Värderas lotterna vid klyvning av fastighet?

2019-07-09 i Klyvning
FRÅGA |Hej Vi är två dödsbodelägare som inte är överens om en stugfastighet med två byggnader. Jag vill stycka av den ena och den andra dödsbodelägerans linje är att sälja. Om inte jag ger med mig kommer det att leda till tvångsförsäljning. Jag tror jag kan begära klyvning, men byggnaderna är olika så klyvning bör ske i kombination med en reglering av de nya fastigeheternas olika värde. Kan jag framtvinga en klyvning trots detta?
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för din fråga!Klyvning av fastigheter regleras särskilt i 11 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) (här kallad FBL). Också de allmänna bestämmelserna i 3 kap. FBL är gällande vid klyvning, liksom 5 kap. FBL. Gällande tvångsförsäljning av samägd fastighet blir lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt (här kallad samäganderättslagen) aktuell. Klyvning anses vara en nybildningsåtgärdInledningsvis ska som sagt de allmänna bestämmelserna i 3 kap. FBL tillämpas vid klyvning. Detta eftersom klyvning är en nybildningsåtgärd (fastigheten nybildas) som måste uppfylla nybildningsvillkoren i 3:1 FBL; ombildningen ska bl.a. resultera i att fastigheten blir lämpad för sitt ändamål. Det är inte aktuellt att nybilda en fastighet ifall det sker för nytt ändamål, om fastigheten inte blir lämplig för det nya ändamålet inom en överskådlig tid, 3:1 1 st. FBL.Det är Lantmäteriet som utreder ifall fastigheten är lämplig för om- eller nybildning. Skulle en klyvning anses vara lämplig, ska er respektive klyvningslott stå i proportion till den andel ni äger, dvs. lottens värde ska motsvara vardera ägarandel så långt det är möjligt. För att det ska vara möjligt måste all mark som ingår i klyvningen värderas; de nya fastigheterna och dess värde regleras alltså i detta förfarande. Är ni inte överens om klyvningen, ska Lantmäteriets förrättare fördela det som ingår i fastigheten (byggnader mm.) enligt 11 kap. FBL.Delägare kan begära klyvning av delägd fastighetI 11:1 FBL stadgas att en delägare kan ansöka om klyvning av samägd fastighet. Du behöver inte de andra delägarnas samtycke för att ansöka om klyvning; det krävs således inte att ni är överens om att klyvning är det bästa alternativet. Klyvningen får bara genomföras om den kan "[ske] enligt framställt yrkande" (11:3 FBL).Det uppställs dessutom särskilda krav på klyvningens genomförande när det finns byggnader på fastigheten. I 11:3 3 st. FBL stadgas att fastighet, där byggnad finns, bara får klyvas om "det ej innebär avsevärd olägenhet för delägare att byggnaden eller anläggningen tillföres hans lott". Med det menas att den delägare som får en fastighet på sin lott troligen kan komma att behöva ersätta övriga delägare för värdet som byggnaden tillför lotten, vilket ju kan bli ekonomiskt betungande och utgöra en "avsevärd olägenhet" för delägaren i fråga.Klyvning har företräde framför tvångsförsäljningI samäganderättslagen regleras tvångsförsäljning av samägd fastighet. Den andra dödsbodelägaren kan på eget bevåg ansöka om tvångsförsäljning enligt 6 § samäganderättslagen. Ifall du ansöker om klyvning innan rätten har hunnit ta beslut om tvångsförsäljning, vilandeförklaras frågan om tvångsförsäljning hos rätten, 7 § samäganderättslagen. Skulle inte klyvning anses vara lämplig, så kan det återigen blir aktuellt med tvångsförsäljning enligt samma lag.SammanfattningsvisDu kan begära klyvning av fastigheten, vilket sker ifall nybildningen anses vara lämplig. Ansöker du om klyvning innan ett beslut om tvångsförsäljning har hunnit fattas av rätten, vilandeförklaras ansökan om tvångsförsäljningen. Vid klyvning kommer lotterna att fördelas i förhållande till hur stora andelar ni äger av fastigheten, så långt det är möjligt. Den fastighetsägare som får en fastighet av större värde som sin lott åläggs en ersättningsskyldighet gentemot övriga ägare. Får du t.ex. byggnaden av större värde på din lott, ska ersättning utgå till den andre dödsbodelägaren i motsvarande mån. Skulle det däremot visa sig att fastigheten inte är lämplig för nybildning, kan det återigen bli aktuellt med tvångsförsäljning av densamma.Kostnaderna för klyvning fördelas mellan er efter vad som är skäligt, 11:10 FBL. Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan övriga delägare stoppa en klyvning av fastighet?

