Hur tolkar jag skrivelsen "hyreskontraktet upphör att gälla vid månadsskiftet som infaller efter 1 månad efter uppsägning"?

2020-04-23 i Avtal
FRÅGA |Hur skall jag tolka följande hyreskontrakt? " Hyreskontraktet upphör att gälla vid månadsskiftet som infaller efter 1 månad efter uppsägning ". Bostaden sades upp 2 mars.
Mattias Törnström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din frågaDet innebär att du är bunden av kontraktet till månadsskiftet april/majAv ditt hyreskontrakt följer att "hyreskontraktet upphör att gälla vid månadsskiftet som infaller efter 1 månad efter uppsägning.".Eftersom du sa upp hyreskontraktet den 2 mars har en månad passerat den 2 april. Därför kommer ditt hyresavtal att upphöra vid månadsskiftet april/maj.För att ditt kontrakt skulle upphört att gälla vid månadsskiftet mars/april hade du varit tvungen att säga upp hyresavtalet före mars månads slut.Några avslutande ordJag hoppas att du fick klarhet i frågan, och önskar dig en fortsatt fin dag!Med vänliga hälsningar,

Uppsägning av avtal i förtid vid uthyrning av privat bostad

2020-04-21 i Avtal
FRÅGA |Hej!Jag har ingått ett tidsbestämt hyresavtal som löper under en period på fem månader. Detta gäller att jag kommer hyra en privatpersons bostad för att själv bo där. Perioden börjar gälla från mitten av augusti. Finns det möjlighet att säga upp detta tidsbestämda avtal i förtid, det vill säga innan det börjar gälla?
Gabriella Katz |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Utgångspunkten vid avtal är att dessa ska hållas. Avtal som därmed ingåtts under en bestämd tid ska därmed gälla under aktuella tiden, om inte annat avtalats. Din fråga antyder dock på att du hyr en privatpersons bostad, varför jag i mitt svar kommer utgå ifrån detta.Uthyrning av bostadslägenhetLagen om uthyrning av egen bostad gäller i ditt fall. Lagen gäller hyresavtal där någon hyr ut sin bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Eftersom du hyr en bostadslägenhet för bostadsändamål blir lagens skyddsnät aktuella i ditt fall. Det betyder att om det står något i ert kontrakt som i jämförelse med lagen är till nackdel för dig, så gäller inte det (2 § privatuthyrningslagen).Har du rätt att säga upp avtalet i förtid?Lagen anger att hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, däremot finns det en skyddsregel som säger att ett sådant avtal även får sägas upp till upphörande före denna tidpunkt. Du kan alltså säga upp hyresavtalet i förtid, dock med en begränsning som säger att hyresavtalet upphör att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Du kan alltså säga inte komma undan helt med att frånträda avtalet då det finns en begränsning på en månad, men du behöver inte hyra bostaden den resterande perioden. Hoppas det var svar på din fråga, Vänligen

Vilken uppsägningstid gäller om det står 3 månader i hyresavtalet?

2020-04-19 i Avtal
FRÅGA |Hej, min dotter o hennes pojkvän hyr en bostadsrätt (lägenhet) i 2:a hand. Kontraktet förnyas ett år i taget. I kontraktet står 3 mån uppsägningstid. Nu vill dem flytta då dem hittat en billigare lägenhet och har sagt upp lägenheten. Vi tror att dotter har en månads uppsägning men Hyresvärden hävdar att dem måste betala för 3 månader och hotar med jurist. Vad gäller i detta fall? Tacksam för snabbt svar.Hälsn
Amanda Kinnander |Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din dotter och hyresvärden är avtalsparter i ett hyresavtal. För avtal är huvudregeln avtalsfrihet, det vill säga att avtalsparterna kan komma överens om vad de vill. Om det står att det är 3 månader uppsägningstid i hyresavtalet är det vad avtalsparterna har kommit överens om och därmed är det också detta som gäller. En grundläggande princip vad gäller avtal är "pacta sunt servanda", vilket innebär att avtal skall hållas. Denna princip bör alltid has i åtanke när en ingår och säger upp avtal.Om din dotter och hennes pojkvän inte hedrar avtalet kan hyresvärden välja att rikta skadeståndsanspråk mot dem motsvarande den förlust som avtalsbrottet innebär. Jag rekommenderar därför att din dotter och pojkvännen fortsätter att betala hyra uppsägningstiden ut för att agera i enlighet med principen om pacta sunt servanda och inte minst för att slippa eventuella skadeståndsanspråk.Jag hoppas att du har fått din fråga besvarad!Vänliga hälsningar,

Kan hyresavtal ingås via messenger?

