Kan Kronofogdemyndigheten besluta om försäljning av en hel fastighet för att en av andelsägarna har en skuld?
Fem andelsägare äger var sin andel i en sommarstuga. Kan kronofogden kräva att stugan säljes då en av andelsägarna har skuld hos kronofogden?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att besvara din fråga så kommer jag använda mig av utsökningsbalken (UB) och samäganderättslagen (SamägL).
Utmätning av andel i egendom
Andelsägaren som har en skuld kallas för gäldenär. En gäldenär kan äga en andel i både fast och lös egendom, i detta fall handlar det om andel i fast egendom eftersom det är en sommarstuga. En sådan andel kan bli föremål för utmätning enligt den så kallade indragningsregeln (UB 8 kap. 8 §).
Till att börja med krävs det att Kronofogdemyndigheten faktiskt har utmätt andelen i sommarstugan för att det ens ska bli aktuellt att tala om försäljning av stugan. Kronofogdemyndigheten kan sedan besluta om att hela egendomen ska säljas exekutivt under vissa förutsättningar.
Förutsättningarna för ett sådant beslut är följande:
1. Sökanden/borgenären, gäldenären eller annan delägare yrkar att hela egendomen ska säljas. Övriga andelsägare ska få yttra sig om saken. Ansökningen sker till Kronofogdemyndigheten som ordnar en försäljning.
2. Den egendom i vilken andelsutmätningen har gjorts omfattas av samäganderättslagen.
Samäganderättslagen
Eftersom du skriver att det rör sig om fem andelsägare i en sommarstuga, så rör det sig om samägande och samäganderättslagen är därmed tillämplig (SamägL 1 §).
Det finns dock situationer som utgör hinder för att övriga delägares andelar i den samägda fastigheten ska dras in i det exekutiva förfarandet, dvs. försäljningen av hela sommarstugan.
Om en av andelsägarna kan visa synnerliga skäl för anstånd så utgör det ett hinder mot att hela fastigheten säljs (SamägL 6 §). Det ställs höga krav för att synnerliga skäl ska anses föreligga. Ett exempel på en situation när synnerliga skäl för anstånd skulle kunna föreligga är om en utmätningssökande, mot gäldenärens vilja, påkallar att hela fastigheten säljs men att sökandens fordran redan täcks genom enbart andelens försäljning.
Det kan poängteras att även om ni som andelsägare har träffat avtal om förbud mot försäljning på offentlig auktion av den sommarstugan eller om ni har avtalat om att lagen om samäganderätt inte ska gälla, så kan sommarstugan ändå säljas efter en andelsutmätning och ett indragningsbeslut (se rättsfallet NJA 2007 s 455). Undantaget är om ett förbud mot försäljning har framförts i samband med att andelen har förvärvats genom gåva och förbudet tillkommit innan utmätningen.
Ytterligare ett hinder för försäljning av hela fastigheten är om fastigheten kan klyvas (SamägL 7 §). Klyvning innebär att den samägda fastigheten under vissa förutsättningar kan uppdelas. Bestämmelser om klyvning finns i fastighetsbildningslagen 11 kap.
Sammanfattning
Ifall andelen i sommarstugan har blivit utmätt för en andelsägares skuld, så kan Kronofogdemyndigheten besluta om att hela sommarstugan ska säljas. Det krävs dock att sökanden/borgenären, dvs. den som vill få skulden betald och har vänt sig till Kronofogdemyndigheten, har begärt att hela sommarstugan ska bli utmätt. Detta sker med stöd av indragningsregeln i UB 8 kap. 8 §. Föreligger något hinder enligt SamägL 6 eller 7 § kan försäljningen av hela fastigheten undvikas.
Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny till oss på Lawline!
Med vänliga hälsningar,