2019-03-22 i Klyvning
FRÅGA |Hej ! Vi är fyra st som äger en jordbruksfastighet frågan är om en av oss vill stycka av en del där ett sommarhus nu står. kan de övriga delägarna stoppa det?
Josef Lindström Habta |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Av dina uppgifter att döma så utgår jag från att ni fyra äger vardera en ideell andel av fastigheten. Det innebär att du och de andra delägarna anses ha samäganderätt till fastigheten, se jordabalken (1970:994) 4 kap. 8 §Att ni äger fastigheten med samäganderätt medför det i sin tur att lag (1904:48 s.1) om samäganderätt (SamägL) blir tillämplig. Huvudregeln är att samägd egendom ska förvaltas med samtliga delägares samtycke, 2 § SamägL. Av dina uppgifter använder du uttrycket "avstyckning" men i ditt fall skulle jag säga att det snarare rör sig om en klyvning enligt 11 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) (FBL). Effekten av en klyvning är densamma nämligen att fastigheten delas i en eller flera delar, den enda skillnaden är att för att klyvning ska föreligga måste fastigheten ägas av flera gemensamt med samäganderätt. Det är inte något krav på att samtliga delägare ska vara överens för att en klyvning ska ske. Det är med andra ord tillräckligt att en delägare ansöker om förrättning för att en prövning ska ske, se 11 kap. 1 § FBL. Sammanfattningsvis är svaret på din fråga att du inte kan hindra den delägare som vill klyva av en del av fastigheten. Dock nämner du i dina uppgifter att det är en jordbruksfastighet. Detta är av betydelse eftersom det finns särskilda bestämmelser angående sådana fastigheter. Enligt 3 kap. 5 – 6 §§ får fastighetsbildning (klyvning) inte ske om det b.la skulle medföra någon olägenhet av betydelse för möjligheten att bruka jorden. Det kan därav vara av intresse att undersöka dessa bestämmelser mer. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänliga hälsningar.

Hur kan jag undkomma en tvångsförsäljning av samägd fastighet?

2018-08-09 i Klyvning
FRÅGA |Min svärfar samäger 3st skogsfastigheter med sin syster. De har nyligen låtit oberoende värderingsman värdera fastigheterna. 2 fastigheter har exakt samma värde. Nu vill min syster tvångssälja samtliga 3 fastigheter via god man. Bör inte min svärfar som delägare kunna begära en klyvning, åtminstone på de 2 fastigheter som har samma värde och att de därmed får varsin del? Att den 3:e går till försäljning är ok från hans sida.
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Svaret på din fråga finner vi i Lagen om Samäganderätt (SamägandeL). Enligt 6 § SamägandeL har en delägare möjlighet att begära tvångsförsäljning på offentlig auktion av fastighet, denna försäljning obesörjs i så fall av en god man. Det finns dock en möjlighet för delägare som motsätter sig försäljning att ansöka om klyvning. Om din svärfar ansöker om klyvning så bedöms det vara ett hinder mot tvångsförsäljning och någon offentlig auktion får inte realiseras under denna tid (7§).Klyvning innebär att lotterna fördelas på samägarna. De tre fastigheterna skulle exempelvis kunna klyvas i 6 delar och din svärfar blir då ensam ägare till sina tre lotter. Jag kan förstås inte garantera om klyvning kan aktualiseras, detta beror på om reglerna i fastighetsbildningslagen är uppfyllda och det kan jag inte svara på utan att ha en närmare insyn i fastigheternas utformning. Vad jag däremot kan svara på är att det är möjligt för din svärfar att ansöka om klyvning och att försäljning under denna ansökningsperiod då blir vilande. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Klyvning av tomt

