Vad krävs för att ett avtal ska bli juridiskt bindande?

2021-06-27 i Avtal
FRÅGA |Hej jag undrar hur jag ska formulera ett dokument för att det ska vara juridiskt bindande?Med vänlig hälsning
Alexandra Madsen |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågan handlar om hur man skriver ett dokument (vad jag tolkar som ett avtal) som juridiskt blir bindande. Jag kommer att besvara frågan genom att först ge en allmän redogörelse för avtalsfriheten och därefter ge dig några råd. Observera dock att olika sorters dokument/avtal bör innehålla olika delar för att ge ett fullgott skydd, vilket varierar beroende på vad det är som man vill avtala om. Avtalsfriheten i SverigeAvtalsfrihet innebär att man är fri att avtala om i princip vad som helst, så länge det avtalade håller sig till lagens gränser. Att ett avtal är ogiltigt beror oftast på hur avtalet har ingåtts, snarare än vad avtalet innehåller. Exempelvis är avtal som ingåtts under tvång ogiltiga (3 kap. 28-29 §§ avtalslagen). I stort sett krävs för ett giltigt avtal att ett anbud och en accept har givits, vilket innebär att minst två parter ska ha kommit överens om något och gett uttryck för att detta är bådas vilja (1 kap. 1 § avtalslagen). För att ett avtal ska vara giltigt krävs det normalt även att båda parterna är över 18 år. Avtal kan ingås på tre olika sätt: både muntligt, genom konkludent handlande (att parternas beteenden visar på att en viss överenskommelse finns) och skriftligt. I bevishänseende vid eventuella framtida tvister finns det dock många fördelar med att skriva ner avtalet, där det klart och tydligt framgår vad som gäller mellan parterna. Något att tänka på vid formuleringen av specifika dokumentI dokumentet/avtalet bör du undvika att använda otydliga formuleringar eller ord som du inte fullt ut vet innebörden av. Detta för att minska risken för tolkningsdiskussioner vid en eventuell framtida tvist. Var noga med vad som anges i avtalet och att båda parterna är införstådda med villkoren. Avtalet måste även undertecknas och i vissa fall registreras för att det ska vara giltigt. För vissa typer av dokument/avtal gällande speciell egendom, exempelvis fast egendom där endast skriftliga avtal är giltiga eller testamente där vittnen måste skriva under avtalet, finns det ytterligare en del specifika formkrav för giltighet som går att hitta i lagar som reglerar det specifika dokumentet/avtalet, exempelvis 10 kap. ärvdabalken för just upprättande av testamente.Förslag på punkter som måste finnas med i ett avtalVilka parterna är (vilka som ingår överenskommelsen, helst med personnummer så att det inte blir svårt att avgöra vem det rör sig om),Vilka prestationer som parterna åtar sig (vad som ska utföras och hur detta ska göras),Var/när prestationerna ska utföras,Vad som inte ingår i överenskommelsen (om eventuella begränsningar ska finnas),Vad konsekvenserna blir om någon av parterna bryter mot avtalet. Ändringar i och tillägg till ett avtal kan göras i efterhand, men för att det ska bli juridiskt giltigt krävs det att båda parterna samtycker till ändringen eller tillägget. Var noga med att skriftligen dokumentera alla ändringar i dokumentet/avtalet, annars kan detta bli föremål för tvist i framtiden.När man ska skriva ned ett dokument/avtal är det alltid av yttersta vikt att dokumentet är korrekt utformat och juridiskt riktigt. Om det inte är juridiskt korrekt kan det i värsta fall ogiltigförklaras. Därmed bör du vara noga med att dokumentet som ni har tagit fram är utformade efter de juridiska föreskrifterna som består av normer och av lagar. Det kan bli både svårt och dyrt att på egen hand skriva ett dokument som är juridiskt korrekt. Skulle du behöva hjälp med att formulera ett fulltäckande juridiskt dokument kan du dock boka tid med våra duktiga verksamma jurister på info@lawline.se.Hoppas att du fick svar på din fråga! Återkom gärna om det är ett specifikt typ av dokument/avtal som du tänkte skriva. Då kan vi ger dig mer exakt hänvisning till vad som måste ingå i just ett sådant dokument.Med vänliga hälsningar,

Kan någon som inte håller sitt ord bli skadeståndsskyldig?

