Skattemässiga konsekvenser vid fastighetsgåva av blandat fång

2019-04-10 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, mina föräldrar har ett hus som de nu tänkt att sälja och sedan flytta till en bostadsrätt.Mäklaren räknar med att de skulle kunna få ca 3,5 miljoner för huset om de skulle sälja det med hjälp av denne. Bostadsrätten kostar 1,5 miljoner, och nu undrar vi om det skulle vara möjligt för mig (och min syster) att köpa huset för denna summa? Eller blir det något knas med skatter och liknande om man gör så? Vi planerar att behålla huset under en lång tid framöver och tanken är att jag ska bo där. Är det så att huset inte får säljas till ett pris som är lägre än vad som kan räknas som marknadspris? Och om det görs, behöver man då ändå betala massa skatt?Har skattemyndigheten något emot att man gör såhär?Kan man annars göra på något sätt så att huset blir ett förskott på vårt arv efter våra päron? Eller räknas det så automatiskt om man skulle kunna göra enligt ovan?Tacksam för svar!Ha en fin dag!Med vänlig hälsningPetra
Jakob Westling |Hej!Tack för att du valde Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du vill veta hur husförsäljningen skulle se ut skattemässigt.Som du formulerat frågan antar jag även att du undrar över dina föräldrars skattesituation när dom säljer fastigheten.Du som köpare behöver inte betala någon skatt vid köpet. Då försäljning av fastighet är en inkomst så regleras frågan i Inkomstskattelagen.Enligt 8:2 är gåvor undantagna inkomstskatt. Det betyder att gåvor behöver ingen skatta på. Då ni betalar mindre för fastigheten än vad den är värd, så likställs den som en gåva av blandat fång skattemässigt. Det betyder att man ser en del som en gåva och resten som ett köp. Så hur hanteras detta skattemässigt?Vi använder oss av en princip som kallas huvudsaklighetsprincipen. Det betyder att man ser övergången av äganderätten på den huvudsakliga delen. I detta fall är "gåvan" runt 2 miljoner och köpet på 1,5 miljoner. Därför ser man hela förvärvet som en gåva och därav behöver inte dina föräldrar beskattas för försäljningen. Vidare kan sägas att när ni får fastigheten som gåva tillämpas kontinuitetsprincipen, 44:21 IL. Paragrafen föreskriver att ni som gåvotagare tar över era föräldrars skattemässiga situation. Det betyder att när ni väl säljer det så ska ni räkna försäljningsvärdet mot vad era föräldrar köpte huset för, och inte vad ni betalade för att räkna ut kapitalvinsten/förlusten. Hoppas det besvarade din fråga!

Fråga om fastighetsöverlåtelse ska ses som köp eller gåva samt arvsrättsliga konsekvenser

