Kronofogden kan inte utmäta din bostadsrätt och dina saker för den betalningsskyldiges skulder.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,Mathias Nilsson

Kan Kronofogden utmäta ett skadestånd som kommer att betalas ut till följd av en arbetsolycka?

2021-07-15 i Utmätning
FRÅGA |Min mamma är försatt i personlig konkurs från ett misslyckat företag. Hon har två år kvar tills utmätningen är färdig. Efter en arbetsolycka kommer hon få 70 000-100 000kr får hon behålla skadestånd eller kommer de pengarna måsta utmättas?
Hilma Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag förstår det som att din mamma är i personlig konkurs, och det är två år kvar tills utmätningen är klar. Hon kommer till följd av en arbetsolycka få ett skadestånd utbetalt på runt 100 000 kr. Jag tolkar din fråga som att du undrar om detta skadestånd kommer kunna utmätas.De regler som är aktuella för din fråga återfinns i utsökningsbalken, förkortad UB. Jag kommer att gå igenom och förklara vad dessa regler innebär, för att sedan använda dessa för att besvara din fråga. I slutet av mitt svar kommer jag även skriva med en sammanfattning med rekommendationer om vad din mamma kan göra.Vilken egendom kan Kronofogden utmäta?Kronofogden får utmäta sådan egendom som framgår att den tillhör gäldenären (4 kap. 17 § UB). Det betyder att den egendom som framgår att den tillhör den person som är skuldsatt och därmed skyldig pengar, får utmätas.I första hand kommer Kronofogden utmäta sådana tillgångar som kan användas för att betala skulderna med minsta kostnad, förlust eller olägenhet för gäldenären (4 kap. 3 § 2 stycket UB). Sådana tillgångar är bland annat pengar och kan ske genom bland annat löneutmätning (7 kap. 1 § UB). Vid löneutmätning så betalar arbetsgivaren ut en viss del av lönen direkt till Kronofogden, och resterande del till gäldenären (7 kap. 3 § UB).Kan Kronofogden utmäta skadestånd?Skadestånd som är till följd av personskada får inte utmätas innan skadeståndet har betalats ut. Däremot kan skadeståndet få utmätas efter att det har betalats ut, med vissa begränsningar (5 kap. 7 § 1 stycket UB). Det betyder, att skadestånd inte utmäts på samma sätt som löneutmätning, då arbetsgivaren vid löneutmätning direkt kan betala en del av lönen till Kronofogden. Vid skadestånd vid personskada krävs istället först och främst att skadeståndet har betalats ut.Efter att skadeståndet betalats ut, får inte skadestånd som hålls avskilt utmätas om det ska tillgodose försörjningsbehov som kvarstår eller om mindre än två år har förflutit från det att medlen betalades ut (5 kap. 7 § 2 stycket UB). Detta betyder att skadestånd som hålls avskilt från andra pengar, exempelvis på ett enskilt konto, inte får utmätas om det skulle behövas frö att täcka försörjningsbehov eller om det är mindre än två år sedan som skadeståndet betalades ut. Jag tolkar omständigheterna i din fråga som att din mamma är under utmätning just nu som är klart om två år, och att ett skadestånd snart kan betalas ut på grund av en arbetsolycka. Jag kan dock inte helt utläsa om hennes skadestånd är till följd av personskada. Men om så är fallet, så eftersom hennes skadestånd betalas ut under pågående utmätning, uppfyller det kravet på mindre än två år från utbetalning. För att hennes skadestånd då inte ska kunna utmätas behöver hon dessutom hålla skadeståndspengarna avskilda från övriga pengar, på exempelvis ett separat konto.I rättspraxis har man dock kommit fram till att även om skadeståndet sätts in på ett konto där gäldenären har sina övriga pengar, kan det fortfarande vara otillåtet att utmäta skadeståndet (rättsfall RH 2009:57). Man har kommit fram till att avgörande faktor är tiden mellan utbetalningen av skadeståndet och utmätningen. Om det till exempel bara gått några dagar från det att utbetalning av skadestånd skett och utmätning, och det inte handlar om stora summor pengar som flyttats till och från kontot, så kan man fortfarande urskilja skadeståndet från övriga pengar och därmed ska inte skadeståndet utmätas. Skulle det dock vara så att det har gått flera månader och det har inkommit flera löneutbetalningar på kontot så anses det istället vara så att skadeståndet är sammanblandat med övriga pengar och skadeståndet inte kan urskiljas.Sammanfattning och rekommendationEtt skadestånd till följd av personskada som betalas ut kan inte automatiskt utmätas av Kronofogden. Det är först efter att skadeståndet har betalats ut som utmätning kan ske, med vissa begränsningar. Om skadeståndet betalats ut för mindre än två år sedan, och skadeståndspengarna hålls avskilt från övriga pengar, exempelvis på ett separat konto, så kan inte skadeståndet utmätas. Risken för utmätning av skadestånd är större om skadeståndet sammanblandas med övriga pengar på ett och samma konto. Är det dock kort tid mellan utbetalning av skadestånd och utmätning, så kan det fortfarande finnas en chans att utmätning inte får ske, men det är helt beroende på tid och hur stora summor som tillkommit på kontot.Jag rekommenderar din mamma, förutsatt att skadeståndet som kan betalas ut är till följd av en personskada, att så fort hennes skadestånd utbetalas till henne, sätter över dessa pengar på ett separat konto. På så sätt håller hon skadeståndspengarna avskilda från hennes övriga tillgångar, och Kronofogden kan på så sätt inte utmäta skadeståndet.Med detta, hoppas jag att jag besvarat din fråga. Om du har fler frågor kring utmätning, eller andra funderingar, är du alltid välkommen att återkomma med dessa till oss här, på Lawline!Jag önskar dig en fortsatt härlig sommar!Vänligen,