2020-04-14 i Avtal
FRÅGA |Hej!Jag har haft en inneboende nu sedan April 2019. Vi skrev en ÖK på messenger vad som gäller innan hon flyttade hit. Gäller det som ett avtal om båda parter har sagt ok som svar? Med tanke på att hon flyttade till Göteborg ifrån Sthlm så kunde vi inte skriva ett kontrakt innan hon flyttade hit så vi hade det på messenger. Det framgår tydligt att vi har 3 månaders uppsägning i vår ÖK och hon har nu istället hittat ett annat boende, som hon ska flytta till 3 veckor efter det att hon sagt att hon ska flytta. Hon vägrar då att betala resterande hyror, sista hyran blev betald 25 Mars. Hon flyttar i april.Vad är rätt och fel i detta? Hon anser att detta kontraktet eller ÖK som vi skrivit inte är giltigt pga det är skrivet på messenger och ingen av oss har signerat trots att hon klart och tydligt skrivit och accepterat mina punkter för att hon ska flytta in hos mig.
Oscar Friedrich |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om undrar om du och hyresgästen har ingått ett bindande hyresavtal genom en överenskommelse på Messenger. Regler om avtal finns i avtalslagen (AvtL), och regler om hyra av bostad finns i 12 kap. jordabalken (JB).Vad krävs för att ett avtal ska vara bindande?För att ett avtal ska få rättsligt bindande verkan krävs att att det finns ett anbud och en accept (1 kap. 1 § första stycket AvtL). Ett anbud är till exempel ett erbjudande eller ett förslag. En accept är ett jakande svar på ett anbud.Både anbud och accept kan ges skriftligen, muntligen eller genom konkludent handlande. Konkludent handlande innebär att man agerar på ett sådant sätt som ger motparten god anledning att anta att man ger ett anbud eller en accept, exempelvis när man handlar mat i mataffären.Vad krävs för att ett hyresavtal ska vara bindande?I vissa fall krävs att ett avtal är skriftligt för att det ska bli bindande. Ett hyresavtal ska vara skriftligt om hyresgästen eller hyresvärden begär det (12 kap. 2 § första stycket JB). Det finns alltså inget krav på att ett hyresavtal ska vara skriftligt. Ett muntligt hyresavtal har samma rättsliga verkan som ett skriftligt hyresavtal, och både hyresvärden och hyresgästen kan under hyrestiden begära att ett skriftligt hyresavtal upprättas. Det finns alltså inget som hindrar att ett hyresavtal upprättas via SMS eller Messenger, om inte någon av parterna begär att ett skriftligt avtal ska upprättas.Vad gäller i ditt fall?Mycket av det du skriver i din fråga talar för att hyresavtalet är giltigt. Under förutsättning att varken du eller hyresgästen har begärt att ett skriftligt hyresavtal ska upprättas är avtalet på Messenger giltigt. Dock krävs att avtalet uppfyller kraven på anbud och accept, vilket det av omständigheterna du redogjort för i frågan verkar göra. Att hyresgästen skrivit "ok" som svar talar för att hon accepterat anbudet. Att hyresgästen bott som inneboende hos dig under ca ett års tid är något som också talar för att hon också accepterat hyresavtalet genom konkludent handlande. Mitt råd till dig är att du framför detta till hyresgästen, och upplyser om att du tänker ta ärendet vidare till Kronofogdemyndigheten och/eller domstol om hyresgästen inte betalar resterande hyra under uppsägningstiden. Om du vill ha hjälp med ytterligare rådgivning kan du boka tid hos en jurist på Lawline här.Hoppas du fick svar på din fråga, annars får du gärna återkomma till oss!Med vänliga hälsningar

Kan man bryta ett ingånget avtal mellan företag?

