Kan ansökan om tvångsförsäljning bifallas om samtliga parter vill sälja egendomen?

2018-11-27 i Samägandeavtal
FRÅGA |En ansökan om tvångsförsäljning är inlämnad av den ena parten fast den andre parten vill oxå sälja, tvångsförsäljningen ansöks säkerligen för att vinna egen fördel-- kan man söka om tvångsförsäljning när båda parter vill sälja
Ida Ljungberg |Hej, stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!På din fråga låter det som att det rör sig om samägande av någon egendom och därför är det lagen om samäganderätt som reglerar frågan. Är det möjligt att framtvinga försäljning?Samäganderättslagen är till stor del dispositiv, vilket innebär att det är möjligt att avtala om andra villkor än vad lagen anger. Det är alltså möjligt att komma överens om försäljning istället för att lagen tillämpas. Vad gäller en ägares möjlighet att framtvinga försäljning enligt 6 § så har inte lagtexten något krav på att någon av de andra ägarna motsätter sig försäljning, även om detta i stort sett bör vara den enda anledningen till att situationen över huvud taget uppkommer. Försäljningen på offentlig auktion som går att ansöka om är alltså endast en annan möjlighet till att samägandeförhållandet ska upphöra än att internt komma överens om försäljning.Finns det någon möjlighet att stoppa försäljning på offentlig auktion för att istället komma överens om annan typ av försäljning?Ett förordnande om försäljning får inte ske av rätten om någon av delägare kan visa på synnerliga skäl för att försäljningen på offentlig auktion inte ska genomföras. Det är möjligt att hävda att gemensam försäljningsvilja skulle kunna utgöra sådana synnerliga skäl till att egendomen inte ska säljas på offentlig auktion, 6 §. Kravet är dock ganska högt ställt ("synnerliga skäl") och det är därför svårt att säga hur stor framgång du skulle ha med en sådan invändning.Finns det något annat skydd vid ev. försäljning på offentlig auktion?Skulle du och den andra delägaren inte kunna komma överens och det inte heller är möjligt att nå framgång med att hävda synnerliga skäl så finns vissa skyddsregler. Det är t.ex. en god man som tar hand om den offentliga auktionen och fördelningen av köpeskillingen och inte någon av er delägare, 8 §. Det är också möjligt att sätta ett lägstapris för vilket egendomen minst måste säljas, 9 §.SammanfattningsvisI första hand rekommenderar jag dig att försöka resonera med den andra delägaren och framföra att du också har intresse av att få egendomen såld, så att det därför inte är nödvändigt att fullfölja ansökningen om försäljning på offentlig auktion. På så vis kan ansökningskostnader, kostnader till god man m.m. undvikas. I andra hand kan det vara möjligt att hävda synnerliga skäl, vilket skulle kunna stoppa en försäljning på offentlig auktion. Slutligen är det en rekommendation att sätta ett lägsta försäljningspris för egendomen om försäljning på offentlig auktion kommer i fråga. Hoppas att det här var till hjälp! Återkom gärna om du skulle ha fler frågor.Med vänlig hälsning,

Kan övriga delägare bestämma att vi ska hyra ut bostaden?

2018-11-20 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej.Vi är 4 stycken som ärvde ett hus.Kan 3 av oss bestämma att 1 utomstående ska bo där?Gratis ??Finns inget kontrakt eller något.Det måste ju vara en sorts hemfridsbrott??Mvh.
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av frågeställningen att döma tycks det som att det inte finns något avtal mellan er, som rör ert samägande. I de fall inget är avtalat mellan personer med samäganderätt gäller samäganderättslagen. Detta innebär alltså, att om ett avtal finns, så gäller det före lagbestämmelserna.Enligt 1 § ska delägarna anses äga lika delar av objektet i fråga. Vidare framgår av 2 § att när det gäller förfogande över och förvaltning av objektet, så ska alla delägare vara överens om vad som ska göras. Det bör innefatta inköp, ombyggnader och allmänt underhåll av fastigheten, samt huruvida det ska hyras ut.Beträffande kostnader ska de enligt 15 § delas lika mellan delägarna, eller rättare sagt proportionellt utifrån var och ens andel. Det finns inget i den aktuella lagen som tillåter en delägare att tvångsvis köpa ut den andre. En delägare har dock enligt 6 § rätt att få igenom en offentlig auktion av hela objektet om inte någon annan delägare kan visa synnerliga skäl emot det.Det är alltså inte rimligt att bostaden ska hyras ut utan allas samtycke.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma!