2018-04-29 i Klyvning
FRÅGA | Vi vill köpa en tomt ihop med min bror och bygga ett parhus på. Kan man begära klyvning av tomten för att underlätta ägandet vid ev. försäljning av ena huset?
Sandra Ibrahim |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av hur frågan är formulerad utgår jag ifrån att ni ännu inte äger en tomt men planerar att köpa en. För att klyvning ska få ske måste de allmänna villkoren i 3 kap. fastighetsbildningslagen (FBL) vara uppfyllda. Bestämmelserna sätter upp allmänna krav för att klyvning ska vara möjligt. Det första är att fastigheterna som bildas efter klyvningen ska vara varaktigt lämpade för sina ändamål (se 1 § FBL). Klyvningen får inte heller ske i strid mot kommunens detaljplan enligt 2 § FBL. Därför bör ni kolla upp hur detaljplanen ser ut för tomten ni vill köpa. Det finns även särskilda villkor i 11 kap. FBL som måste vara uppfyllda för att klyvning ska kunna ske. Det första av dessa är att fastigheten som ska klyvas är samägd. Då de berättar att "vi" vill köpa en tomt tillsammans med din bror kommer kravet om samägande vara uppfyllt. Ni bör även tänka på att klyvningen av tomten lämpligast bör ske innan ny tillför byggnader till den. Detta för att förhindra att de tilltänkta byggnaderna bidrar till att lotten man får ut efter klyvningen är mer värd än andelen i den ursprungliga fastigheten. Är den det kan det vara en sådan olägenhet att betala ersättning för mervärdet som lagen pratar om i 11 kap. 3 § 3 st. Som föranleder att klyvningen inte kan genomföras. Ni bör även tänka på att bygglov krävs för att bygga de tilltänkta husen på tomten ni bör köpa. Om hur bygglovsansökan ska gå till och förutsättningarna för att få ett sådant finns bestämmelser i 9 kap. Plan och bygglagen, (se särskilt 20-21 §§ och 30 §). Bästa hälsningar,

Kan man köpa en del av en fastighet utan att klyva fastigheten?

2019-04-15 i Klyvning
FRÅGA |Hej! Jag och Sambon ska köpa upp en gård och flytta dit. Sambons pappa och hans 2 syskon äger det. Till fastigheten hör det skog men skogen ska dom ha kvar och vi ska ha gården. Hans pappa har hört att man kan skriva ett kontrakt på visst många år att vi "delar upp fastigheten" utan att behöva ta dit lantmäteriet för att det ska bli en annan betäckning och så. Finns det ett kontrakt att skriva istället?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din frågaKan man dela upp fastigheten utan att kontakta lantmäteriet?När man köper en del av en fastighet så har man 6 månader på sig att ansöka om fastighetsbildning, gör man inte det så blir köpet ogiltigt(4 kap 7 § Jordabalk). Man kan alltså inte dela upp fastigheten i några år utan att ansöka om fastighetsbildning hos lantmäteriet. Köpa andel av fastighetDet är möjligt att äga en andel av en fastighet, det vill säga att ni köper en del av fastigheten. Ni blir då samägare och äger hela tomten gemensamt (1 § Lag om samäganderätt). Tomten förblir en hel tomt. Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04. Vi svarar på samtal måndag-fredag 10:00-16:00.

​Finns det en besittningsrätt vid samägande?

2018-08-31 i Klyvning
FRÅGA |En hyresfastighet med 3 lägenheter ägs av 3 delägare, där varje delägare bor i var sin lägenhet. Detta har varat i bästa samförstånd under 30 år. Efter att en delägare avled och delägarskapet gick över till en arvinge, blossade en konflikt upp och arvingen vill nu anmäla till Tingsrätten om offentlig auktion.Fråga: Har de övriga ett slags besittningsrätt av hävd till sin respektive lägenhet om hyresfastigheten sälgs?
Malin Waldén |Hej, kul att du vänder dig till oss på Lawline!SamägandetOm det inte finns något samägandeavtal så regleras samägandet genom Samäganderättslagen. Genom Samäganderättslagen 6 § har en delägare rätt att kräva försäljning genom en offentlig auktion hos Tingsrätten. För att detta ska ske krävs bara att en av delägarna vill att fastigheten säljs. KlyvningEtt alternativ om resterande vill behålla sina delar i fastigheten är att ansöka om klyvning av fastigheten hos Tingsrätten, se Samäganderättslagen 7 §. En ansökan om klyvning ses som ett hinder mot tvångsförsäljning och en offentlig auktion kan inte realiseras under tiden. Klyvning innebär att fastigheten kommer fördelas på lotter mellan delägarna. Detta är möjligt om reglerna i Fastighetsbildningslagen (se 11 kap) är uppfyllda. Om de är uppfyllda i detta fallet kan jag inte svar på utan insyn i hur fastigheten är utformad, men det är möjligt att ansöka om klyvning och att försäljningen under denna period blir vilande. SammanfattningDet finns ingen besittningsrätt av en fastighet som samägs men det går att ansöka om att få fastigheten delad så att delägarna får ut var sin del av fastigheten och samägandeförhållandet upphör. Hoppas svaret var till hjälp!Vänliga hälsningar

Hur går klyvning av fastighet till?