2021-06-22 i Avtal
FRÅGA |Jag har ett avtal med ett företag men de företaget lovade massa grejer att det kommer bli bra men det blev tvärt om alltså inget hände med de företaget.frågan är vad gör jag då för de här fallet?
Pontus Fridén |Hej och tack för du vänder dig till Lawline med din fråga!Din frågaJag vill först inleda med att din fråga är formulerad i generella ordalag, varför det inte går att säkert säga vad som gäller i specifikt denna situation. Men jag ska besvara den utifrån den generella utgångspunkten.Pacta sunt servandaInom avtalsrätten råder en mycket gammal och etablerad rättsprincip, pacta sunt servanda, som betyder att avtal ska hållas. Avsteg från principen förekommer när, kort sagt, goda skäl finns så som att avtalsparten begått grovt avtalsbrott. Har du blivit lovad en sak och avtal mellan er har ingåtts, ska alltså avtalsparten i utgångspunkt hålla sitt ord. Som avtalspart är man med andra ord skyldig att fullfölja sina förpliktelser enligt avtalet. Man bör dock ha i åtanke att parterna är fria att avtala bort pacta sunt servanda genom ansvarsbegränsning i avtalet, detta ska då klart framgå för motparten och godkännas.En avtalspart som bryter mot en avtalad förpliktelse blir skadeståndsskyldig gentemot motparten, dig. Skadeståndet syftar till att försätta den skadelidande i samma situation som om kontraktet hade fullgjorts på ett korrekt sätt (positivt kontraktsintresse), vilket innefattar såväl direkt förlust till följd av avtalsbrottet som utebliven vinst. Hälsningar,

Är mitt avtal med dödsboet giltigt om endast en av dödsbodelägarna har skrivit på?