Jag och mina syskon äger gemensamt en ärvd skogsfastighet, mina syskon vill sälja delar av skogen, kan detta ske i strid med mitt samtycke?

2018-11-08 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej.Jag och mina 2 syskon äger gemensamt en ärvd skogsfastighet. Dvs en tredjedel var. Mina syskon vill sälja delar av skogen (gallra) Kan detta ske mot mitt samtycke/underskrift?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga är avtalsrättslig och regleras av avtalslagen, samäganderättslagen och eventuellt lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Utgångspunkten är att avtalsfrihet råder men detta begränsas inom fastighetsrätten där lagstiftaren har satt vissa formkrav och regler kring vissa klausuler i avtal.Om det finns ett avtal som reglerar ägandet så rekommenderar jag att du granskar vilka villkor som ställs upp i avtalet. Vad ägarna kan göra med egendomen beror nämligen till stor del på vad som har avtalats. Det är till exempel möjligt att avtala om att de övriga ägarna ska ha förköpsrätt, men om det inte finns ett sådant avtal mellan ägarna så finns det tyvärr inte heller någon förköpsrätt. Hur samäganderätten har uppstått kan också påverka vilken lag som ska tillämpas på fallet. Avtalet kan avgöra både om en delägare får sälja sin andel utan de övrigas tillåtelse och om de övriga delägarna har någon typ av förköpsrätt. SamäganderättslagenOm skogsfastigheten inte har reglerats i avtal och inte är taxerad som lantbruksenhet blir samäganderättslagen tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv och man kan därför fritt avtala undan den, eller modifiera dess tillämpning genom avtal. Enligt denna lag kan varje ägare förfoga över sin andel av fastigheten. Det är tillåtet att sälja eller pantsätta andelen utan övriga delägares godkännande förutsatt att inte ett avtal säger något annat. Enligt 2 § i denna lag ska alla samägare vara överens för att en åtgärd ska kunna vidtas avseende hela fastigheten. Om en av er vill sälja skogsfastigheten till ett visst pris men de andra inte vill, kan alltså inte försäljningen ske. Vad ägarna som vill sälja däremot kan göra är att begära tvångsförsäljning av fastigheten hos tingsrätten. Enligt 6 § lagen om samäganderätt kan en delägare också kräva att hela egendomen säljs på offentlig auktion. Pengarna från försäljningen ska därefter fördelas efter hur stor andel av egendomen var och en ägde.Det finns även möjligheter att undvika att hela fastigheten säljs. Enligt 6 § kan en annan delägare skjuta upp en försäljning på offentlig auktion om man visar synnerliga skäl för anstånd. Skälen kan vara av varierande slag t.ex. ekonomiska skäl men enligt rättsfallet NJA 1979 s. 562 kan också sociala skäl vara giltiga. Termen "synnerliga skäl" innebär dock att det ställs höga krav på skälen för att domstolen ska bevilja anstånd.Med tanke på att det är svårt att visa synnerliga skäl mot en försäljning, och att synnerliga skäl ändå bara skulle leda till ett anstånd, så kan det vara ett bättre alternativ att kräva klyvning av fastigheten enligt 7 § lagen om samäganderätt. Fastighetsklyvning sker enligt fastighetsbildningslagen, och återfinns i 11 kap. Klyvning innebär att fastigheten delas upp i olika lotter som sedan fördelas mellan delägarna. Det går att skapa lotter som tas över av en enskild av de tidigare delägarna, men det går också att skapa lotter som samägs av flera personer. En lösning skulle alltså kunna vara att ge en enskild lott till den delägare som vill sälja fastigheten, medan de övriga delägarna även i fortsättningen samäger resten av fastigheten.Enligt 7 § lagen om samäganderätt kommer inte rätten att besluta om försäljning av en samägd fastighet förrän en ansökan om klyvning har blivit avgjord. Om någon av delägarna skulle ansöka om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion bör alltså de delägare som vill förhindra en försäljning ansöka om klyvning; om de gör det kommer inte fastigheten att auktioneras ut förrän frågan om klyvning är avgjord.Om fastigheten är taxerad som lantbruksenhetVid samägande av fastigheter spelar det stor roll hur fastigheten är taxerad. Taxeras den som lantbruksenhet gäller särskilda bestämmelser då fler än två personer äger denna gemensamt. En lantbruksenhet kan bestå av exempelvis åkermark, betesmark och som i ditt fall, skog Med hänsyn till att du betonar fastigheten som skogsfastighet, är det möjligt att det rör sig om en lantbruksenhet, enligt fastighetstaxeringslagen [1979:1152] 4 kap 5 §. Detta leder vidare till frågan hur många ägare som kommer att stå på fastigheten. Enligt 1 § lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter blir denna tillämplig istället för samäganderättslagen när