Hur löser man ut delägare ur samägt gods när det finns hembudsklausul?
Hej,
jag, mina syskon och kusiner samäger en fastighet vi ärvt av vår mormor. Hon var klok nog att göra ett avtal med bla regler angående hembud, när någon deltagare vill dra sig ur stugföreningen.
Nu vill vår bror avvyttra sin andel, och både jag och min syster vill ta över. Hur ser alternativen ut?
Så här är formuleringen i gåvobrevet från vår mormor:
" Lagen om samäganderätt skall ej vara tillämplig vad gäller gåvotagarnas eller deras rättsinnehavare rätt att överlåta fastigheterna. Delägarna i fastigheterna skall således ej kunna påfordrar tvångsförsäljning av fastigheterna.
Ingen gvotagare eller dela rättsinnehavare äger rätt att utan medgivande från övriga gåvotagare överlåta sin fastighetsandel.
Skulle gåvotagare önska avveckla sitt andelsinnehav skall skriftligt hembud ske till övriga syskon, mor eller övriga gåvotagare i nu nämnd ordning.
Hembjudande gåvotagare är bunden av denna klausul under en tid av tre (3) månader från det att hembudsskyldigheten fullgjorts
Gåvotagare som önskar avyttra sin andel, skalll äga påfordra inlösen av övriga syskon, mor eller övriga gåvotagaren."
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Samäganderättslagen gäller normalt sett när två eller flera gemensamt äger något, till exempel en fastighet. Lagen ger bland annat möjlighet till tvångsförsäljning av en fastighet.
Lagen är däremot dispositiv, vilket ger möjligheten att bestämma att den inte ska tillämpas. Så kan ske i ett gåvobrev, vilket har skett i ert fall. Istället för samäganderättslagen gäller då vad som står i gåvobrevet. I ert fall framgår av första stycket i det du refererar till i din fråga att samäganderättslagen inte är tillämplig och att ingen delägare kan begära tvångsförsäljning.
Normalt sett kan en delägare till samägt gods göra vad den vill med sin andel i det samägda. Det innebär att en delägare inte kan sälja hela fastigheten utan att alla är överens men att hen kan sälja sin andel. Även denna möjlighet har tagits bort genom gåvobrevet (andra stycket i det du hänvisar till).
I ert fall finns det en hembudsklausul. Hembudsklausulen innebär att den som inte längre vill vara delägare ska de andra delägarna erbjudas att köpa ut vederbörande. Som jag förstår det av det du refererat till i frågan ska hembudet ske skriftligen och i en särskild ordning (1. övriga syskon, 2. mor, 3. övriga gåvotagare). När den som vill avveckla sitt delägarskap hembjudit sin andel är hen bunden av det i tre månader enligt villkoren i gåvobrevet.
Utifrån det du refererat till i texten ska er bror därför skriftligen erbjuda er att lösa ut honom ur delägarskapet. Nu vet jag inte om det finns ytterligare villkor i gåvobrevet (hur priset ska beräknas m.m.). Om så inte finns är det i princip upp till er bror att erbjuda ett pris som det sedan är upp till er att ta ställning till. När er bror erbjudit er att lösa ut honom är han bunden av det i tre månader. Vad som gäller om ni inte godtar erbjudandet kan jag dessvärre inte ge ett rakt svar på. I första hand är det utifrån vad som står i gåvobrevet. Står det inte i gåvobrevet eller är otydligt formulerat kan det i sista hand bli till en tvist som ni får avgöra i domstol.
Min rekommendation är att din bror hembjuder sin andel till er skriftligen och ni ser om ni kan komma överens. Kommer ni inte överens kan det vara en god idé att ni anlitar en jurist som går igenom gåvobrevet och villkoren och är vidare behjälplig.
Då du beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig i ärendet på onsdag, den 20 januari, klockan 10.00. Om den föreslagna tiden inte är lämplig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post dessförinnan, så bokar vi in en tid som fungerar bättre. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