2019-04-03 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Förra året köpte jag och mitt ex ett hus där vår dotter med familj fått bo efter att deras hus brann ner. Nu har de fått huset återuppbyggt och har satt ut det till försäljning. Tanken var att betala av lånet på det hus som vi står för, men då blev det genast lite krångligare. Vi köpte huset för 895000 kr och om dom då vill köpa det kan vi sälja det till underpris och i så fall när måste man anse det som gåva. Samtidigt så funderar man om våra andra två barn då kan begära något om vi går bort.
Astrid Niva-Lindmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga avser både skatterätt och arvsrätt. Jag kommer därför dela upp svaret här nedan i respektive rättsområde. De lagstiftning som främst blir aktuella är Inkomstskattelagen och Ärvdabalken. SkatterättNär det gäller fastighetsöverlåtelser så är det försäljningspriset i förhållande till taxeringsvärdet som styr huruvida överlåtelsen ska ses som ett köp eller en gåva. Inom skatterätten finns det något som kallas för huvudsaklighetsprincipen vilket innebär att försäljning av en fastighet till ett pris som ligger under taxeringsvärdet ska ses som en gåva och försäljning till ett pris som motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet ska betraktas som ett köp. Man kan alltså inte ur skattesynpunkt dela upp förvärvet i både köp och gåva. Huvudsaklighetsprincipen är beroende av att de förmögenhetsrättsliga gåvorekvisiten är uppfyllda. Dessa är 1. Att överlåtaren har en gåvoavsikt, 2. Att överlåtelsen har skett frivilligt och 3. Att förmögenhetsöverföringen faktiskt har skett. Om den som förvärvar fastigheten är närstående (se närståendebegreppets definition i 2 kap 22 § IL) presumeras det att överlåtelsen är en gåva. Skulle gåvorekvisiten inte vara uppfyllda kommer överlåtelsen betraktas som ett köp, oavsett om köpeskillingen ligger under eller över taxeringsvärdet. Eftersom jag inte känner till taxeringsvärdet på huset i fråga kan jag inte ge något svar på vid vilket belopp som överlåtelsen i ert fall skulle betraktas som en gåva. Oavsett om er avsikt är att sälja huset eller ge bort det som en gåva behöver ni ta reda på dess taxeringsvärde. Om ni väljer att sälja huset till ett pris som understiger taxeringsvärdet och har en gåvoavsikt kommer överlåtelsen betraktas som en gåva vilket för er som säljare innebär att ni inte behöver betala någon kapitalvinstskatt som vid försäljning. För gåvotagaren kommer kontinuitetsprincipen, 44 kap 21 § IL, tillämpas vilket innebär att denne inträder i överlåtarens skattemässiga situation. Det betyder att gåvotagaren, vid en framtida avyttring av fastigheten, får tillgodogöra sig överlåtarens omkostnadsbelopp vid beräkningen av eventuell vinst eller förlust. Beskattningen skjuts alltså upp tills dess att gåvotagaren avyttrar fastigheten. Om ni bestämmer köpeskillingen till ett belopp som överstiger taxeringsvärdet kommer överlåtelsen ses som en avyttring enligt 44 kap 3 § IL och ni som säljare kommer då att beskattas för eventuell kapitalvinst.ArvsrättDin fundering angående om era två andra barn kan begära något med anledning av gåvan när ni går bort regleras i 6 kap Ärvdabalken som handlar om förskott å arv. Första paragrafen stadgar att vad arvlåtaren i livstiden har gett en bröstarvingen ska avräknas som förskott på dennes arv efter arvlåtaren, om inte annat har föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. Det innebär alltså i erat fall att om ni inte särskilt föreskriver att huset inte ska utgöra förskott på arv så kommer det utgöra förskott på arv för er dotter. Förenklat kan det sammanfattas som så att värdet av gåvan ska avräknas från hennes arvslott när arvet efter er ska fördelas mellan era bröstarvingar. Värdet som ska avräknas är det som gåvan var värd vid mottagandet, 6 kap 3 § Ärvdabalken. Dottern som erhållit gåvan kan aldrig tvingas att betala något till övriga syskon om gåvovärdet överstiger hennes arvslott, 6 kap 4 § Ärvdabalken. Det maximala avdraget för förskott på arv uppgår alltså till arvslotten. Era två andra barn kan inte begära någonting som "kompensation" för gåvan till er ena dotter men däremot kommer deras arv bli "större" än hennes eftersom hon måste avräkna värdet för husgåvan som förskott på arv. Om er kvarlåtenskap inte uppgår till ett så stort värde att det kan täcka förskottet och till att alla bröstarvingar får en lika stor arvslott kommer de två barn som inte fått något förskott att i praktiken dela på hela kvarlåtenskapen, se exempelberäkning hos lagen.nu. Om ni inte vill att er dotter ska behöva räkna av husgåvan som förskott å arv rekommenderar jag er därför att se till att föreskriva detta i gåvohandlingen. Av din fråga framgår det inte så tydligt om huset enbart ska överlåtas till er dotter eller till henne och en eventuell partner. Det kan därför vara värt att poängtera vikten av att i gåvohandlingen föreskriva om huset ska utgöra enskild egendom eller inte. Vänligen,

Vad får man göra avdrag för vid kapitalvinstbeskattningen när man säljer fastigheter?

