Eventuell utmätning av samägd egendom

2021-11-17 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |kan en fast egendom utmätas flera gånger jag o min bror har en tomt och han har flera skulder en skuld ligger nu för utmätning om jag betalar skulden o köper därmed hans del kan kronofogden då göra en utmätningav resterande skulder ? eller hur kan man gå tillväga
Daniel Högman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det framgår inte riktigt av din fråga hur tidslinjen mellan de olika skulderna och vad de hänför sig till. Det framkommer inte heller om det finns några pantbrev med i bilden som din bror (eller du) har lämnar ut och som kan användas för att kräva betalning av en skuld ur just fastigheten. Det framkommer inte heller om det är din bror som privatperson som har skulder eller om det är via ett företag som han driver.Därför kommer jag att utgå från att det inte finns några pantbrev med i bilden, att din brors skulder är kopplade till honom som privatperson, och jag kommer på ett generellt plan redogöra för hur det här med utmätning fungerar. Skulle det vara så att ni genom gåva fått fastigheten kan gåvan vara villkorad med ett s.k. överlåtandeförbud vilket kan förhindra utmätning, se 5 kap. 5 § UB, men eftersom du inte nämner något sådant utgår jag i mitt svar från att det inte är fallet. Det finns undantag för s.k. beneficium vid utmätningar, vilket är sådant som den skuldsatte behöver för att klara vardagen. Detta är stödet för att man in i det sista försöker undvika att utmäta folks hem, men eftersom du talar om en tomt antar jag att det inte är en bostad för dig eller din bror som ska utmätas.Skulle situationen se annorlunda ut på något sätt jämfört med det jag utgår från i mitt svar får jag be dig att återkomma med din fråga eftersom detta påverkar utfallet.Utmätning av din och din brors egendomReglerna om utmätning hittar du i första hand i Utsökningsbalk (1981:774) (hädanefter UB). En person som har en exekutionstitel får begära utmätning av personen som är skyldig pengar, se 3 kap. 1 § UB. Utmätning betyder att egendom säljs för att betala skulderna, se 4 kap. 1 § och 2 § UB (i 2 § kan du se att pantbrev i fastigheten kan påverka er situation). Det är den som ansöker om utmätning som har rätt till betalning ur utmätningen, och inte alla som har en fordran på din bror. Att en part fått till en utmätning innebär alltså inte en rätt för ALLA som har pengakrav mot din bror att få betalt ur den specifika utmätningen.Enligt 4 kap. 24 § UB får fast egendom utmätas om det framgår att den tillhör gäldenären (den som är skyldig pengar, alltså din bror i det här fallet). Eftersom du och din bror tillsammans äger en tomt är ni gemensamma ägare, och Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt är tillämplig på ert ägande, se dess 1 §. Detta innebär att det inte är fråga om oklar besittning eller äganderätt (alltså vem fastigheten tillhör) till den fasta egendomen, och att den är just samägd. Huvudregeln är att den tillfaller samägarna med lika stora delar, om inget annat kan bevisas, se 1 §.Det betyder i sin tur att Kronofogdemyndigheten (hädanefter KFM) inte måste bevisa att den tillhör din bror för att utmäta den, eftersom detta är rättsligt klarlagt. Dessvärre är konsekvensen av detta att hela den samägda egendomen kan "dras in" och säljas, och pengarna från försäljningen delas mellan dels dig som delägare, och de som har rätt till betalning av din bror, se 8 kap. 8 § UB. Huvudregeln är också att egendom som hör samman inte får skiljas utan särskilda skäl, se 4 kap. 6 § UB, vilket innebär att det inte är speciellt troligt att KFM vid en försäljning kom se till att delar i fastigheten säljs. Sker detta får du förvisso pengar för din andel, men dels kan du inte vara säker på att priset vid försäljningen blir vad du hoppats på, och