Försäljning av fastighet som erhållits via gåva - beräkning av kapitalvinst och reavinstskatt
Jag och mina två systrar har fått vår mors hus innan hennes död som gåva. Vi har nu sålt det för 1 845 000. Hon köpte det för 1969 för 183 000. Gjorde sedan uterplats samt byggde en ovanvåning. Inga kvitto finns bara foton från när det byggdes. Vad är skäligt att dra av i skatt och kan man göra det. Är ju annars en stor vinst på huset och innebär mycket vinstskatt
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågor om skatt regleras bland annat i inkomstskattelagen (IL). Inom skatterätten gäller kontinuitetsprincipen vid gåva av kapital, d.v.s. att mottagaren inträder i den tidigare ägarens skattemässiga position. Detta innebär exempelvis att anskaffningsutgiften för givaren går över till gåvomottagaren (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att ni vid beräkning av eventuell vinstskatt ska använda er av er mors anskaffningsvärde på 183 000 kr.
Beräkningen av kapitalvinsten
Kapitalvinst ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskat med utgifter för försäljningen, ex mäklararvode samt minskat med omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL).
Fastställande av omkostnadsbeloppet
Omkostnadsbeloppet består av anskaffnings- och förbättringsutgifter för fastigheten. Avdrag ska medges för anskaffningsutgifter för fastigheten samt för ny-, till- och ombyggnad (grundförbättringar) som under ett år har överstigit 5000 kr, samt utgifter för förbättrande reparation och underhåll som överstigit 5000 kr och som skett under de senaste 5 åren (45 kap. 11 § IL, 45 kap. 12 § IL).
Jag tolkar frågan som att ni har utfört grundförbättringar snarare än reparation och underhåll, därmed kommer hela utgiften att vara avdragsgill, dock ej för den del som ni eventuellt har fått rot-avdrag för.
Det krävs inte kvitton för att kunna göra skatteavdrag
Det är möjligt att begära avdrag även om ni saknar kvitton eller fakturor. Enligt Skatteverket krävs då istället andra dokument för att kunna visa omfattningen och tidpunkten för renoveringen. Fotografier är sådana dokument som istället kan användas som underlag. För att visa på kostnaden är det möjligt att använda kontoutdrag, lånehandlingar etc. som underlag vid deklarationen.
Vinstskatten och beräkningen
Vid försäljning av en privatbostadsfastighet gäller att 20/30-delar av vinsten är skattepliktig, vilket i praktiken ger en skatt på 22% av vinsten (45 kap. 33 § IL).
Ni ska göra beräkningen som följande:
(+) Ersättningen ni fått vid försäljningen (1 845 000 kr)
(-) eventuella försäljningskostnader
(-) utgifterna för uteplats och ovanvåning
(-) anskaffningsutgiften (183 000 kr)
= kapitalvinsten
Skatten är som ovan nämnt 22 % av kapitalvinsten.
Med vänlig hälsning,