2019-03-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej. Jag (vi, min dåvarande sambo) köpte hus 1980 för 350.000:-. Vi belånade huset i två omgångar för renovering, delade på oss 2004 och jag belånade igen för att lösaut honom med 1 milj kr. jag har nu lån på ca 1,9 milj. Är i tankarna på att sälja inom en snar framtid. "Man" får mellan 4,2-5,0 milj för husen på min gata vid försäljn nu det senaste året. Jag tror att jag skulle kunna få ca 4,6 milj för mitt hus...… Vad händer då med skatt, ev avdrag …. o.s.v????
Lucas Cyrén |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Kort svar på din fråga: Avdrag på vinstskatten för förbättringar samt förbättrande reparationer och underhåll får göras när man säljer fastigheter. Hur mycket avdrag man får göra är dock beroende på karaktären av de arbeten man utfört och, i vissa av dessa fall, hur länge sedan arbetena utfördes. En enkel huvudregel är att allting som tillfört någonting nytt till fastigheten (exempelvis ut- eller nybyggnation) får göras avdrag för, medan utgifter för reparationsarbeten och underhåll är underkastade vissa begränsningar. Se mer om detta nedan.Avdrag för att man löst ut sin sambo (eller någon annan delägare för den delen) får inte göras vid försäljningen av fastigheten.Lite längre svar med motivering:När man säljer fastigheter med vinst ska man betala skatt på den vinst man gör (s.k kapitalvinstskatt). Kapitalvinsten beräknas enligt reglerna i 44-45:e kap. inkomstskattelagen och kan enkelt beskrivas som att man subtraherar omkostnadsbeloppet (dvs vad man en gång i tiden betalade för fastigheten) och eventuella försäljningskostnader från köpeskillingen.Man får dock göra vissa avdrag från vinsten, exempelvis i de fall man faktiskt förbättrat fastigheten (s.k förbättringsutgifter). Detta görs genom att man lägger till dessa kostnader i omkostnadsbeloppet och på det sättet "pressar ner" vinsten man gjort på försäljningen."Förbättringar" och "Förbättrande reparationer och underhåll"Det finns anledning att göra en viss skillnad på "förbättringar" och "förbättrande reparationer och underhåll". En gemensam regel för dessa kostnader är att de enbart får läggas till omkostnadsbeloppet för de år då de sammanlagt uppgått till mer än 5000 kr.Förbättringar är helt enkelt att fastigheten har förbättrats på något sätt. Det är i vanliga fall en ut- eller nybyggnation på fastigheten, exempelvis ett garage eller en balkong. Man tillför med andra ord någonting nytt som rimligtvis kan tänkas öka fastighetens värde. Man får alltid lägga till förbättringar i sitt omkostnadsbelopp, dvs oavsett när dessa gjordes. Förbättrande reparationer och underhåll är lite annorlunda. Dessa innebär, precis som namnet antyder, att man "enbart" reparerar eller underhåller fastigheten utan att egentligen tillföra någonting nytt. Exempel på detta kan vara att man lägger nytt golv eller byter ut vitvaror i fastigheten.Det finns också här två begränsningar på rätten att göra avdrag. Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll får bara läggas till omkostnadsbeloppet om dessa har medfört att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet. Detta innebär att man i princip aldrig kan lägga till dessa kostnader i omkostnadsbeloppet om man själv byggde fastigheten eller köpte den när den var precis ny, eftersom den då rimligtvis var i nyskick. Den andra begränsningen innebär att man inte får lägga till utgifter för förbättrande reparationer och underhåll i sitt omkostnadsbelopp om dessa har gjorts tidigare än fem beskattningsår före året för avyttringen. Detta innebär att utgifter för förbättrande reparationer och underhåll som gjorts tidigare än år 2014 inte får läggas till omkostnadsbeloppet om fastigheten säljs i år.Utlösandet av din samboAtt du löst ut din sambo i och med er separation innebär inte att du har någon avdragsrätt för den kapitalvinst du troligtvis kommer göra i och med försäljningen. När exempelvis två makar separerar och den ena löser ut den andra från fastigheten i bodelningen brukar man i detta belopp ta hänsyn till att den andre senare kommer att behöva betala kapitalvinstskatt på försäljning av hela försäljningen. Detta brukar innebära att man sänker utlösningssumman med ett belopp som motsvarar den utlöste makens andel av kapitalvinstskatten, beräknat enligt antagandet att fastigheten skulle sålts vid dagen för bodelningen.Jag hoppas att du finner svaret användbart! Om du har några ytterligare funderingar eller frågor kan du alltid lägga fram dessa i kommentarsfältet nedan eller helt enkelt ställa en ny fråga.