dels kan fastigheten av olika skäl ha ett sentimentalt värde för dig som inte skyddas om den säljs.Betala skulden som just nu är grunden till utmätningenBetalning av den skulden som ligger till grund för utmätning löser ditt tillfälliga problem med att den gemensamma fastigheten riskerar att utmätas men det är inte en lösning för ditt problem med den samägda fastigheten, eftersom den i framtiden kan mätas ut igen. Att den tidigare har riskerat att utmätas påverkar tyvärr inte detta, utan din brors egendom kan säljas för att betala hans skulder övriga skulder, och som det låter på din fråga finns det risk att detta händer igen.Dina alternativ som jag ser detDin sits ger dig ett par alternativ.1. Du kan på den exekutiva auktionen köpa fastigheten i sin helhet, vilket gör att pengar går från dig till din bror, och hans borgenärer (de han är skyldig pengar, och som har begärt utmätning). Detta ger dig rätt till hela fastigheten, och du har räddat den. Detta är dock inte den säkraste metoden eftersom du kan hamna i budkrig med andra personer och du inte vet vad priset blir.2. Du kan begära att fastighet klyvs, vilket betyder att fastigheten delas upp mellan delägarna och nya självständiga fastigheter skapas. Detta är inte en helt lätt och snabb process, och beroende på hur långt ärendet hos KFM har gått kan detta vara för sent. Det kostar även pengar att klyva en fastighet. Du kan läsa mer om klyvning av fastigheter här: https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-fastighet/andra-lagg-ihop-dela/klyva/3. Du kan köpa ut din bror ur fastigheten, alltså att du köper hans del och han får rena pengar som går till hans borgenärer.Om du vill behålla fastigheten är detta den bästa vägen att gå, eftersom man slipper gå igenom hela processen med att sälja fastigheten och borgenärerna får betalt direkt vilket de antagligen är mest intresserade av. Vill du göra detta är det dock extremt viktigt att det sker till marknadspris (inte taxeringsvärde) för att undvika att din bror gör sig skyldig till brottet "oredlighet mot borgenärer", se 11 kap. 1 § Brottsbalken.Brottet blir aktuellt när en person som är på obestånd på något vis gör så att dennes tillgångar förändras på ett sätt som gör att borgenärernas rätt till betalning skadas. Obestånd innebär att personen inte kan betala sina skulder när de förfaller till betalning, och detta tillstånd inte är tillfälligt, vilket din bror är om han är föremål för utmätning. Att sälja egendom till underpris är en sådan åtgärd som gör att hans tillgångar blir mindre värda, och han skadar därför sina borgenärer.SlutsatsJag kan inte garantera att det i ditt fall går att köpa ut din bror så här sent i processen, men KFM:s uppgift är att ta vara på borgenärernas rätt att få betalt och det ligger i deras intresse att så snabbt och smidigt som möjligt få betalt. Detta talar för att min lösning, som nog är den metoden som går snabbast och smidigast för borgenärerna, är den man väljer hos KFM om ni kan komma överens om detta.Skulle du vilja gå den vägen måste du först och främst kontrollera med KFM om det är en möjlighet. Om det är möjligt skulle jag starkt råda dig att ta kontakt med våra jurister för att få hjälp med hur affären kan gå till. Görs inte detta rätt kan det få konsekvenser både för dig och din bror. Det är viktigt att det sker i samförstånd med alla inblandade, alltså KFM, din brors borgenär som begärt utmätningen, och dig och din bror.Det andra alternativet är som sagt att fastigheten säljs och du får betalt för din andel, vilket gör att du inte längre sitter i en sits där du äger egendom som kan gå till att betala din brors skulder vilket kan vara skönt, och inte innebär att du måste betala en summa för att köpa ut din bror.Om du har några eventuella följdfrågor får du gärna kontakta mig på: Daniel.Hogman@lawline.se

