Kan kronofogden sälja en hel fastighet om en delägare har obetalda skulder?

2018-09-24 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Jag har en fråga om skulder hos kronofogden vid arv. Jag och min syster äger gemensamt en fritidsfastighet i Norrbotten. Vi äger hela fastigheten tillsammans men förfogar över varsin stuga. Vi har vardera tre barn totalt sex barn alltså. Ett av mina barn har strulat ganska mycket och har mycket skulder hos kronofogden. Vad händer när någon av oss avlider eller när båda har avlidit och stugan ägs av sex personer och en av dessa har skulder hos kronofogden? Kan hela fastigheten behöva tvångsinlösas av kronofogden eller måste de andra fem lösa ut hans del?
Isak Eriksson |Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Var finns detta reglerat?Försäljning av fastighet genom så kallad "exekutiv försäljning" finner vi 8 kap Utsökningsbalken (UB). I detta kapitel finner vi mer specifikt 8-9§§ om "andel i egendom" vilket är passande för din fråga. Här stadgas att lagen om samäganderätt (SamägL) blir tillämplig när det gäller försäljning av andel i egendom. Kan kronofogden sälja hela fritidsfastigheten?Kronofogden kan sälja hela egendomen om gäldenären (den som är skuldsatt) eller annan delägare begär att den säljs. Om någon dock vill att hela egendomen ska säljas så ska de andra få uttala sig i ärendet. Egendomen får inte säljas om en delägare då visar "synnerliga skäl för anstånd", vilket är väldigt restriktivt vid utmätning. Om det ändå föreligger anståndsskäl så säljs enbart den utmätta andelen för sig, se 8-9§§ UB samt 6§ SamägL.SammanfattningJa, kronofogden kan sälja fritidsfastigheten om någon av delägarna vill att det sker samt att det inte föreligger "synnerliga skäl för anstånd" enligt 6§ SamägL.Jag hoppas detta besvarar din fråga! Med vänliga hälsningar,

Fråga om indragning av fastighet till exekutiv försäljning för en av delägarnas skulder

2018-04-29 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej!Det gäller en fråga ang pantbrev. Min man och hans två syskon äger gemensamt ett fritidshus. Hans bror och syster har belånat sin del av huset (taxeringsvärdet). Hur blir det om/när de dör? Måste då min man fortsätta betala deras skulder till banken? Eller blir det deras barn som ärver skulderna? Spelar det något roll om de skriver något slags juridiskt avtal med varandra? Alltså att min man kan sitta kvar "i skyddat bo" tills han väljer att sälja huset? Vänligen
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När din mans syskon dör kommer det istället vara deras dödsbon som står i skuld till banken. Detta innebär att skulderna ska betalas av innan något arv kan delas ut. Med detta följer också att skulder inte kan ärvas, då de ska betalas av innan arvet kan delas ut. Finns det inget kvar i dödsboet när skulderna betalats eller om skulderna överstiger dödsboets tillgångar finns det istället inget att ärva.I detta fall innebär det att banken kommer att vilja ha betalt när din mans syskon dör. Detta är inget problem om det finns tillräckligt med kontanta medel i dödsbona eller andra tillgångar som kan användas för att betala av skulderna till banken. Problemet uppstår om bankerna måste göra gällande pantbreven i fastigheten för att få sina skulder täckta. I sådant fall kan det hända att banken begär att hela fastigheten säljs på exekutiv auktion (se utsökningsbalken 8 kap 8 §).Detta går tyvärr inte att avtala om för att skydda sig ifrån. Det är banken som bestämmer när de vill göra gällande sin rätt till betalning genom låneavtalet. Den möjligheten jag kan se är att din man eventuellt skulle kunna komma överens med banken om att överta lånen efter att hans syskon avlidit. Detta kan nog vara svårt att ordna i förväg. Om ni undrar hur bankerna brukar göra i dessa situationer rekommenderar jag att ni tar kontakt med banken och försöker få svar från dem.Jag hoppas att mitt svar är belysande. Tveka inte att fråga igen eller att kommentera nedan om du har fler funderingar!Med vänliga hälsningar,