​Hur betalas skatt på försäljningen av en bostadsrätt efter ett arv?

2019-02-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Erh arv från min mor för ca 10 år sedan, gällande en bostadsrätt, efter det har min far bott kvar i bostadsrätten utan några vinster. Nu har även min far gått bort och funderar på att sälja,Vilka skatter/regler gäller vid en eventuell försäljning ? Skall värdet på arvet tas upp som köpekostnad ??Mvh
Malin Waldén |Hej, kul att du vänder dig till oss på Lawline!Vad blir skatten vid en försäljning?Hur mycket som ska betalas i vinstskatt beror på vad bostadsrätten kostade när den köptes. Vinsten är skillnaden på vad bostadsrätten kostade när den köptes och vad den ger vid en försäljning. Det är bara vinsten som beskattas. När vinsten räknas ut ska avdrag för försäljningskostnader och förbättringsutgifter göras, se Inkomstskattelagen (IL) 44 kap. 13-14 § och 46 kap. 8-12 §.När det gäller bostadsrätter finns vissa regler som påverkar hur det ska räknas ut vad bostadsrätten köptes för, se IL 46 kap. 5 och 6 §. Det som kan påverka köpesumman är insatser, upplåtelseavgifter, överlåtelseavgifter och andra avgifter som betalades till företag i samband med köpet. Viktigt att tänka på är att om du har betalat för en andel i en inre reparationsfond eller en avsättning som är avsedd för reparation och underhåll så räknas detta inte in i anskaffningsutgiften.Exempel:- Bostadsrätten köptes för för 100+ Och säljs för 150- Förbättringar i form av renovering har kostat 5- Försäljningskostnader i form av mäklarkostnader blev 15- Andel i inre reparationsfond vid försäljning var 10+Andel i inre reparationsfond vid köpet var 5Då blir vinsten som ska beskattas 25 (150-100-5-15-10+5=25).Viktigt att tänka påKapitaltillskott kan påverka beräkningen av vinsten, se IL 46 kap. 7 §. Så glöm inte att se över det.En annan sak som är viktig att tänka på är att förbättringar i form av renoveringar inte får vara mer än 5 år gamla.SkattenAv den summa som blir vinst så ska tjugotvå trettiondelar tas upp till beskattning, se IL 46 kap. 18 §. Som privatperson är skatten 30% på kapitalvinster, se IL 65 kap. 7 §. Detta betyder att den totala skatten blir 22% (22/30 x 30 % = 22%)Vinstskatten är alltså inte beroende av värdet på arvet du fick utan på hur mycket vinst som görs på bostadsrätten. Eftersom du ärvt bostadsrätten så gäller det priset som din mor betalade för den.Spelar det någon roll när bostadsrätten köptes?När det gäller bostadsrätter spelar faktiskt detta roll. Om din mor köpte den innan 1974 gäller speciella regler för beräkningen av anskaffningsutgiften, se IL 46 kap. 14 §.SammanfattningDet är inte värdet på arvet som ska tas upp som köpesumma, utan vad din mor betalade för bostadsrätten när hon köpte den. Hur stor vinsten som du ska betala skatt på är beroende av vad skillnaden köpesumman och försäljningspriset blir.Hoppas svaret var till hjälp!Vänliga hälsningar

Om jag säljer mitt hus med vinst måste jag skatta för vinsten om jag lägger den på ett nytt dyrare hus?