Får aktier utmätas och hur ska köpare hittas?

2021-08-15 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej,Jag är delägare i ett litet ab och äger några andelar. Kan kronofogden sälja mina andelar även om de inte är mycket värde och hur kan de i så fall hitta köpare.Tack på förhand!MVH
Daniel Broman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Aktier kan som utgångspunkt utmätasAndelar i ett aktiebolag (aktier) kan som utgångspunkt utmätas och säljas exekutivt av Kronofogdemyndigheten (4 kap. 17 § utsökningsbalken). Utmätning får dock bara ske om beloppet som flyter in, efter avdrag för kostnader som uppkommer efter utmätningen, ger ett överskott (vinst) som gör utmätningen försvarlig (4 kap. 3 § första stycket utsökningsbalken). Du uppger att ditt aktieinnehav inte är värt mycket och det talar åtminstone för att en utmätning inte skulle generera ett tillräckligt överskott för att göra utmätningen försvarlig. Det kan också vara knepigt att värdera aktieinnehavet i fåmansbolag som inte är marknadsnoterade, vilket försvårar bedömningen om utmätning ska ske.Aktier säljs genom offentlig auktion eller under handAktier säljs av precis som all annan lös egendom genom offentlig auktion eller under hand, det vill säga på annat sätt än genom offentlig auktion (9 kap. 1 § första stycket utsökningsbalken). Den försäljningsform som förväntas generera mest överskott ska användas. Underhandsförsäljning i form av riktade anbud till specifika personer kan bli aktuellt när det gäller aktier i fåmansbolag. Detta eftersom kretsen av personer som kan tänkas vara intresserade av dessa aktier är liten. Andra aktieägare i aktiebolaget skulle här kunna tänkas bli tillfrågade om de vill köpa dina aktier.Aktier är inte beneficieegendomDet kan vara bra att känna till att aktier aldrig kan ingå i ditt s.k. beneficium. Det vill säga den egendom som inte är utmätningsbar eftersom den syftar till att säkra din och din familjs försörjning för den närmaste tiden (se Högsta domstolens avgöranden NJA 2004 s. 868 och NJA 2015 s. 839). Med vänliga hälsningar,

Får kronofogden sälja ett hus jag deläger?

2021-06-01 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Har Kronofogden rätt att utmäta fastighet om en annan person som inte har någonting med min skuld att göra äger 60% av fastigheten och jag äger alltså 40%?Har kronofogden rätt att sälja fastighet genom exekutiv auktion när jag inte äger hela fastigheten utan bara 40%?
Victor Nilsson |Hej, och tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga finns i utsökningsbalken (UB).Inledningsvis ska sägas att utmätning i första hand ska ske av egendom som medför minst olägenhet för dig (4 kap. 3 § andra stycket UB). Om det är möjligt borde det ofta finnas annan egendom än en fastighet, som medför mindre besvär. Fastigheter får dock utmätas, då det inte görs något undantag för dem (5 kap. 1 § UB).När en fastighet samägs med andra kan den utmätas, om sökanden, den skuldsatte, eller du yrkar på det (8 kap. 8 § UB). I så fall ska du få chansen att yttra dig kring det.Sammanfattningsvis har kronofogden rätt att sälja din fastighet exekutivt, trots att det bara är den andra delägarens skuld som mäts ut.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Arrendators skydd i samband med exekutiv försäljning

2021-03-21 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |HejOm man hyr en fastighet till en sommarstuga och om fastigheten ska säljas vid konkurs har den som arrenderar förköpsrätt ?Mvh
Johannes Ljusteräng |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår din fråga undrar du om en arrendator/hyresgäst har förköpsrätt till fastigheten vid en exekutiv försäljning av fastigheten i samband med en konkurs. Du använder både orden "hyr" och "arrenderar" i din fråga. I jordabalken görs det en skillnad på arrende och hyresrätt, vilket innebär att det kan bli vissa skillnader beroende på om det rör sig om arrende eller hyresrätt. Jag kommer därför nedan att gå igenom vad som gäller för både arrende och hyresrätter i samband med en exekutiv försäljning.Regler om exekutiv försäljning av fast egendom finns främst i utsökningsbalken (UB) 12 kap.Utmätt fast egendom (exempelvis i samband med konkurs), säljs på offentlig auktion (UB 12 kap 1 §). Vid en sådan offentlig auktion, har varken hyresgäst, arrendator eller annan nyttjare någon förköpsrätt. Ett kort svar på din fråga är alltså att det inte finns någon förköpsrätt för en hyresgäst eller arrendator vid en exekutiv försäljning av fastigheten.Dock finns det vissa andra regler som blir aktuella för en arrendator eller hyresgäst i samband med en exekutiv försäljning. Enligt UB 12 kap 33 § är nyttjanderätter (däribland arrende och hyresrätt) skyddade (det vill säga att de består efter försäljningen) utan särskilt förbehåll, om rättigheten har bättre rätt än exekutionsfordringen. Exekutionsfordringen är i detta sammanhang den fordran som tillhör den fordringsägare som ansökt om utmätning (UB 12 kap 26 § 2 st). Den fråga du måste ställa dig är därmed om arrendet/hyresrätten är inskriven före exekutionsfordringen förföll till betalning.Om arrendet/hyresrätten har sämre rätt än exekutionsfordringen, ska nyttjanderätten särskilt förbehållas, om det saknas anledning att anta att rättigheten belastar fastigheten till beaktansvärd skada för innehavare med bättre rätt (UB 12 kap 33 § 2 st). I praktiken innebär detta att arrendet/hyresrätten ska särskilt förbehållas, så länge den inte innebär en ekonomisk belastning (skada) för köparen av fastigheten. Bestämmelsen tar sikte på fall då fastighetens pris blir lägre på grund av att den belastas med arrendet/hyresrätten. Jag kan tyvärr inte göra en bedömning av om arrendet/hyresrätten i ditt fall utgör en sådan belastning, då jag skulle behöva mer information. Det kan dock sägas att du kan behöva bevaka din rättighet vid ett bevakningssammanträde, för att din rätt ska bestå (UB 12 kap 23 §).Sammanfattningsvis finns det alltså ingen förköpsrätt för arrendator eller hyresgäst i samband med en exekutiv försäljning av en fastighet. Dock finns det flera skydd i lagen för att rättigheten ska bestå efter försäljningen. För ytterligare frågor om vad som gäller i ditt enskilda fall och frågor om auktionen och bevakningssammanträdet, rekommenderar jag dig att ta kontakt med Kronofogden, som handlägger dessa ärenden. Kontaktuppgifter finns här.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan Kronofogdemyndigheten besluta om försäljning av en hel fastighet för att en av andelsägarna har en skuld?