2020-04-22 i Avtal
FRÅGA |mitt företag skrev på digitalt om teleabonnemang, teleabonnemanget utan bindningstid, med i månadskostnaden fanns en leasing på en "växel" i 5 år. Klantigt av mig att skriva på direkt. Försöker hävda ångerrätt men företaget vägrar. "man kan inte bryta ett juridiskt bindande kontrakt" säger dom.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningUtgångspunkten när man ingått ett avtal är att avtal ska hållas. Det är i sig möjligt att bryta ett bindande juridiskt kontrakt, däremot krävs det att båda parterna är överens om att så ska ske. En part kan inte ensidigt välja att frångå avtalet utan att göra sig skyldig till avtalsbrott.I ditt fall har du ingått ett avtal för ditt företags räkning innefattande telefonabonnemang men även en leasing på en växel i fem år. När det gäller avtal mellan företag finns det ingen ångerrätt som liknar den som finns för konsumenter. Det förutsätts att företag ska läsa igenom avtal och inte ta sådana förhastade beslut som konsumenter eventuellt gör.Som utgångspunkt bör du därmed ha att du är skyldig att uppfylla din del av avtalet (dvs. att betala det ni kommit överens om). Om avtalet är väldigt oklart skrivet skulle det eventuellt vara möjligt att angripa det för att komma ur det. Om så inte är fallet utan att du helt enkelt inte läst igenom det ordentligt, är du tyvärr bunden av avtalet.För att granska avtalet, om du anser att det är otydligt skrivet eller liknande, bör du anlita en jurist som går igenom det. Ett alternativ, om det helt enkelt är så att du inte läst avtalet ordentligt innan du skrev på, är att du försöker förhandla med din motpart. Kanske kan du komma ur avtalet tidigare mot att ni kommer överens om att du ska betala en viss summa.Om något är oklart eller du behöver hjälp av en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Föreligger ett bindande bokningsavtal när motparten inte har signerat avtalet?

2020-04-21 i Avtal
FRÅGA |Hej,Jag och min make valde att ingå ett bokningsavtalom 20tkr för en nyproducerad lägenhet som endast finns på ritning än så länge. Detta avtal skrev vi under i mitten på februari och mäklaren skulle veckan efter fixa underskrift från byggherren och så skulle ett exemplar postas till oss..Min make har nu förlorat sitt jobb pga Coronaviruset och vi vill nu häva avtalet. Enligt avtalet som endast vi har skrivit under så är vi berättigade till en återbetalning om 50% av bokningsavgiften. Hur funkar det nu när vi inte har fått ett påskrivet avtal hemskickat till oss? Finns det ens då ett giltigt avtal?
Mina Jenabpour |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag uppfattar din fråga som att du och din make har avsett att ingå ett bokningsavtal med en entreprenör om en nyproduktion som ännu inte har börjat byggas, men att ni inte har fått tillbaka ett signerat avtal och därmed är osäkra på om avtal överhuvudtaget har ingåtts. Bokningsavtal regleras inte i lagBokningsavtal regleras inte i lag och det ställs inga formkrav på ett sådant avtal, det innebär att ditt avtal ska betraktas som ett helt vanligt avtal enligt lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen) och enligt allmänna avtalsrättsliga principer.Det föreligger inget bindande avtalUtgångspunkten är att bindande avtal kan ingås både muntligen och skriftligen. Jag tolkar din situation som att du och entreprenören har kommit överens om att bokningsavtalet skulle ingås skriftligen och att en förutsättning var att ni båda skulle signera det och du skulle slutligen få tillbaka en kopia. Innan detta har skett så har ni inget avtal. Eftersom att entreprenören inte har signerat det så bedömer jag därför att det inte föreligger ett giltigt avtal, enligt allmänna avtalsrättsliga principer.Du ska få tillbaka din bokningsavgiftEftersom att det inte föreligger ett giltigt avtal ska du få tillbaka hela din bokningsavgift, inte bara 50%. Eftersom att entreprenören inte har fullgjort sin del av avtalet så ska alltså din prestation (betalning) återgå. Bokningsavtal är inget juridiskt bindande avtal om upplåtelse av bostadsrättBokningsavtal fungerar oftast som ett sätt för entreprenören att undersöka efterfrågan för ett visst projekt, det är inte ett juridiskt bindande avtal om upplåtelse. Avtalet ska endast ses som att man anmäler sitt intresse av att möjligen ingå avtal om bostadsupplåtelse i framtiden, men det ska inte betraktas som en garanti för detta. Vad du kan göra nuJag rekommenderar dig att ta kontakt med mäklaren som förmedlade detta avtal mellan er och begära tillbaka dina pengar med hänvisning till att giltigt avtal inte föreligger. Jag kan även tipsa dig om att vi på Lawline erbjuder juridisk hjälp, om du känner dig osäker på hur du ska gå vidare och vill ha mer råd så är du välkommen att boka en tid med en av våra jurister på vår hemsida. Med vänlig hälsning,

Måste jag betala efter uppsägning av avtal trots att ingen uppsägningstid finns?