2019-04-10 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Om jag säljer mitt hus med vinst måste jag skatta för vinsten om jag lägger den på ett nytt dyrare hus?
Jonna Johansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag tolkar det rör din frågeställning möjligheterna att få uppskov på kapitalvinsten som kan uppstå när man säljer sin bostad. Regler om detta finns i 47 kap. inkomstskattelagen (IL). Vad är villkoren för uppskov?Om du säljer din ursprungsbostad (din permanenta bostad) och förvärvar och flyttar till en ersättningsbostad som förvärvats tidigast året innan ursprungsbostaden avyttras och senast året efter ursprungsbostaden avyttras kan det finnas möjlighet till uppskov (47 kap. 2-5a § IL). Om ersättningsbostaden är dyrare än ursprungsbostaden motsvarar uppskovsbeloppet kapitalvinsten (47 kap. 7 § IL). Uppskovsbeloppet kan dock som minst vara 50.000 kronor (47 kap. 6 § IL). Vad är verkan av uppskov?Den som har ett uppskovsbelopp ska varje år ta upp en schablonintäkt inom kapitalsektionen av deklarationen motsvarande 1.67 % av uppskovsbeloppet (47 kap. 11 b § IL). Schablonen tas alltså upp som en inkomst som det sedan skattas för.Uppskovsbeloppet ska återföras till beskattning när personen begär det eller när ersättningsbostaden avyttras (47 kap. 9 a § och 11 § IL). Kan jag få uppskov?Om det är din ursprungsbostad som du säljer och du inom tidsramen flyttar till en ersättningsbostad som uppfyller kraven kan du få möjlighet till uppskov, dvs skjuta upp beskattningen för kapitalvinsten. Om du köper ett dyrare hus kan du få uppskov på hela kapitalvinsten från försäljningen av ursprungsbostaden. Jag hoppas du fick klarhet i din fråga. Vill du läsa mer så har Skatteverket bra information här. Med vänliga hälsningar

Blandat fång

2019-03-31 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Vår son fick huset i gåva 2018mot ersättning. Nu när vi ska deklarera ska man fylla i försäljningspris och inköpspris,men vi har inget ,det är ju en gåva.Fyller man i inköpspris i båda kolumnerna?Mvh
Megi Xukthi |Hej,Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Det framgår av din fråga att eran son fick huset i gåva mot ersättning. Om en överlåtelse av en fastighet sker mot ersättning, men ersättningen inte motsvarar den överlåtna tillgångens marknadsvärde, brukar man säga att det är frågan om ett blandat fång. Överlåtelsen har skett dels genom en onerös del (överlåtelse mot ersättning), dels genom en benefik del (överlåtelse utan ersättning). Det saknar betydelse hur parterna själva betecknat överlåtelseavtalet, d.v.s. det saknar betydelse om ni har överlåtit huset till eran son genom ett gåvobrev eller genom ett köpebrev. För att avgöra om en fastighetsöverlåtelse ska betraktas som köp eller gåva används den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Principen innebär att inkomstskattemässigt anses en fastighet överlåten genom gåva om ersättningen understiger både överlåtelseårets taxeringsvärde och marknadsvärde. En sådan överlåtelse anses i sin helhet ha skett genom gåva och medför ingen vinstberäkning (RÅ 1969 ref. 32, RÅ 1981 1:29 och RÅ 2004 ref. 42). Sammanfattningsvis innebär vad som ovan sagts att om den ersättning ni har fått från eran son för huset understiger husets taxeringsvärde, kommer överlåtelsen att betraktas som gåva. Den rättsliga bedömningen som beskrivs ovan, görs av Skatteverket därför borde ni inkludera ersättningen ni har fått för huset i eran inkomstdeklarationer. Med Vänliga Hälsningar

Förbättringskostnader och avdrag? Finns det en tidsgräns?