2021-10-06 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Fem andelsägare äger var sin andel i en sommarstuga. Kan kronofogden kräva att stugan säljes då en av andelsägarna har skuld hos kronofogden?
Erika Björnfors |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att besvara din fråga så kommer jag använda mig av utsökningsbalken (UB) och samäganderättslagen (SamägL).Utmätning av andel i egendomAndelsägaren som har en skuld kallas för gäldenär. En gäldenär kan äga en andel i både fast och lös egendom, i detta fall handlar det om andel i fast egendom eftersom det är en sommarstuga. En sådan andel kan bli föremål för utmätning enligt den så kallade indragningsregeln (UB 8 kap. 8 §). Till att börja med krävs det att Kronofogdemyndigheten faktiskt har utmätt andelen i sommarstugan för att det ens ska bli aktuellt att tala om försäljning av stugan. Kronofogdemyndigheten kan sedan besluta om att hela egendomen ska säljas exekutivt under vissa förutsättningar. Förutsättningarna för ett sådant beslut är följande: 1. Sökanden/borgenären, gäldenären eller annan delägare yrkar att hela egendomen ska säljas. Övriga andelsägare ska få yttra sig om saken. Ansökningen sker till Kronofogdemyndigheten som ordnar en försäljning.2. Den egendom i vilken andelsutmätningen har gjorts omfattas av samäganderättslagen. SamäganderättslagenEftersom du skriver att det rör sig om fem andelsägare i en sommarstuga, så rör det sig om samägande och samäganderättslagen är därmed tillämplig (SamägL 1 §).Det finns dock situationer som utgör hinder för att övriga delägares andelar i den samägda fastigheten ska dras in i det exekutiva förfarandet, dvs. försäljningen av hela sommarstugan.Om en av andelsägarna kan visa synnerliga skäl för anstånd så utgör det ett hinder mot att hela fastigheten säljs (SamägL 6 §). Det ställs höga krav för att synnerliga skäl ska anses föreligga. Ett exempel på en situation när synnerliga skäl för anstånd skulle kunna föreligga är om en utmätningssökande, mot gäldenärens vilja, påkallar att hela fastigheten säljs men att sökandens fordran redan täcks genom enbart andelens försäljning.Det kan poängteras att även om ni som andelsägare har träffat avtal om förbud mot försäljning på offentlig auktion av den sommarstugan eller om ni har avtalat om att lagen om samäganderätt inte ska gälla, så kan sommarstugan ändå säljas efter en andelsutmätning och ett indragningsbeslut (se rättsfallet NJA 2007 s 455). Undantaget är om ett förbud mot försäljning har framförts i samband med att andelen har förvärvats genom gåva och förbudet tillkommit innan utmätningen. Ytterligare ett hinder för försäljning av hela fastigheten är om fastigheten kan klyvas (SamägL 7 §). Klyvning innebär att den samägda fastigheten under vissa förutsättningar kan uppdelas. Bestämmelser om klyvning finns i fastighetsbildningslagen 11 kap.SammanfattningIfall andelen i sommarstugan har blivit utmätt för en andelsägares skuld, så kan Kronofogdemyndigheten besluta om att hela sommarstugan ska säljas. Det krävs dock att sökanden/borgenären, dvs. den som vill få skulden betald och har vänt sig till Kronofogdemyndigheten, har begärt att hela sommarstugan ska bli utmätt. Detta sker med stöd av indragningsregeln i UB 8 kap. 8 §. Föreligger något hinder enligt SamägL 6 eller 7 § kan försäljningen av hela fastigheten undvikas.Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,