2018-07-14 i Klyvning
FRÅGA |HEJ! Jag och mina 2 syskon äger en fastighet i Stockholms Skärgård. Nu vill mina två syskon sälja sina delar. Jag vill vara kvar och vi planerar att stycka av tomten så jag har kvar en tredjedel. Hur och vem ska vi ta hjälp av, med värdering av fastigheten och rådgivning angående avstyckningen så det blir någorlunda rättvisa delar? Tänker att tomten styckas i 2 delar fördelat på 1/3 + 2/3 marknadsvärde. Då kan mina syskon sälja den större delen.Kan mina syskon tvinga att båda delarna säljs offentligt så att jag måste vara med och bjuda på ¨min¨ del?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Som jag tolkar din fråga vill du dels veta hur klyvning av fastighet går till, dels om dina syskon kan begära tvångsförsäljning av fastigheten och att du därmed måste vara med och buda. Den senare frågan är i mångt och mycket beroende av din första fråga. Jag kommer i det följande att redogöra för båda och sist i frågan kommer jag att sammanfatta och ge dig råd. De lagar som är tillämpliga i fallet är fastighetsbildningslagen (FBL) och samäganderättslagen (SamägL).Som delägare kan du begära klyvning av samägd fastighetKlyvning innebär att en samägd fastighet delas upp i klyvningslotter för delägarna. Klyvning får ske på ansökan av vilken som helst av delägarna i fastigheten. Vid klyvning kan du begära att fastigheten ska klyvas så att din tredjedel separeras från resten av fastigheten. De andra delägarna kan begära att deras ska delas upp i lika lotter, alternativt att deras lott ska vara gemensam. Om de inte begär något kommer den som huvudregel att läggas ut som gemensam (11 kap. 1 § FBL). Detta innebär att du kan ansöka om klyvning, även om de andra delägarna inte är överens med dig om det. Klyvning får bara ske om en lott kan utläggas enligt ditt yrkande, det finns även vissa andra hinder mot klyvning, t.ex. är det speciella regler när det finns byggnader på fastigheten (11 kap. 3 § FBL).Lantmäteriet kommer vid en ansökan om klyvning att utreda om klyvning av fastigheten är lämplig eller inte. För att klyvning ska anses som lämplig att genomföra måste lämplighets- och planvillkoren i fastighetsbildningslagens tredje kapitel vara uppfyllda (3 kap. FBL). Det krävs till exempel att fastigheterna blir lämpade för sitt ändamål och får tillgång till väg, vatten och avlopp. Ofta är det inte möjligt att klyva en vanlig villatomt som är samägd, eftersom de nybildade fastigheterna skulle bli för små för att vara ändamålsenliga.Vid klyvning av fastigheten fördelas lotterna i möjligaste mån så att lottens värde i förhållande till fastighetens helhetsvärde motsvarar din tidigare ägarandel. För att ansöka om klyvning vänder du dig till Lantmäteriet. På dess hemsida har myndigheten bra information om kostnader och hur du går tillväga för att ansöka om klyvning. Delägare i samägd fastighet kan begära tvångsförsäljning av fastighetenVilken som helst av delägarna kan kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Skulle något av dina syskon begära tvångsförsäljning kan du som delägare normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.Däremot ska uppmärksammas att klyvning går före försäljning. Det innebär att om du ansöker (eller har ansökt) om klyvning innan rätten beslutat om tvångsförsäljning och utsett en god man, ska ansökan om tvångsförsäljning vilandeförklaras (7 § SamägL). Ansökan om klyvning av fastigheten är ett hinder mot att besluta om tvångsförsäljning. Ansökan vilandeförklaras i väntan på vad resultatet av klyvningsansökan blir. Om klyvning inte anses som lämplig finns det inte längre något hinder mot att besluta om tvångsförsäljning.Rätten utser en god man och ni delar på kostnadernaSkulle en klyvning inte anses som lämplig finns det enligt ovan inget hinder mot tvångsförsäljning. När rätten beslutar om att fastigheten på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska ni som delägare dela på utifrån er lott i fastigheten (15 § SamägL). I ert fall innebär det att då ni äger 1/3 av fastigheten var så delar ni på kostnaderna med vars en tredjedel.Domstolen kan besluta om ett minimiprisOm någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning. Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).Under auktionen gäller att om du och dina syskon är närvarande och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte ense gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL). Under auktionen kan du bjuda på fastigheten, precis som andra intressenterSkulle det inte vara möjligt att klyva fastigheten och det beslutas om att den ska säljas på offentlig auktion har du självklart möjlighet att buda på fastigheten. Då avser det dock hela fastigheten (dvs dels din tredjedel, dels dina syskons delar). Under auktionen kan även andra intressenter lägga bud. Det är således alltid en risk vid försäljning på offentlig auktion att någon bjuder mer än vad du själv har råd att bjuda.Sammanfattning och rådSom delägare i fastigheten kan du begära klyvning av densamma. Detta kan ske oavsett samtycke från de andra delägarna. Ansökan om klyvning görs till Lantmäteriet som mot en kostnad kommer att utreda om det är lämpligt att klyva fastigheten. Sådant som kommer att vägas in är eventuella byggnader på fastigheten och om de nya fastigheterna är lämpliga utifrån möjligheten till vatten, avlopp och väg bland annat. Lantmäteriet har bra information om hur ansökning går till på sin hemsida. Ansökan kan göras på hemsidan med hjälp av BankID.Vem som helst av delägarna kan framtvinga en försäljning av fastigheten enligt samäganderättslagen. Om du ansökt om klyvning innan tingsrätten utser en god man och beslutar om tvångsförsäljning är din ansökan om klyvning ett hinder. På din begäran ska i sådana fall ansökan om tvångsförsäljning vilandeförklaras i väntan på resultatet av klyvningsansökan. Om Lantmäteriet inte beviljar klyvning av fastigheten finns det inte längre något hinder mot tvångsförsäljning.Vid tvångsförsäljning utses en god man som ombesörjer visning och auktion. Kostnader för den gode mannen delas mellan er delägare. Vid auktionen kan såväl du som andra intressenter lägga bud på fastigheten.Mitt råd till dig är att i första hand försöka komma överens med dina syskon. Det är ofta enklare att vara överens, speciellt då det finns familjeband att ta hänsyn till. Är du däremot osäker på om något av dina syskon kommer att begära tvångsförsäljning måste du ansöka om klyvning innan domstolen beslutar om tvångsförsäljning. Klyvning av fastighet kostar pengar, likväl som att det kostar pengar att tvångsförsälja fastigheten vilket du bör ta i beaktande i ditt beslut. Vill du verkligen behålla endast din del av fastigheten, du har råd samt är osäker på hur dina syskon kommer att hantera ärendet, bör du ansöka om klyvning för det fall att ni inte kommer överens.Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!Vänligen,