Överklaga beslut om utmätning av samägd fastighet

2018-04-03 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Jag har fått en utmätning av kronofogden på mitt och sambons hus, jag äger halva. Han kommer att gå med förlust om huset säljs och det är kraftig bostadsbrist i vår stad, väntetiden är minst 1år för en etta. Har vi nån chans att överklaga?
Clara Danelid |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Trots att det är din skuld kan Kronofogden besluta att er fastighet ska säljas (8 kap. 8 § utsökningsbalken (UB)). Din sambo kommer då att få ut sin andel av köpeskillingen och dina skulder kommer att betalas med din andel av vinsten från försäljningen. Vad gäller möjligheten till invändningar mot Kronofogdens beslut att utmäta huset kan sägas att en fastighet inte omfattas av reglerna om undantag från utmätning i utsökningsbalken (se exempelvis NJA 2013 s. 1241). Det innebär att fastigheter inte är utmätningsfria även om de utgör en stadigvarande bostad. Den bedömning som istället får göras är om åtgärden är försvarlig med hänsyn till det belopp som beräknas inflyta av försäljningen (4 kap. 3 § UB). När fastigheten är samägd kan hinder mot utmätning finnas om det föreligger särskilda skäl för anstånd med försäljning av fastigheten (8 kap. 8 § UB samt 6 § samäganderättslagen). I NJA 1979 s. 562 konstaterades att omständigheter av social natur kan utgöra synnerliga skäl. Gränsen för vad som utgör synnerliga skäl är dock ganska hög och det kan vara svårt att visa att det föreligger synnerliga skäl. Om du vill överklaga Kronofogdens beslut ska det göras skriftligen till tingsrätten (18 kap. 1 § UB). Överklagandet ska ske inom tre veckor från att du fått beslutet om utmätning (18 kap. 7 § 2 stycket UB).Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Ska jag betala skatt vid exekutiv försäljning av bostad?

2018-03-19 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej!Om min lägenhet säljs av kronofogden på utmätning är jag då skyldig att betala skatt på eventuell vinst? Pengarna vid försäljning har ej gått till mig. Om jag måste betala skatt får jag då räkna kronofogdens kostnader som försäljningsarvode?
Clara Danelid |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När egendom utmäts för att säljas exekutivt kvarstår fortfarande äganderätten hos gäldenären och Kronofogden tar alltså inte över äganderätten för egendomen. När en privatbostad avyttras ska skatt betalas på kapitalvinsten (41 kap. 2 § inkomstskattelagen). En försäljning av en tillgång utgör en avyttring (44 kap. 3 § inkomstskattelagen). Vinst för avyttring av egendom utgör en skattepliktig inkomst, trots att försäljningen sker mot ägarens vilja som vid exekutiv auktion.De förrättningsavgifter hos Kronofogden som uppkommer vid exekutiv försäljning ska betalas från köpeskillingen vid försäljningen och Kronofogden ska alltså räkna med dessa kostnader i bedömningen av om en utmätning kan göras (4 kap. 3 § utsökningsbalken, 17 kap. 7 § utsökningsbalken).Det är alltså du som kommer att betala skatt på en eventuell kapitalvinst och Kronofogdens kostnader för försäljningen kommer att betalas ur köpeskillingen i första hand.Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Hur beräknas det löpande tillägget i 6:3 jordabalken?

2018-07-23 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej, jag håller på med en sakägarförteckning men jag har lite problem med tilläggsbiten. I 6:3 JB framgår det att borgenären har rätt till ett löpande tillägg om fordran är större än pantbrevet. Min fråga är när man använder den typ av tillägg baserat på antalet månader mellan utmätning och fördelning av medel samt hur detta går till. Är det löpande tillägget referensräntan + 4 % gånger tiden mellan utmätning och utdelning, eller är jag ute och cyklar? Har försökt förstå av att läsa lagbok och annan litteratur men känner mig vilsen. Tack.
Oskar Johansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Enligt 6 kap. 3 § jordabalken (JB) har en borgenär rätt att få betalt för sin fordran till det belopp pantbrevet löper på. Skulle fordran vara större än pantbrevet har borgenären, precis som du skriver, rätt till ett räntetillägg (det s.k. löpande tillägget) om referensräntan (9 § räntelagen) ökat med fyra procentenheter. Det löpande tillägget används när det fasta tillägget om 15 % inte räcker för att täcka borgenärens fordran.Det löpande tillägget beräknas för varje år och delas sedan med antalet månader mellan utmätningsbeslutet och det datum då medlen fördelas.Ex.: Pantbrev: 100 000Fordran: 116 000Referensränta: 2 %Utmätningsbeslut den 1/10, medlen fördelas den 1/12.Det fasta tillägget är 15 % av 100 000 kr, dvs 15 000 kr.Det löpande tillägget är 6 % av 100 000 kr under ett år. I detta fall två månader. Det ger 0,06 x 100 000 = 6 000/12 = 500 kr/mån x 2 mån = 1 000 kr.100 000 + 15 000 + 1 000 = 116 000 krHoppas det var svar på din fråga! Lycka till!Vänligen,