2021-06-18 i Avtal
FRÅGA |Hej! Jag har skrivit på ett avtal för köp av hus där båda parter skall ha fullmakter. Säljare är ett dödsbo med flera delägare. Endast en person närvarade och skrev på för samtliga. Från min sida är fullmakt i ordning (för min partner) och delgiven mäklare/säljare. Från säljarens sida är fullmakterna på gång, en inväntas fortfarande. Mäklaren försäkrar att allt är i sin ordning muntligen. Jag har inte sett eller fått kopia på fullmakterna.Är mitt avtal giltigt? Behöver jag kopior eller original av fullmakterna? Är det säkert att föra över handpenning till mäklaren utan vidare åtgärder?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är ärvdabalken (ÄB), fastighetsmäklarlagen (FML) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).Dödsbodelägarna ska förvalta dödsboet gemensamt, vilket innebär att samtliga måste vara eniga om alla de åtgärder som vidtas. Det uppställs alltså ett krav på konsensus, något som i praktiken betyder att varje person åtnjuter en vetorätt, dock görs undantag för sådana åtgärder som inte tål uppskov, med andra ord akuta åtgärder, 18 kap. 1 § ÄB. Notera därför att majoritetsbeslut och eventuella voteringar mellan dödsbodelägarna helt saknar verkan.Om vi för ett kort ögonblick bortser ifrån mäklaren gäller följande. De formella avtalsparterna är 1. Du och din partner, vilken, såvitt jag förstår, har gett dig fullmakt att rättshandla för er två gemensamt, och 2. Dödsboet, vilket företräds av dödsbodelägarna. Med avtalsrättslig terminologi är dödsboet att betrakta som huvudman, den närvarande dödsbodelägaren (i fortsättningen kallad X) som fullmäktigen/mellanman och du (och din partner) som tredje man i egenskap av köpare. Det föreligger inget avtalsförhållande mellan fullmäktigen X och tredje man, dvs. du och din partner. Er relation är utomkontraktuell. Fullmäktigen rättshandlar under skadeståndsansvar gentemot tredje man, vilket innebär att X har ett ansvar för att de uppgifter han lämnar om sin behörighet är riktiga. Om uppgifterna skulle visa sig vara felaktiga blir X skyldig att ersätta dig och din partner den skada som ni lider, exempelvis genom en utebliven affär. X blir då enligt 25 § AvtL en s.k. falsus procurator. I lagtexten sägs följande:"Den, som uppträder såsom fullmäktig för annan, ansvarar för att han har erforderlig fullmakt och är förty, där han ej förmår styrka, att han handlat efter fullmakt eller att den rättshandling, varom fråga är, blivit godkänd av den uppgivne huvudmannen eller ändock är gällande mot honom, pliktig att ersätta tredje man all skada, som denne lider därigenom att han icke kan göra rättshandlingen gällande mot huvudmannen".Språkbruket i avtalslagen ålderdomligt, men bestämmelsen innebär i klartext att om X handlar utanför sin behörighet eller ännu värre, helt utan fullmakt, och tredje man, du och din partner, är i god tro föreligger ett för X strikt skadeståndsansvar i förhållande till samtliga tredjemansskador. Det strikta ansvaret betyder att ersättningsansvar aktualiseras oberoende av culpa, dvs. oberoende av om X har varit vårdslös (oaktsam) eller själv trodde att han hade behörighet att sluta avtal för dödsboets räkning. I många andra sammanhang är skadeståndsansvaret inte strikt utan kräver att skadevållaren har agerat vårdslöst.Ersättningsskyldigheten för X personligen är enligt min mening odiskutabel. Men när det gäller din möjlighet att kunna få köpa huset är X:s skadeståndsansvar egentligen helt ointressant. När det gäller din faktiska fråga kan följande anföras. I dagsläget svävar (haltar) giltigheten varför det inte går att svara på om ditt avtal verkligen är giltigt. Om det inte finns någon fullmakt från övriga dödsbodelägare kan de alltid ratihabera, dvs. godkänna, försäljningen av huset i efterhand. I så fall blir dödsboet bundet av överlåtelseavtalet och godkännandet kan ske såväl uttryckligen som konkludent, alltså tyst (utan protester). Men saknas fullmakt och övriga dödsbodelägare opponerar sig kommer avtalet att ogiltigförklaras eftersom ett behörighetsöverskridande är en absolut ogiltighetsgrund, god tro kan nämligen inte åberopas av tredje man. Än mindre betydelsefullt är mäklarens försäkran om att allt är i sin ordning. Det uttalandet får ingen som helst bäring på den avtalsrättsliga bedömningen.Avslutande ord och ytterligare rådgivningMin uppfattning är att du bör granska fullmakterna i original innan du betalar handpenningen. Eller rättare sagt säkerställa att de överhuvudtaget finns. Kopior på dessa ska också erhållas. Även om prestationerna ska gå åter när ett avtal hävs är det alltid en risk att ha pengar låsta hos motparten. Enligt 10 § FML ska en handpenning som fastighetsmäklaren mottagit snarast överlämnas till säljaren. Pengarna kommer därför sannolikt inte stanna kvar hos fastighetsmäklaren. Att du har rätt i sak hjälper då föga om motparten, alltså dödsboet, skulle trilskas. I ett sådant läge måste sannolikt en domstolsprocess inledas för att du ska kunna utkräva din rätt. Min rekommendation är att du avvaktar med erläggandet av handpenningen och först säkerställer att erforderliga fullmakter finns.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Tolkning av avtal gällande hyra av parkeringsplats.