fastigheten ägs av fler än två personer och utgör lantbruksenhet. Detta innebär bland annat att vissa bestämmelser i lagen är tvingande. Det går alltså inte att avtala bort dessa mellan parterna. Detta leder in på frågor kring vad de nuvarande ägarna har avtalat om och det blir viktigt att granska avtalet.Vid jordbruksfastigheter som ägs av fler än två ägare är 6 § i SamägarL tvingande enligt 1 och 13 §§ lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Detta betyder att även om ägarna har avtalat bort rätten att sälja fastigheten på offentlig auktion är bestämmelsen tvingande och det är därför ogiltigt att avtala bort bestämmelsen, enligt NJA 1997 s.72.Oavsett avtal kommer en ägare kunna begära att fastigheten säljs på offentlig auktion. Detta är en av konsekvenserna av att specialregleringen blir tillämplig. Andra konsekvenser är bland annat att ni ska utse en ställföreträdare för fastigheten som ska svara för den löpande förvaltningen vilken sällan behöver samtliga delägares samtycke för att förfoga över fastigheten eller sluta avtal med någon utomstående för samtliga ägares räkning. Beslutanderätt enligt lagen om vissa samägda jordbruksfastigheterVid beslut i frågor där ställföreträdaren har behörighet att företräda delägarna gäller den mening som har fått det högsta röstetalet bland de röstande. Därvid räknas varje delägares röstetal efter hans andel i fastigheten. Vid lika röstetal beslutar ställföreträdaren. Ställföreträdaren har inte rätt att företräda delägarna vid överlåtelse av fastigheten eller delar av den och vid denna typ av beslut krävs enighet bland delägarna för att kunna överlåta fastigheten. Enligt 3 § och 5 § lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Beslut i frågor där ställföreträdaren inte har behörighet att företräda delägarna kräver enighet bland delägarna.Ingen förköpsrätt är giltigMånga skriver in i sina samäganderättsavtal att delägarna har förköpsrätt vid en försäljning, man kan inte ha option på att köpa fast egendom i Sverige och detta har alltså ingen bindande verkan i avtal.Utgångspunkten i svensk rätt är att ingen förköpsrätt är giltig, det är bara genom gåva eller testamente som överlåtaren genom hembud kan reglera vem som ska ha förköpsrätt till fastigheten eller delägares andel vid en framtida överlåtelse. I annat fall har varje delägare har rätt att fritt överlåta sin andel eller begära att hela fastigheten säljs på offentlig auktion utan att de andra får tillfälle att först överta delägarens andel.Sammanfattande svarJag kan tyvärr inte ge er ett klart svar utan att granska avtalet kring anskaffningen av skogsfastigheten.Det finns flera tänkbara alternativ i ert fall beroende på hur skogsfastigheten taxeras och vad som har avtalats (eller inte) vid köpet av fastigheten eller om det har förskaffats genom arv eller gåvobrev. Det är möjligt att lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter kommer att tillämpas varvid en rad bestämmelser blir tvingande och i detta fall kan en tvångsförsäljning bli möjligt enligt 1 och 13 §§, och majoritetsbeslut kan fattas angående vissa frågor utanför ställföreträdarens löpande förvaltning. Ett annat alternativ är att samäganderättslagen tillämpas, om inte annat har avtalats, eftersom det är tillåtet att avtala bort denna lag.Du bör ringa skatteverket för att ta reda på hur fastigheten är taxerad.Ni bör granska avtalet som tillkom vid anskaffandet av fastigheten och eventuella andra avtal som rör skogsfastigheten. Ifall samäganderättslagen eller lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter gäller i ert fall så måste samtliga ägare vara överens angående beslut om försäljning av hela eller delar fastigheten. Gällande att fälla eller sälja skogen krävs enligt samäganderättslagen samtliga ägares samtycke, enligt lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter kan detta falla under ställföreträdarens uppgifter att besluta om att fälla skogen men inte att sälja den, då krävs samtycke av samtliga delägare. Har ni däremot avtalat bort samäganderättslagen och fastigheten inte är en lantbruksenhet, gäller det som har avtalets så länge det inte strider mot någon tvingande regel enligt svensk rätt. Ett sidospår utanför din fråga är att om skogen blir naturskyddad, kulturskyddad eller minnesskyddad enligt miljöbalken (MB) av kommunen eller länsstyrelsen så får den inte huggas ned enligt 7 kap MB. RekommendationIfall ert avtal är svårtolkat rekommenderar jag att ni anlitar en jurist för att granska avtalet. Om du vill anlita Lawline är du välkommen att mejla mig pontus.schenkel@lawline.seHar du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Vid utebliven bodelning blir sambor samägare till det gemensamma huset

