Eventuell utmätning av samägd egendom
kan en fast egendom utmätas flera gånger jag o min bror har en tomt och han har flera skulder en skuld ligger nu för utmätning om jag betalar skulden o köper därmed hans del kan kronofogden då göra en utmätning
av resterande skulder ? eller hur kan man gå tillväga
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det framgår inte riktigt av din fråga hur tidslinjen mellan de olika skulderna och vad de hänför sig till. Det framkommer inte heller om det finns några pantbrev med i bilden som din bror (eller du) har lämnar ut och som kan användas för att kräva betalning av en skuld ur just fastigheten. Det framkommer inte heller om det är din bror som privatperson som har skulder eller om det är via ett företag som han driver.
Därför kommer jag att utgå från att det inte finns några pantbrev med i bilden, att din brors skulder är kopplade till honom som privatperson, och jag kommer på ett generellt plan redogöra för hur det här med utmätning fungerar. Skulle det vara så att ni genom gåva fått fastigheten kan gåvan vara villkorad med ett s.k. överlåtandeförbud vilket kan förhindra utmätning, se 5 kap. 5 § UB, men eftersom du inte nämner något sådant utgår jag i mitt svar från att det inte är fallet. Det finns undantag för s.k. beneficium vid utmätningar, vilket är sådant som den skuldsatte behöver för att klara vardagen. Detta är stödet för att man in i det sista försöker undvika att utmäta folks hem, men eftersom du talar om en tomt antar jag att det inte är en bostad för dig eller din bror som ska utmätas.
Skulle situationen se annorlunda ut på något sätt jämfört med det jag utgår från i mitt svar får jag be dig att återkomma med din fråga eftersom detta påverkar utfallet.
Utmätning av din och din brors egendom
Reglerna om utmätning hittar du i första hand i Utsökningsbalk (1981:774) (hädanefter UB). En person som har en exekutionstitel får begära utmätning av personen som är skyldig pengar, se 3 kap. 1 § UB. Utmätning betyder att egendom säljs för att betala skulderna, se 4 kap. 1 § och 2 § UB (i 2 § kan du se att pantbrev i fastigheten kan påverka er situation). Det är den som ansöker om utmätning som har rätt till betalning ur utmätningen, och inte alla som har en fordran på din bror. Att en part fått till en utmätning innebär alltså inte en rätt för ALLA som har pengakrav mot din bror att få betalt ur den specifika utmätningen.
Enligt 4 kap. 24 § UB får fast egendom utmätas om det framgår att den tillhör gäldenären (den som är skyldig pengar, alltså din bror i det här fallet). Eftersom du och din bror tillsammans äger en tomt är ni gemensamma ägare, och Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt är tillämplig på ert ägande, se dess 1 §. Detta innebär att det inte är fråga om oklar besittning eller äganderätt (alltså vem fastigheten tillhör) till den fasta egendomen, och att den är just samägd. Huvudregeln är att den tillfaller samägarna med lika stora delar, om inget annat kan bevisas, se 1 §.
Det betyder i sin tur att Kronofogdemyndigheten (hädanefter KFM) inte måste bevisa att den tillhör din bror för att utmäta den, eftersom detta är rättsligt klarlagt. Dessvärre är konsekvensen av detta att hela den samägda egendomen kan "dras in" och säljas, och pengarna från försäljningen delas mellan dels dig som delägare, och de som har rätt till betalning av din bror, se 8 kap. 8 § UB. Huvudregeln är också att egendom som hör samman inte får skiljas utan särskilda skäl, se 4 kap. 6 § UB, vilket innebär att det inte är speciellt troligt att KFM vid en försäljning kom se till att delar i fastigheten säljs.
Sker detta får du förvisso pengar för din andel, men dels kan du inte vara säker på att priset vid försäljningen blir vad du hoppats på, och dels kan fastigheten av olika skäl ha ett sentimentalt värde för dig som inte skyddas om den säljs.
Betala skulden som just nu är grunden till utmätningen
Betalning av den skulden som ligger till grund för utmätning löser ditt tillfälliga problem med att den gemensamma fastigheten riskerar att utmätas men det är inte en lösning för ditt problem med den samägda fastigheten, eftersom den i framtiden kan mätas ut igen. Att den tidigare har riskerat att utmätas påverkar tyvärr inte detta, utan din brors egendom kan säljas för att betala hans skulder övriga skulder, och som det låter på din fråga finns det risk att detta händer igen.
Dina alternativ som jag ser det
Din sits ger dig ett par alternativ.
1. Du kan på den exekutiva auktionen köpa fastigheten i sin helhet, vilket gör att pengar går från dig till din bror, och hans borgenärer (de han är skyldig pengar, och som har begärt utmätning). Detta ger dig rätt till hela fastigheten, och du har räddat den. Detta är dock inte den säkraste metoden eftersom du kan hamna i budkrig med andra personer och du inte vet vad priset blir.
2. Du kan begära att fastighet klyvs, vilket betyder att fastigheten delas upp mellan delägarna och nya självständiga fastigheter skapas. Detta är inte en helt lätt och snabb process, och beroende på hur långt ärendet hos KFM har gått kan detta vara för sent. Det kostar även pengar att klyva en fastighet. Du kan läsa mer om klyvning av fastigheter här: https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-fastighet/andra-lagg-ihop-dela/klyva/
3. Du kan köpa ut din bror ur fastigheten, alltså att du köper hans del och han får rena pengar som går till hans borgenärer.
Om du vill behålla fastigheten är detta den bästa vägen att gå, eftersom man slipper gå igenom hela processen med att sälja fastigheten och borgenärerna får betalt direkt vilket de antagligen är mest intresserade av. Vill du göra detta är det dock extremt viktigt att det sker till marknadspris (inte taxeringsvärde) för att undvika att din bror gör sig skyldig till brottet "oredlighet mot borgenärer", se 11 kap. 1 § Brottsbalken.
Brottet blir aktuellt när en person som är på obestånd på något vis gör så att dennes tillgångar förändras på ett sätt som gör att borgenärernas rätt till betalning skadas. Obestånd innebär att personen inte kan betala sina skulder när de förfaller till betalning, och detta tillstånd inte är tillfälligt, vilket din bror är om han är föremål för utmätning. Att sälja egendom till underpris är en sådan åtgärd som gör att hans tillgångar blir mindre värda, och han skadar därför sina borgenärer.
Slutsats
Jag kan inte garantera att det i ditt fall går att köpa ut din bror så här sent i processen, men KFM:s uppgift är att ta vara på borgenärernas rätt att få betalt och det ligger i deras intresse att så snabbt och smidigt som möjligt få betalt. Detta talar för att min lösning, som nog är den metoden som går snabbast och smidigast för borgenärerna, är den man väljer hos KFM om ni kan komma överens om detta.
Skulle du vilja gå den vägen måste du först och främst kontrollera med KFM om det är en möjlighet. Om det är möjligt skulle jag starkt råda dig att ta kontakt med våra jurister för att få hjälp med hur affären kan gå till. Görs inte detta rätt kan det få konsekvenser både för dig och din bror. Det är viktigt att det sker i samförstånd med alla inblandade, alltså KFM, din brors borgenär som begärt utmätningen, och dig och din bror.
Det andra alternativet är som sagt att fastigheten säljs och du får betalt för din andel, vilket gör att du inte längre sitter i en sits där du äger egendom som kan gå till att betala din brors skulder vilket kan vara skönt, och inte innebär att du måste betala en summa för att köpa ut din bror.
Om du har några eventuella följdfrågor får du gärna kontakta mig på: Daniel.Hogman@lawline.se