2021-05-28 i Avtal
FRÅGA |Hej!Jag bor i en bostadsrätt där jag hyr en parkeringsplats i föreningens garage. Jag har vart sugen på att köpa en motorcykel som jag har tänkt att parkera framför min bil, i den parkeringsruta som jag hyr. All parkering sker självklart inom den utmålade rutan och försvårar ej parkering för intilliggande platser. Jag pratade med en annan granne som parkerar sin motorcykel på liknande sätt. Enligt honom har styrelsen hotat med att bötfälla denna granne för att han har parkerat två fordon i en ruta, med hänvisning till hyresavtalet för parkeringsplatsen, där det enligt styrelsen ska framgå att endast ett fordon per ruta får parkeras. Jag har inte tillgång till detta kontrakt men kan ej dra mig till minnes att den klausulen fanns med i hyresavtalet. Om det står i avtalet att endast ett fordon får parkeras per ruta, har de då rätt att utfärda en parkeringsbot om man parkerar flera fordon i rutan? Detta avtalsbrott är ju civilrättsligt och i min värld låter det då som att det inte finns några påföljder eller tvång som kan riktas mot mig som innehavare av parkeringsplatsen.Mvh
Aram Shokor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Din fråga regleras i 1 § Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (Även kallad "Avtalslagen"). I bestämmelsen framgår att den som avgivit anbud eller accept är bunden vid det. Med andra ord så ska avtal hållas (latin: Pacta sunt servanda). Av din fråga framgår inte klart om det finns en klausul i parkeringsavtalet, men eftersom du anger att du inte minns det så får vi utgå från att din bostadsrättsförening har en sådan klausul intagen i avtalet som du ingått. Eftersom det råder avtalsfrihet i Sverige så får parterna som står inför att ingå avtal med varandra bestämma innehållet i avtalet så länge det inte strider mot lag eller god sed. Kan civilrättsliga avtal som detta leda till någon sorts påföljd?Ja. Föreställ dig att du ska hyra ut din MC. Du behöver MC:n ett visst bestämt datum och detta kan du inte tumma på - så du hyr ut den till avtalat pris, och sen lägger du till en klausul i avtalet som stadgar att hyrestagaren ska lämna tillbaks MC:n datum X klockan 12.00, och för varje dygn som går utan att den återlämnas så ska personen betala 5 000 kronor i vite (vitesklausul). När bägge parter läst och ingått avtalet så är det som bekant civilrättsligt bindande och kan användas för att driva in eventuella vitesbelopp. I det fall som du tagit upp så bör det i avtalet därför finnas dels en klausul som säger att det är förbjudet att parkera två fordon, dels att det leder till vite (böter) om man bryter mot den klausulen. Utan vitesklausul kommer föreningen ha svagare grund för att driva in boten - gräv fram din kopia av avtalet och kolla! Bry dig mindre om huruvida begreppen böter/vite/avgift används - de är i praktiken synonyma i vardagligt tal och får ses i ljuset av sammanhanget. Böter som utdelas på civilrättslig grund är naturligtvis inte samma sak som en straffrättslig böter, men begreppen är i vardagligt tal använda i bägge sammanhang. Vad säger avtalet?Som du redan förstått så är din fråga avtasrättslig, vilket innebär att din främsta källa för svar på de frågor du kan ha i relation till avtalsförhållandet är just avtalet. Beroende på om avtalet stadgar att förbudet mot dubbelfordonsparkering enbar gäller bilar, om det gäller motorfordon eller om det gäller alla sorts fordon så finns det möjligen mer att gå på avseende dina rättigheter enligt avtalet. Om det står exvis "max en BIL per plats" så skulle jag personligen tolka det som att jag får parkera även en MC där, men notera att jag inte skulle göra det om det inte finns goda marginaler för in- och utpassage. I det fallet, om du skulle få en "bot" så hade du kunnat bestrida den hos din avtalspart och hänvisa till avtalet och säga att du i första hand följer avtalets ordalydelse, och att du i andra hand finner att avtalsvilloret otydligt och att du därför agerat enligt dina berättigade förutsättningar. Det sistnämnda kan sägas grundas i den så kallade "oklarhetsregeln" som säger att om ett avtalsvillkor är otydligt utformat ska det tolkas till den ansvariges (avtalsförfattaren, dvs uthyrarens) nackdel och därmed till din fördel. Notera dock att din motpart hade kunnat invända med att avtalets ordalydelse ska förstås mot bakgrund av dess syfte - dvs att det får antas omfatta även motorcyklar även om detta inte uttryckligen anges i ordalydelse. Om det istället står "max två FORDON per plats" så är saken reglerad i avtalet och det finns inte mycket utrymme att göra gångbara invändningar eftersom begreppet omfattar både bilar och motorcyklar. Jag hoppas att du fått din fråga besvarad. Tveka inte på att höra av dig till oss igen om jag varit otydlig eller om du har fler funderingar. Vänligen,