2018-10-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej Jag och min tidigare sambo har separerat för två år sedan, Hon har bott kvar i vårt gemensamma hus sedan dess. Nu ska vi värdera huset och då är min fråga hur gör vi när hon ska lösa ut mig. vi har en skuld på huset på 1,7 mlj och huset är värderat till 2,5 milj. hon har gått in med 300 000kr mer än mig när vi flyttade in. Hur blir det då?
Johanna Ambjörn |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga regleras i sambolagen (SamboL) och samäganderättslagen (SamägL). Jag utgår ifrån att ni äger huset tillsammans och att ni inte har gjort en bodelning. BodelningEnligt sambolagen ska bodelning göras om någon av samborna begär det (8 § SamboL). I bodelningen ska sambornas samboegendom fördelas emellan dem. Dock måste bodelning begäras inom 1 år från att samborna separerat (8 § 2 st SamboL). Eftersom att det har gått mer än ett år sedan ni separerade är det för sent att göra en bodelning. I denna situation när ni inte gjorde någon bodelning när ni separerade och ni båda fortsatte att äga huset tillsammans efter separationen har det resulterat i att ni blivit samägare till huset. Vid samägande tillämpas samäganderättslagen.SamäganderättslagenNär en fastighet ägs av flera personer är det en samägd fastighet, vilket regleras i samäganderättslagen. Lagen är dock dispositiv och kan därmed avtalas bort. Samägare antas som huvudregel äga lika stor del av fastigheten, såvida inte en part kan bevisa att det är på ett annat sätt (1 § SamägL). Samtliga delägares samtycke krävs vid förfogande av den samägda egendomen i dess helhet eller för vidtagande av förvaltningsåtgärd (2 § samäganderättslagen). Dock har varje delägare rätt att förfoga över sin andel, utan de övriga delägares samtycke. En delägare kan sälja sin andel och bestämmer själv villkoren för detta, alltså till vilket pris denne vill sälja sin andel. Hur priset ska bestämmas kan göras på olika sätt, men det är upp till parterna att komma överens om detta. Vid försäljning av en andel av en fastighet måste vissa formkrav uppfyllas för att köpet ska vara giltigt, vilket regleras i 4 kap. jordabalken (JB). En skriftlig köpehandling måste upprättas och skrivas under av både säljaren och köparen. Avtalet ska innehålla uppgift om köpeskilling samt en överlåtelseförklaring (4:1 JB). Om dessa krav inte uppfylls är köpet ogiltigt. Det är vanligt att dubbla köpehandlingar används vid fastighetsköp, alltså både köpekontrakt och köpebrev, men det är inget krav. Köpebrevet upprättas när köpeskillingen betalats och fungerar som ett kvitto på betalningen. Samma formkrav som tidigare gäller (4:2 JB).Sammanfattningsvis har ni blivit samägare till huset enligt samäganderättslagen, eftersom att ingen bodelning gjordes efter separationen och det är för sent att göra det nu. Ni antas båda äga lika stora delar i huset, om inte någon av er kan visa något annat eller om ni kommer överens om något annat. Hur mycket du ska sälja din andel för till din före detta sambo kan ni fritt komma överens om, men en bra idé kan vara att utgå från marknadsvärdet på huset och hur mycket din del då är värd. Det viktiga är att tänka på att när du säljer din andel till henne är att beakta formkraven i 4 kap. JB så att köpet blir giltigt. Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Samägande av villa

