Företräde vid exekutiv försäljning

2018-04-04 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Vid exekutiv försäljning av fastighet. hur kan servitut inskrivet 2006 få bästa rätt i fastighet när det finns inteckningar från långt innan, tex 1983 a 200000kr och 1994 a 300000kr
Therese Axén |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Fordringar och rättigheter upptas efter företräde som gäller enligt lag (12 kap 26 § utsökningsbalken). I förhållande till servitut ger inteckning företräde, om den sökes innan inskrivning av servitut (17 kap 6 § Jordabalken, JB). Inskrivning av servitut kan ge företräde framför inteckning om de sökes på samma inskrivningsdag (17 kap 6 § 2 st JB). I din fråga har inteckningarna (år 1983 och 1994) företräde framför servitutet eftersom inteckningarna skedde innan inskrivningen av servitutet (år 2006).mvh

Får inte tillbaka handpenning vid exekutiv auktion

2018-03-31 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |HEJ . MIN DOTTER FICK LÅNELÖFTE PÅ 1700000 KR. PGA. BOSTADSKÖP I EN EXEKUTIV AUKTION ...HON BETALADE HANDPENNINGEN PÅ 170000 KR. MEN SENARE BANKEN DROG SIG UR :( SÅ KÖPET KUNDE INTE GENOMFÖRAS. KRONOFOGDEN BEHÖLL HENNES PENGAR :( NU BOSTADEN ÄR SÅLD FÖR 1230000 OCH DEM SOM KÖPTE ,HAR OCKSÅ BETALT HANDPENNING PÅ 123000 KR. JAG SKULLE VILJA FRÅGA ER : VAD SKALL HÄNDA MED HENNES HANDPENNING , EVENTUELLT HUR GÅR MAN TILL VÄGA FÖR ATT FÅ TILLBAKA PENGARNA ? MVH :B
Anna Runelöv |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om hela beloppet inte betalas senast ett visst datum har Kronofogdemyndigheten rätt att behålla handpenningen. Bostaden i det här fallet såldes till ett lägre belopp än det din dotter skulle ha betalat, handpenning används då till att täcka mellanskillnaden. Handpenningen kan även användas för de extra kostnader som en ny försäljning innebär. Ett lånelöfte är tyvärr inte bindande. Om låntagarens ekonomiska situation förändras eller om den bostad låntagaren vill köpa inte utgör tillräcklig säkerhet för lånet kan banken besluta att lånet inte kan beviljas. Ett tips är att ni hör av er till konsumenternas.se, de erbjuder gratis vägledning i frågor om bl.a. banklån. Om du har några fler frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på www.lawline.se/boka.

Köpa ut utmätt hus från ägaren

2018-02-05 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej jag har träffat en tjej som jag vill flytta ihop med men hennes kille vägrar sälja huset och han har skulder så kronofogden har utmätt huset och nu undrar jag om jag kan köpa ut honom för halva kostnaden av vad dom vill sälja det för?
Henrik Reinhammar |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När en fastighet utmäts sker det för att ge betalning åt ägarens borgenärer (alltså de som ägaren står i skuld till). Målet med utmätningen är att ge dessa så stor utdelning som möjligt. Detta brukar ske genom att kronofogden säljer fastigheten på exekutiv auktion. Med det sagt kommer det inte att gå att köpa ut huset utan att köpa det på exekutiv auktion till ett bud som ger borgenärerna tillräcklig utdelning. Att köpa det till halva försäljningspriset skulle definitivt inte vara till borgenärernas fördel och skulle därför inte godtas. Således är det nog tyvärr inte möjligt.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

Delägare köp av fastighet på offentlig auktion

2017-08-05 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Vid tvångsförsäljning av fastighet då en av delägarna önskar köpa fastigheten, måste denne erlägga köpeskilling för hela fastigheten vid auktionstillfället, eller bara för den del som vederbörande ännu inte äger?
Gustav Persson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Utgångspunkten vid delägd fastighet är att man försöker komma överens. Och är man ett antal delägare så brukar den delägare som vill ha fastigheten köpa ut övriga delägare. Ska en delägare köpa ut övriga kan priset bestämmas på olika sätt. Ett sätt är att låta en eller två fastighetsmäklare värdera fastigheten så att ni kan ha värderingen som riktmärke för köpeskillingen. Ett annat sätt är att bestämma värdet till 1,33 x taxeringsvärdet eftersom ambitionen med taxeringsvärdet är att det ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet.Går det inte att komma överens eller att få samarbetet att fungera återstår försäljning. Jag antar att ni har ansökt hos tingsrätten om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Har en delägare begärt att fastigheten ska säljas på offentlig aktion kan normalt inte övriga delägare hindra att försäljningen genomförs. Ska fastigheten säljas på offentlig auktion är utgångspunkten att delägaren får lägga bud precis som alla andra. Delägaren får erlägga köpeskillingen för hela fastigheten vid aktionstillfället och det spelar ingen roll om denne äger någon del i fastigheten. Man får se det som så att om en annan skulle köpt huset får man ju pengar för sin del. När en delägare istället köper så "säljer" denne delägaren först sin del och sen köper tillbaka den. Kom ihåg att vid en eventuell offentlig auktion måste en ordentlig värdering göras precis som vid en ”vanlig” försäljning. De kostnader som uppstår i samband med auktionen (värdering, annonser etc.) ska betalas av samtliga delägare i förhållande till var och ens andel i fastigheten, 15 § samägandelagen. Det saknar betydelse vem som har begärt försäljningen.Undrar du något annat så är det bara att höra av sig igen! Med vänliga hälsningar