Flyttstädning

2021-06-23 i Avtal
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga gällande uthyrning av rum till inneboende i hyresrätt. Jag har hyrt ut ett av rummen till en inneboende som nu flyttat, och vid kontroll utav städning/besiktning så ser rummets möbler hela ut men det finns flera anmärkningar. Jag har tagit bilder på allt och skickat, men min nu föredetta inneboende tycker att jag är extrem. Det som bland annat är kvarlämnat är dammiga hyllor, stora dammtussar på golvet, klistrigt golv med små pappersbitar som fastnat, ringar av torkad vätska på golvet, klibbig dörr med hår fastklibbat, ett avtryck på insidan av dörren som gör att jag kanske måste måla om den, samt i hennes skåp i badrummet är det kvar något kletigt över hela insidan, hår, använda tops och använda rakblad. Även hennes fryslåda är smutsig. Jag vet att hon har torkat av skrivbord till exempel, alltså sådant som är synligt, vilket ju är jätte bra — men jag tycker inte resten är okej och det står tydligt i vårt avtal att det ska vara "reasonable clean" för att betala tillbaka dispositionen. Har jag rätt att behålla depositionen?
Yodit Eshete |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Då det rör sig om hyresrätt är 12 kap. Jordabalken (JB) tillämplig. Generellt sätt så finns det en vårdplikt för hyresgästerna, 12 kap. 24 § JB och hyresgästen kan då bli skyldig att ersätta för ska som uppkommit. I detta fall rör det sig om flyttstädning vilket inte är uttryckligen reglerat i lag. Ni har då skrivit ett avtal kring detta och använt begreppet "reasonable clean". Vad detta begrepp innefattar är inte juridiskt definierat och det blir då en bedömningsfråga och fråga om avtalstolkning. För att du ska få behålla depositionen behöver en bedömning av begreppet och bilderna göras, ev kostnader för åtgärder kan säkert beaktas för att sedan bestämma om det rör sig om ett avtalsbrott. Det kan anmärkas att det inom avtalsrätten finns en princip som kallas för oklarhetsregeln som innebär att den som sett till att en viss formulering eller villkor tagits med i avtalet också ansvarar för det. Är det oklart hur den del av avtalet ska uppfattas så tolkas den delen till den ansvariges nackdel.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänlig hälsning,

Kan en arbetsgivare dra in ett arbetsschema på grund av arbetsbrist?