2019-03-03 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej.Vi köpte en villa 2010 som hade stor renoveringsbehov.Elledningar var livsfarliga,taket läckte,badrum var fuktskadat,köket var från 1958,källare var väldigt blöt isolering i golvet var så blöt att det rann vatten,två glas fönster från 58.Inne i huset var så kallt att det blåste genom ingen isolering alls.Värmesystem bytte vi mot bergvärme,Vi var tvungna att renovera hela huset.Nu säjer skattemyndigheten att bara sista 5 åren får vi göra avdrag.Vi köpte huset 900.000kr sålde 2018 2600.000 huset var helt renoverat då.Vad får vi dra av i deklaration. Tack om ni hjälper oss mvh Markku
Jesper Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Lagstöd:Vid beräkningen av kapitalvinsten får du göra avdrag för, bland annat, förbättringsutgifter (44:13-14 Inkomstskattelagen). Förbättringsutgifter är utgifter som du har haft som har förbättrat bostaden. I 45 kap. 11-12 §§ IL finns reglerna om vad som gäller för förbättringsutgifter. För att ha avdragsrätt måste de sammanlagda utgifterna vara minst 5000 kronor under ett beskattningsår. Sedan är det olika regler beroende på om du har gjort en grundförbättring (exempelvis ny-, till och ombyggnad) eller reparation och underhåll (exempelvis byta handfat, måla om väggar, tapetsering). Vid en grundförbättring får du göra avdrag för hela utgiften, dock inte om den gjordes före 1952. Det är dock lite klurigare med reparationer och underhåll. Då måste de medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet, det innebär att du inte får avdrag om bostaden var nybyggd vid köpet. Det finns även en tidsgräns vid reparationer och underhåll; du får inte dra av utgifter som du har haft längre tillbaka än 5 år innan du sålde bostaden.Ditt fall:Alltså så stämmer det att det är endast avdrag för de 5 senaste åren före försäljningsdatumet som kan göras avdrag för. Undantaget för detta gäller grundförbättringar som är utförts innan år 1952. Det framgår inte av din text om detta har skett så jag antar att det inte har gjort det. Om du vill ha mer info om det finns det att läsa på: https://skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/forsaljningavbostad/forbattringsutgifter/grundforbattringar.4.3f4496fd14864cc5ac9132ac.html Angående förbättringsåtgärder och reparation av huset fann jag denna länk användbar: https://skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/forsaljningavbostad/forbattringsutgifter/reparationerochunderhall.4.12815e4f14a62bc048f627.html Sammanfattning:Ni kan alltså göra avdrag på det som ni gjort innan 2013 och oftast krävs det kvitto för att kunna styrka detta. Skatteverket har även en tjänst där du själv kan lägga in de summor som du har lagt ner för att beräkna avdraget. Jag råder dig att kolla genom de kvitton som finns och sedan ringa till Skatteverket för fortsatt hjälp.Hoppas du fick svar på din fråga!

Hur mycket skatt måste jag betala när jag säljer min gård?

2019-02-25 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag har ärvt en gård. Om jag säljer den undrar jag hur mycket skatt jag betalar ? Gården ärvdes innan av min farbror. Vi känner inte till köpeskillingen från 1956.Tack för hjälp.
Eric Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du betalar kapitalskatt på 22/30 av vinsten du gör på försäljningen av fastigheten. Vinsten räknar du ut genom att ta: Försäljningspriset – Köpeskillingen från 1956– Arbete ni lagt ner på fastigheten (Renoveringar)– Försäljningskostnader (t ex mäklararvode)= VinstEtt exempel:1 000 000 (Försäljningspriset) – 200 000 (Köpeskillingen)– 70 000 (Renoveringar)– 30 000 (Mäklararvode)= 700 000 (Vinst)22/30 av vinsten = 513 333 kr30% skatt på 22/30 av vinsten = 154 000 krI detta exempel ska du alltså betala 154 000 kr i skatt. För att hitta inköpspriset kan du vända dig till Lantmäteriet, de har ett fastighetsprisregister du kan använda för att få reda på inköpspriset för fastigheten. De gör det även möjligt att logga in och se diverse information om din fastighet här:https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Min-fastighet/ Med vänliga hälsningar,