2018-11-20 i Samägandeavtal
FRÅGA |Om man äget 50% av en villa och man vill separear samt att den andra parten inte vill sälja hur går man till väga
Sara Hill |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår från att ni inte reglerat ert ägande i något avtal, lag om samäganderätt blir då tillämplig. Samägande av villanEftersom ni äger 50 % var av villan har ni samäganderätt (1 § lag om samäganderätt). Ett förfogande, så som att sälja villan, kräver som utgångspunkt båda parters samtycke (2 § lag om samäganderätt). Ni förfogar dock över era egna delar (50 %) fritt och den av er som vill sälja kan alltså framtvinga en försäljning. Den av er vill sälja fastigheten kan hos domstolen begära att villan, för gemensam räkning, säljs vid en offentlig auktion (6 § lag om samäganderätt). Det krävs alltså att den som vill sälja ansöker om det hos domstol i de fall samtliga delägare av villan inte kan komma överens. Råd utifrån ovanståendeJag råder därför parterna att i första hand försöka komma överens med vetskapen om att den som vill sälja KAN sälja med hjälp av domstol oavsett. Det är alltså lättare för båda om inblandning av domstol och offentlig auktion undviks, och villan säljs under normala former. Hoppas att det här gav svar på frågan. Hör gärna av dig igen vid ytterligare funderingar!

Hur försäkra sig om samägande av husbil?

