Hur beräknar vi skatten vid fastighetsförsäljning?
Jag och min bror ärvde en fastighet för ett antal år sedan. Nu har brodern avlidit och dottern ärvt hans del
som hon vill sälja till mig. Gäller samma skatteregler som gällt om jag skulle lösa ut brodern. Försäljningsvärdet är satt till 1.600.000kr en miljon sexhundra tusen kronor. Skall jag betala 800.000kr åtta hundra tusen kronor minus kapitalvinstskatten 22% alltså 624.000kr sex hundratjugofyra tusen kronor?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag förstår din fråga, och vad jag har som utgångspunkt, är att du och din bror för ett antal år sedan ärvde en fastighet tillsammans. Din bror har nu avlidit och hans andel i fastigheten har genom arv övergått till hans dotter som nu vill sälja till dig. Din undran är nu hur mycket skatt som ska betalas om du köper hennes andel.
Vinstskatt vid försäljning av fastighet hör till inkomstslaget kapital. Med kapitalvinst avses bland annat vinst vid avyttring av tillgångar (41 kap. 1-2 § inkomstskattelagen, IL). Med avyttring av tillgångar avses försäljning, byte och liknande överlåtelse av tillgångar (44 kap. 3 § IL). Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Ersättningen för den avyttrade tillgången är helt enkelt försäljningssumman. Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften (inköpspris) ökad med utgifter för förbättring (44 kap. 14 § IL). Avyttras endast en del av en fastighet ska kapitalvinsten beräknas på grundval av förhållandena på den avyttrade delen (45 kap. 19 § IL). Förvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning är däremot skattefria (8 kap. 2 § IL). Vid förvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning träder förvärvaren enligt kontinuitetsprincipen i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det innebär att förvärvaren tar över arvlåtarens omkostnadsbelopp. I ert fall ska omkostnadsbeloppet för den ni ärvde det av användas vid beräkningen av vinstskatt. Du och din bror tog över skattansvaret genom arvet, innebärande att ni inte betalde någon skatt när ni ärvde. Din brorsdotter har tagit över sin fars ansvar. Utgångspunkten är därmed att vinstberäkningen ska ske utifrån det ursprungliga omkostnadsbeloppet.
Skulle fastigheten säljas till dig till ett pris som är lägre än taxeringsvärdet kan det skattemässigt behandlas som en gåva och ingen skattskyldighet utlöses. Fastigheten anses överlåten som gåva om ersättningen understiger överlåtelseårets taxeringsvärde (eller överlåtelseårets marknadsvärde, om det är lägre än taxeringsvärdet) under förutsättning att avsikten är att berika mottagaren. Om överlåtelsen sker till en närstående presumeras att det finns en gåvoavsikt. För er innebär det att om priset om 1.600.000 kronor är lägre än taxeringsvärdet utgör "försäljningen" en gåva. Då blir din brorsdotter inte skattskyldig (jfr 8 kap. 2 § IL) och du övertar skatteansvaret till den dag du säljer fastigheten. I det fallet bör man göra en fiktiv försäljning för att räkna fram hur mycket skatt som skulle utgått idag och ersätta dig. En fiktiv försäljning innebär att man räknar ut hur mycket skatt som skulle betalts vid en försäljning på marknaden idag och att du ersätts eftersom du blir skattskyldig den dagen du säljer fastigheten.
Sammanfattningsvis ska vinstskatten beräknas utifrån det ursprungliga omkostnadsbeloppet. Om försäljningspriset är lägre än taxeringsvärdet kommer det skattemässigt att räknas som en gåva, trots ersättningen. Då utlöses ingen skattskyldighet och du bör ersättas med anledning av att du tar över skatteansvaret tills den dag du säljer. Om försäljningspriset är högre än taxeringsvärdet utlöses en skattskyldighet för din brorsdotter och det ska beräknas vinstskatt utifrån det ursprungliga omkostnadsbeloppet.
Om du/ni behöver vidare hjälp från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