Överklaga beslut om utmätning av samägd fastighet

2018-04-03 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Jag har fått en utmätning av kronofogden på mitt och sambons hus, jag äger halva. Han kommer att gå med förlust om huset säljs och det är kraftig bostadsbrist i vår stad, väntetiden är minst 1år för en etta. Har vi nån chans att överklaga?
Clara Danelid |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Trots att det är din skuld kan Kronofogden besluta att er fastighet ska säljas (8 kap. 8 § utsökningsbalken (UB)). Din sambo kommer då att få ut sin andel av köpeskillingen och dina skulder kommer att betalas med din andel av vinsten från försäljningen. Vad gäller möjligheten till invändningar mot Kronofogdens beslut att utmäta huset kan sägas att en fastighet inte omfattas av reglerna om undantag från utmätning i utsökningsbalken (se exempelvis NJA 2013 s. 1241). Det innebär att fastigheter inte är utmätningsfria även om de utgör en stadigvarande bostad. Den bedömning som istället får göras är om åtgärden är försvarlig med hänsyn till det belopp som beräknas inflyta av försäljningen (4 kap. 3 § UB). När fastigheten är samägd kan hinder mot utmätning finnas om det föreligger särskilda skäl för anstånd med försäljning av fastigheten (8 kap. 8 § UB samt 6 § samäganderättslagen). I NJA 1979 s. 562 konstaterades att omständigheter av social natur kan utgöra synnerliga skäl. Gränsen för vad som utgör synnerliga skäl är dock ganska hög och det kan vara svårt att visa att det föreligger synnerliga skäl. Om du vill överklaga Kronofogdens beslut ska det göras skriftligen till tingsrätten (18 kap. 1 § UB). Överklagandet ska ske inom tre veckor från att du fått beslutet om utmätning (18 kap. 7 § 2 stycket UB).Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Ska jag betala skatt vid exekutiv försäljning av bostad?

2018-03-19 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej!Om min lägenhet säljs av kronofogden på utmätning är jag då skyldig att betala skatt på eventuell vinst? Pengarna vid försäljning har ej gått till mig. Om jag måste betala skatt får jag då räkna kronofogdens kostnader som försäljningsarvode?
Clara Danelid |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När egendom utmäts för att säljas exekutivt kvarstår fortfarande äganderätten hos gäldenären och Kronofogden tar alltså inte över äganderätten för egendomen. När en privatbostad avyttras ska skatt betalas på kapitalvinsten (41 kap. 2 § inkomstskattelagen). En försäljning av en tillgång utgör en avyttring (44 kap. 3 § inkomstskattelagen). Vinst för avyttring av egendom utgör en skattepliktig inkomst, trots att försäljningen sker mot ägarens vilja som vid exekutiv auktion.De förrättningsavgifter hos Kronofogden som uppkommer vid exekutiv försäljning ska betalas från köpeskillingen vid försäljningen och Kronofogden ska alltså räkna med dessa kostnader i bedömningen av om en utmätning kan göras (4 kap. 3 § utsökningsbalken, 17 kap. 7 § utsökningsbalken).Det är alltså du som kommer att betala skatt på en eventuell kapitalvinst och Kronofogdens kostnader för försäljningen kommer att betalas ur köpeskillingen i första hand.Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Kan hela den samägda fastigheten säljas för en delägares skuld?