2018-11-14 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min särbo har köpt en husbil ihop.Bilen står skriven på mej.Hur gör vi för att vi på papper som är juridiskt bindande ska äga hälften var?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!I vägtrafikregistret finns endast uppgifter om en ägare per fordon, i detta fallet du. Att du är den registrerade ägaren innebär ett visst antagande om att du äger den även civilrättsligt; registret innebär dock inte att du på något vis är bunden till att vara ensam ägare.Jag antar att du med att ni köpt husbilen "ihop" menar att ni betalat hälften, eller i varje fall någon andel, var. Det finns inga formkrav vid reglering av ägandet av en bil. Om det framgår av köpehandlingen att ni båda betalat bilen räcker detta för att bryta antagandet om att bilen är din; köpehandlingen bevisar civilrättsligt att ni äger husbilen till den andel ni betalat den vid köpet. Om ni betalat olika mycket eller om en av er inte betalat något alls och ni vill äga bilen till hälften var kan ni enkelt reglera detta genom att upprätta ett överlåtelseavtal. Detta kan göras hur ni vill eftersom inga formkrav finns, men jag rekommenderar att ni upprättar ett avtal där det framgår att den av er som äger bilen/den större andelen av bilen överlåter en del av sitt ägande som är så stor som krävs för att ni ska äga 50 % var. Det bör även framgå att ingen ersättning utgår med anledning av avtalet och att avsikten med det hela är att ni ska äga lika stora andelar; tydlighet är alltid viktigt vid upprättande av avtal. Avslutningsvis kan det kan vara en bra idé att ni upprättar en kopia var av avtalet så att du och din särbo kan bevisa sitt ägande oberoende av den andra.Det kan vara värt att ha i åtanke att lagen om samäganderätt kommer gälla för husbilen om inget annat sägs i avtalet. Därför rekommenderar jag att ni läser igenom lagens bestämmelser lite kort så att ni kan avtala bort (lagen om samäganderätt är dispositiv, vilket innebär att ni kan bestämma om och i vilken mån den ska gälla själva genom avtalet) sådant som ni eventuellt inte vill ska gälla för ert avtalsförhållande.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Tvångsförsäljning vid samäganderätt

2018-10-31 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej ! Min mor äger 5 procent i en bostadsrätt och en annan delägare äger 95 procent. Min mor bor och hyr denna bostadsrätt med andrahandskontrakt (tillsvidare) inga tid. Nu tänker delägaren som äger 95 procent och som är uthyrare sälja bostaden. Kan min mor hindra han att sälja och på vilket sätt? Tack så hämst mycker för er hjälp. Jag behöver verkligen hjälp för jag är ny i landet.
Jennifer Jalaho |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline!Om inget annat är avtalat mellan delägare tillämpas Samäganderättslagen, 1 §. Av denna följer att en delägare kan ansöka om tvångsförsäljning av egendomen om de övriga delägarna motsätter sig en försäljning. Ansökan om tvångsförsäljningen görs hos Tingsrätten och egendomen säljs på offentlig auktion, se 6 § Samäganderättslagen. Som huvudregel kan en delägare alltså inte motsätta sig en försäljning. Det föreligger dock ett undantag för det fall en delägare visar synnerliga skäl för anstånd. Personliga och sociala förhållanden har angetts som exempel på synnerliga skäl. Även om man lyckas visa att synnerliga skäl föreligger leder detta endast till uppskov vilket innebär att tvångsförsäljningen fortfarande kan realiseras vid ett senare tillfälle. Vid en tvångsförsäljnig kan rätten fastställa ett lägsta pris, som inget bud på auktionen får understiga, förutsatt att någon av delägarna yrkar på detta, 9 § Samäganderättslagen. Med vänlig hälsning,

Får delägare i fastighet med samäganderätt bygga om huset utan att fråga mig?

2018-10-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag äger en fastighet tillsammans med min föredetta sambo. Han har nu utan min vetskap börjat bygga om huset. Får han verkligen göra så och om inte vad blir det för juridiska konsekvenser. I dagsläget så går fastigheten inte att sälja pga ombyggnationen.
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det tycks som att det inte finns något avtal mellan dig och din före detta sambo avseende ert samägande. I de fall inget är avtalat mellan personer med samäganderätt gäller samäganderättslagen. Detta innebär alltså att om ett avtal finns, så gäller det före lagbestämmelserna.Enligt 1 § ska delägarna anses äga lika delar av objektet i fråga. Vidare framgår av 2 § att när det gäller förfogande över och förvaltning av objektet så ska alla delägare vara överens om vad som skall göras. Det torde innefatta inköp, ombyggnader och allmänt underhåll av fastigheten. Din före detta sambo får inte bygga om bostaden utan ditt samtycke.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!