2020-04-14 i Avtal
FRÅGA |Jag har min hund på hunddagis, inget skriftligt eller muntligt avtal. Jag vill säga upp platsen och nu säger dom att det är 2 månaders uppsägningstid. Jag måste betala för maj och juni. Men eftersom det inte finns något kontrakt, måste jag betala dessa två månader? Hunden kommer ej vara där. Min hund trivs inte då dom har ca 50tal hundar.
Caroline Halfvarson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Du har ingått avtalEtt avtal är enkelt beskrivet en överenskommelse där A får X i utbyte mot att B får Y. Avtal kan uppstå på många olika sätt: Muntligen, skriftligen eller genom konkludent handlande. Konkludent innebär att en part beter sig aktivt på ett sådant sätt att parten anses ha ingått avtal. Ett typexempel är att kliva på bussen och därmed behöva betala för en biljett. Hur ni än gjorde, har ni ingått ett avtal genom att du har din hund på hunddagis. Avtalet består i huvudsak av att:Du lämnar in hunden till hunddagiset på vissa tider i veckan. Hunden får rimligtvis mat, motion och sällskap.Du betalar en avgift för att hunden är på hunddagisetAvtalet innehåller ingen uppsägningstidBåde du och din avtalspart kan säga upp avtalet när som helst utan något särskilt skäl. Nu är ni oeniga om huruvida ett villkor om uppsägningstid finns. Eftersom ni inte har skrivit eller sagt något om uppsägningstid får vi försöka hitta en rimlig juridisk lösning.Det finns inga lagregler som bestämmer vad som gäller för uppsägning av allmän förvaring av levande varelser (exempelvis plats på hunddagis). I brist på regler får man göra en s.k. norminriktad tolkning mot bakgrund av centrala normer på området. I sammanhanget är det viktigt att komma ihåg att du agerar som konsument och hunddagiset som näringsidkare. Om hunddagiset någon har nämnt något som hunddagiset kallade något i stil med "allmänna villkor", ingår de villkoren i ert avtal. De utgör ett så kallat standardavtal som ser likadant ut för alla kunder. Om det är fallet, vänligen lämna en kommentar så kan jag besvara frågan på nytt. De ingår i så fall i ert avtal. I en vanlig avtalsmässig relation mellan två näringsidkare gäller "skälig tid" vid uppsägning, vilket innebär en tumregel på 30 dagar (NJA 2009 s. 672). Då hunddagiset och du utgör näringsidkare och konsument går inte den regeln att använda här. Det går inte att säga något om en allmän sedvänja bland hunddagis om uppsägningstid – alltså rör det sig inte om något underförstått villkor. För att hunddagiset ska kunna fakturera dig för två månaders uppsägningstid behöver det kunna bevisa att:a) uppsägningstiden stod/fanns nämnd i ett avtal b) att du var upplyst om a). Varken eller har uppfyllts här. Alltså verkar du inte behöva betala för den påstådda uppsägningstiden.Säg upp avtalet och slipp betalaSå, det finns ett avtal mellan dig och hunddagiset. Du kan frånträda avtalet när du vill. Om ni inte har pratat om någon uppsägningstid behöver du inte betala för uppsägningstid när hunden inte är på hunddagiset. Jag rekommenderar dig att säga upp avtalet skriftligen samt att påtala att ni inte har kommit överens om någon uppsägningstid. Om hunddagiset ändå fakturerar dig hänvisar jag till den här sidan.Hoppas att du fick svar på din fråga! Krama om vovven.Vänligen

Automatisk förlängning av avtal, vad gäller då vid uppsägning?