Minimipris vid tvångsförsäljning av samägd fastighet

2021-07-04 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Vid exekutive försäljning av en samägd fastighet, sätts/finns det något lägsta pris under vilket försäljningen inte blir av?
Anna Manders |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga som att du undrar om det går att sätta ett minimipris under vilket en samägd fastighet inte kan säljas för vid exekutiv försäljning.Din fråga regleras i samäganderättslagen.En delägare till en samägd fastighet kan begära ett minimipris för försäljningEn delägare kan genom ansökan till tingsrätten begära att samägd egendomen ska säljas på offentlig auktion. Försäljningen sker i sådant fall för gemensam räkning. Om det inte finns synnerliga skäl saknar övriga delägare möjlighet att förhindra att auktion genomförs (6 § samäganderättslagen). En delägare kan hos tingsrätten begära att ett minimipris för försäljning av fastigheten ska fastställas (9 § samäganderättslagen).Vad innebär detta för digDet är möjligt att hos tingsrätten begära ett minimipris för försäljning, när en samägd fastighet ska säljas på offentlig auktion.Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Du är varmt välkommen att inkomma med fler frågor till Lawline om du har ytterligare funderingar.Med vänliga hälsningar,

Hur gör man en sakägarförteckning?

2021-03-31 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej! Jag tycker att det är lite svårt att upprätta en sakägarförteckning. Det står oftast tydligt vad man ska ha med men inte varför och egentligen hur. Skulle ni kunna förklara det enkelt och lättläst? Hur vet man exakt vad som ska vara med och när är det en "block" sker exemplevis... Tacksam för svar.
Vilhelm Oxhammar |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline.Såsom jag förstått det vill du veta hur man upprättar en sakägarförteckning. Dessvärre är detta inte speciellt enkelt, men jag ska göra mitt bästa för att förklara hur du gör på ett så pedagogiskt sätt som möjligt. Vad är en sakägarförteckning och Vad ska tas med?En sakägarförteckning är i grund och botten en lista över vilka rättsliga belastningar en fastighet har. Med detta menas främst säkerhetsrätter, såsom panträtter, men även sådant som servitut inräknas. En sakägarförteckning ska upprättas vid exekutiv försäljning av en fastighet enl. 12:24 UB. Den syftar i grund och botten till att bestämma vilka som kommer att få betalt när fastigheten säljs. Enl. 12:25 UB ska förutom exekutionsfordringen tas upp fordringar som är förenade med förmånsrätt enl. 6 § p. 1 eller 7 § p. 1 eller 2 FRL och som förfaller till betalning senast dagen då fördelningssammanträdet ska äga rum. 6 § FRL avser s.k. reallaster, vilket innebär att ägaren av en fastighet har en skyldighet att fullgöra vissa prestationer. Exempel på reallaster är fordran på grund av fastighetsbildning enligt lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning och fordran som debiterats av samfällighet (se lagen [1973:1152] om förmånsrätt för fordringar enligt lagen [1973:1150] om förvaltning av samfällighet). 7 § FRL rör tomträtter, vilket jag antar inte är relevant i ditt fall, då jag förutsätter det vara en fastighet. Vidare ska fordran som är förenad med panträtt tas upp. Nyttjanderätter och servitut som är inskrivna och grundar sig på skriftlig handling eller avser hyra av en bostadslägenhet i en fastighet, som är taxerad som hyreshusenhet om hyresgästen har tillträtt lägenheten, ska också tas upp. Slutligen ska förrättningskostnaderna tas upp och om fastigheten hör till ett konkursbo ska arvode och annan kostnad för förvaltningen tas upp.Vilken