Företräde vid exekutiv försäljning

2018-04-04 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Vid exekutiv försäljning av fastighet. hur kan servitut inskrivet 2006 få bästa rätt i fastighet när det finns inteckningar från långt innan, tex 1983 a 200000kr och 1994 a 300000kr
Therese Axén |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Fordringar och rättigheter upptas efter företräde som gäller enligt lag (12 kap 26 § utsökningsbalken). I förhållande till servitut ger inteckning företräde, om den sökes innan inskrivning av servitut (17 kap 6 § Jordabalken, JB). Inskrivning av servitut kan ge företräde framför inteckning om de sökes på samma inskrivningsdag (17 kap 6 § 2 st JB). I din fråga har inteckningarna (år 1983 och 1994) företräde framför servitutet eftersom inteckningarna skedde innan inskrivningen av servitutet (år 2006).mvh

Får inte tillbaka handpenning vid exekutiv auktion

2018-03-31 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |HEJ . MIN DOTTER FICK LÅNELÖFTE PÅ 1700000 KR. PGA. BOSTADSKÖP I EN EXEKUTIV AUKTION ...HON BETALADE HANDPENNINGEN PÅ 170000 KR. MEN SENARE BANKEN DROG SIG UR :( SÅ KÖPET KUNDE INTE GENOMFÖRAS. KRONOFOGDEN BEHÖLL HENNES PENGAR :( NU BOSTADEN ÄR SÅLD FÖR 1230000 OCH DEM SOM KÖPTE ,HAR OCKSÅ BETALT HANDPENNING PÅ 123000 KR. JAG SKULLE VILJA FRÅGA ER : VAD SKALL HÄNDA MED HENNES HANDPENNING , EVENTUELLT HUR GÅR MAN TILL VÄGA FÖR ATT FÅ TILLBAKA PENGARNA ? MVH :B
Anna Runelöv |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om hela beloppet inte betalas senast ett visst datum har Kronofogdemyndigheten rätt att behålla handpenningen. Bostaden i det här fallet såldes till ett lägre belopp än det din dotter skulle ha betalat, handpenning används då till att täcka mellanskillnaden. Handpenningen kan även användas för de extra kostnader som en ny försäljning innebär. Ett lånelöfte är tyvärr inte bindande. Om låntagarens ekonomiska situation förändras eller om den bostad låntagaren vill köpa inte utgör tillräcklig säkerhet för lånet kan banken besluta att lånet inte kan beviljas. Ett tips är att ni hör av er till konsumenternas.se, de erbjuder gratis vägledning i frågor om bl.a. banklån. Om du har några fler frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på www.lawline.se/boka.

Köpa ut utmätt hus från ägaren

2018-02-05 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej jag har träffat en tjej som jag vill flytta ihop med men hennes kille vägrar sälja huset och han har skulder så kronofogden har utmätt huset och nu undrar jag om jag kan köpa ut honom för halva kostnaden av vad dom vill sälja det för?
Henrik Reinhammar |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När en fastighet utmäts sker det för att ge betalning åt ägarens borgenärer (alltså de som ägaren står i skuld till). Målet med utmätningen är att ge dessa så stor utdelning som möjligt. Detta brukar ske genom att kronofogden säljer fastigheten på exekutiv auktion. Med det sagt kommer det inte att gå att köpa ut huset utan att köpa det på exekutiv auktion till ett bud som ger borgenärerna tillräcklig utdelning. Att köpa det till halva försäljningspriset skulle definitivt inte vara till borgenärernas fördel och skulle därför inte godtas. Således är det nog tyvärr inte möjligt.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!