2021-06-19 i Avtal
FRÅGA |Kan min dotters arbetsgivare dra in hennes sommarjobb arbetsschema fyra dagar innan schemat skall påbörjas pågrund av arbetsbrist?
Janine Hindemark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att besvara din fråga, kommer jag att utgå från avtalslagen och skadeståndslagen. Denna lag blir aktuell eftersom din dotter och arbetsgivaren kom överens om arbetspass.Får arbetsgivaren ta bort arbetsschemat?Om din dotters arbetsgivare schemalägger henne på arbetspass och din dotter godtar dessa tider och anställningen, innebär det att ett avtal har ingåtts om att din dotter ska arbeta de tiderna (1 § avtalslagen). Konsekvensen blir att din dotter är skyldig att arbeta i enlighet med de utsatta tiderna, medan arbetsgivaren är skyldig att utge lön. Principen pacta sunt servanda ger uttryck för att avtal är bindande och ska hållas, oavsett om avtalet är muntligt eller skriftligt. Således kan inte arbetsgivaren ta bort arbetstider utan din dotters godkännande, om detta bara görs ensidigt.Sammanfattningsvis har ett avtal ingåtts mellan din dotter och hennes arbetsgivare, och schemat är således bindande för båda parter. Arbetsgivaren är därmed inte berättigad att ta bort arbetstider utan din dotters godkännande. Jag rekommenderar därför att din dotter påtalar detta och kommunicerar med sin arbetsgivare, för att detta inte ska upprepas.Hoppas att du har fått svar på din fråga! Om mitt svar väcker ytterligare funderingar, kan du givetvis kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Boka tid med jurist

2021-05-31 i Avtal
FRÅGA |Hej, Jag skrev för ett tag sen, men har inte fått svar, när tror ni att ni kan ge oss svar?
Siva Arif |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline för juridisk rådgivning! Behöver du hjälp med att överklaga ett beslut bokar tid med vår juristbyrå här.Vänligen,

Får företag fotografera barn?

2021-05-28 i Avtal
FRÅGA |Har Leos lekland rätt att fotografera mina barn för att jag ska få möjligheten att köpa årskort hos dem? Text från deras hemsida: "Regler för Leos årskort– Det tas ett foto på barnet vid första besöket för att kunna verifiera vem årskortet tillhör."Jag vet inte om bilderna lagras eller ej, oavsett känns det integritetskränkande att de ska fota minderåriga. De godtar heller inga andra lösningar, exempelvis uppvisande av pass. Inga andra ställen har denna typ av lösning, tex Junibacken. Får Leos Lekland göra såhär? Tacksam för svar.
Aram Shokor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Din fråga besvaras med stöd av allmänna avtalsrättsliga principer. I Sverige råder som utgångspunkt avtalsfrihet, detta innebär att två parter fritt får bestämma innehållet av deras avtal så länge det sker inom lagens ramar och etiska normer. Detta gäller även i din situation dvs då ena parten är ett företag och den andre är en privatperson. Leklandet tillhandahåller en tjänst som de erbjuder för den som betalar och går med på deras villkor. Villkoren är bland andra att den som vill utnyttja deras tjänst måste kunna identifiera sig för att kunna visa att man är medlem, vilket görs genom att en bild tasi samband med att man blir medlem. Det är upp till dig att bedöma om det är så pass besvärande att de fotar ditt barn att det inte känns lönt att låta barnet gå med, men det är upp till Leklandet att bestämma om sina allmänna medlemsvillkor. Det är en grundläggande avtalsrättslig princip att ett avtal kräver samstämmiga viljeförklaringar, och en part kan bara i undantagsfall vara tvungen att sluta avtal (exempelvis försäkringsbolag får som huvudregel inte neka en försäkringstagare). Företaget gör i varje fall inget fel, och man får utgå från att de behandlar personuppgifter och dylikt enligt gällande Dataskyddsförordning (GDPR). De har troligen goda grunder för sitt krav på att medlemmarna ska fotograferas - det är i varje fall inget som är unikt för dem, Gröna Lund i Stockholm har rutiner som påminner om det du beskriver. Sammanfattningsvis så är svaret på din fråga att bolaget har rätt att inte ge ut årskort till den som inte samtycker till deras regler. På samma sätt har du själv rätt att vägra ingå avtal på villkor du inte gillar eller är missgynnande för dig. Jag hoppas att detta besvarat din fråga, tveka inte på att höra av dig till oss igen om du har fler frågor eller om jag varit otydlig. Vänligen,