2017-09-11 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |HejJag äger en fastighet tillsammans med min bror. Han har nu ådragit sig en skuld till kronofogden. Hur stor vet jag inte men rätt stor tror jagMina frågor: vad är bäst att göra? Kan kronofogden ta hela fastigheten ?
Johanna Bergvall |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Svaret på dina frågor hittar vi i lagen om samäganderätt (här) och utsökningsbalken (här). Din brors andel kan utmätasNär flera personer tillsammans äger egendom, till exempel en fastighet, blir reglerna om samäganderätt tillämpliga. En andel i sådan samägd fastighet kan utmätas av Kronofogden, i detta fall din brors andel. (1 § lag om samäganderätt och 4 kap 24 § utsökningsbalken)Hela fastigheten kan säljas under vissa förutsättningarOm hans andel blir utmätt kan Kronofogden även förordna att hela fastigheten säljs, detta enligt den s.k. indragningsregeln. Det är ofta lättare att driva in pengar om en hel fastighet kan säljas istället för bara en del av den. Detta kräver dock att den som kräver pengar, din bror eller du yrkar på att försäljningen ska omfatta hela fastigheten. Framställer ingen någon sådan vilja eller att den inte går igenom vid en prövning, är det bara din brors andel som säljs. Köparen träder då in som ägare i din brors ställe. Skulle hela fastigheten säljas får du tillbaka din andel i pengar, det är bara din brors andel som får utmätas. (8 kap 8 och 9 §§ samt 12 kap 68 § utsökningsbalken)Det kan tilläggas att du och din bror inte kan avtala bort indragningsregeln. Det kan bara göras i ett avtal som tillkommer i samband med till exempel en gåva av den utmätta andelen. (NJA 2007 s. 455)Det kan dock finnas hinder mot att hela fastigheten säljs, dessa är:- Om du kan visa synnerliga skäl för anstånd med försäljning. Ett exempel på ett synnerligt skäl är att du skulle gå med förlust om försäljning sker vid denna tidpunkt. Ytterligare exempel kan vara att den som kräver pengar vill att hela fastigheten går ut till försäljning, men att skulden kan betalas bara genom att din brors andel säljs. Det krävs mycket för att skälen ska anses vara "synnerliga" och vid utmätning kan bedömningen vara ännu strängare. Anta att du skulle ha synnerliga skäl, då kommer bara din brors andel att kunna säljas. (6 § lag om samäganderätt)- Ni har ansökt om klyvning. Så länge det förfarandet pågår kan hela fastigheten inte säljas. (7 § lag om samäganderätt och 11 kap fastighetsbildningslagen)Alltså...Din brors andel i fastigheten kan utmätas för hans skuld. På grund av indragningsregeln kan hela fastigheten komma att säljas, men det kräver att någon begär det. Skulle någon begära sådan försäljning finns det möjlighet för dig att förhindra det genom att hävda synnerliga skäl eller ansöka om klyvning. Skulle en försäljning av hela fastigheten ske får du tillbaka din andel i pengar. För att fastigheten inte ska kunna utmätas alls för din brors skuld krävs att du äger hela fastigheten. Detta kan ske genom ett skriftligt avtal där din bror ger sin andel i gåva till dig och du sedan söker lagfart för den delen. Hoppas du har fått svar på dina frågor, annars får du gärna återkomma i kommentarsfältet här nedan! Känner du att det behövs mer kvalificerad hjälp kring det här, till exempel med upprättandet av ett gåvoavtal, är du varmt välkommen att boka tid hos Lawline Juristbyrå här. Med vänliga hälsningar,

Utmätning av tomträtt

2017-06-12 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej! Kan KF utmäta min tomträtt? Hur går en utmätning till i sådana fall? Tvingar dem mig att överlåta på en köpare? Tack!
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ja, Kronofogden kan utmäta din tomträtt, men ett antal förutsättningar måste vara uppfyllda innan de kan göra det. Tomträtter behandlas likadant i Utsökningsbalken som fast egendom. Din fasta egendom får utmätas om: 1. Den tillhör dig (UB 4:24). 2. Den är överlåtbar (UB 5:5). 3. Den har ett förmögenhetsvärde. 4. Överskottet som den ger gör utmätningen försvarlig (UB 4:3).Om du har lagfart på fastigheten utgår man från att den tillhör dig, om det inte framgår att den tillhör någon annan (UB 4:24). Den måste vara överlåtbar: alltså får det inte finnas föreskrift i ex. testamente där du förvärvat den med villkor att du inte får överlåta den (UB 5:5). Innan utmätning får ske måste Kronofogden också beräkna vilket belopp som fastigheten kan tänkas bli såld för. Försäljningen måste täcka de kostnader de haft för försäljningen och ge ett överskott som gör utmätning försvarlig (UB 4:3). Kronofogden måste alltså checka av dessa förutsättningar innan de kan utmäta din tomträtt, när de har gjort det kommer tomträtten att säljas på offentlig auktion (UB 12:1).Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning