Vad blir anskaffningsvärdet för fastighet jag fått i gåva?

2019-06-20 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,Jag kommer att få ett hus i gåva av min pappa (köper hans hus för 84% av taxeringsvärdet). Han köpte huset för 5 år sedan för 5 000 000. När jag väl bestämmer mig för att sälja huset, vilket blir mitt anskaffningsvärde?En till fråga är hur gåvan påverkar det framtida arvet mellan mig och min bror i framtiden? Tack på förhand!
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Om du erhållit en fastighet i gåva gäller den s.k. kontinuitetsprincipen, innebärande att du träder i den tidigare ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § inkomstskattelagen, IL). Det innebär att när du ska sälja fastigheten kommer du att skatta precis som din pappa hade gjort om han hade sålt den. För att räkna ut hur mycket skatt du ska betala måste kapitalvinsten beräknas. Kapitalvinsten är skillnaden mellan ersättningen (dvs. det du säljer fastigheten för) minskat med utgifterna för avyttringen (t.ex. mäklarkostnader) och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet för fastigheter är anskaffningsutgiften (vad fastigheten köptes av din pappa för) ökade med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Skatten på kapitalvinster är 30 % (65 kap. 7 § IL). När det handlar om försäljning av privatbostadsfastigheter görs en kvotering och endast 22/30 tas upp till beskattning (45 kap. 33 § första stycket IL). I praktiken innebär det en effektiv skatt om 22 % på kapitalvinsten.I ditt fall innebär det att anskaffningsutgiften för dig är vad din pappa betalde för fastigheten när han köpte den, dvs. 5 miljoner kronor. I fråga om arv är utgångspunkten att allt en bröstarvinge (dvs. arvlåtarens barn) har mottagit under arvlåtarens livstid utgör förskott på arv, om inte annat framkommer i t.ex. ett gåvobrev. Det innebär att om inte din pappa skriver i gåvobrev att gåvan inte ska utgöra förskott på arv, är gåvan ett förskott som ska medräknas i arvsfördelningen när din pappa går bort.Vänligen,

Deklarera fastighet (bebyggd och obebyggd tomt) när uppgift om inköpspris saknas?

2019-05-29 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vi är 4 delägare till ett fritidshus (numera klassat som fritidshus, tidigare klassat som jordbruksfastighet ) fastigheten har gått i arv i släkten sedan 1792. Fastigheten har bytt beteckning ett antal gånger genom bland annat skiften. Vi skall nu sälja denna fastighet/fastigheter. Fastigheten består av två delar en del som är klassad som tomt med byggnad och en del som är klassad som obebyggd tomt. Nu undrar jag hur försäljningen skall beskattas dels med anledning av att vi saknar uppgifter om inköpskostnader samt med anledning av att det egentligen är två olika objekt som säljs, Tomt med byggnad och obebyggd tomt?
Malin Gustavsson |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Deklaration och beskattning: tomt med byggnad och obebyggd tomtEn fastighetsförsäljning ska deklareras året efter att köpekontraktet skrivits på. Vilken blankett försäljningen ska redovisas på beror på om den är en privatbostadsfastighet, näringsfastighet eller både och. Jag uppfattar att det här rör sig om en fastighet, men att den består av två olika delar. Den del som är tomt med byggnad är en privatbostadsfastighet under förutsättning att den större delen av byggnaden används som permanent boende eller fritidshus av er ägare eller era närstående (om övervägande del hyrs ut är det istället en näringsfastighet). Beroende på om ni är närstående till varandra kan bedömningen bli olika för er. Om exempelvis ingen av er nyttjar fritidshuset men en av delägarna hyr ut det till sin närstående, vilken inte är närstående till övriga delägare, så kommer denna del av fastigheten vara privatbostadsfastighet för en av delägarna och näringsfastighet för övriga.Den del som är obebyggd tomtmark utgör en privatbostadsfastighet om det vid försäljningstillfället finns en avsikt att bygga en privatbostad på den (permanent eller fritidshus). Du kan läsa mer om hur avsikten bedöms på Skatteverkets hemsida. Om det inte finns avsikt att bebygga tomtmaken utgör den istället näringsfastighet.Även om det rör sig om en fastighet kan fallet alltså vara så att den vid inkomstbeskattningen delas upp i två delar. Den del som är privatbostadsfastighet ska redovisas på blankett K5 och skatten är här 30 % på 22/30 av vinsten (i praktiken 22 %). Den del som är näringsfastighet ska redovisas på blankett K7 och skatten är här 30 % på 9/10 av vinsten (i praktiken 27 %). (45 kap. 33 § och 65 kap. 7 § inkomstskattelagen) Vid en försäljning ska alla fyra delägare deklarera för sin andel av fastigheten. Om ni har några frågor kring hur blanketterna ska fyllas i, om ni saknar någon uppgift eller kring beskattningen i övrigt så brukar Skatteverket kunna vara hjälpsamma.Beräkning av vinst: inköpspriset?Skatten beräknas utifrån den vinst som gjorts på fastigheten. När man tar över en fastighet genom arv har man ju själv inte något inköpspris och får därför ta över den tidigare ägarens inköpspris. Vinsten beräknas sedan som försäljningspriset minus inköpspriset. Därutöver finns möjlighet att göra justeringar för exempelvis mäklararvode och förbättringsutgifter. Exakt vilka justeringar som kan eller ska göras framgår på blanketterna samt av information på Skatteverkets hemsida. (se också 45 kap. 11–33 § inkomstskattelagen)För fastigheter som förvärvats föra år 1952 anses inköpspriset vara 150 % av fastighetens taxeringsvärde 1952. Uppgifter om detta kan du beställa från Riksarkivet. De uppgifter du behöver för detta är fastighetsbeteckning (helst dåvarande), dåvarande ägare samt kommun och församling där fastigheten ligger. (45 kap. 28 § inkomstskattelagen)Hoppas du känner att du fått svar på dina frågor. Om något känns oklart i djungeln av alla skatterättsliga regler och blanketter så är du välkommen att höra av dig till mig på malin.gustavsson@lawline.se så reder vi ut eventuella frågetecken.Vänliga hälsningar,

Latent skatt vid utköp från fastighet

2019-04-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och mitt ex separerade för flera år sedan. Han har fått bo kvar i vårt gemensamägda hus 50/50. Han skall nu köpa ut mig, men en bodelning är för sen att göra om jag förstår det rätt. Tänker på om latent skatt skall tas med eller inte i kalkylen, eller kommer jag att få betala skatt på vinsten till skatteverket och avdrag för latent skatt görs inte mellan oss.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Då ni äger huset med hälften var ska ditt ex lösa ut dig med halva marknadsvärdet minskat med den latenta skatten. Eftersom ditt ex äger halva fastigheten är det för din halva det ska beräknas kapitalvinst och även för den halvan ni ska räkna ut den latenta kapitalvinstskatten.När ni ska räkna ut den latenta kapitalvinstskatten ska ni från marknadsvärdet dra ifrån anskaffningsvärdet, förbättringskostnader och mäklararvode, varvid ni får fram kapitalvinsten. På kapitalvinsten räknar man med 22% skatt (jfr 45 kap. 33 § inkomstskattelagen). Anledning till att detta görs är att den dag ditt ex säljer fastigheten kommer han att beskattas för vinsten på hela fastigheten, därför ska du betala "din del" nu.Om ni behöver hjälp av en jurist med uträkningarna och upprättande av alla papper kan en jurist på Lawlines juristbyrå hjälpa er. Är ni intresserade av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för kostnadsförslag och vidare kontakt.Med vänliga hälsningar,

Gåva eller avyttring av fastighet – hur påverkas beskattningen?

2019-04-23 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Har 2st döttrar och dem har tagit över mitt fritidshus som gåva.På deklarationen står det som sålt.Hur beskattas det.Får visst en stor reavinst tydligen.Jag köpte för 350.000kr och mina barn tog över lånen på ca 600.000 kr.Taxeringsvärdet är 405.000krHur räknar jag ut detta.
Alice Baum |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör hur en överlåtelse av ett fritidshus till dina döttrar ska behandlas skattemässigt. Då jag saknar tillräcklig information för att göra en fullständig skatteberäkning kommer jag svara mer generellt på dina frågor.Regler om beskattning av vinster vid försäljning av privatbostadsfastigheter finns i inkomstskattelagen (IL).Gåva eller avyttring?För överlåtelser av fastigheter gäller den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Principen innebär att om det finns gåvodel i överlåtelsen ska hela överlåtelsen behandlas som en gåva. Det anses finnas en gåvodel om ersättningen understiger taxeringsvärdet. I ditt fall är taxeringsvärdet 405.000 kr, och ersättningen utgörs av de 600.000 kr i lån som dina döttrar övertog i och med överlåtelsen. Det innebär alltså att i ditt fall att ersättningen överstiger taxeringsvärdet och det innebär att hela överlåtelsen istället kommer att betraktas som en avyttring i skattehänseende. Om ersättningen du fått istället hade understigit taxeringsvärdet hade överlåtelsen betraktats som en gåva, och ersättningen hade då inte varit en inkomst som man blir tvungen att betala skatt för (jfr 8 kap. 2 § IL).Att överlåtelsen betraktas som en avyttring får effekten att den ersättning du har fått, som motsvarar de 600.000 kr i lån som du genom överlåtelsen slipper betala, blir att betrakta som en kapitalinkomst som hänförs till inkomstslaget kapital. Om du har gjort en vinst eller inte på avyttringen saknar jag tillräcklig information för att bedöma, men om det du själv betalat för fastigheten understiger ersättningen på 600.000 kr du fått av dina barn och du inte har gjort några förbättringar på huset som ger rätt till avdrag har du troligen gjort en kapitalvinst. 22/30 av kapitalvinsten vid försäljning av privatbostadsfastighet tas upp för beskattning (45 kap. 33 § IL).Hur mycket skatt på eventuell vinst som du ska betala beror också på om du har haft andra inkomster i inkomstslaget kapital (ex. aktieutdelningar) och som sagt hur stora avdrag du kan göra för utgiften att anskaffa huset och eventuella andra utgifter du haft för förbättringsarbeten på huset (jfr 44 kap. 13 § IL). Det är nämligen bara ett eventuellt överskott i inkomstslaget kapital som beskattas (1 kap. 6 § IL). Eftersom jag inte vet hur övriga utgifter och inkomster i inkomstslaget kapital ser ut kan jag därför inte svara på exakt hur mycket du kan komma att få betala i skatt.SammanfattningÖverlåtelsen kommer att betraktas som en avyttring av en tillgång och eventuell kapitalvinst du gjort ska tas upp för beskattning i inkomstslaget kapital. Exakt hur mycket skatt du kan komma att behöva betala för avyttringen beror på vilka omkostnader du haft för att köpa huset och eventuellt utföra förbättringar på huset. Men om du inte har haft andra kapitalinkomster eller kapitalförluster kommer den vinst som du eventuellt kan ha gjort på avyttringen beskattas med en effektiv skatt på 22% (45 kap. 33 § IL och 65 kap. 7 § IL). Hoppas du fick svar på dina frågor!Med vänliga hälsningar

Uppskovsbelopp som kontantinsats

2019-06-18 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Ca 1997 flyttade jag in hos min sambo i hans bostadsrätt. 2003 köpte vi hus. Han använde en del av vinsten på sin bostadsrätt till hela kontantinsatsen på huset. Nu har vi separerat och sålt huset. Vi stod som ägare 1/2 var, så pengarna delades 50/50. Hur gör vi med faktumet att han stod för kontantinsatsen? Ska jag betala hälften av den rakt av? Eller efter avdrag för reavinstskatt? Och nu var han ju tvungen att betala uppskovet från lägenheten. Ska jag betala för det med? Vi har inget avtal, så rent krasst kan jag ju strunta i hans utgifter, men jag vill inte vara en sk-tstövel. Vill göra det som är rätt.
Stephanie Fjeldseth |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utifrån den information som du har lämnat i din fråga tolkar jag det som att din sambo endast använde en del av sin vinst från bostadsrätten till er kontantinsats. Den summa som användes till er kontantinsats utgår jag från därför är din sambos avdrag för slutligt uppskov på vinstbeskattningen.Vid avdrag för slutligt uppskov, gäller att avdraget ska återföras till beskattning vid försäljningen av bostaden enligt 47 kap 11 § 1 stycket inkomstskattelagen (IL). Din sambo ska precis som du nämner ta upp uppskovsbeloppet till beskattning vid försäljningen. Eftersom uppskovsbeloppet täckte kontantinsatsen vid förvärvet av er bostad, ska du inte betala både halva uppskovsbeloppet och halva kontantinsatsen. Istället kan du betala hälften av uppskovsbeloppet och hälften av erlagd betalning av schablonintäkten. Schablonintäkt är den skatt som tas ut för att medge avdrag om slutligt uppskov. Schablonintäkten motsvarar 1.67 procent av de uppskovsbelopp som finns vid kalenderårets ingång. På Skatteverkets hemsida kan du läsa mer om beräkning av uppskov och schablonintäkt.För att dela upp den kostnad som din sambo haft för att täcka kontantinsatsen rekommenderar jag dig därför att du betalar halva uppskovsbeloppet som din sambo återför till beskattning vid försäljningen av er bostad. Vidare bör du erlägga hälften av den totala schablonintäkten som han har betalat per år. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänliga hälsningar,

Hur beskattas jag vid försäljning av ärvd fastighet belägen i Lettland?

2019-05-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vilket anskaffningsvärde kan man använda vid en försäljning av en ärvd fastighet i Lettland och hur hanteras beskattningen i Sverige.Fastigheten har ävts i flera led. Nybyggnad av hus ägde rum 2000.
Joar Lindén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vilket anskaffningsvärde råder enligt Svensk rätt?Enligt svensk rätt råder att kapitalvinsten beräknas som summan av ersättningen av försäljningen reducerad med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § inkomstskattelagen, hädanefter IL). Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgifter adderat med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). I det följande förklarar jag dessa sistnämnda utgiftsposterna. Vad gäller vid arvVid arv råder att mottagaren övertar överlåtarens omkostnadsbelopp. Om fastigheten har ärvts i flera led kommer således omkostnadsbeloppet för den sista i kedjan att vara detsamma som för den första. Har förbättringsutgifter tillkommit under tiden öka dessa utgifter i vissa fall omkostnadsbeloppet; detta kommer förklaras nedan. AnskaffningsvärdeEftersom fastigheten har ärvts i flera led är det sannolikt att den förvärvades innan 1952, varvid det finns viss specialreglering. Är så fallet fastställs anskaffningsvärdet för utländska fastigheter till marknadsvärdet för den 1 januari 1952. Om den faktiska anskaffningsutgiften var högre får detta belopp användas istället (45 kap. 29 § IL). Är fastigheten däremot initialt förvärvad senare än 1952 råder att anskaffningsvärdet är den faktiska anskaffningsutgiften, det vill säga köpeskillingen som erlades. Om köpeskillingen är okänd ankommer bevisbördan för kostnaden på den skattskyldige, det vill säga på dig. Detta är inte lagstadgat utan bygger på principiell grund. Innebörden är att om du inte kan göra en viss köpeskilling sannolikt så kommer anskaffningsutgiften fastslås till 0 kronor. Du bör kunna göra en högre utgift sannolik; fri bevisföring råder och det krävs således inte att du besitter köpeavtalet. FörbättringsutgifterEn nybyggnation ses i regel som en grundförbättring för vilket utgiften får läggas till omkostnadsbeloppet. En förutsättning är att utgifterna sammantaget översteg 5 000 kronor för ett och samma år (45 kap. 11 § IL). Ingen tidsgräns råder för när nybyggnationen ska vara företagen utöver att den ska vara företagen efter år 1952 (jfr 45 kap. 28 § fjärde stycket respektive 29 § andra stycket IL) Vad gäller vid en svensk persons fastighetsförsäljning i Lettland? Sverige har ett skatteavtal med Lettland (SÖ 1993:57 och Lag (1993:1164) om dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och Lettland). Av detta skatteavtal följer att Lettland har ensamrätt att beskatta vinst från fastighetsförsäljning då fastigheten är belägen i Lettland (art 13 punkt 1). Följden är att Sverige inte beskattar vinsten alls och istället att Lettlands skatterätt tillämpas, för vilket jag dessvärre inte kan redogöra. En förutsättning är att du själv åberopar skatteavtalet som "övrig upplysning" i deklarationen. Risken av att inte åberopa skatteavtalet är att både Lettland och Sverige gör anspråk på att beskatta vinsten och att du blir tvungen att betala dubbelt upp för samma vinst. SammanfattningEnligt svensk rätt utgör omkostnadsbeloppet anskaffningsvärdet + förbättringsutgifter. Vad som utgör anskaffningsvärde och förbättringsutgift redogörs för ovan. I detta fall råder enligt ett skatteavtal att Lettland har ensamrätt på beskattning förutsatt åberopande av Sveriges och Lettlands skatteavtal "SÖ 1993:57". Hoppas du fick svar på din fråga! Vänlig hälsning,

Hur mycket ska jag skatta vid försäljning av en andel i en fastighet jag fått i gåva?

2019-04-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag, moster och morbror har fått ta över en sommarstuga av min mormor vars far byggde huset på 40-talet. nu har jag valt att bli utköpt och jag undrar vad jag ska skatta på 277 000 kr.
Natalie Accord |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!De flesta inkomster ska beskattas på något sätt och med lite olika skattesatser. De skatterättsliga regler som är relevanta i din situation hittar du i Inkomstskattelagen (IL). Den vinst som du gör på en försäljning av en fastighet ska skattas i inkomstslaget kapital, vilket rör inkomster på grund av innehav av tillgångar och kapitalvinster respektive kapitalförluster (IL 41:1). Du gör en kapitalvinst när du säljer någon av dina tillgångar – i ditt fall andelen i fastigheten (IL 41:2). Skattesatsen för inkomstslagen ligger på 30 % (IL 67:7). Hur du räknar ut kapitalvinstenEftersom det handlar om en sommarstuga utgår jag ifrån att det här rör sig om en privatbostad och inte som en näringsfastighet (IL 2:8). Detta har betydelse för hur mycket skatt du behöver betala. Du räknar ut kapitalvinsten genom att ta den ersättning du fick vid försäljningen minus omkostnadsbeloppet (IL 44:13). Omkostnadsbeloppet inkluderar försäljningsutgifter, utgifter du haft för förbättringsarbeten samt vad du införskaffade andelen för. Regler om hur du avgör om du får dra av förbättringsutgifter hittar du i IL 45:11-12. När du räknar ut omkostnadsbeloppet för din andel kan du räkna på vad som gjorts på just din del av fastigheten, eller så räknar du ut omkostnadsbeloppet för hela fastigheten och räknar ut din andel av detta i förhållande till hur stor andel av fastigheten du ägde (IL 45:19-20). Du behöver endast beskatta tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten när du sålt en andel av en fastighet (IL 45:33). Det blir alltså 22/30 av 30 %. KontinuitetsprincipenOm du och dina släktingar fick ta över sommarstugan utan att ersätta din mormor någonting, utan fick den som gåva, har ni kanske inte haft några utgifter för anskaffning. Omkostnadsbeloppet hade i sådana fall blivit väldigt litet och du hade behövt betala väldigt mycket skatt. För att det inte ska bli så stora skattemässiga konsekvenser av gåvor har en regel införts som gör att du tog över din mormors omkostnadsbelopp när du fick fastigheten (IL 44:21). Detta kallas kontinuitetsprincipen. Den här regeln gäller inte bara gåvor, utan även egendom som förvärvas genom arv eller bodelning. Så om din mormor fick fastigheten av sin far i arv när han gick bort så är det din mormors fars omkostnadsbelopp du får använda. För enkelhets skull finns en regel som stadgar att anskaffningsutgiften för fastigheter som införskaffades innan är 150 % av taxeringsvärdet för fastigheten år 1952 (IL 45:28). Om du är osäker på hur vad fastigheten faktiskt kostade kan detta vara en bra utgångspunkt. SammanfattningsvisKapitalvinster beskattas i inkomstslaget kapital som har en skattesats på 30 %, men eftersom det gäller försäljning av en privatbostad behöver bara tjugotvå trettiondelar av den summan tas upp till beskattning. Kapitalvinsten räknas ut genom att du tar ersättningen på 277 000 kr minus omkostnadsbeloppet för din andel av fastigheten. Eftersom du fick fastigheten i gåva så har du tagit över din mormors, alternativt din mormors fars, omkostnadsbelopp. Här hittar du beräkningshjälp på Skatteverkets hemsida som du kan ta hjälp av för att räkna ut omkostnadsbeloppet och hur mycket skatt du ska betala. Med detta hoppas jag att du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Vilket värde blir underlag för beskattningen vid försäljning av fastighet?

2019-04-19 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag ska sälja en fastighet som erhållits vid bodelning.Är mitt inköpsvärde det som fastigheten värderades till då eller det ursprungliga som min fd man och jag köpte fastigheten för?
Daniela Karlsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga rör regleringar i inkomstskattelagen.När du säljer en fastighet och går med vinst på försäljningen kommer du att beskattas för en kapitalvinst, vilket regleras i 45 kap IL. Skatten du betalar beräknas utifrån kapitalvinsten, d.v.s. ersättningen vid försäljningen minus omkostnadsbeloppet (som består av anskaffningskostnaden, dvs. vad fastigheten köptes för, plus förbättringsutgifter, utgifter som ni gjort som förbättrat fastigheten, se kap. 45 11- 14 §§ IL). I ditt fall blir det inköpsvärdet, dvs. det du och din man betalade för fastigheten när ni köpte den, som blir underlag för beskattningen vid försäljningen. Hoppas du fick svar på din fråga.Hälsningar