Hur klyvning av samägd fastighet sker samt ansökan om bygglov.

2018-03-12 i Klyvning
FRÅGA |Jag samäger en tomt med mina 2 syskon. Tomten är utanför planerat område. Kan vi dela upp tomten i 3 delar och därefter var och en söka byggnadslov när det passar var och en?
Alexia Kavaleff |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du har både möjlighet att klyva din del av fastigheten från dina syskons och ansöka om bygglov. Dessa två frågor regleras i fastighetbildningslagen (FBL) och plan och bygglagen (PBL).Hur en klyvning går till.Klyvning sker då en samägd fastighet delas upp och nya fastigheter bildas. För att fastighetsbildning ska kunna ske måste ett antal allmänna villkor vara uppfyllda. För det första ska fastigheterna vara varaktigt lämpade för sina ändamål efter fastighetsbildningen. Fastighetsbildningen får inte heller ske i strid med kommunens detaljplan över markanvändningen. Det torde dock inte vara ett problem i ert fall eftersom du sa att området inte är planerat (3 Kap 1-2 § FBL).Vidare måste även några särskilda villkor vara uppfyllda för klyvning; det måste bl.a. vara fråga om en samägd fastighet (11 Kap 1 § FBL). Detta villkor är uppfyllt i ditt fall.Hur du ansöker om bygglov.Eftersom det inte finns en detaljplan för din fastighet är det bara att skicka in en skriftlig ansökan till byggnadsnämnden om bygglov (9 Kap 21 § PBL). Byggnadsnämnden prövar sedan ansökan (9 Kap 20 § PBL).Du kan alltså ansöka om bygglov när du vill under förutsättning att det inte gjorts en ny detaljplan.Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? Då kan du använda dig av någon av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Med vänlig hälsning,