2020-04-08 i Avtal
FRÅGA |Hej!Hur ska ett avtal som gällt fram tills nu tolkas där det står så här: Avtalet gäller för 2016 (fr.o.m. februari), och har en ömsesidig uppsägningstid på 3 månader. Om ingen av parterna säger upp avtalet senast 1/11, så förlängs avtalet automatiskt med ett år i taget.Om avtalet sades upp den 10 januari i år, när upphör det enligt en sådan skrivning?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar din fråga enligt följande: Ett avtal har den 1 februari 2016 ingåtts med tre månaders ömsesidig uppsägningstid. Jämte detta finns en förlängningsklausul intagen i avtalet som innebär en förlängning med ett år i taget för det fall ingen av parterna säger upp avtalet senast den 1 november. Din ärendebeskrivning är dock relativt kortfattad och information om vilka som är avtalsparter hade varit önskvärd eftersom detta kan få betydelse för den rättsliga bedömningen. Mot bakgrund av det nu sagda kommer därför mitt svar att bli ungefär detsamma, relativt kort och generellt till sin karaktär. Men naturligtvis med ett adekvat svar på din faktiska fråga. Jag misstänker vidare att du givet hur frågan har ställts inte heller är särskilt intresserade av någon längre rättsutredning. Tillämplig lagstiftning blir delvis lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL). Allmänt om automatisk förlängning av ingångna avtalInledningsvis förtjänas det att sägas att någon generell reglering på det här området inte finns och att det i mångt och mycket är allmänna avtalsrättsliga principer tillsammans med rättspraxis (tidigare domstolsavgöranden) som får tjäna som vägledning. Notera dock att andra regler finns på konsumentområdet i Sverige, bland annat i lagen om konsumentskydd via automatisk förlängning av avtal. Oaktat detta kan ett avtalsvillkor som framstår som oskäligt alltid jämkas eller helt lämnas utan avseende (bortses ifrån) under vissa givna förutsättningar, vilka kommer till uttryck i den så kallade stora generalklausulen (36 § AvtL). Vid den här bedömningen ska hänsyn tas till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare till inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Men åter till din faktiska fråga - När upphör avtalet att gälla när uppsägning har skett den 10 januari?Såvitt jag förstår gäller avtalet på årsbasis med ett förskjutet kalenderår enligt löptiden den 1 februari ett år till den 1 februari det nästkommande året. Den automatiska förlängningen om ytterligare ett år träder i kraft om en uppsägning inte sker senast den 1 november och enligt uppgift sa man här upp avtalet den 10 januari i år (2020). Utan att själv ha granskat avtalet i detalj måste detta enligt min mening tolkas som att uppsägningen har ägt rum i tid för att kunna komma ifrån den nya avtalsperiod som börjar gälla från och med den 1 februari 2021, men försent för att kunna frånträda avtalet redan i år. Mot bakgrund av uppsägningstidens längd om tre månader är min bedömning att det ifrågavarande avtalet upphör att gälla den 1 maj 2021. Man skulle möjligen (dock ytterst högst tveksamt) kunna argumentera för att uppsägningen istället ska äga rum den 1 maj i år. Men det beror helt och hållet på hur avtalstexten de facto ser ut. Du har visserligen citerat en del av denna i din ärendebeskrivning, men förlängningsklausulen kan behöva tolkas i sitt sammanhang och i förening med avtalsinnehållet i övrigt. Men eftersom avtalet i sin helhet trots allt löper på bestämd tid (alltså ej tillsvidare) skulle det sannolikt bli svårt att vinna framgång med en sådan talan. Går det att komma ifrån avtalet på något annat sätt?Den ovan refererade stora generalklausulen i avtalslagen kan i förekommande fall åberopas. Övriga ogiltighetsregler (28-33 §§ AvtL) med vilka ett avtals giltighet i efterhand kan angripas skulle eventuellt kunna nyttjas. Sedan kan naturligtvis grövre kontraktsbrott föranleda en rätt till hävning och skadestånd, vilket helt enkelt innebär att prestationerna ska gå åter med skyldighet för en av parterna att utge viss ersättning. Men på basis av det lilla jag vet i nuläget om ditt ärende har jag svårt att avgöra om grund för det nyss anförda överhuvudtaget finns. Men märk väl att bedömningen som sagt kan bli en helt annan inom konsumenträtten. För att illustrera detta kan följande rättsfall från Högsta domstolen (HD) nämnas. I NJA 2012 s. 776 ansåg HD att en automatisk förlängning av ett gymkort var oskäligt när avtalstiden och förlängningen löpte under ett år utan att konsumenten hade fått en påminnelse om att en uppsägning hade varit behövlig för att undvika bundenhet i ytterligare ett år. Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HD så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa. Därför valde jag för tydlighetens skull att referera till ett rättsfall som eventuellt kunde äga relevans för ditt ärende. Med betoning på eventuellt då jag helt saknar kunskap om parterna i det aktuella avtalet. SAMMANFATTNINGI enlighet med ovanstående och givet att uppsägningen skedde den 10 januari i år bedömer jag trots allt att avtalet äger giltighet fram till den 1 maj 2021. Under förutsättning att avtalsparterna dessutom är jämbördiga har jag svårt att se att uppsägningsklausulen skulle kunna betraktas som oskälig. Andra ogiltighetsgrunder kan naturligtvis också aktualiseras under vissa premisser. Men återigen, jag saknar erforderlig kunskap om alla relevanta omständigheter. Skulle det däremot handla om ett rättsförhållande mellan en näringsidkare och en konsument kan dock bedömningen bli en annan. I synnerhet med tanke på HD-domen enligt ovan. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Avslutningsvis är förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,