ordning ska saker och ting tas upp?Enl. 12:26 UB ska fordringar tas upp efter det företräde som gäller enl. lag och ränta och annan biförpliktelse ska tas upp före fordringens kapitalbelopp. Förrättningskostnaderna tas upp ovanför exekutionsfordringen. Enl. lag (17:6 JB) gäller att fordringar och rättigheter ställs upp inom sina respektive kategorier efter ålder. Om rättigheter (T.ex. en nyttjanderätt) är inskrivna tidigare eller samtidigt som en inteckning (t.ex. en panträtt) tas rättigheten upp ovanför inteckningen. Ett "Block" som du skrev i din fråga, sker när två eller fler pantbrev har samma företrädesrätt i förteckningen, d.v.s. kommer efter varandra, enl. 6:3 st. 2 JB. Då slår man ihop dessa och behandlar dem som ett och samma pantbrev.Svar: Ett försök till en enkel ordning och mallJag kommer nu försöka mig på att konkretisera ned jag skrivit ovan genom en "innehållsförteckning" och en sammanfattande regelgenomgång av ordningen.Innehållsförteckning, Ta upp: Exekutionsfordran (om sådan finns)Reallaster,Panträtter,Nyttjanderätter och servitut,Förrättningskostnader,Om fastigheten tillhör ett konkursbo, konkursförvaltarens arvode och annan kostnad för fastighetens förvaltning.Ordningen: Utgångspunkten är att alla rättigheter och nyttjanderätter tas upp i kronologisk ordning, där äldst hamnar högst upp och nyast längst ned (Observera att vad det gäller pant, är det pantbrevets ålder, och inte själva lånet, som är avgörande).Om det finns en exekutionsfordring, d.v.s. den fordring som den som begär utmätning har, skall förrättningskostnaderna tas upp precis ovanför denna fordring. Om det är konkursförvaltare i en konkurs som begär försäljning, upptas förrättningskostnaderna högst upp.Ägarhypotek, som är det som finns kvar i pantens värde när fordran har blivit täckt, tas upp direkt efter pantbrevet det var knutet till. Alla pantbrev som finns i fastigheten men som inte är belånade är ägarhypotek.Andrahandspanthavarens rätt tas upp direkt efter förstahandspanthavarens.Detta är ett mycket komplicerat rättsområde. Jag råder er att konsultera en jurist på området för att göra detta ordentligt. Utöver detta finns det nämligen flertalet regler kring själva försäljningen som måste beaktas. Jag hoppas dock att jag har hjälpt till lite mer er fråga och är det någonting som ni behöver hjälp med vidare är det bara att återkomma till oss på Lawline.

Vem svarar för pantbrev efter försäljning av fastighet vid exekutiv autkion?

2020-11-24 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Vad händer med pantbrev vid försäljning på exekutiv auktion? De blir lågprioriterad fordring för den som har pantbrevet.Men för mig som köpare? Behöver jag ta någon hänsyn till pantbrevet efter mitt köp på auktionen, eller dödas det efter att procenten i eventuell fordran betalats av vad Kronofogden får in på försäljningen?
Erik Asp |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga regleras i 12 kap. utsökningsbalken (UB). Där framgår det att fastigheten, efter försäljningen, inte längre svarar de pantbrev som fanns på fastigheten innan den såldes vid exekutiv auktion (12 kap. 45 § UB). Om köpeskillingen inte kan täcka ett pantbrevs fordran så uppstår en fordran gentemot den gamla fastighetsägaren och alltså inte mot fastigheten. Det förutsätter dock att du inte har tagit över några pantbrev. Om du har tagit över pantbrev för att räkna av dessa från köpeskillingen, enligt den s.k. "övertagandeprincipen", blir du i stället personligt betalningsansvarig gentemot dessa (se 12 kap. 34 § första stycket UB samt 12 kap. 45 § tredje stycket UB).Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,