Kapitalvinst på ärvd fastighet

FRÅGA
Min mor ärvde hus som ursprungligen köptes för 70 000kr, huset är nu värderat till ca 7 000 000krVad skulle hon bli skyldig att skatta när det kommer till reavinst?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Jag har tolkat det som att du undrar hur stor kapitalskatten vid en eventuell fastighetsförsäljning kommer att vara. Svaret på din fråga regleras i inkomstskattelagen (IL).

Påverkas vinstskatten av att fastigheten är ärvd?

Inledningsvis ska det fastställas att alla fysiska och juridiska personer är skattskyldiga för sina inkomster enligt 1 kap. 3 § IL. Dessa inkomster ska därefter hänföras till ett av inkomstslagen näringsverksamhet, kapital eller tjänst som påverkar vilka regler som blir tillämpbara i det enskilda fallet.

Vad som typiskt sett kännetecknar en kapitalinkomst är att det är en slags avkastning från en tillgång som den skattskyldige innehar. Ett exempel på en kapitalinkomst är just kapitalvinsten som uppstår vid avyttring av tillgångar enligt 41 kap. 12 §§ IL. I ditt fall är alltså denna fastighetsavyttring och pengarna som utfaller till följd av detta att anse som en skattepliktig kapitalinkomst.

Innan 2004 gällde fortfarande arvs- och gåvoskatten i Sverige. Arvs- och gåvoskatten innebar exempelvis att en arvtagare som ärvde en fastighet skulle behöva skatta på arvet. Däremot så gäller inte detta förhållande längre enligt 8 kap. 2 § IL och medför att själva arvet inte medför någon skatt.

Däremot så finns det en poäng med att påpeka denna rättsförändring. När din mor ärvde huset så kommer hon anses träda in i givarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § IL. Det innebär att givarens anskaffningsutgift (köpet av fastigheten) kommer att vara lika med mottagarens anskaffningsutgift. I ditt fall kommer således din moders (mottagarens) anskaffningsutgift för fastigheten att uppgå till 70 000 kr.

Vilket belopp ska din mor skatta på?

Huvudregeln för hur kapitalvinsten ska beräknas framgår i 44 kap. IL. För att få ut det rätta skattepliktiga underlaget (d.v.s. inkomsten som din moder ska skatta på) så ska ersättningen för fastigheten minskas med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet enligt 44 kap. 13 § IL.

Vad som avses med omkostnadsbeloppet framgår enligt 44 kap. 14 § IL. Där står det att omkostnadsbeloppet innefattar anskaffningsutgiften och eventuella förbättringskostnader. Det är två viktiga poster eftersom dessa påverkar storleken på kapitalinkomsten som din mor kommer behöva skatta på.

a) Hur beräknas anskaffningsutgiften?

Såsom jag påpekade ovan så gäller det att mottagaren av den ärvda egendomen (din mor) träder in i givarens (arvlåtarens) skattemässiga situation. Detta kommer alltså medföra att det arvlåtaren har betalat för fastigheten (anskaffningsutgiften) ska gälla för din moder likaså. I ditt fall är alltså anskaffningsutgiften 70 000 kr.

b) Hur beräknas förbättringsutgifterna?

Vad som avses med förbättringsutgifterna är generellt sett sådant som den skattepliktiga har lagt ned för att förbättra fastigheten. Hur detta beräknas för just fastigheter regleras i det 45:e kap. IL, se särskilt 45 kap. 12 § IL.

Förbättringsutgifterna kan därefter delas upp i två distinkta kategorier. Det första är s k förbättrande reparationer medan det andra är ny-, till- och ombyggnader av fastigheten. Ett exempel på en förbättrande reparation är att en värmepanna byts ut i fastigheten medan en ombyggnad är att slå ut en vägg eller att flytta köket. Det är viktigt att indelningen sker korrekt då huvudregeln är att förbättrande reparationer inte räknas med i omkostnadsbeloppet, medan utgifter för ny-, till- och ombyggnader räknas med i omkostnadsbeloppet.

Däremot så anses vissa förbättrande reparationer vara av sådant slag att det kan räknas med i omkostnadsbeloppet trots huvudregeln. Detta gäller ifall den förbättrande reparationen har lämnat fastigheten i ett bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. Dock så ska det uppmärksammas att dessa reparationer måste hänföras sig till beskattningsåret alternativt något av de fem föregående beskattningsåren för att omfattas av omkostnadsbeloppet. Detta framgår av 45 kap. 12 § st. 2 IL.

Om jag utgår från ett exempel: om omkostnadsbeloppet (de avdragsgilla förbättringsuppgifterna) uppgår till 100 000 kr så ska dessa dras av från kapitalvinsten. Såsom konstaterat ovan så består anskaffningsutgiften av 70 000 kr. Jag kommer utgå från att försäljningen av fastigheten uppgår till 7 000 000 kr.

7 000 000 – (100 000 + 70 000) kr = 6 830 000 kr.

Beräkningen av vinstskatten:

Nu vet vi att den skattepliktiga inkomsten uppgår till 6 830 000 kr. Det är detta belopp som ska inkomstbeskattas.

Det gäller däremot vissa särskilda regler vid beskattning av fastigheter. Beskattning ska endast ske för 22/30-delar av kapitalvinsten enligt 45 kap. 33 § IL. Detta innebär alltså att det totala beloppet din mor ska inkomstbeskattas för kommer minska.

6 830 000 x 22/30 = 5 008 666,6666… ≈ 5 008 667 kr.

Denna hypotetiska siffra (då jag inte har några uppgifter om några förbättringsutgifter) är således beloppet som din mor ska skatta på. Kom ihåg att skattesatsen för kapitalinkomst ligger på 30 %.

Således ska beloppet 5 008 667 kr multipliceras med 30 % (0,3) vilket, i mitt exempel, skulle ge upphov till den slutliga skatten på ca. 1 502 600 kr.

Handlingsplan

Såsom jag redogjort för ovan så är det dessa huvudsakliga steg som du behöver använda dig av när du beräknar kapitalskatten. Särskilt viktigt är det nog att diskutera med din mor om de eventuella förbättringsutgifterna som skulle kunna ingå i omkostnadsbeloppet. Ju större omkostnadsbelopp, desto mindre behöver hon skatta på.

Hoppas att du har fått svar på din fråga,

Med vänlig hälsning,

Victoria Ikegami Andersson
Fick du svar på din fråga?